{"status":"available","doknr":"NRWE-olgs/koeln/j2003/13_U_77_02urteil20030305","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2003:0305.13U77.02.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":"13. Zivilsenat","decided":"2003-03-05","aktenzeichen":"13 U 77/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung der Klägerin gegen das am 21. Februar 2002 verkündete Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 29 O 225/01 - wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen sie durch Hinterlegung oder Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, falls nicht die Beklagte ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. \n\nDie Revision wird nicht zugelassen\n\nT a t b e s t a n d\n\nDie Klägerin und ihr Ehemann erwarben im Dezember 1993 die\nEigentumswohnung Nr. 167 nebst Stellplatz in dem Objekt W./M. in J.\nzu einem Kaufpreis von 119.195.- DM im Wege des sogenannten\nStrukturvertriebes. Am 29. 11. 1993 gaben die Klägerin und ihr\nEhemann ein notariell beurkundetes Angebot auf Abschluss eines\nGeschäftsbesorgungsvertrages mit der C. Steuerberatungsgesellschaft\nmbH (im Folgenden: C.) ab, das diese unter dem 14. 12. 1993 annahm.\nDie C. sollte den beabsichtigten Immobilienerwerb als Treuhänderin\nabwickeln. Deshalb enthielt der Geschäftsbesorgungsvertrag auch\neine umfassende Vollmacht für die C. zum Abschluss aller für den\nImmobilienerwerb erforderlichen Rechtsgeschäfte.\n\nAm 20./23. 12. 1993 schloss die C. im Namen der Klägerin und\nihres Ehemannes mit der Beklagten zwei Darlehensverträge über\ninsgesamt 151.706.- DM , und zwar ein Festdarlehen über 119.195.-\nDM zu einem Festzinssatz von 7,55 % jährlich bei einem\nAuszahlungssatz von 100 % und ein Annuitätendarlehen über 32.511.-\nDM bei einem Auszahlungssatz von 90 % und einem Damnum von mithin\n3.251.10 DM. Ferner schloss die C. eine Lebensversicherung für den\nEhemann der Klägerin ab und trat diese sowie zwei bereits\nbestehende Lebensversicherungen an die Beklagte zur Sicherung der\nDarlehen ab.\n\nBereits unter dem 27. 11. 1993 hatten die Klägerin und ihr\nEhemann die R.-T. Finanz- und Wirtschaftsgesellschaft mbh (im\nFolgenden: R.-T. GmbH) als Vertriebsbeauftragte mit der Vermittlung\nder Investitionsmöglichkeit beauftragt. Sie hatten ferner am 27.\n11. 1993 eine maschinenschriftlich ausgefüllte und persönlich\nunterzeichnete Selbstauskunft mit Einkommensbelegen und Angaben zu\nihren Vermögensverhältnissen und mit gleichem Datum eine\nEinziehungsermächtigung für die im Zusammenhang mit der\nFinanzierung zu entrichtenden Zahlungen erteilt. Selbstauskunft und\nEinziehungsermächtigung legte die Treuhänderin der Beklagten\nspätestens bei Abschluss der Darlehensverträge vor. Ob der\nBeklagten auch eine notarielle Ausfertigung der Vollmacht der\nTreuhänderin vorgelegt wurde, ist zwischen den Parteien streitig.\nNeben der Klägerin und ihrem Ehemann finanzierte die Beklagte einen\nGroßteil der übrigen Erwerber der insgesamt 188 Wohneinheiten sowie\nden Bauträger mit einem Darlehen über 34,5 Millionen DM, welches\nmit einer Globalgrundschuld zugunsten der Beklagten abgesichert\nwurde.\n\nDer Ehemann der Klägerin hat sämtliche Ansprüche, die aus dem\nRechtsverhältnis zwischen ihm und der Beklagten aufgrund der\nKredithingabe entstanden sind, an die Klägerin abgetreten.\n\nDas Landgericht hat durch das angefochtene Urteil vom 21. 02.