{"status":"available","doknr":"NRWE-olgs/koeln/j2010/13_U_119_06_Urteil_20101001","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2010:1001.13U119.06.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":"13. Zivilsenat","decided":"2010-10-01","aktenzeichen":"13 U 119/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Aachen vom 22. Juni 2006 – 1 O 23/05 LG Aachen - wie folgt abgeändert:\n\n1. Die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde des Notars Dr. F Fa aus Köln, UR-Nr. … vom 12. August 1993 (Kauf- und Werklieferungsvertrag) wird für unzulässig erklärt.\n\n2. Es wird festgestellt, dass der Kläger der Beklagten zu keinen Leistungen aus dem Darlehensvertrag Nr. … vom 25./28. März 1994 über 192.283,00 DM verpflichtet war und ist.\n\n3. Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger die Ansprüche aus dem Lebensversicherungsvertrag Nr. … vom 1. August 1977 über DM 63.982,00 DM bei der B Lebensversicherungs AG und aus dem Lebensversicherungsvertrag Nr. … bei der I R Lebensversicherungs AG rückabzutreten.\n\n4. Die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde des Notars Dr. F Fa aus Köln, UR-Nr. … für 1993 vom 7. Juni 1993 (Grundschuldbestellungsurkunde) wird für unzulässig erklärt.\n\n5. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz werden der Beklagten auferlegt.\n\n6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages leistet.\n\n7. Die Revision wird nicht zugelassen.\n\nGründe\n\nI.\n\nDer Kläger wendet sich aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau gegen die Vollstreckung der Beklagten aus\neiner Grundschuld (UR-Nr. E 1745/1993 des Notars Dr. F Fa vom 7. Juni 1993, Anl. K 30, GA 62 ff.) und einer notariellen\npersönlichen Haftungsübernahme mit Vollstreckungsunterwerfung (UR-Nr. … des Notars Dr. F Fa vom 12. August\n1993, Anl. K 1 im AH I) im Zusammenhang mit dem von der Beklagten finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung. Außerdem\nbegehrt er die Feststellung, dass er der Beklagten zu keinen Leistungen aus dem zugrunde liegenden Darlehensvertrag\nverpflichtet ist sowie die Verurteilung der Beklagten zur Rückabtretung sicherungshalber abgetretener\nLebensversicherungsansprüche, hilfsweise insoweit die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für Schäden\naus der vorzeitigen Kündigung dieser Versicherungen.\n\nDer Kläger und seine Ehefrau wurden im Jahr 1993 durch den Vermittler G geworben, zu Steuersparzwecken eine damals\nim Bau befindliche Eigentumswohnung in dem Objekt „…“ in Langerwehe über eine Treuhänderin zu\nerwerben. Zu diesem Zweck unterbreiteten sie mit notarieller Urkunde vom 21. Mai 1993 (UR-Nr. … des Notars Q in\nMünchen, Anl. K 4 im AH I) der Treuhänderin das Angebot zum Abschluss eines umfassenden\nGeschäftsbesorgungsvertrages mit entsprechender Bevollmächtigung. Die Treuhänderin, die keine Erlaubnis nach\ndem Rechtsberatungsgesetz besaß, nahm das Angebot am 14. Juni 1993 an (Anl. K 4a im AH I) und schloss am 12. August 1993\nim Namen der Eheleute einen Kauf- und Werklieferungsvertrag mit der Bauträgerin zu einem Kaufpreis von 147.193.- DM\n(Anl. K 1 im AH I). Darin übernahmen die Eheleute zur Sicherung ihres Finanzierungsdarlehens einen Teilbetrag von\n192.283,00 DM der auf dem Gesamtobjekt lastenden Grundschuld über 10,2 Mio DM, die die damalige Eigentümerin\nund Bauträgerin am 7. Juni 1993 zugunsten der Beklagten bestellt hatte (UR-Nr. … des Notars Dr. F Fa in\nKöln, Anl. K 30, GA 62 ff.); außerdem übernahmen sie gegenüber der Beklagten die persönliche\nHaftung für die Zahlung eines entsprechenden Geldbetrages und unterwarfen sich der Zwangsvollstreckung in ihr\ngesamtes Vermögen. Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss die Treuhänderin im Namen der Eheleute - nach\neiner Zwischenfinanzierung vom 3./6. August 1993 - am 25./28. März 1994 mit der Beklagten einen Darlehensvertrag\nüber 192.283.- DM (Anl. „K 5“ im AH I). Nachdem der Kläger die Kreditzahlungen eingestellt hatte,\nkündigte die Beklagte Zwangsvollstreckungsmaßnahmen an.\n\nDer Kläger hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Vollstreckung der Beklagten sei wegen Verstoßes der\nTreuhänderin gegen das Rechtsberatungsgesetz und aufgrund seines - mit der Klageschrift erklärten - Widerrufs\naller Verträge nach den Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes unzulässig. Außerdem sei er über\ndie anfallenden Provisionen, insbesondere über eine in den Gesamtaufwand einkalkulierte Innenprovision von 18,4% und\nüber die Wertlosigkeit der einkalkulierten Finanzierungsvermittlungsprovision, ebenso arglistig getäuscht worden\nwie über den tatsächlichen Wert der Wohnung und die Höhe der nachhaltig erzielbaren Mieten. Dies habe sich\ndie Beklagte zurechnen zu lassen, weil sie mit der Treuhänderin, die den gesamten Erwerbsvorgang als Initiatorin\nkonzipiert und gesteuert habe, kollusiv zu seinen Lasten zusammengewirkt habe.