{"status":"available","doknr":"OLD274445","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2006:0209.16WX220.05.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2006-02-09","aktenzeichen":"16 Wx 220/05","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 11.10.2005 - 29 T 263/03 - aufgehoben.\n\nDie sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Brühl vom 03.09.2003 - 90 II WEG 95/02 - wird zurückgewiesen.\n\nEs bleibt bei der Ungültigkeitserklärung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 26.11.2002 zu TOP 2 (Jahresabrechnung 2001) und TOP 3 (Fahrradabstellmöglichkeiten).\n\nDie Gerichtskosten des Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten erfolgt nicht. \n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligten, sämtlich Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage\nsowie der Verwalter, streiten anlässlich zweier Beschlussanfechtungen\naus einer Eigentümerversammlung vom 26.11.2002 über die Auslegung der\nin der Teilungserklärung vom 23.12.1984 unter V. § 9 vorgesehenen\nRegelung, wonach § 23 WEG dahin ergänzt wird, dass \"zur Gültigkeit\neines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den in\ndiesem Paragraphen genannten Bedingungen die Eintragung des Beschlusses\nim Protokollbuch erforderlich ist\". Der Antragsteller hält die\nangefochtenen Beschlüsse schon deshalb für ungültig, da diese nicht in\nein Buch im Sinne des § 9 der Teilungserkärung eingetragen worden sind.\nDie Entscheidung des Amtsgerichts, die die Meinung des Antragstellers\nbestätigt hat, ist von den Antragsgegnern angefochten worden. Das\nLandgericht hat die von dem Verwalter geführte Dokumentation der Beschlüsse\nals \"Buch\" im Sinne der Teilungserklärung erachtet und die amtsgerichtliche\nEntscheidung aufgehoben. Dagegen richtet sich das Rechtsmittel des Antragstellers. \n\n4\n\nII.\n\n5\n\nDie formell nicht zu beanstandende sofortige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.\n\n6\n\nDie Entscheidung des Landgerichts, wonach die Eigentümerbeschlüsse\nvom 26.11.2002 zu TOP 2 und 3 nicht gegen die formalen Anforderungen aus\n§ 9 der Teilungserklärung verstoßen, hält der rechtlichen Nachprüfung nicht\nstand. Zur Gültigkeit eines Beschlusses, der einer Anfechtung nach § 43 Abs. 1\nNr. 4 WEG standhalten soll, bedarf es seiner Eintragung in einem gebundenen\noder broschierten Buch, in dem die gefassten Beschlüsse nach Datum und Inhalt\nfortlaufend erfasst werden. \n\n7\n\nDas Landgericht ist zu dem Ergebnis gelangt, dass die von dem Verwalter\npraktizierte Aufbewahrung der Beschlüsse den Anforderungen der Teilungserklärung\nvom 23.12.1984 genügt. Hierbei ist es von folgenden, nicht angegriffenen\nFeststellungen ausgegangen: Der Verwalter hat bis 2003 die Protokolle der\nEigentümerversammlungen in einem Heftordner verwahrt. Die Protokolle wurden\ndazu in sich geheftet und genietet sowie die Seiten durchnumeriert; die\neinzelnen mit Seitenzahlen versehenen Protokolle wurden in diesem Heftordner\ngesammelt, indem sie dort in zeitlicher Reihenfolge eingeordnet wurden. Ihnen\nvorgeheftet ist eine nach Nummern geordnete Auflistung dieser eingehefteten\nProtokolle. Inzwischen praktiziert der Verwalter eine andere Art der\nNiederlegung der gefassten Beschlüsse. \n\n8\n\nDiese Form der Dokumentierung der Eigentümerbeschlüsse genügt nicht der\nvon der Teilungserklärung verlangten Anforderung der Eintragung des Beschlusses\nin ein Protokollbuch. Der Senat kann als Rechtsbeschwerdegericht die als Teil\nder Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragene Bestimmung (vgl. dazu VI. der\nTeilungserklärung) selbständig auslegen. Die Auslegung einer Grundbucheintragung\nhat nach objektiven Umständen zu erfolgen, wobei auf Wortlaut und der Sinn, wie\nsie sich aus Sicht eines unbefangenen Beobachters ergeben, abzustellen ist (vgl.\ndazu Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rdz. 87 mwN.).