\n2002, auf das wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und\nStreitstandes und wegen der im ersten Rechtszug gestellten Anträge\nverwiesen wird, die im Wesentlichen auf Zahlung von Schadensersatz\nnebst Zinsen Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an der\nWohnung und auf Feststellung des Nichtbestehens von Ansprüchen der\nBeklagten aus den Darlehensverträgen gerichtete Klage abgewiesen.\nZur Begründung hat es unter anderem ausgeführt, der Klägerin\nstünden keine Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei\nVertragsschluss zu. Die Beklagte hafte nur im Rahmen des\nFinanzierungsgeschäfts, insoweit treffe die Beklagte keine\nVerletzung von Schutz- und Aufklärungspflichten; einer der vier eng\nbegrenzten Ausnahmefälle, die von der Rechtsprechung anerkannt\nseien, liege nicht vor. Für etwaige falsche Angaben der\nVermittlerin hafte die Beklagte nicht, da sie nicht das\nKreditgeschäft beträfen. Die der Treuhänderin erteilte Vollmacht\nsei wirksam; ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz liege\nnicht vor, da kein enges Zusammenwirken zwischen der Beklagten und\nder Treuhänderin feststellbar sei. Insgesamt seien die\nDarlehensverträge wirksam.\n\nMit der Berufung verfolgt die Klägerin ihre erstinstanzlichen\nKlageanträge weiter. Sie vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen\nund macht geltend, die Beklagte hafte nach § 278 BGB wegen der\nPflichtverletzung des Vermittlers H. von der R.-T. GmbH, der\nfalsche Angaben über das Objekt gemacht habe. Insbesondere habe er\nauch die monatlichen Belastungen falsch berechnet. Die Beklagte\nhafte ferner, weil die Ausnahmefälle für eine eigene\nAufklärungspflicht der finanzierenden Bank gegeben seien.\nInsbesondere habe die Beklagte Kenntnis davon gehabt, dass im\nKaufpreis eine versteckte Innenprovision von 18,6 % enthalten sei,\ndie sich aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie von\n119.125.- DM und der Darlehenssumme von 151.706.- DM ergebe.\nInsoweit liege ein Wissensvorsprung vor, über den die Beklagte habe\naufklären müssen. Die durch die Treuhänderin abgeschlossenen\nDarlehensverträge seien unwirksam, da der\nGeschäftsbesorgungsvertrag und die der Treuhänderin darin erteilte\nVollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßen würden.\n\nDie Klägerin beantragt,\n\nunter Abänderung des angefochtenen Urteils\n\n1.) die Beklagte zu verurteilen, an die\nKlägerin sowie deren Ehemann K. L. als Gesamtgläubiger 22.534,95\nEuro (=44.074,54 DM) nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung Zug um\nZug gegen lastenfreie Eigentumsübertragung und Herausgabe des in\nder W./M. in J. gelegenen Grundbesitzes, verzeichnet im Grundbuch\ndes Amtsgerichts J., Blatt XXX, Flur X, Flurstück XXX und XXX sowie\nBlatt XXXX A, Flur X, Flurstück XXX, bestehend aus 44/10.000\nMiteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im\nAufteilungsplan mit Nr. XXX bezeichneten Wohnung, diese eingetragen\nim Wohnungsgrundbuch von J., Blatt XXXX sowie dem\nSondernutzungsrecht an dem offenen Kfz-Abstellplatz mit der Nr.\nXXX, zu zahlen;\n\n2.) festzustellen, dass der Beklagten\ngegen die Klägerin und deren Ehemann K. L. keine Ansprüche aus den\ngeschlossenen Darlehensverträgen Nr. -001 (jetzige Darlehens-Nr.: )\nund Nr. (jetzige Darlehens-Nr.: ) zustehen;\n\n3.) die Beklagte zu verurteilen, die an\nsie abgetretene Lebensversicherung der B. Lebensversicherung AG,\nB., Versicherungsschein-Nr.: , Versicherungsnehmer: Herr K. L. ,\nfreizugeben und auf die Klägerin sowie deren Ehemann K. L.