\n\nDas Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 22. Juni 2006, auf das wegen der weiteren Feststellungen zum\nerstinstanzlichen Sachvortrag der Parteien, der gestellten Anträge und der Begründung der angefochtenen\nEntscheidung verwiesen wird (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO), abgewiesen. \n\nMit der Berufung verfolgt der Kläger in erster Linie – unter Wiederholung und Vertiefung seines\nerstinstanzlichen Vorbringens – seine aus dem Tenor zu Ziffer 1) bis 4) ersichtlichen Sachanträge weiter und\nerklärt hilfsweise die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch betreffend die von der Beklagten seiner Ansicht\nnach ohne Rechtsgrund empfangene Endfinanzierungsvaluta. Hilfsweise zu Ziffer 3) des Urteilstenors beantragt er darüber\nhinaus die Feststellung,\n\ndass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger den Schaden zu ersetzen, der ihm aus der Kündigung des\nLebensversicherungsvertrages Nr. … vom 01.08.1977 über DM 63.982,00 bei der B Lebensversicherungs-AG und aus\nder Kündigung des Lebensversicherungsvertrages Nr. … bei der I R Lebensversicherungs-AG entstanden ist und\nnoch entstehen wird.\n\nDie Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und beantragt,\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\nDer Senat hat - nach einem Hinweisbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 25. Juni 2007 (GA 476 ff.) - Beweis\nerhoben durch Vernehmung der Zeugin Rosemeier und durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen C. Wegen des\nErgebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 4. Februar 2009 (GA 900 ff.), auf\ndas schriftliche Sachverständigengutachten vom 9. November 2009 (GA 1261 ff.), die ergänzende gutachterliche\nStellungnahme vom 30. April 2010 (GA 1574 ff.) und das Protokoll der mündlichen Anhörung des Sachverständigen\nvom 15. September 2010 (GA 1661 ff.) verwiesen. \n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze\nund die zur Akte gereichten Unterlagen Bezug genommen.\n\nII.\n\nDie statthafte sowie form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers hat auch in der Sache Erfolg; seine Klage\nist in vollem Umfang begründet und das angefochtene Urteil entsprechend abzuändern. \n\n1.\n\nDie Klage ist insgesamt zulässig. Der Zulässigkeit des gegen die Vollstreckung aus der\nGrundschuldbestellungsurkunde gerichteten Klageantrags zu 1. steht nicht entgegen, dass die streitgegenständliche\nWohnung - wie sich im Laufe der Sachverständigenbegutachtung herausgestellt hat - bereits im Mai 2005 zwangsversteigert\nund der Erlös von 7.500.- € an die Beklagte ausgekehrt wurde, weil nicht vorgetragen oder ersichtlich ist, dass\ndem Kläger die gegen ihn und seine Frau erteilte vollstreckbare Ausfertigung des Titels herausgegeben worden ist (vgl.\nBGH WM 1988, 1592, juris Tz. 5; MDR 1992, 960; Zöller/Herget, ZPO 26. Aufl. § 767 Rdn. 8).\n\n2.\n\nDie Klage ist auch in der Sache vollumfänglich begründet. Die Vollstreckung der Beklagten aus den\nstreitgegenständlichen Urkunden ist unzulässig und ihr stehen aus dem zugrunde liegenden Darlehensvertrag keine\nAnsprüche gegen den Kläger zu. Dieser kann vielmehr umgekehrt im Wege der Rückabwicklung die\nRückübertragung der Ansprüche aus den sicherungshalber abgetretenen Lebensversicherungen verlangen.\n\na.\n\nDas folgt allerdings nicht bereits aus dem - als solchen zu bejahenden - Verstoß der Treuhänderin gegen\ndas Rechtsberatungsgesetz. \n\nInsoweit verweist der Senat auf seine Ausführungen im Hinweisbeschluss vom 25. Juni 2007. Danach steht der\nVerstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz der Wirksamkeit des dinglichen Titels vom 7. Juni 1993 bereits deshalb nicht\nentgegen, weil die Grundschuld nicht durch die Treuhänderin, sondern durch die Bauträgerin als damalige\nEigentümerin wirksam auch zu Lasten des Klägers als (Mit-)Rechtsnachfolger gemäß § 800 Abs. 1 Satz\n1 ZPO bestellt wurde. \n\nDie im Kauf- und Werklieferungsvertrag vom 12. August 1993 von der Treuhänderin erklärte\nZwangsvollstreckungsunterwerfung der Eheleute ist dagegen zwar wegen des Verstoßes der Treuhänderin gegen das\nRechtsberatungsgesetz unwirksam, ohne dass dies nach den Grundsätzen der Rechtsscheinhaftung gemäß\n§§ 171, 172 BGB überwunden werden könnte (vgl. BGHZ 154, 283, 287 ff.). Diese Unwirksamkeit allein\nführt aber nicht zur Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus dem Kauf- und Werklieferungsvertrag, weil die\nEheleute durch die Treuhänderin - trotz dieses Verstoßes – im Darlehensvertrag nach den hier anwendbaren\n§§ 171, 172 BGB wirksam zur Abgabe der Unterwerfungserklärung verpflichtet wurden und es ihnen\ngemäß § 242 BGB verwehrt wäre, sich auf die Unwirksamkeit ihrer Unterwerfungserklärung wegen\nVerstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz zu berufen. Insoweit