{"status":"available","doknr":"OLD273192","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2006:0331.16WX237.05.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2006-03-31","aktenzeichen":"16 Wx 237/05","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Aachen vom 17. März 2005 - 12 II 67/04 - und der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 24.11.2005 - 2 T 82/05 - abgeändert.\n\nDie Antragsgegnerin wird verpflichtet, an die Antragstellerin 1.401,45 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 31.01.2004 zu zahlen.\n\nDer weitergehende Antrag wird zurückgewiesen.\n\n \n\nDie Gerichtskosten erster Instanz fallen der Antragstellerin zu 68 %, der Antragsgegnerin zu 32 % zur Last. Von den Gerichtskosten zweiter und dritter Instanz tragen die Antragstellerin 60 %, die Antragsgegnerin 40 %.\n\nEine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.\n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nDie nach den §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige\nweitere Beschwerde hat in der Sache teilweise Erfolg.\n\n3\n\n1. \n\n4\n\nNach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH,\nNJW 2005, 2061) ist die Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls\nteilrechtsfähig, soweit sie im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen\nEigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnimmt. Das ist hier\nder Fall. Die Antragstellerin nimmt die Beteiligte zu 2. auf\nSchadensersatz wegen Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag\nin Anspruch. Hiervon ist unmittelbar nicht der einzelne Eigentümer,\nsondern der Verband als solcher betroffen.\n\n5\n\nDie hierzu erforderliche Umstellung der Parteibezeichnung auf\nAntragstellerseite kann nach überwiegender Meinung auch noch in der\nRechtsbeschwerdeinstanz erfolgen (vgl. OLG München, NZM 2006,110 m.w.N.).\nDie Identität der Beteiligten zu 1. wird dadurch nicht berührt. \n\n6\n\n2. \n\n7\n\nEntgegen der Meinung des Landgerichtes haftet die Antragsgegnerin wegen\neiner Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag, die auch für den\nSchadenseintritt kausal geworden ist. Sie hat allerdings Schadensersatz\nnur in Höhe der im Verfahren vor dem AG Aachen 12 UR II 142/99 WEG\nentstandenen Kosten von insgesamt 2.741.- DM = 1.401,45 EUR zu leisten,\ndagegen nicht für gerichtliche und außergerichtliche Kosten, die in dem\nvorangegangenen selbständigen Beweisverfahren AG Aachen 12 UR II 142/98\nzulasten der Gemeinschaft angefallen sind. \n\n8\n\na. \n\n9\n\nDie Antragsgegnerin als ehemalige Verwalterin war nicht befugt, ohne\nErmächtigung durch einen Wohnungseigentümerbeschluss das Verfahren, das\ndie Eigentümerin T gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft angestrengt\nhatte, für die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Zustellung der\nAntragsschrift weiter zu betreiben, § 27 Abs. 1 und 2 WEG. Eine solche\nBefugnis ergibt sich weder aus den gesetzlichen Regelungen des WEG, noch\nder maßgeblichen Teilungserklärung. Diese sieht in § 16 Abs. 6 Ziff. b\nlediglich eine Ermächtigung zur Prozessführung gegenüber mit Wohngeld\nsäumigen Wohnungseigentümern, jedoch keine generelle Befugnis zur Prozessführung\nfür die Wohnungseigentümergemeinschaft vor. \n\n10\n\nDemnach hätte die ehemalige Verwalterin, als ihr am 18.10.1999 als\nZustellungsbevollmächtigte (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG) die Antragsschrift\nvom 13.09.1999 zugestellt worden war, alle Eigentümer umgehend davon\ninformieren, eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen und in diesem\nRahmen klären lassen müssen, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft auf\ndiesen an sie gerichteten Leistungsantrag, der eine fachgerechte Sanierung\nder Fenster- und Türelemente in der Wohnung T zum Inhalt hatte, zu reagieren\nbeabsichtigte (vgl. zur Informationspflicht des Verwalters gegenüber der\nGemeinschaft, Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdnr. 116). Diese\nMaßnahmen hat sie unterlassen. \n\n11\n\nHierzu muss nicht geklärt werden, in welchem Umfang die ehemalige\nVerwalterin in der damaligen Situation zu einer eingehenden rechtlichen\nInformation hinsichtlich der Erfolgsaussichten des Antrags der Eigentümerin T\nverpflichtet war. Jedenfalls hätte die Antragsgegnerin die\nWohnungseigentümergemeinschaft darüber aufklären müssen, dass das Begehren\nder Antragstellerin T in Einklang mit den Regelungen der Teilungserklärung\nstand. Hingegen fehlte für eine Verteidigung eine gesetzliche oder\nvertragliche Grundlage, so dass die Erfolgsaussichten für eine Ablehnung\ndes Leistungsantrags äußerst gering waren.