\nrückzuübertragen;\n\n4.) festzustellen, dass die Beklagte\nverpflichtet ist, künftige Schäden seit Klagezustellung aus der\nfortbestehenden Eigentumslage zu ersetzen sowie die\nRückabwicklungskosten, die sich aus der Übertragung der\nEigentumseinheit ergeben können, an die Klägerin zu zahlen;\n\nh i l f s w e i s e ,\n\ndie Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 42.166,24 Euro\n(=82.469,99 DM) nebst 4 % Zinsen p.a. hieraus seit Rechtshängigkeit\nzu zahlen;\n\nfestzustellen, dass die Darlehensverträge über die H.\nBank-Baufinanzierung Nr. und Nr. unwirksam sind und die Klägerin\nweder aus Vertrag noch aus ungerechtfertigter Bereicherung\nverpflichtet ist, der Beklagten weitere Zahlungen zu leisten.\n\nDie Beklagte beantragt,\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\nSie verteidigt das angefochtene Urteil und macht geltend, es\nbestehe weder eine Haftung gemäß § 278 BGB noch eine Haftung aus\neigenem Verschulden. Ein etwaiger Verstoß des\nGeschäftsbesorgungsvertrages gegen das Rechtsberatungsgesetz\nerstrecke sich nicht auch auf die der Treuhänderin wirksam erteilte\nVollmacht.\n\nWegen aller weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Vorbringens\nim Berufungsrechtszug wird auf die gewechselten Schriftsätze und\ndie dazu vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\nDie zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.\n\nZu Recht hat das Landgericht Schadensersatzansprüche der\nKlägerin aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss\nwegen Verletzung vorvertraglicher Schutz- und Aufklärungspflichten\nverneint und die durch eine Treuhänderin abgeschlossenen\nDarlehensverträge als wirksam angesehen. Auch soweit die Klägerin\ngeltend macht, Treuhandvertrag und -vollmacht seien wegen Verstoßes\ngegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig, verhilft ihr dies nicht\nzum Erfolg. Denn jedenfalls der Beklagten gegenüber kann sie sich\naus Rechtsscheinsgründen auf diese Unwirksamkeit nicht berufen.\n\n1.\n\nDer Klägerin und ihrem Ehemann stehen gegen die Beklagte im\nZusammenhang mit den am 20./23. 12. 1993 abgeschlossenen\nDarlehensverträgen über (119.195.- DM und 32.511.- DM) 151.706.- DM\nkeine Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt des\nVerschuldens bei Vertragsschluss zu. Es besteht daher auch kein\nAnspruch der Klägerin auf Befreiung von den Verbindlichkeiten aus\nden Darlehensverträgen, so dass das Feststellungsbegehren der\nKlägerin, dass der Beklagten keine Ansprüche aus den\nDarlehensverträgen zustehen, nicht begründet ist.\n\nWeder hat die Beklagte für etwaige\nAufklärungspflichtverletzungen oder unzutreffende Angaben des\nAnlagevermittlers H. von der R. Treuhand GmbH gemäß § 278 BGB\neinzustehen noch hat sie sich durch Verletzung eigener\nAufklärungspflichten selbst schadensersatzpflichtig gemacht.\n\na.\n\nSoweit die Vermittlerin oder deren Mitarbeiter falsche Angaben\ngemacht haben sollten, braucht die Beklagte sich dies nicht\nzurechnen zu lassen, weil die Angaben zur Rentierlichkeit der\nAnlage nach der inzwischen gefestigten Rechtsprechung des\nBundesgerichtshofs (BGH WM 2000, 1685, 1687), der sich auch der\nSenat angeschlossen hat (Senat WM 2002, 118), die\nAnlageentscheidung als solche und damit lediglich den\nPflichtenkreis des Verkäufers, nicht aber den der finanzierenden\nBank betreffen. Nach der sogenannten Trennungstheorie muss sich die\nBank das Verhalten derjenigen Personen, derer sie sich als\nVerhandlungsgehilfen bedient, nur für den Bereich zurechnen lassen,\nder die Anbahnung des Kreditvertrages betrifft, nicht aber für den\nBereich, der sich auf den Erwerb des Anlageobjekts bezieht. Die von\nder Klägerin behaupteten unzutreffenden Angaben der Vermittlerin\nbetreffen indes sämtlich das Anlagegeschäft und gerade nicht das\nKreditgeschäft.