geht der Senat weiterhin aus den im Hinweisbeschluss\nvom 25. Juni 2007 dargelegten Gründen - auch unter Berücksichtigung der vom Kläger erhobenen Einwände\n- davon aus, dass die Treuhänderin die Eheleute sowohl bei Abschluss der Zwischenfinanzierung als auch bei Abschluss\ndes Darlehensvertrages vom 25./28. März 1994, der u.a. die Verpflichtung zur Abgabe einer Vollstreckungsunterwerfung\nenthält, gemäß §§ 171, 172 BGB wirksam vertreten hat, weil sie der Beklagten bereits mit Schreiben\nvom 4. Juni 1993 (Anl. B 2 und B 3 im AH II) eine notarielle Ausfertigung ihrer Vollmacht übersandt hat. Da der\nKläger keine Umstände aufgezeigt hat, die für eine spätere Besitzerlangung der Beklagten auf anderem\nWege sprechen könnten, sieht der Senat auch keine Veranlassung zu der vom Kläger beantragten Beweisaufnahme\nüber das Vorliegen der Urkunde oder einer Anordnung nach § 142 ZPO, die nur der Informationsgewinnung dienen\nwürde (vgl. BGH WM 2007, 1651 ff.). \n\nb.\n\nDer Vollstreckung der Beklagten steht auch nicht der vom Kläger erklärte Widerruf aller Vertragserklärungen\nnach dem Haustürwiderrufsgesetz entgegen. Wie bereits im landgerichtlichen Urteil und im Hinweisbeschluss des\nSenats vom 25. Juni 2007 ausgeführt, scheitert ein Widerruf des Darlehensvertrages daran, dass die Treuhänderin\nsich unstreitig nicht in einer Haustürsituation befand, als sie die auf den Abschluss des Darlehensvertrages\ngerichteten Erklärungen als Vertreterin der Eheleute abgegeben hat (vgl. BGH WM 2007, 440, 442; WM 2006, 853, 854).\nEin Widerruf der übrigen Vertragserklärungen (Geschäftsbesorgungsauftrag, Grundschuldbestellung, Kauf- und\nWerklieferungsvertrag) entfällt (zudem) bereits wegen ihrer notariellen Beurkundung (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HWiG\na.F.). \n\nc.\n\nDie Unzulässigkeit der Vollstreckung ergibt sich desweiteren nicht daraus, dass der Kläger den gesicherten\nDarlehensansprüchen unter dem Gesichtspunkt des Einwendungsdurchgriffs bei verbundenen Verträgen etwaige\nEinreden aus dem finanzierten Geschäft entgegenhalten könnte. Die Vorschriften über das verbundene\nGeschäft finden auf den vorliegenden Realkredit gemäß §§ 9, 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG a.F. keine\nAnwendung. Auch insoweit wird auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil und im Hinweisbeschluss des Senats vom\n25. Juni 2007 verwiesen. \n\nMangels Verbundgeschäfts entfällt auch ein Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte wegen\netwaiger objektbezogener Falschangaben des Vermittlers G nach § 278 BGB (vgl. BGHZ 167, 239, 249 ff., Tz. 26),\nden er ihren Darlehensansprüchen entgegenhalten könnte.\n\nd.\n\nDem Kläger steht aber gegen die Beklagte ein ihren Darlehensansprüchen entgegenstehender\nSchadensersatzanspruch aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden wegen eines aufklärungspflichtigen\nWissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung der Eheleute über das Anlageobjekt durch den\nBauträger und Vertreiber bzw. Vermittler sowie den Verkaufsprospekt zu. \n\n(1)\n\nNach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung\nder kreditgebenden Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Ersterwerbermodellen ausnahmsweise u.a. dann,\nwenn die Bank Kenntnis von einer arglistigen Täuschung des Erwerbers und Kreditnehmers durch den Verkäufer,\nVertreiber oder Vermittler über das Anlageobjekt hat. Dabei wird die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen\nTäuschung widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler\nund die finanzierende Bank in institutionalisierter Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom\nVerkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihn benannten besonderen Finanzierungsvermittler,\nangeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen\nVermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich\naufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (vgl. nur BGH NJW\n2008, 2099, 2104 Tz. 51 ff.). \n\n(2)\n\nDie vom Kläger geltend gemachte arglistige Täuschung über die (angebliche) Wertlosigkeit der\nFinanzierungsvermittlungsprovision ist allerdings zu verneinen. Hierzu verweist der Senat wiederum auf seine\nAusführungen im Hinweisbeschluss vom 25. Juni 2007.