{"status":"available","doknr":"OLD380103","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2023:0704.2WX82.23.2WX93.23.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2023-07-04","aktenzeichen":"2 Wx 82/23, 2 Wx 93/23, 2 Wx 94/23","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. vom 25.04.2023 wird der\n\nam 12.04.2023 erlassene Beschluss der Rechtspflegerin des\n\nAmtsgerichts – Grundbuchamts – Siegburg vom 06.04.2023, NK-N09-\n\n1, aufgehoben.\n\nDas Grundbuchamt wird angewiesen, über den Antrag vom 11.10.2022\n\nerneut unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Senats zu\n\nentscheiden.\n\n1\n\nGründe:\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nMit Teilungserklärung vom 18.03.2002 (URNr. N01 des verfahrensbevollmächtigten Notars,\n\n4\n\nBl. 3 ff. in Grundakte N02) begründeten Frau U. A.-J. und Herr M. J., an dem zuvor\n\n5\n\ngekauften im Grundbuch von S., Blatt N03, verzeichneten Grundbesitz Gemarkung S., Flur X,\n\n6\n\nFlurstück N04, als werdende Eigentümer zwei Wohnungseigentumseinheiten mit\n\n7\n\nMiteigentumsanteilen von 58,08/100 bzw. 41,92/100 Anteil. Der entsprechende\n\n8\n\nMiteigentumsanteil der Frau A.-J. wurde in Blatt N02 und der entsprechende Miteigentumsanteil\n\n9\n\ndes Herrn J. wurde in Blatt N08 eingetragen.\n\n10\n\nMit Vertrag vom selben Tage (UR Nr. N12, Bl. 82 ff. in Grundakte N03)\n\n11\n\nverkauften sie der Beteiligten zu 2. unter Bezugnahme auf einen Lageplan eine noch zu\n\n12\n\nvermessende Teilfläche aus dem vorgenannten Flurstück. Zu Gunsten der Beteiligten\n\n13\n\nEigentumsübertragungsvormerkung in Bezug auf die Teilfläche eingetragen.\n\n14\n\nNach dem Tod der Frau A.-J. schloss der Beteiligte zu 1. am\n\n15\n\n2.12.2011 mit seinen beiden Schwestern einen Teil-Erbauseinandersetzungsvertrag,\n\n16\n\nzu 2. wurde im Grundbuch gemäß Bewilligung eine in welchem der in Blatt N02 verzeichnete\n\n17\n\nMiteigentumsanteil dem Beteiligten zu 1. zugewiesen wurde und entsprechende Auflassungen\n\n18\n\nerklärt wurden (Bl. 32 ff. in Grundakte Blatt N02). Am 21.03.2012 wurde der Beteiligte zu 1. in\n\n19\n\nBlatt N02 im Wege der Berichtigung „auf Grund Erbfolge (Amtsgericht Siegburg, 46 IV 468/94) und\n\n20\n\nAuflassung vom 22.12.2011“ als Eigentümer eingetragen.\n\n21\n\nDurch Vertrag vom 02.04.2012 (Bl. 4 in Grundakte Blatt N08) verkaufte Herr J.\n\n22\n\nseinen in Blatt N08 verzeichneten Miteigentumsanteil an den Beteiligten zu 1., der am\n\n23\n\n08.05.2012 aufgrund der im vorgenannten Vertrag erklärten Auflassung als\n\n24\n\nEigentümer eingetragen wurde.\n\n25\n\nIm Jahre 2016 wurde nach Vermessung das genannte Flurstück N04 in die Flurstücke\n\n26\n\nN05 (Verkehrsfläche, 28 qm) und N06 (Gebäude- und Freifläche, 1646 qm)\n\n27\n\nfortgeschrieben. Durch Erklärung vom 04.04.2017 (UR Nr. N07, Bl. 54 ff. in\n\n28\n\nGrundakte Blatt N02) änderte der Beteiligte zu 1. die Verbindung von\n\n29\n\nMiteigentumsanteil und Sondereigentum an dem vorbenannten Grundbesitz und\n\n30\n\nbildete drei Miteigentumsanteile, die unter Schließung der Grundbuchblätter N02 und\n\n31\n\nN08 in den Wohnungsgrundbuchblättern N09, N10 und N11 eingetragen\n\n32\n\nwurden.\n\n33\n\nMit Schriftsatz vom 11.10.2022 hat der Notar zum „Grundbuch von S. Blatt\n\n34\n\nN02 und N08 bzw. Folgestellen“ unter Bezugnahme auf seine Urkunde N12\n\n35\n\nvom 18.03.2002 die Freigabe des Flurstücks N06 aus der Eigentumsvormerkung II/1\n\n36\n\nnebst Löschung und die Eintragung des Eigentumswechsels auf den in der Urkunde\n\n37\n\nbezeichneten Käufer (die Beteiligte zu 2.) bewilligt und beantragt (Bl. 1). Mit Schriftsatz\n\n38\n\nvom 27.02.2023 hat er – da laut einem Gutachten des Deutschen Notarinstituts eine\n\n39\n\nGenehmigung des Beteiligten zu 1. nur wegen der Rechtsnachfolge durch Auflassung\n\n40\n\nerforderlich sei – eine mit beglaubigter Unterschrift versehene Genehmigung des\n\n41\n\nBeteiligten zu 1. vom 23.02.2023 zu der Urkunde Nr. N12 vom 18.03.2002\n\n42\n\nnachgereicht (Bl. 12 f.).