\n\nDies gilt hinsichtlich der bereits im ersten Rechtszug\nvorgetragenen Angaben der Vermittlerin, dass der Wohnungserwerb\neine \"völlig risikolose Angelegenheit\" sei, es sich um eine\n\"absolut sichere Kapitalanlage\" handele, die gerade wegen der guten\nLage \"besonders werthaltig\" sei, die Teilnahme \"an diesem\nSteuersparmodell\" wirke sich \"positiv auf das Vermögen\" aus, durch\ndie im Gesamtpaket enthaltene \"Mietgarantie\" würden \"sichere\nEinkünfte für die Dauer von fünf Jahren\" feststehen, auch danach\nkönnten die Wohnungen \"jederzeit zu Preisen vermietet werden,\nwelche der zugesicherten Mietgarantie (DM 16,65 pro qm Wohnfläche)\"\nentsprächen, ein \"Wiederverkauf...sei jederzeit mit Gewinn\nmöglich\", es handele sich um ein \"absolutes Schnäppchen\" und der\nErwerb sei \"mit einer erheblichen Steuererstattung verbunden und\nohne Einsatz jeglichen Eigenkapitals mit einer zusätzlichen\nmonatlichen Belastung von nur 205.- DM verbunden\".\n\nEine falsche Beratung oder eine falsche Angabe der Vermittlerin\nhinsichtlich des Kreditgeschäftes, insbesondere hinsichtlich des\nFinanzierungsaufwandes, ergibt sich auch nicht aus der vom\nVermittler H. von der R.-T. GmbH erstellten \"Musterberechnung\"\n(Anlage K 1, AH Bl. 1 und 2). Soweit die Klägerin in der Berufung\nmeint, die Angaben zu den Zinsen \" 6,5 %.... DM 9.860.-\" , die\nunter Berücksichtigung von 471.- DM bzw. 500.- DM Tilgung zu einer\njährlichen Kreditbelastung von 10.331.- DM bzw. 10.360.- DM\nführten, seien falsch gewesen, weil sich ausweislich der\nabgeschlossenen Darlehensverträge eine jährliche Kreditbelastung\nvon 14.364,60 DM ergebe, verkennt sie, dass es sich bei der\nMusterberechnung lediglich um \"ein Berechnungsbeispiel\" handelt,\nwie sich schon aus der Überschrift des Formulars ergibt, und dass\nin den Darlehensverträgen andere Kredit-Konditionen vereinbart\nwurden. Die Musterberechnung stellt auf einen Kredit zu einem\nZinssatz von 6,5 % p.a. bei einer Auszahlung von 90 % der\nBruttokreditsumme von 151.706.- DM ab, was bedeutet, dass auf das\nsogenannte Damnum in Höhe von 10 % - das sind 15.170,60 DM -\nbereits vorweg Zinsen zu zahlen sind und ein Eigenkapital in dieser\nHöhe zu erbringen ist. In den Darlehensverträgen sind hingegen ein\nFestdarlehen über 119.195.- DM bei einer Auszahlung von 100 % und\neinem Zinssatz von 7,55 % p.a. und ein Annuitätendarlehen über\n32.511.- DM bei einer Auszahlung von 90 % und einem Zinssatz von\n6,2 % p.a. vereinbart. Das Damnum belief sich mithin auf lediglich\n3.251,10 DM, so dass sich wegen der deshalb wesentlich geringeren\nZinsvorauszahlung dementsprechend die laufende Zinslast aus dem\nFestdarlehen erhöhte. Die jährlichen Zinssätze, die prozentualen\nAuszahlungssätze und das sich bei dem Annuitätendarlehen ergebende\nDamnum sind in den abgeschlossenen Darlehensverträgen ausdrücklich\naufgeführt und richtig angegeben.\n\nb.\n\nDer Beklagten kann auch die Verletzung eigener\nAufklärungspflichten nicht vorgeworfen werden. Eine finanzierende\nBank ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Darlehensnehmer\nüber die Gefahren und Risiken der Verwendung des Darlehens\naufzuklären und vor dem Vertragsschluss zu warnen, weil sie\nregelmäßig davon ausgehen darf, dass die Kunden entweder selbst\nüber die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder dass\nsie sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben (BGH WM\n2000, 1685 f.; WM 2000, 1687, 1688). Der Darlehensvertrag ist\ngerade kein Immobilienberatungsvertrag; die Bank darf davon\nausgehen, dass der Erwerber die für seine Erwerbsentscheidung\nnotwendigen sachlichen Prüfungen selbst vorgenommen hat.