\n\n(3)\n\nOb eine Haftung der Beklagten wegen einer arglistigen Täuschung über in den Kaufpreis versteckt\neinkalkulierte Innenprovisionen von 18,4% zu bejahen wäre, erscheint ebenfalls fraglich. Selbst wenn man die\n- von der Beklagten bestrittene - Einrechnung einer solchen Provision als solche zugunsten des Klägers unterstellt,\ndürfte es an einer arglistigen Täuschung fehlen. \n\nDer Kläger ist für seine Behauptung, der Vermittler G habe im Vermittlungsgespräch erklärt\n(„vermittelt“), dass die an ihn zu zahlende Maklerprovision von 3% abschließend sei und weitere Provisionen\nim Kaufpreis nicht enthalten seien, beweisfällig geblieben. Die Zeugin Rosemeier konnte eine entsprechende\nausdrückliche Erklärung des Vermittlers nicht bestätigen. Nach ihrer Aussage hat der Vermittler lediglich\nerklärt, dass die Eheleute an ihn eine Provision von 3% zahlen müssten, während „Alles andere“\ndurch das Darlehen abgedeckt sei, ohne dies näher zu erläutern. Weitere Provisionen/Weichkosten wurden danach\nweder besprochen noch von den Eheleuten erfragt, obwohl ihnen - nach der Aussage der Zeugin - bewusst war, dass im\nZusammenhang mit der Finanzierung noch gewisse Kosten anfielen. Eine Vernehmung des außerdem vom Kläger\nbenannten Zeugen G war nicht möglich, da der Kläger dessen Aufenthaltsort nicht zu ermitteln vermochte\n(GA 1002).\n\nDamit kommt eine aktive Täuschung über die - unterstellt - einkalkulierten Provisionen nur in Betracht, wenn\nden Prospektangaben oder dem von den Eheleuten unterzeichneten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag eine\nentsprechende Aussage zu entnehmen und diese bei der Anlageentscheidung ursächlich geworden ist: \n\nHinsichtlich des Prospekts ist das bereits deshalb fraglich, weil der Kläger dessen Erhalt bestritten und die\nZeugin Rosemeier sich nicht erinnern konnte, dass in dem Beratungsgespräch die einschlägige Prospektpassage\n(Seite 40 des Prospekts, Anl. K 6 im AH I) überhaupt erörtert wurde. Darüber hinaus enthält diese\nPassage unter der Überschrift „VIII. Aufteilung (in %) des kalkulierten Gesamtaufwands“ die Angabe, dass\nin den Erwerbspreis auch „Vertrieb“ einkalkuliert ist, wenn auch ohne Angabe zu dessen Höhe. Ob sich\nallein daraus, dass die übrigen, im Einzelnen ausgewiesenen Vermittlungskosten nur geringe Beträge ausmachen, im\nUmkehrschluss die (positive) Aussage entnehmen lässt, bei dem nicht einmal prozentual ausgewiesenen einkalkulierten\n„Vertrieb“ könne es sich auch nur um entsprechend geringe Beträge handeln, erscheint dem Senat\nzweifelhaft. \n\nDas gilt - auch unter Berücksichtigung der neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29. Juni 2010 (WM 2010,\n1451 ff. Tz. 26 ff.) - gleichermaßen für den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag der Eheleute (Vorderseite\nAnl. K 113, Rückseite Anl. B 22b). Dieser unterscheidet sich von dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde\nliegenden Formular zum einen durch den Hinweis auf der Vorderseite, dass die eingeschalteten Vermittler sowohl als\nNachweismakler für die Vertriebsbeauftragte als auch als Vermittlungsmakler für den Erwerber tätig werden und\nals solche vom Auftraggeber unmittelbar 3% Bearbeitungsgebühr verlangen können, zum anderen durch die weitere\nErläuterung auf der Rückseite, dass die Vermittler „in der Regel“ einen Vergütungsanspruch\ngegenüber den Prospektanbietern, Beteiligungs- oder Prospektgesellschaften“ haben. Damit ist erkennbar, dass\nzusätzlich zu der vom Erwerber unmittelbar an den Vermittler zu zahlenden Provision von 3% in der Regel weitere, wenn\nauch nicht der Höhe nach angegebene, Provisionszahlungen im Gesamtaufwand enthalten sein werden; der Eindruck einer\nabschließenden Provision von 3% wird damit nach Ansicht des Senats nicht erweckt (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom\n18.03.2009 - 9 U 110/08, Anl. B 35). \n\nHinsichtlich des damit verbleibenden Vorwurfs der Täuschung durch Unterlassen (Verschweigen einer - unterstellt -\neinkalkulierten Provision von über 15%) dürfte es an den subjektiven Voraussetzungen einer arglistigen\nTäuschung fehlen. Die Aufklärungspflicht über Provisionen ab einer Grenze von 15% wurde höchstrichterlich\nerst durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12. Februar 2004 (BGHZ 158, 110 ff. = WM 2004, 631 ff.) bestimmt,\nnachdem die Frage zuvor in Schrifttum und Rechtsprechung umstritten war und noch in höchstrichterlichen Entscheidungen\ndes Jahres 2001 und 2003 ausdrücklich offen gelassen wurde (s. Nachweise in BGH WM 2004, 631, 634). Daher dürfte\ndas Verschweigen der - unterstellt - einkalkulierten Provision von 18,4% durch den Vertrieb im hier entscheidenden Jahr\n1993 angesichts der relativ geringen Überschreitung der relevanten Prozentgrenze von 15% noch nicht als arglistig und\nfür die Beklagte noch nicht als evident unrichtig anzusehen sein (vgl. dazu BGH WM 2005, 1998, 2000; OLG Düsseldorf,\nUrteil vom 30.10.2008, I - 6 U 150/06, Anl. B 29). \n\n(4)\n\nDies bedarf letztlich aber deshalb keiner Entscheidung, weil nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme von einem\naufklärungspflichtigen Wissensvorsprung der Beklagten betreffend eine arglistige Täuschung der Eheleute über\ndie erzielbare Miete der Wohnung auszugehen ist. \n\n(a)\n\nDie Eheleute wurden durch den Bauträger bzw. dessen Vertrieb und den Prospekt arglistig über die Höhe der\nnachhaltig erzielbaren Mieten des Anlageobjekts getäuscht.