\n\n43\n\nMit Zwischenverfügung vom 07.03.2023 hat die Grundbuchrechtspflegerin die\n\n44\n\nAuffassung vertreten, es sei die Aufhebung des Wohnungseigentums an der\n\n45\n\nvermessenen und katasteramtlich fortgeschriebenen Teilfläche erforderlich. Zum\n\n46\n\nZeitpunkt der Auflassung am 18.03.2002 sei das Wohnungseigentum noch nicht im\n\n47\n\nGrundbuch eingetragen gewesen; in der Auflassung der Teilfläche könne daher nicht\n\n48\n\ndie konkludente Erklärung über die Aufhebung des Wohnungseigentums enthalten\n\n49\n\ngewesen sein. Der Notar hat die Ansicht vertreten, eine Teilaufhebung der WEG-\n\n50\n\nAufteilung an der veräußerten Teilfläche sei nicht notwendig, sodass sich die Frage,\n\n51\n\nob die Auflassung eine solche Aufhebung enthalte, gar nicht erst stelle. Zudem sei es\n\n52\n\nfür eine konkludente Aufhebung des Wohnungseigentums unerheblich, ob das\n\n53\n\nWohnungseigentum bereits eingetragen war. Daraus, dass die Teilungserklärung\n\n54\n\nzuvor am selben Tag beurkundet worden sei, ergebe sich die entsprechende\n\n55\n\nAuslegung zwanglos.\n\n56\n\nNachdem der Notar dieser Auffassung entgegengetreten war, hat die\n\n57\n\nGrundbuchrechtspflegerin durch am 12.04.2023 erlassenen Beschluss vom\n\n58\n\n06.04.2023, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, den Antrag vom 11.10.2022\n\n59\n\nzurückgewiesen (Bl. 30 ff.).\n\n60\n\nHiergegen richtet sich die mit Schriftsatz des Notars vom 25.04.2023 namens der\n\n61\n\nBeteiligten eingelegte Beschwerde, mit welcher der bereits zuvor dargelegte\n\n62\n\nStandpunkt unter Vertiefung weitervertreten wird (Bl. 56 ff.). Das Grundbuchamt hat\n\n63\n\nder Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur\n\n64\n\nEntscheidung vorgelegt (Bl. 107 f.).\n\n65\n\nII.\n\n66\n\nDie nach § 71 GBO zulässige Grundbuchbeschwerde hat in der Sache insoweit\n\n67\n\nErfolg, als sie zur Aufhebung der Zurückweisung des Antrages führt. Denn das vom\n\n68\n\nGrundbuchamt angenommene Eintragungshindernis besteht nicht.\n\n69\n\nDie Eigentumsumschreibung an der verkauften Teilfläche (jetzt Flurstück N05) aus dem\n\n70\n\nursprünglichen Flurstück N04 setzt nicht voraus, dass eine Aufhebung des\n\n71\n\nWohnungseigentums erklärt wird.\n\n72\n\nNach – soweit ersichtlich – heute nicht mehr bestrittener Auffassung setzt eine\n\n73\n\nRealteilung unter Berücksichtigung des § 1 Abs. 4 WEG ohnehin nicht voraus, dass\n\n74\n\ndas Wohnungseigentum insgesamt (vorliegend also in Bezug auf beide Flurstücke\n\n75\n\nN05 und N06 als die Bestandteile des früheren Flurstücks N04) aufgehoben wird,\n\n76\n\nsondern ist die Abschreibung eines realen Grundstückteils ohne Aufhebung sämtlicher\n\n77\n\nSondereigentumsrechte möglich, wenn sich die abzuschreibende Grundstücksfläche\n\n78\n\nnicht im räumlichen Bereich von Sondereigentum befindet (KG NJOZ 2012, 604 f.).\n\n79\n\nBefindet sich die Teilfläche nicht im Bereich des Sondereigentums, bedarf es keiner\n\n80\n\nAufhebung  eines Sondereigentums, sondern als Verfügung über Gemeinschaftseigentum\n\n81\n\nnur der Zustimmung aller Eigentümer (Keller/Munzig, Grundbuchrecht, 8. Aufl. 2019,\n\n82\n\n§ 7 GBO Rn. 6; Zimmer in Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2022, § 1 Rn. 31).