\n\n12\n\nDie Teilungserklärung sieht nur für Glasschäden an \"Fenstern und Türen\nim räumlichen Bereich des Sondereigentums\" eine Schadensbehebungspflicht\nfür den Sondereigentümer vor. Im Übrigen obliegt die Instandhaltung der\nzum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich\nder äußeren Fenster der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 7 Abs.1,\nAbs. 3). Die Bedeutung dieser unmissverständlichen Regelung sowie die Folgen\nfür das von der Eigentümerin T angestrengte Verfahren mussten einer fachmännisch\narbeitenden Verwalterin klar sein. Die Eigentümerin T verlangte die Beseitigung\nvon Baumängeln in der über ihrer Wohnung liegenden Wohnung sowie in ihrer\nWohnung, die zu Schäden an den Fensterelementen und an Feuchtigkeitsschäden\nan anderen Bauteilen ihrer Wohnung (Zimmerdecke, Innenwände) geführt hatten.\nDie Schadensursachen lagen jeweils in dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnenden\nBauteilen (Wasserablauf in der Loggia der darüber liegenden Wohnung; undichter\nAnschluss zwischen Fenster/Türanlage und Geschoßdecke; veraltete\nFensterkonstruktion; undichte Isolierverglasung des Fensterelements in\nder Wohnung der Antragstellerin).\n\n13\n\nEine Abweichung der in § 7 Teilungserklärung vorgesehenen Regelung ist\nweder als Abänderung der Teilungserklärung niedergelegt worden, noch jemals\nsonst vereinbart worden. Die von der Antragsgegnerin in Bezug genommene\n\"Übung\", wonach jeder Eigentümer die Instandsetzung defekter Fenster selbst\nin Auftrag gegeben und bezahlt haben soll, hätte - ihr Vorliegen unterstellt -\nkeine rechtliche Relevanz. Eine solche Handhabung würde der allein maßgeblichen\nTeilungserklärung widersprechen und weder die Eigentümer noch den Verwalter binden.\nSelbst wenn die Beteiligte zu 2. davon ausging, die beschriebene Übung sei\njahrelang in der Wohnungseigentümergemeinschaft praktiziert worden, mußte\nihr bei sorgfältiger Überprüfung der Sach- und Rechtslage klar sein, dass\ndamit eine Abänderung der in der Teilungserklärung festgelegten Regelung\nnicht erfolgen konnte, und dass das Verlangen der Antragstellerin T in\nEinklang mit der Teilungserklärung steht.\n\n14\n\nDiese Rechtsfolge ergab sich im Übrigen auch schon deshalb, weil die\nfraglichen Schäden auf Baumängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen\nwaren. Dies hatte der im Beweisverfahren beauftragte Sachverständige I in\nseinem Gutachten vom Februar 1999 festgestellt, das der Beteiligten zu 2. vorlag.\n\n15\n\nAuf diese für die Wohnungseigentümergemeinschaft problematische Sach- und\nRechtslage hätte die damalige Verwalterin in Zusammenhang mit dem von der\nEigentümerin T angestrengten Verfahren hinweisen und ggfs. zur Fortführung\ndes Verfahrens eine Beschlussfassung veranlassen müssen. \n\n16\n\nDie Pflichtverletzung des Verwaltervertrages ist auch schuldhaft, zumindest\nfahrlässig erfolgt. Eine entsprechende Information - in Verbindung mit einer\nEigentümerversammlung - wäre zeitlich noch vor dem Termin vom 18.11.1999 möglich\ngewesen. Selbst wenn aus organisatorischen Gründen eine Eigentümerversammlung\nnicht mehr vor diesem Termin hätte stattfinden können, wäre es ein leichtes gewesen,\nmit dieser Begründung eine Terminsverlegung zu erreichen. \n\n17\n\nb.\n\n18\n\nDer Senat bejaht auch - anders als die Vorinstanzen - eine Kausalität zwischen\nder Pflichtverletzung und den als Schaden geltend gemachten Prozesskosten. Die\nAntragsgegnerin ist darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass der Schaden auch\nbei pflichtgemäßem Verhalten ihrerseits eingetreten wäre, die Antragstellerin\nalso trotz erteilter Informationen das Verfahren geführt hätte. Zugunsten der\nAntragstellerin, der gegenüber Aufklärungspflichten verletzt worden sind, greifen\nhier die Grundsätze des \"aufklärungsrichtigen Verhaltens\" ein, wonach ein\nAnscheinsbeweis dahin anzunehmen ist, dass für die Geschädigte bei entsprechender\nAufklärung vernünftigerweise nur eine Handlungsalternative in Betracht gekommen\nwäre (st. Rspr. des BGH, vgl. beispielsweise BGH, NJW 2002, 2703; Palandt/Heinrichs,\nBGB, 65. Aufl., § 280 Rdnr. 39 m.w.N.). \n\n19\n\nDiese Darlegungs- und Beweislast ist die Antragsgegnerin nicht nachgekommen.