\n\n(aa)\n\nDen Eheleuten wurde eine nachhaltig erzielbare Miete von 15,45 DM/qm-Wohnfläche zzgl. 30 DM Stellplatzmiete\navisiert.\n\nIn dem persönlichen Berechnungsbeispiel (Anl. K 2 im AH I) wurde eine erzielbare Mieteinnahme von mindestens\n7.211.- DM/Jahr zugrunde gelegt. Zwar ist das Berechnungsbeispiel mit dem Zusatz „1. Vermietungsjahr“\nüberschrieben und enthält handschriftlich weitere Alternativberechnungen. Dabei war der Betrag von 7.211.- DM/Jahr\naber der niedrigste der alternativ zugrunde gelegten Werte. Zudem wurde auch im Verkaufsprospekt für die von den\nEheleuten erworbene Wohnung Nr. 6 (im angefochtenen Urteil fälschlich als Nr. 5 bezeichnet) eine Mieteinnahme von\n7.211.- DM/Jahr (inklusive Stellplatzmiete von 360.- DM/Jahr) angegeben (Anl. K 6, Seite 3, i.V.m. Anl. K 1 im AH I) und\nin der Beschreibung der Mietgarantie als „nach Angaben des Mietvermittlers bzw. Mietgaranten in etwa den aufgrund\nder Lage und der Größe derzeit für vergleichbare Mietobjekte erzielbare(n) Mieteinnahmen“ bezeichnet\n(Seite 39 des Prospekts). Darüber hinaus hat der Vermittler G die im Berechnungsbeispiel angegebenen Mieten den\nEheleuten nach der glaubhaften Aussage der Zeugin Rosemeier als nachhaltig erzielbar, ortsüblich und sogar künftig\nnoch steigend beschrieben. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass es sich bei der auf\nDauer erzielbaren Miete um einen wesentlichen Faktor für die gesamte Kalkulation des Anlegers handelt, stellte auch\ndie Mietangabe im Berechnungsbeispiel nicht nur eine exemplarische Berechnung für das erste Vermietungsjahr ohne\nAussage für die Folgejahre dar, sondern die Angabe der nachhaltig erzielbaren und als solche für die\nAnlageberechnung maßgeblichen Miete. \n\n(bb)\n\nDiese Angabe einer nachhaltig erzielbaren Miete von 7.211.- DM/Jahr (inklusive 360.- DM Stellplatzmiete) für die\n36,95 qm große Wohnung, mithin von 15,45 DM/qm-Wohnfläche monatlich, war weit überhöht. Das steht nach\ndem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senats gemäß § 286 ZPO fest. Nach dem Gutachten des\nSachverständigen C war im Jahr 1993 für die streitgegenständliche Wohnung nur eine Miete von ca. 8,45DM/qm\ninklusive Stellplatz, mithin ohne Stellplatz (für den der Sachverständige ebenfalls 30.- DM/Monat veranschlagt\nhat) von nur 7,65 DM/qm-Wohnfläche nachhaltig erzielbar (s. Gutachten Seite 27 = GA 1287). Damit war die angegebene\nMiete von 15,45 DM/qm-Wohnfläche um mehr als 100% überhöht. \n\nDie Mietwertermittlung des Sachverständigen ist nach Auffassung des Senats überzeugend und eine ergänzende\nBeweiserhebung nicht mehr erforderlich. Der Sachverständige hat den erzielbaren Mietwert plausibel und nachvollziehbar\nauf Basis des damaligen Mietspiegels für Langerwehe anhand einer detaillierten Analyse der - den Mietwert im Einzelfall\nbestimmenden - Wohnlage und der Faktoren der konkreten Wohnung ermittelt. Die von der Beklagten dagegen erhobenen\nEinwände greifen nach Ansicht des Senats nicht durch: \n\nDer Sachverständige hat sowohl in seiner ergänzenden schriftlichen Stellungnahme als auch in seiner\npersönlichen Anhörung plausibel dargelegt, dass bzw. warum für die aus zwei Räumen und einem Bad\nbestehenden Wohnung nicht die höheren Mietwerte eines „Kleinappartments“ angesetzt werden können. \n\nEbenso plausibel hat er erläutert, dass der er den von der Beklagten geltend gemachten Zuschlag von 20% für\neine Neu- bzw. Erstvermietung nicht angesetzt hat, weil ein solcher Zuschlag vielleicht zu Beginn der Neuvermietung habe\ndurchgesetzt werden können, nicht aber nachhaltig und auf Dauer. Letzteres ist aber - wie oben ausgeführt - gerade\nder für die Anleger und die Bewertung der Wohnung bzw. des Anlagemodells maßgebliche und ihnen gegenüber\nhier propagierte Wert. Im Übrigen ergäbe sich selbst mit diesem Zuschlag zu dem vom Sachverständigen\nermittelten Wert von 7,65 DM/qm auch nur eine Miete von 9,18 DM/qm, womit die avisierte Miete immer noch um 68%\nübersetzt war. \n\nSchließlich hat der Sachverständige auch in seiner schriftlichen Stellungnahme und in seiner mündlichen\nAnhörung ausführlich und detailliert ausgeführt, warum er es für nicht vertretbar hält, bei der\nstreitgegenständlichen Wohnung auf den Aachener Mietspiegel abzustellen. Hierzu hat er überzeugend dargelegt, dass\nder Wohnungsmarkt in Aachen als Universitätsstadt sich grundlegend von demjenigen der Gemeinde Langerwehe unterscheidet,\ndie mit 20 km für studentische Mieter zu weit von Aachen entfernt liegt, zumal sich dazwischen - etwas näher und\nverkehrsgünstiger zu Aachen - die Gemeinde Eschweiler befindet, für die ebenso wie für Langerwehe ein eigener\nMietspiegel existiert, und sich anhand der Mietspiegel ein deutliches Mietpreisgefälle von Aachen nachvollziehen\nlässt. Angesichts dessen und unter Berücksichtigung des Umstands, dass die streitgegenständliche Wohnung\nauch aufgrund ihrer Größe nicht als typische Studentenwohnung anzusehen war, erscheint es auch für den Senat\nbei seriöser Kalkulation - selbst bei Vornahme eines Abschlags - unvertretbar, bei der Ermittlung der Miete für\ndie streitgegenständliche Wohnung auf den Mietspiegel von Aachen abzustellen. Selbst wenn man dies aber täte,\nwäre - wie der Sachverständige in seiner ergänzenden Stellungnahme dargelegt hat - der Mietwert für\neine Aachener Vergleichswohnung nach dem dortigen Mietspiegel selbst bei einem 10%-Zuschlag für Kleinwohnungen mit nur\n11,55 DM/qm anzusetzen, wovon in Langerwehe – nach dem den Preisspiegeln zu entnehmenden Preisgefälle - nur ca.