\n\nInformationspflichten bezüglich des zu finanzierenden Objekts\nkommen bei Kreditgeschäften von Banken nach gefestigter\nRechtsprechung nur in vier Ausnahmefällen in Betracht. Ein\nAusnahmefall kann vorliegen, wenn die Bank ihre Rolle als\nKreditgeberin überschreitet, wenn sie über das allgemeine\nwirtschaftliche Risiko hinaus einen speziellen\nGefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder begünstigt, wenn\nsie einen schwerwiegenden Interessenkonflikt eingegangen ist oder\nwenn sie einen konkreten Wissensvorsprung in Bezug auf die\nspeziellen Risiken des zu finanzierenden Vorhabens besitzt (Siol,\nin Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch, 2. Aufl., § 44 Rn.\n20 m.w.N.). Keiner dieser vier Ausnahmefälle ist hier gegeben.\n\naa.\n\nEntgegen der Auffassung der Klägerin hat die Beklagte nicht ihre\nRolle als Kreditgeberin überschritten.\n\nDer Sachvortrag der Klägerin lässt nicht erkennen, dass die\nBeklagte in einer nach außen erkennbaren Weise Funktionen anderer\nProjektbeteiligter übernommen hätte und bei Planung, Vertrieb und\nDurchführung des Bauvorhabens oder bei der Durchführung bestimmter\nFunktionsverträge derart mitgewirkt hätte, dass hierdurch ein\nzusätzlicher Vertrauenstatbestand für die Klägerin und ihren\nEhemann geschaffen worden wäre (BGH WM 1992, 216 und 1310; OLG\nFrankfurt WM 2000, 2135, 2137 und WM 2002, 1281, 1284). Die\nKlägerin trägt zwar vor, die Beklagte habe vor der Finanzierung des\nin Rede stehenden Bauträgerobjekts bereits mehrere Male zuvor mit\ndemselben Bauträger sowie derselben Vertriebsfirma und Treuhänderin\nzusammengearbeitet und sei auch dort - wie hier - in Planung,\nDurchführung und Vermarktung des Objektes einbezogen gewesen. Dass\ndiese angebliche Einbeziehung der Beklagten jedoch nach außen hin\nerkennbar war und hierdurch für die Klägerin und ihren Ehemann ein\nzusätzlicher Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, macht die\nKlägerin selbst nicht geltend.\n\nOhne Erfolg macht die Klägerin auch geltend, es habe von\nvornherein bereits festgestanden, dass die Beklagte nicht nur den\nBauträger, sondern auch die Enderwerber finanzieren würde. Die\nBeklagte hat unter dem 27. 05. 1993 (Bl. 15 ff AH) lediglich eine\ngenerelle Endfinanzierungsbereitschaft zu einem bestimmten\nKonditionenraster erklärt, und zwar für einen Gesamtaufwand von\nhöchstens 90 % und für ein Disagio von höchstens 10 %; ferner hat\nsie sich bei nicht entsprechender Bonität zusätzliche Sicherheiten\noder die Ablehnung der Bewerber vorbehalten. Dass auch die\nEndfinanzierungen durch die Beklagte bereits endgültig festgelegt\ngewesen wären, ergibt sich hiernach gerade nicht. Möglichkeiten und\nKonditionen der Endfinanzierungen hingen nämlich entscheidend von\nder jeweiligen Bonität der potenziellen Darlehensnehmer ab.\n\nAuch wenn die Beklagte sich zur Zwischenfinanzierung der\nErwerber nach Ziffer II.6. und 7. des Schreibens vom 27. 05. 