\n\n20\n\nAuch unter Berücksichtigung ihres Vorbringens und des Hinweises auf die behauptete\nÜbung der Kostenübernahme durch die Sondereigentümer wird der Anscheinsbeweis nicht\nerschüttert. Denn es sind keine vernünftigen Gründe erkennbar, die die Mehrheit der\nEigentümer zu einer Verfahrensaufnahme hätten veranlassen können, die mit ihrem Ziel\ndem Wortlaut der Teilungserklärung und den gesetzlichen Vorgaben widerspricht. Selbst\nwenn die Einschätzung der Beteiligten zu 2. zu der erwähnten bisherigen \"Übung\" der\nReparatur an Fenstern und Türen von einem Teil der Eigentümer geteilt worden sein\nsollte, bestand gleichwohl kein vernünftiges Interesse dieser - und erst recht nicht\nder weiteren - Eigentümer, diese rechtlich nicht abgesicherte Handhabung gerichtlich\nmit einem klaren Kostenrisiko überprüfen zu lassen. Auch unter wirtschaftlichen\nGesichtspunkten stellte sich nämlich die behauptete Übung der Kostenübernahme durch\ndie Sondereigentümer nicht als nur vorteilhaft dar. Soweit bislang noch keine\nReparaturen erforderlich gewesen waren - und dies traf auf einen großen Teil der\nEigentümer zu -, würden bei einer Kostenregelung entsprechend der Teilungserklärung\nden Sondereigentümern die unmittelbar auf sie entfallenden Kosten für die\nFensterreparaturen erspart werden. Dem stehen zwar zukünftig höhere Gemeinschaftskosten\ngegenüber, allerdings werden sich auf Dauer diese beiden Positionen in etwa ausgleichen.\nSomit wäre auch unter wirtschaftlichen Aspekten kein Anreiz vorhanden, dieser\nVerfahrensaufnahme zuzustimmen.\n\n21\n\nSchließlich ist sowohl angesichts der Vielzahl der Abstimmungsberechtigten als\nauch wegen des Zeitablaufs das mögliche damalige Abstimmungsverhalten im jetzigen\nZeitpunkt nicht mehr rekonstruierbar. Dahingehende Beweisangebote sind schon wegen\nihrer Ungeeignetheit nicht beachtlich.\n\n22\n\nDie Antragsgegnerin bleibt mithin mit ihrem Vorbringen, die Wohnungseigentümergemeinschaft\nhätte trotz des risikoreichen Verfahrensausgangs das Wohnungseigentumsverfahren vor\ndem AG Aachen - 12 UR II 142/99 - weiterbetrieben, beweisfällig.\n\n23\n\nDie ehemalige Verwalterin haftet für die zu lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft\nangefallenen Kosten in dem Verfahren 12 UR II 142/99. Diese ergeben sich aus dem\nKostenfestsetzungsbeschlusses vom 08.05.2000, ergänzt durch Beschluss vom 19.05.2000:\n\n24\n\nRechtsanwaltskosten 2 x 1.025 2.050,-DM \n\n25\n\nzuzügl. MWSt. 16 % 328,- DM \n\n26\n\nGerichtskosten- DM \n\n27\n\nZustellkosten 11,- DM \n\n28\n\nEndsumme 2.741,- DM = 1.401,45 EUR\n\n29\n\n30\n\nDer Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288 BGB. Mit Schreiben vom 26. 01.2004\nhat die Antragsgegnerin ernsthaft und endgültig eine Zahlung abgelehnt. \n\n31\n\n3.\n\n32\n\nDie Antragsgegnerin haftet hingegen nicht für die im selbständigen Beweisverfahren\nunter dem Aktenzeichen 12 UR II 142/98 WEG AG Aachen angefallenen Verfahrenskosten,\ndie auch Bestandteil des Kostenfestsetzungsbeschlusses vom 08.05.2000 sind. Denn ein\nmögliches Fehlverhalten - wiederum in Form unterbliebener Information - hat sich für\ndie Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausgewirkt. \n\n33\n\nDie Antragstellerin konnte sich diesem Verfahren, in dem sie wiederum Antragsgegnerin\nwar, nicht entziehen. Das mit Antrag der Eigentümerin T vom 11.11.1998 eingeleitete\nBeweisverfahren wurde entsprechend den Vorschriften der §§ 485 ff ZPO unabhängig von\nder Reaktion des Antragsgegners durchgeführt (vgl. §§ 491, 493 ZPO), so dass die\nWohnungseigentümergemeinschaft auch bei rechtzeitiger Information keine Möglichkeit\nzur Abwendung dieses Verfahrens gehabt hätte. \n\n34\n\nIm Übrigen stand die Durchführung dieses Verfahrens auch im Interesse der\nWohnungseigentümergemeinschaft, da auf diese Weise die Ursachen der Feuchtigkeitsschäden\nam Gemeinschaftseigentum geklärt wurden. \n\n35\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG und berücksichtigt das anteilige Obsiegen\nund Unterliegen der Beteiligten in Bezug auf den jeweiligen Geschäftswert. In Anbetracht\nder unterschiedlichen rechtlichen Beurteilung durch die Vorinstanzen besteht keine\nVeranlassung, von dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die\nVerfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.\n\n36\n\nDer Geschäftswert für die Rechtsbeschwerde wird gemäß § 48 Abs. 3 WEG auf 3.558,98\nEuro festgesetzt.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/273192","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2006-03-31/16-wx-237-05","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 491","ref_norm":"491","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 493","ref_norm":"493","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/273192","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/273192","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2006-03-31/16-wx-237-05","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/273192","retrieved":"2026-07-09 02:44:18.897114+00:00"}}