\n61%, mithin 7,05 DM/qm erzielbar gewesen wären. Selbst bei weiterem Ansatz von 20% für eine Neuvermietung\nergäbe sich im Ergebnis für Aachen eine möglicherweise kurzfristig erzielbare Miete von 13,86 DM/qm, was\numgerechnet für Langerwehe (61%) 8,45 DM/qm und damit einer Überhöhung der avisierten Miete um immer noch\n82% entspräche. \n\nDie Wertermittlung des Sachverständigen wird zudem durch die Aufstellung des Klägers über seine Einnahmen\nbis zum Beginn der Zwangsverwaltung im Jahr 2004 bestätigt (Anl. K 121), aus der sich ergibt, dass die avisierte Miete\nnie in voller Höhe, sondern nur phasenweise annähernd, meist aber bei weitem nicht erreicht wurde oder\nüberhaupt keine Zahlungen erfolgten. Darüber hinaus war die Wohnung nach den Angaben im\nZwangsversteigerungsgutachten T (Anl. K 123 Ziffer 6.2) im Jahr 2004 im Wege der Zwangsverwaltung ebenfalls für nur\n165.- €/Monat = 8,73 DM/qm vermietet. Schließlich spricht für den vom Sachverständigen ermittelten\nWert auch das vom Kläger vorgelegte Schreiben der Generalmieterin seiner Wohnung betreffend ein anderes von der\nBeklagten finanziertes Objekt in Aachen vom 5. Mai 1997 (Anl. K 125, GA 1088), wonach die Wohnungen selbst in Aachen zur\nBehebung von Leerständen zu einem qm-Preis von nur 8.- DM angeboten wurden. \n\nVor diesem Hintergrund hält der Senat es nicht für erforderlich, den Sachverständigen - wie von der\nBeklagten beantragt - mit einer Ergänzung des Gutachtens durch Untersuchung der Vergleichsmieten in der Umgebung der\nstreitgegenständlichen Wohnung im Jahr 1993 zu beauftragen. Zwar hat auch der Sachverständige erklärt, dass\neine solche Ermittlung theoretisch eine zuverlässigere Basis für die Abbildung eines Vergleichswerts biete als\neine Wertermittlung auf Basis des Mietspiegels. Er hat aber zugleich darauf hingewiesen, dass angesichts der\nregelmäßig fehlenden Bereitschaft der Hausverwaltungen der Vergleichsobjekte, Auskünfte zu erteilen und einem\nSachverständigen Zugang zu gewähren, und angesichts des hier vorhandenen Leerstands fraglich erscheint, ob im\nvorliegenden Fall tatsächlich überhaupt ausreichende Werte ermittelt werden könnten, um ein verlässliches\nErgebnis zu erzielen. Vor allem aber hat er überzeugend darauf hingewiesen, dass die Mieten dieser Vergleichsobjekte\n- zumal wenn es sich um größere Objekte handele - in den Mietpreisspiegel für die Folgezeiträume\neingeflossen sein müssten, sich dort aber - wie sich auch bereits aus seiner ergänzenden Stellungnahme ergibt\n(GA 1579 „längerfristige Tendenz“) - nicht erkennbar erhöhend niedergeschlagen haben, sondern sich\nder Mietmarkt in Langerwehe auch in den Folgejahren als eher „lahm“ darstellt. Da der lokale Mietspiegel als\namtlich anerkannte Statistik einen verlässlichen Nachweis über den Stand der lokalen Wohnungsmieten - auch deren\nEntwicklung in den Folgejahren - bietet und die Beklagte keinerlei konkreten Anhaltspunkte dafür vorgetragen hat,\ndass im Jahr 1993 tatsächlich für Neuvermietungen in der Umgebung der streitgegenständlichen Wohnung\nnachhaltig höhere Mieten erzielt wurden, sieht der Senat keinen Anlass, den Sachverständigen mit einer Erhebung\ndamaliger Vergleichsmieten zu beauftragen. \n\nEntsprechendes gilt für den weiteren Antrag der Beklagten, dem Sachverständigen die ergänzende Ermittlung\naufzugeben, von welcher Mietpreisentwicklung man 1993 bei der Stadtverwaltung Langerwehe ausgegangen sei. Anhaltspunkte\ndafür, dass bzw. warum man dort damals von einer wesentlichen Änderung der bisherigen (eher „lahmen“)\nMietentwicklung ausgegangen sein sollte, werden von der Beklagten nicht dargetan und sind auch sonst nicht ersichtlich, so\ndass es sich insoweit um eine reine Ermittlung „ins Blaue hinein“ handeln würde. Hierzu sieht der Senat\nangesichts der überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen keinerlei Anlass. \n\n(cc)\n\nDiese Falschangabe erfolgte jedenfalls seitens des Bauträgers und seines Vertriebs arglistig. Der Vortrag der\nBeklagten, der Bauträger und Mietgarant sei zum Zeitpunkt der Prospekterstellung und Abschluss der vorliegenden\nVerträge unter Zugrundelegung eines „Aachener Maßstabs“, von dem ein „gewisser Abschlag“\ngemacht worden sei, davon ausgegangen, dass man die