1993\n(Bl. 16 AH) nur unter der Bedingung bereit erklärt hatte, dass sie\nauch den Kredit für den Bauträger finanzierte und die vorgesehenen\nEigenmittel von 10 % auf ein von ihr geführtes Konto eingezahlt\nwurden, ist dies nicht zu beanstanden. Die Finanzierung von\nBauträgermaßnahmen und Immobilienobjekten gehört nämlich zum\nKerngeschäftsbereich der Hypothekenbanken. Selbst wenn der\nBeklagten bekannt gewesen sein sollte, dass die Vertriebsfirma\nzugleich auch die Endfinanzierung der Erwerber vermittelte, lässt\ndies noch nicht den Rückschluss zu, dass die Beklagte das gesamte\nBau- und Anlageobjekt initiiert hätte, weil dies lediglich die\nFinanzierung des Objekts, nicht aber dessen Gesamtkonzeption\nbetrifft. Allein durch eine vor Vertriebsbeginn gegebene generelle\nFinanzierungszusage für das gesamte Objekt hat die Beklagte ihre\nRolle als Kreditgeberin nicht überschritten. Selbst wenn die\nBeklagte sich darüber hinaus die Endfinanzierung sämtlicher\nErwerber hätte zusichern lassen, wäre auch das nicht Grundlage für\neinen Schadensersatzanspruch der Klägerin und ihres Ehemannes, weil\ndies jedenfalls nicht nach außen hin erkennbar geworden ist, die\nBeklagte insoweit mithin keinen zusätzlichen Vertrauenstatbestand\nfür die Klägerin und deren Ehemann gesetzt hat.\n\nbb.\n\nWas die Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes in\nBezug auf spezielle Risiken des Objekts oder eine Verwicklung der\nBeklagten in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt durch\ngleichzeitige Finanzierung von Bauträger und Erwerbern angeht, so\nist insoweit nicht zu erkennen, dass durch die Finanzierungszusage\nder Beklagten für den Bauträger oder für die Erwerber ein\nspezielles Risiko entstanden wäre. Auch dann, wenn die\nfinanzierende Bank Verkäufer, Bauträger und Initiator finanziert\nund gleichzeitig Kredite an Erwerber ausreicht, reicht dies allein\nfür die Begründung eines Interessenkonflikts nicht aus (OLG\nStuttgart WM 2000, 292, 295; OLG Frankfurt WM 2000, 2135,\n2137).\n\ncc.\n\nEbenso wenig bestand eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen\neines konkreten Wissensvorsprunges.\n\nDie Werthaltigkeit der erworbenen Wohnung, deren Ertragskraft\nund die mit dem Projekt verbundenen steuerlichen Vergünstigungen\nbetreffen allgemeine und nicht spezielle Risiken eines\nObjekterwerbs. Derartige Umstände zu prüfen, liegt allein im\nVerantwortungs- und Risikobereich des Erwerbers. Hierüber braucht\ndie Beklagte nicht aufzuklären. Ausnahmsweise kommt eine\nAufklärungspflicht (keine Nachforschungspflicht) in Betracht, wenn\ndie finanzierende Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens\neine konkrete Kenntnis hat, die ihrem Kunden nicht ohne weiteres\nzugänglich ist, und wenn sie diesen Wissensvorsprung auch erkennen\nkann (BGH WM 2000, 1685, 1686 m.w.N.; OLG Stuttgart WM 2000, 2146,\n2148 f.; OLG Köln (22. ZS) WM 2000, 2139, 2142 f.).\n\nEine Aufklärungspflicht der Beklagten im Hinblick auf die im\nKaufpreis enthaltene \"versteckte Innenprovision\" von 18,6 %\n(Differenz zwischen Darlehenssumme von 151.706.- DM und Kaufpreis\nvon 119.125.- DM) bestand entgegen der Auffassung der Klägerin\nnicht. Die Innenprovision ist Teil der Vertriebskosten. Solche\nKosten kalkuliert grundsätzlich jeder gewerblich tätige Verkäufer\nin den Verkaufspreis ein, ohne sie dem Käufer offen zu legen. Von\nder das Kaufgeschäft finanzierenden Bank kann eine solche\nOffenlegung erst recht nicht verlangt werden. Hohe Vertriebskosten\nkönnen zwar dazu führen, dass der Verkaufspreis den Verkehrswert\ndes Objekts mehr oder weniger deutlich übersteigt. Das Wissen der\nBank, dass der vom Erwerber zu zahlende Kaufpreis in keinem\nangemessenen Verhältnis zum Wert des zu erwerbenden Objekts steht,\nbegründet aber nach der ständigen Rechtsprechung des\nBundesgerichtshofs grundsätzlich keine Aufklärungspflicht (BGH WM\n2003, 61, 62; WM 