{"status":"available","doknr":"OLD267886","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2006:1211.16WX200.06.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2006-12-11","aktenzeichen":"16 Wx 200/06","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 09.08.2006 – 8 T 159/05 – teilweise abgeändert:\n\nDer Beschluss des Amtsgerichts Bonn vom 14.07.2005 - 28 II 259/02 – wird aufgehoben.\n\nDas Verfahren ist hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 12) erledigt. \n\nDer Beschluss der Gemeinschaft vom 21.11.2002 zu TOP 5) wird insgesamt für ungültig erklärt.\n\nDie Anschlussbeschwerde wird zurückgewiesen. \n\nDie Gerichtskosten der ersten und zweiten Instanz tragen der Antragsteller zu 37 %, die Antragsgegner zu 63 %. Die Gerichtskosten der Rechtsbeschwerde fallen den Antragsgegnern zur Last. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten erfolgt nicht. \n\nDer Geschäftswert der Rechtsbeschwerde beträgt 16.250,- € zuzüglich der Gerichtskosten, die auf die Teilerledigung entfallen. \n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nDie formell nicht zu beanstandende sofortige Beschwerde hat Erfolg hinsichtlich der\nAnfechtung des Beschlusses zu TOP 5 der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.11.2002.\n\n3\n\n1. Beschluss zu TOP 5 (Jahresabrechnung 2001)\n\n4\n\nDie Entscheidung des Landgerichts, die formelle Mängel bei der Beschlussfassung vom 21.11.2002\nnicht festgestellt hat, ist u. a. davon ausgegangen, dass die Saldenlisten nicht jeder\nWohnungseigentümerabrechnung beigefügt werden mussten, da für jeden Sondereigentümer\ndie Möglichkeit der Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen bei der Verwalterin bestanden habe.\nDie Einzelabrechnungen als solche hat das Beschwerdegericht beanstandet und für ungültig\nerklärt, soweit damit Heizkosten sowie weitere Kosten nach einem unzutreffenden\nWohnflächenschlüssel umgelegt worden sind.\n\n5\n\nDiese Erwägungen des Erstbeschwerdegerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen\nÜberprüfung nicht in allen Punkten stand. Die Abstimmung zur Jahresabrechnung 2001 ist\ninsgesamt für ungültig zu erklären, da der Beschluss unter Verstoß gegen\n§ 28 Abs. 1 und 3 WEG zustande gekommen ist. \n\n6\n\na. \n\n7\n\nDie Beschlussfassung vom 21.11.2002 ist allerdings nicht bereits aus formellen Gründen\nzu beanstanden. Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, dass die Versammlungsleitung durch eine\nAngestellte der Verwalterin nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. \n\n8\n\nOhne Einfluss auf die Wirksamkeit der Abstimmung bleibt auch die Art und Weise der Abstimmung\nbzw. der Stimmauszählung aus den vom Landgericht dargelegten Gründen, wonach darin kein\nErmessensmissbrauch durch die Verwalterin liegt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird i. e. auf\ndie Gründe des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen. \n\n9\n\nb. Die Abstimmung zur Jahresabrechnung ist jedoch insgesamt fehlerhaft, weil den\nWohnungseigentümern vor der Beschlussfassung keine ausreichende Möglichkeit zur\nEinsichtnahme in sämtliche Einzelabrechnungen gewährt wurde, § 28 Abs. 1, Abs. 3\nWEG. Das Landgericht hat die Voraussetzungen einer wirksamen Beschlussfassung zu Unrecht bejaht.\nDie von ihm zugrunde gelegten Tatsachen rechtfertigen diese Rechtsansicht nicht. \n\n10\n\nEs entspricht ständiger Rechtsprechung des Senats, dass den Eigentümern vor der\nBeschlussfassung hinreichend Gelegenheit gegeben werden muss, sämtliche Abrechnungsunterlagen\nsowie die Einzelabrechnungen einzusehen (zuletzt Senatsbeschluß vom 24.08.2005 –16\nWx 80/05 -, NJW-RR 2006,19; Beschluss vom 05.04.2001 -16 Wx 101/00-, NZM 2001,1142; Beschluss\nvom 04.06.1997, WuM 1998, 50 = OLGR 1997, 249; Beschluss vom 24.09. 1996, WuM 1997, 62 = WE 1997,\n232; Beschluss vom 29. 03.1995 – 16 Wx 36/95, WuM1995, 450 je m.w.N.). Eine Beschlussfassung\nohne die Möglichkeit der sachgerechten Vorprüfung aller Gegenstände des Beschlusses\nnach § 28 Abs. 5 WEG ist keinem Eigentümer zumutbar. Jedem stimmberechtigten Eigentümer\nmuss vor der Abstimmung ermöglicht werden, auch die Einzelabrechnungen der anderen Eigentümer\nzu überprüfen, da derartige Fehler nach Eintritt der Bestandskraft der Beschlüsse\nnicht mehr zu beheben sind. Zwar ist es nicht erforderlich, dass mit Übersendung der\nJahresabrechnung an die Wohnungseigentümer auch sämtliche Saldenlisten der übrigen\nWohnungseigentümer beigefügt werden. Eine ordnungsgemäße Information der\nEigentümer setzt aber voraus, dass vor (und auch während) der Eigentümerversammlung\nfür die Eigentümer uneingeschränkt und in zumutbarer Weise Gelegenheit besteht, die\nEinzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen. Hierauf sind die Eigentümer\nhinzuweisen. (vgl. Senat vom 24.09.1996 - 16 Wx 86/96 -, a.a.O.). Die Offenlegung der Unterlagen\nhat dabei zeitlich so zu erfolgen, dass vor der Versammlung für den einzelnen Eigentümer\nausreichend Zeit bleibt, alle Saldenlisten zu prüfen. Der Ver-walter kann seiner dementsprechenden\nAuskunftspflicht nicht durch Bereithalten der