\n\n9\n\nDie hier vom Verwalter bis zum Jahr 2003 angelegte Sammlung der Beschlüsse in\neinem Ordner entspricht schon vom Wortlaut her nicht der \"Eintragung\" in einem\n\"Buch\", wie es § 9 der Teilungserklärung ausdrücklich vorsieht. Wenn auch - worauf\ndie Antragsgegner hinweisen - es keine gesetzliche oder in der Rechtsprechung\nanerkannte Definition des Begriffs \"Protokollbuch\" gibt, so ist jedenfalls davon\nauszugehen, dass mit dieser Formulierung ein Buch im eigentlichen Sinne dieses\nBegriffes gemeint ist. Denn die gesetzliche Regelung in § 24 Abs. 6 S. 1 WEG\nsieht bereits eine schriftliche Erfassung vor, indem sie vorschreibt, dass über\ndie gefassten Beschlüsse eine Niederschrift zu fertigen ist, die auch aufzubewahren\nist (vgl. § 24 Abs. 6 S. 3 WEG). Zur Art der Verwahrung fehlt eine gesetzliche\nBestimmung. Wenn über diese gesetzlich vorgesehene Niederschrift die Eigentümer\nin der Teilungserklärung als zusätzliches Erfordernis die Eintragung in ein Buch\nvorsehen, so lässt dies angesichts der gesetzlichen Regelung erkennen, dass damit\neine ganz bestimmte, nämlich die benannte Form der schriftlichen Dokumentation\n- Buch - gewollt ist. Die Regelung der Aufbewahrung durch eine Niederschrift in\neinem Buch wurde offensichtlich bewusst in Abgrenzung zu anderen Möglichkeiten wie\nder - hier nahe liegenden - Sammlung in Ordnern, Heftern oder anderen Loseblattsammlungen\ngewählt. Damit verbietet sich die vom Landgericht gewählte weite, über den Wortlaut\nhinausgehende Auslegung des Begriffs \"Protokollbuch\", die solche Aufbewahrungsmöglichkeiten\nwie Aktenordner o. ä. darunter fassen will.\n\n10\n\nDieses enge, auf den Wortlaut bezogene Verständnis des in § 9 Teilungserklärung\naufgestellten Erfordernisses steht schließlich auch in Einklang mit Sinn und Zweck\ndieser Regelung. Mit der gewünschten Regelung soll eine lückenlose und inhaltlich\nkorrekte Dokumentation sämtlicher Eigentümerbeschlüsse gewährleistet sein. Das\njederzeitige Einsichtsrecht der Eigentümer gemäß § 24 Abs. 6 S. 3 WEG, wozu diese\nauch mögliche Kaufinteressenten ermächtigen können, wird damit gesichert. Durch das\nErfordernis der Bucheintragung soll jede Möglichkeit der nachträglichen Veränderung\nder Beschlussdokumentation ausgeschlossen werden, wobei es offen bleiben kann, ob die\nEigentümer bei der Abfassung der Teilungserklärung bewusste Manipulationen oder\nlediglich durch Nachlässigkeit begründete Änderungen im Auge hatten. Bei Eintragungen\nin einem mit durchgehenden Seitenzahlen versehenen Buch würde jede nachträgliche\nEntfernung und/oder Ersetzung einer Seite sofort auffallen. Hingegen bietet die von\ndem Verwalter bisher geübte Praxis der fortlaufenden Sammlung der Protokolle nicht\neine umfassende Kontrolle der Vollständigkeit und Richtigkeit. Vielmehr ist bei der\nbisherigen Handhabung sowohl ein Gesamtaustausch eines Protokolls wie auch ein Austausch\ndes vorgehefteten Inhaltsverzeichnisses möglich, ohne dass dies nach außen sogleich auffällt. \n\n11\n\nDiese anhand objektiver Kriterien gewonnene Auslegung erfolgt unabhängig von der\nPerson des jeweiligen Verwalters und unabhängig von der Frage, ob einige Wohnungseigentümer\ndiesem misstrauisch gegenüber stehen. Auf die von den Antragsgegnern angesprochene\nProblematik, ob der derzeitige Verwalter Anlass zu einem solchen Misstrauen gegeben\nhat, kommt deshalb nicht an. \n\n12\n\nDer mit dieser Handhabung verbundene Mehraufwand, den das Landgericht befürchtet,\nist gering, da lediglich der Inhalt der Beschlussfassung sowie das Abstimmungsergebnis\neinzutragen sind, nicht hingegen das gesamte Protokoll der jeweiligen Sitzung. Insofern\nist der gewählte Begriff \"Protokollbuch\" nicht ganz passend, da § 9 der Teilungserklärung\nsich lediglich auf den Beschluss bezieht und dessen Eintragung fordert. Im Übrigen wäre\ndie Frage eines eventuell anfallenden Mehraufwandes Gegenstand des jeweiligen Verwaltervertrages. \n\n13\n\nAnhaltspunkte für einen Sachverhalt, wonach dem Antragsteller eine Berufung auf das\nFormerfordernis des § 9 Teilungserklärung wegen langjähriger, von ihm geduldeter\ngegenteiliger Übung verwehrt sein könnte, haben sich nicht ergeben.\n\n14\n\nFolge der Nichtbeachtung der Form des § 9 Teilungserklärung ist nicht die\nNichtigkeit des Beschlusses, sondern dessen Ungültigkeitserklärung nach wirksamer\nAnfechtung. Der Senat folgt dieser von der Rechtsprechung vertretenen Meinung\n(BGH, NJW 1997,2956; OLG Düsseldorf, NZM 2005,24 m. w.N.). Mithin verbleibt es\nbei der Ungültigkeitserklärung der angefochtenen Beschlüsse in der Entscheidung\ndes Amtsgerichts Brühl vom 30.09.2004.\n\n15\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.\n\n16\n\nDer Geschäftswert wird in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen auf 5.000,- EUR festgesetzt, § 48 WEG.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/274445","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2006-02-09/16-wx-220-05","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/274445","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/274445","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2006-02-09/16-wx-220-05","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/274445","retrieved":"2026-07-09 02:46:03.017473+00:00"}}