2000, 1245, 1246). Denn es gehört zu den eigenen\nAufgaben des Käufers, auch wenn der Kauf kreditfinanziert wird, die\nAngemessenheit des Kaufpreises zu prüfen. Eine Aufklärungspflicht\nder Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises kommt nur\nausnahmsweise in Betracht, wenn die Innenprovision zu einer so\nwesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und\nVerkehrswert führt, dass die Bank von einer sittenwidrigen\nÜbervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (BGH\nWM 2003, 61, 62; WM 2000, 1245, 1247). Hierfür reicht nicht jedes\nauffällige Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung aus,\nvielmehr ist ein besonders grobes Missverhältnis erforderlich,\nwovon erst ausgegangen werden kann, wenn der Wert der Leistung\nknapp doppelt so hoch wie der Wert der Gegenleistung ist (BGH WM\n2003, 61, 62; BGHZ 146, 298, 302 f.). Dies ist nach dem eigenen\nVorbringen der Klägerin nicht gegeben, wenn sie vorträgt, der\nNettokaufpreis der Wohnung von 3.950.- DM je qm sei \"nahezu\nsittenwidrig überteuert\", da der Verkehrswert sich allenfalls auf\n2.500.- DM je qm belaufen habe. Hiernach beträgt die angebliche\nWertdifferenz lediglich 58 Prozent, was keine Aufklärungspflicht\nder Bank begründet. Abgesehen davon fehlt substantiierter Vortrag\nder Klägerin dazu, dass der Beklagten ein etwaiges besonders grobes\nMissverhältnis von Leistung und Gegenleistung bekannt war. Dies\ngeht zu Lasten der Klägerin. Die Darlegungs- und Beweislast\nbezüglich der eine Aufklärungspflichtverletzung der Bank\nbegründenden Umstände trifft nämlich den sich darauf berufenden\nKunden (BGH WM 2000, 1685, 1686).\n\n2.\n\nDie durch die Treuhänderin abgeschlossenen Darlehensverträge vom\n20./23. 12. 1993 sind auch nicht mit Rücksicht auf die inzwischen\nweiter entwickelte Rechtsprechung zur Nichtigkeit von\nTreuhandvertrag und -vollmacht wegen Verstoßes gegen das\nRechtsberatungsgesetz unwirksam. Denn jedenfalls der Beklagten\ngegenüber können sich die Klägerin und deren Ehemann aus\nRechtsscheinsgrundsätzen auf diese Unwirksamkeit nicht berufen.\n\na.\n\nAusgangspunkt der rechtlichen Überlegungen ist die neuere\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs, aufgrund derer davon\nauszugehen ist, dass sowohl der am 29. 11./14. 12. 1993 zwischen\nder Klägerin und ihrem Ehemann mit der C.\nSteuerberatungsgesellschaft mbH als Treuhänderin geschlossene\numfassende Geschäftsbesorgungsvertrag als auch die der Treuhänderin\nin derselben Urkunde erteilte Vollmacht unwirksam sind.\n\nDer Geschäftsbesorgungsvertrag verstößt gegen Art. 1 § 1 Abs. 1\nSatz 1 RBerG und ist nach § 134 BGB nichtig. Denn die von der\nTreuhänderin geschuldeten Tätigkeiten erfordern mit Abschluss der\nKauf- und Finanzierungsverträge für das Objekt eine derartige\nVielzahl von Tätigkeiten auch rechtsberatender Natur, dass diese\nGeschäftsbesorgungen erlaubnispflichtig sind und insbesondere nicht\nder Ausnahmetatbestand des Artikel 1 § 5 Nr. 1 RBerG eingreift. Die\nerforderliche Erlaubnis hatte die Treuhänderin nicht. Der\nGeschäftsbesorgungsvertrag ist deshalb unwirksam. Der Senat sieht\nim Hinblick auf die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs\n(BGH, WM 2003, 247, 248; BGH BKR 2001, 143, 147=WM 2001, 2113; BGH\nBKR 2002, 588, 589=WM 2002, 1273), der er sich anschließt, von\nweiteren Ausführungen zu diesem Punkt ab.