Wohnungen dauerhaft als Studentenappartments würde vermieten\nkönnen und die im Prospekt angegebene Miete daher marktangemessen sei, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Wie oben\nausgeführt, stellte der Aachener Mietspiegel nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen\neine ersichtlich völlig ungeeignete Bemessungsgrundlage dar, war die Annahme einer dauerhaften Vermietung als\nStudentenappartment in keiner Weise begründet und wich die im Prospekt angegebene Miete in einem solchen Maße von\nder nach dem - einschlägigen - lokalen Mietspiegel für Langerwehe dauerhaft erzielbaren Miete ab, dass auch der\nBauträger und/oder Mietgarant nicht davon ausgehen konnte, damit eine seriöse und verlässliche Kalkulation\nvorgenommen zu haben, sondern die erhebliche Falschangabe zumindest billigend in Kauf genommen hat. Einer Vernehmung des\nvon der Beklagten zu der - vom Kläger bestrittenen - tatsächlichen Kalkulation des Bauträgers nach dem\n„Aachener Maßstab“ bedurfte es daher nicht.\n\nOb (auch) der Vermittler G arglistig gehandelt hat, kann dahingestellt bleiben, weil ein Schadensersatzanspruch auch dann\nin Betracht kommt, wenn ein arglistiges Verhalten nur des Verkäufers bzw. der Vertriebsgesellschaft vorliegt, die\nüber das geschäftsrelevante Wissen verfügte(n), es aber nicht weitergegeben hat/haben (vgl. BGH NJW 2010,\n596 Tz. 29 ff.).\n\n(b)\n\nDie Kenntnis der Beklagten von dieser arglistigen Täuschung ist nach der o.g. Vermutung zu bejahen. \n\nDie überhöhte Mietangabe war mit einer Überhöhung der tatsächlich erzielbaren Miete um über\n100% objektiv evident. Das gilt auch dann, wenn man die vom Sachverständigen alternativ - unter Berücksichtigung\nder Einwände der Beklagten - ermittelten Mietwerte zugrunde legt, bei denen die Überhöhung\n- wie ausgeführt - immer noch 68% bzw. 82% betrug.\n\nDas institutionalisierte Zusammenwirken der Beklagten mit dem Bauträger, seinem Vertrieb und der Treuhänderin\nist ebenfalls zu bejahen. Auch wenn die Beklagte keine - vom Kläger behauptete - Alleinfinanzierungsvereinbarung mit\nFinanzierungszusage geschlossen hat, sondern lediglich - wie von ihr behauptet - ihre Finanzierungsbereitschaft erklärt,\njeweils eine Einzelbonitätsprüfung vorgenommen und - unstreitig - weder Vertrieb, noch Treuhänder oder\nVerkäufer eigene Formulare überlassen hat, ergibt sich doch aus dem übrigen - insoweit nicht bestrittenen -\nVortrag des Klägers, dass sie jahrelang ständig und systematisiert mit Vertrieb und Treuhänder\nzusammengearbeitet und wiederholt von diesen Finanzierungen vermittelt bekommen hat. Dies war insbesondere auch bei dem hier\nstreitgegenständlichen Objekt in Langerwehe der Fall, bei dem die Beklagte nach dem unbestrittenen Vortrag des\nKlägers sämtliche 59 Wohnungen finanziert hat. \n\nDie damit für ihre Kenntnis von der arglistigen Täuschung sprechende Vermutung hat die Beklagte nicht widerlegt.\nIhr Vortrag, sie sei - ebenso wie der Bauträger und Mietgarant - bei ihrer Einwertung von der Marktangemessenheit der\nausgewiesenen Mieten ausgegangen, reicht hierfür nicht aus, weil es an jeglicher konkreter Angabe dazu fehlt, aufgrund\nwelcher Beurteilungsgrundlage sie - vertretbar - zu dieser Annahme gelangt sein will. Der Verweis auf einen „Aachener\nMaßstab“ mit „gewissem Abschlag“ vermag diese Annahme - wie oben ausgeführt - ersichtlich nicht\nzu rechtfertigen. Soweit die Beklagte außerdem vorgetragen hat, sie selbst habe in ihrer Einwertung der Wohnung einen\nBeleihungswert von 116.000.- DM zugrunde gelegt, lässt sich auch daraus keine Bewertungsgrundlage entnehmen;\nEinwertungsunterlagen wurden von der Beklagten nicht vorgelegt und auch nach der Sachverständigenanhörung im\nTermin vom 15. September 2010 keine weiteren Tatsachen zur Begründung ihrer Mietannahme oder Einwertung vorgetragen.\n\nDarüber hinaus ist die Beklagte für ihre fehlende Kenntnis bzw. ihre Annahme einer Marktangemessenheit auch\nbeweisfällig geblieben: \n\nAuf den von ihr zunächst benannten und vom Senat - im Hinblick auf möglichen ergänzenden Vortrag der\nBeklagten oder eine Anerkennung des „Aachener Maßstabs“ durch den Sachverständigen im Termin -\nvorbereitend geladenen Zeuge Spatz als damaligen Leiter der Einwertungsstelle hat sie im Termin mit der Begründung\nverzichtet, er könne doch keine Angaben zu der streitgegenständlichen Wohnung und deren Einwertung machen. \n\nDie stattdessen im Termin vom 15. September 2010 erfolgte Benennung der Zeugin X ist gemäß § 296 Abs. 2\nZPO i.V.m. § 282 ZPO verspätet. Eine Berücksichtigung des Beweisantritts - substantiierten Vortrag\nunterstellt - würde die Erledigung des ansonsten entscheidungsreifen Rechtsstreits verzögern. Die Ersatzbenennung\nerfolgte auch unter Verstoß gegen die Prozessförderungspflicht des § 282 ZPO und beruhte auf grober\nNachlässigkeit. Die mögliche Relevanz einer Widerlegung der Kenntnisvermutung