\n\n83\n\nSoweit in der vom Grundbuchamt herangezogenen Fundstelle\n\n84\n\n(Abramenko in Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2022, § 6 Rn. 6) von einer Aufhebung des\n\n85\n\n„Wohnungseigentums“ die Rede ist, kann darunter nichts Anderes als \"Sondereigentum“ verstanden werden.\n\n86\n\nDass im vorliegenden Fall das vermessene Flurstück N05 („Verkehrsfläche“) nicht in\n\n87\n\nden räumlichen Bereich eines Sondereigentums fällt, lässt sich auf der Grundlage des\n\n88\n\nder Verkaufsurkunde vom 18.03.2022 beigefügten Lageplanes (A-B-C-D) in\n\n89\n\nVerbindung mit dem Kartenauszug aus TIM-online (Bl. 17) hier mit hinreichender\n\n90\n\nGewissheit feststellen; hierbei handelt es sich um eine am Rand des ursprünglichen\n\n91\n\nFlurstücks N04 gelegene streifenförmige Teilfläche, welcher der kaufenden Beteiligten\n\n92\n\nzu 2. als Verkehrsfläche dienen sollte. Soweit das Grundbuchamt im\n\n93\n\nNichtabhilfebeschluss einen Nachweis vermisst, dass „Nebenbestimmungen zum\n\n94\n\nInhalt des Sondereigentums (z.B. Sondernutzungsrechte) unberührt sind“, bedarf es\n\n95\n\neines solchen Nachweises nicht. Denn etwaige Regelungen über die Nutzung von\n\n96\n\nGemeinschaftseigentum, wie etwa Sondernutzungsrechte, hindern nicht eine\n\n97\n\nVeräußerung unter Beteiligung aller Eigentümer.\n\n98\n\nAuch wenn entgegen den vorstehenden Ausführungen eine Aufhebung des\n\n99\n\nWohnungseigentums in Bezug auf die verkaufte Teilfläche erforderlich wäre, ist hier\n\n100\n\neine solche erfolgt: Diese ist von den Verkäufern konkludent durch die in der\n\n101\n\nVerkaufsurkunde vom 18.03.2002 enthaltene Auflassung der im Plan dargestellten\n\n102\n\nund noch nicht vermessenen Teilfläche erklärt worden, indes aufschiebend bedingt\n\n103\n\nauf die Buchung der Teilfläche als eigenes Flurstück. Auch sachenrechtliche\n\n104\n\nWillenserklärungen sind der Auslegung zugänglich (zur Auslegung der Veräußerung\n\n105\n\neiner Teilfläche als konkludente Aufhebung vgl. Keller/Munzig a.a.O. sowie Weber in:\n\n106\n\nKölner Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl. 2023, Rn. 371). Es ist davon\n\n107\n\nauszugehen, dass die verkaufenden Eigentümer einen Vollzug des Verkaufs nach\n\n108\n\nBuchung der Teilfläche nicht durch die am selben Tage wie der Verkauf erfolgte\n\n109\n\nBildung von Wohnungseigentum vereiteln wollten. Einer solchen Auslegung steht,\n\n110\n\nanders als das Grundbuchamt meint, nicht entgegen, dass das Wohnungseigentum\n\n111\n\nbei Erklärung der Auflassung der Teilfläche noch nicht eingetragen war. Denn es\n\n112\n\ngenügt, dass das Wohnungseigentum im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der\n\n113\n\nAufhebungserklärung entstanden war: Die Aufhebungserklärung in Bezug auf die\n\n114\n\nTeilfläche muss nicht wirksam werden, bevor die Teilfläche durch Buchung als eigenes\n\n115\n\nFlurstück umschreibungsfähig wird; aufgrund dessen kann der Auflassungserklärung\n\n116\n\neine entsprechend aufschiebend bedingte Aufhebungserklärung entnommen werden.\n\n117\n\nEine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.\n\n118\n\nDie Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/380103","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2023-07-04/2-wx-82-23-2-wx-93-23-2-wx-94-23","cited_norms":[{"jurabk":"GBO","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 71","ref_norm":"71","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/380103","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/380103","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2023-07-04/2-wx-82-23-2-wx-93-23-2-wx-94-23","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/380103","retrieved":"2026-07-09 05:28:00.260977+00:00"}}