Unterlagen in seinem Büro nachkommen. Vielmehr\nsind die Auskünfte dort zu geben, wo sie benötigt werden, also am Ort der Eigentümerversammlung\n(vgl. Senat vom 04.06.1997, a.a.O.). Es genügt nicht, dass die Verwalterin die entsprechenden\nUnterlagen bei der Eigentümerversammlung lediglich mitführt, ohne auf deren Vorhandensein\nund die Einsichtsmöglichkeit schon vorab hinzuweisen. Für die Eigentümer besteht dann\nnämlich keine für sie deutlich erkennbare Möglichkeit, vor der Beschlussfassung die\nzugrundeliegenden Abrechnungen zu überprüfen. \n\n11\n\nDie hier zu beurteilende Beschlussfassung genügt diesen Anforderungen nicht. Zwar hat das\nLandgericht die – vom Antragsteller in Abrede gestellte - Möglichkeit der Kontrolle vor\nder Abstimmung bejaht, dies indes nicht mit den nötigen Tatsachen belegt. Aufgrund des hinreichend\nermittelten Sachverhalt, der insoweit keiner weiteren Aufklärung mehr bedarf, kann der Senat selbst\neine Entscheidung treffen. Diese führt zu dem Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer weder mit\nder Einladung zur Versammlung vom 24.10.2002 noch sonst zu Beginn der Versammlung sowie zeitlich\nausreichend vor der Abstimmung vom 21.11. 2002 ausdrücklich auf die Möglichkeit der Einsicht\nin die Einzelabrechnungen hingewiesen worden sind. \n\n12\n\nDer Hinweis im Einladungsschreiben vom 24.10.2002 unter Ziff. 3, für eine \"Belegeinsicht\"\nsei eine vorherige Terminvereinbarung erforderlich, genügt dem nicht. Unter \"Belege\" fallen\ndie Unterlagen und Dokumente zu den Einnahmen und Ausgaben des Verwalters, nicht jedoch die Einzelabrechnungen\nsämtlicher Eigentümer. Ein ausdrücklicher Hinweis auf die Saldenlisten fehlt in der Einladung.\nAuch später hat die Verwalterin, wie aus ihrem Vorbringen und dem der Antragsgegner deutlich wird,\nnicht in anderer Weise vor der Abstimmung - mit entsprechendem zeitlichen Abstand - auf eine mögliche\nEinsichtnahme in die Saldenliste hingewiesen. Nicht ausreichend war, dass – wie die Antragsgegner\nvorgetragen haben - die Verwalterin bei der Versammlung die Einzelabrechnungen mit sich geführt hat\nund bereit gewesen wäre, Einsicht auf Verlangen zu gewähren, ohne dies ausdrücklich bekannt\nzu geben und eine zumutbare Einsichtsmöglichkeit einzuräumen (dazu i. e. Beschluss des Senats\nvom 04.06.1997, a.a.O.). Ebenfalls wird diesem Recht auf Einsicht in die Saldenlisten nicht hinreichend\nRechnung getragen, wenn die Verwaltung lediglich bereit ist, in ihren Büroräumen die Unterlagen\nbereit zu stellen. Für die - spätere - Anfechtung der Abstimmung und deren Erfolg kommt es\nnicht darauf an, ob einer der Eigentümer vor der Abstimmung nach den Saldenlisten gefragt hat, was\nhier offensichtlich nicht der Fall war, oder ob geltend wird, nach Einsicht wäre anders abgestimmt\nworden. \n\n13\n\nDie Beschlussfassung vom 21.11.2002 über die Gesamtabrechnung sowie über die Einzelabrechungen\nwar somit fehlerhaft. \n\n14\n\nDarüber hinaus hat das Landgericht zu Recht die Einzelabrechungen in Teilen wegen eines unzutreffenden\nKostenverteilungsschlüssels für ungültig erklärt, was sich bei der Gesamtungültigkeit\nnicht mehr auswirkt, bei einer erneuten Abstimmung allerdings zu beachten ist. \n\n15\n\n2. Kostenentscheidung nach Teilerledigung – TOP 12 -\n\n16\n\nDie Entscheidung des Beschwerdegerichts, hinsichtlich der Teilerledigung dem Antragsteller die Kosten\naufzuerlegen, ist nicht zu beanstanden. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der\nAntragsteller mit dieser Anfechtung ohne Erfolg geblieben wäre. Das gilt auch unter Berücksichtigung\ndes oben dargestellten Ergebnisses zu TOP 5, wonach die Verwalterin es versäumt hat, den\nWohnungseigentümern auf die Einsichtsmöglichkeit in die Einzelabrechnungen hinzuweisen.\nDieser Verstoß gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung ist noch nicht so erheblich, als dass\ner einer erneuten Bestellung des Verwalters entgegen stehen könnte. \n\n17\n\nDie Kostenentscheidung der Vorinstanzen war entsprechend dem Anteil des Obsiegens und Unterliegens\nin der Sache abzuändern. Sie beruht ebenso wie die Verteilung der Kosten der Rechtsbeschwerde auf\n§ 47 S. 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Antragsgegnern die Gerichtskosten\ndes Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Im Übrigen besteht keine Veranlassung, von dem in\n§ 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen\nentstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.\n\n18\n\nDer Geschäftswert der Rechtsbeschwerde folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und steht in Einklang\nmit der nicht angegriffenen Festsetzung der Vorinstanzen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/267886","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2006-12-11/16-wx-200-06","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/267886","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/267886","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2006-12-11/16-wx-200-06","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/267886","retrieved":"2026-07-09 02:36:38.829385+00:00"}}