war der Beklagten jedenfalls mit\nErhalt des Sachverständigengutachtens vom 9. November 2009 ersichtlich; dementsprechend hat sie auch bereits mit\nSchriftsatz vom 12. Februar 2010 erstmals den Zeugen Spatz dazu benannt, dessen beabsichtigte Vernehmung durch den Senat\nihr unter dem 28. Juli 2010 mitgeteilt wurde. Angesichts dessen ist nicht ersichtlich und von der Beklagten auch in keiner\nWeise erklärt, wieso es ihr nicht rechtzeitig vor dem Termin am 15. September 2010 möglich gewesen sein sollte,\nfestzustellen, dass tatsächlich die Zeugin X mit der streitgegenständlichen Wohnung befasst war, so dass von\ngrober Nachlässigkeit auszugehen ist. \n\nDer Antrag der Beklagten auf Schriftsatznachlass auf den Schriftsatz der Gegenseite vom 13. September 2010 ist in diesem\nZusammenhang ohne Relevanz, weil dieser Schriftsatz keine relevanten Tatsachen zu den erzielbaren Mieten und der\ndiesbezüglichen Kenntnis der Beklagten enthält. \n\nd.\n\nOb darüber hinaus auch ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der Beklagten über eine sittenwidrige\nÜberteuerung der Wohnung bestand - wofür sowohl die vom Sachverständigen ermittelte Miete (auf Basis der\nErtragswertmethode) als auch das Zwangsversteigerungsgutachten des Sachverständigen T (Anl. K 123) sprechen\nkönnten -, bedarf damit keiner Entscheidung. \n\ne.\n\nDa nach der Vermutung aufklärungsgerechten Verhaltens davon auszugehen ist, dass die Eheleute die Eigentumswohnung\nbei korrekter Angabe der nachhaltig erzielbaren Mieten nicht erworben und damit auch nicht den Finanzierungsvertrag mit\nder Beklagten abgeschlossen hätten, kann der Kläger im Wege des Schadensersatzes gemäß\n§ 249 BGB von der Beklagten verlangen, so gestellt zu werden, als ob er die Anlage nicht getätigt\nhätte. \n\nDiese Schadensersatzforderung kann er der Darlehensforderung der Beklagten entgegenhalten, so dass ihre Vollstreckung\naus den im Tenor genannten Urkunden unzulässig ist und die darauf gerichteten Klageanträge zu 1. und zu 5.\nbegründet sind.\n\nEbenfalls begründet ist der Klageantrag zu 2. auf Feststellung, dass er der Beklagten zu keinen Leistungen aus dem\nDarlehensvertrag vom 25./28. März 1994 zur Konto-Nr. … über 192.283.- DM (Darlehens-Nr. ..) verpflichtet\nwar und ist. \n\nSchließlich hat der Kläger im Wege der Rückabwicklung auch Anspruch auf Rückabtretung der\nAnsprüche aus den sicherungshalber an die Beklagte abgetretenen Lebensversicherungen gemäß seinem\nKlageantrag zu 3. \n\nEiner Entscheidung über den Hilfsantrag auf Feststellung einer Ersatzpflicht der Beklagten für den\nKündigungsschaden aus den Lebensversicherungen und über die Hilfsaufrechnung des Klägers mit einem\nBereicherungsanspruch bezüglich der Endvalutierung bedarf es damit nicht.\n\n5. \n\nDer Antrag der Beklagten auf Schriftsatznachlass auf den Schriftsatz der Gegenseite vom 13. September 2010 wird\nzurückgewiesen, weil dieser Schriftsatz kein entscheidungserhebliches Vorbringen bezüglich der Haftung der\nBeklagten wegen einer Aufklärungspflichtverletzung hinsichtlich der nachhaltig erzielbaren Mieten enthält.\nAus diesem Grund gibt auch der - nicht nachgelassene - Schriftsatz der Beklagten vom 16. September 2010 keinen Anlass\nzu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. \n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige\nVollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch eine Entscheidung\ndes Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist\n(§ 543 Abs. 11 ZPO). Die Grundsätze der Haftung der kreditgebenden Bank für einen aufklärungspflichtigen\nWissensvorsprung und die Voraussetzungen für die Vermutung ihrer Kenntnis von dieser Täuschung sind\nhöchstrichterlich geklärt; ob die Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind, ist eine nicht\ngrundsätzliche, von den jeweiligen tatsächlichen Umständen abhängige Frage des Einzelfalls. \n\nStreitwert in erster und zweiter Instanz: bis zu 100.000.- €","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2010-10-01/13-u-119-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 171","ref_norm":"171","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 172","ref_norm":"172","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 282","ref_norm":"282","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 142","ref_norm":"142","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 296","ref_norm":"296","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 522","ref_norm":"522","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 800","ref_norm":"800","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2010-10-01/13-u-119-06","retrieved":"2026-10-28 15:59:28.533065+00:00"},"card":{"id":"olg-koeln/2010-10-01/13-u-119-06","court":"OLG Köln","court_id":"olg-koeln","court_as_stated":"Oberlandesgericht Köln","panel":"13. 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