\n\nDie Unwirksamkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages erfasst auch\ndie der Treuhänderin erteilte Vollmacht. Es kann offen bleiben, ob\nangesichts der räumlichen Trennung von Geschäftsbesorgungsvertrag\nund Vollmachtserteilung innerhalb der Urkunde (Abschnitte A. und\nB.) und der Klausel in Ziffer B.I.5. des Vertrages, wonach die\nVollmacht vom Inhalt und Bestand des Geschäftsbesorgungsvertrages\nunabhängig und die alleinige Legitimation der Treuhänderin im\nAußenverhältnis sein sollte, der Abschluss des\nGeschäftsbesorgungsvertrages und die Erteilung der Vollmacht ein\neinheitliches Rechtsgeschäft im Sinne von § 139 BGB darstellen.\nDenn jedenfalls ergibt sich aus der Zielsetzung des\nRechtsberatungsgesetzes, den Rechtssuchenden vor unsachgemäßer\nErledigung seiner Rechtsangelegenheiten zu schützen, dass die\nVollmacht trotz ihrer grundsätzlichen rechtlichen Abstraktheit\nselbst gegen das Rechtsberatungsgesetz verstößt und deshalb nichtig\nist. Mit dieser Zweckrichtung wäre es unvereinbar, den unbefugten\nRechtsberater gleichwohl rechtlich - bei Wirksamkeit der\nAusführungsvollmacht - in den Stand zu setzen, seine gesetzlich\nmissbilligte Tätigkeit zu Ende zu führen, indem er Rechtsgeschäfte\nzu Lasten des Geschützten abschließt. Aus diesem Grunde kann auch\ndie im Vertrag in Ziffer B.I.5.enthaltene Bestimmung, wonach § 139\nBGB abbedungen wird, keine Rechtswirksamkeit entfalten, weil auch\ndiese Klausel bewirken würde, dass über den Umweg einer Aufspaltung\nbeider Teile des Rechtsgeschäfts (Geschäftsbesorgungsvertrag\neinerseits und Vollmacht andererseits) die Schutzfunktion des\nRechtsberatungsgesetzes ausgehebelt würde. Es entspricht daher der\ninzwischen herrschenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass\ndie Unwirksamkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages auch zur\nNichtigkeit der Vollmacht führt. Dies hat der III. Zivilsenat des\nBundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 11. 10. 2001 (WM 2001, 2260\nff.) entschieden. Auf die Zweckrichtung des Rechtsberatungsgesetzes\nhat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in dem Urteil vom 14.\n05. 2002 (BKR 2002, 588, 589=WM 2002, 1273 ff.) ebenfalls\nabgehoben. Dem ist nunmehr auch der II. Zivilsenat des\nBundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 16. 12. 2002 (WM 2003, 247,\n248 f.) gefolgt. Dieser Auffassung schließt sich der Senat aus den\nvorstehenden Gründen an.\n\nb.\n\nIm Ergebnis verhilft die Unwirksamkeit von\nGeschäftsbesorgungsvertrag und Vollmachtserteilung der Klägerin\njedoch nicht zum Erfolg. Denn jedenfalls der Beklagten gegenüber\nkönnen die Klägerin und ihr Ehemann sich aus Rechtsscheinsgründen\nauf diese Unwirksamkeit nicht berufen. Der Bundesgerichtshof hat\ninsbesondere in seinem Urteil vom 14. 05. 2002 (BKR 2002, 588,\n590=WM 2002, 1273 ff.) ausdrücklich hervorgehoben, dass\nRechtsscheinsgrundsätze in Fällen der vorliegenden Art zur\nAnwendung kommen können. Dabei kommt es hier nicht entscheidend\ndarauf an, ob sich die Beklagte wegen Vorlage einer notariellen\nAusfertigung der Vollmachtsurkunde auf eine Rechtsscheinshaftung\naus den §§ 171 bis 173 BGB berufen kann. Ob der Beklagten eine\nnotarielle Ausfertigung der Vollmacht vorlag, ist zwischen den\nParteien streitig. Einer Beweisaufnahme durch Vernehmung des von\nder Beklagten dazu benannten Zeugen B. (Seite 5 ihres\nerstinstanzlichen Schriftsatzes vom 21. 12. 2001, Bl. 179 d.A.)\nbedurfte es aber nicht. Denn eine nicht wirksam erteilte Vollmacht\nkann auch über die in den §§ 171 bis 173 BGB geregelten Fälle\nhinaus aus allgemeinen Rechtsscheinsgesichtspunkten dem\nGeschäftsgegner gegenüber als wirksam zu behandeln sein (BGHZ 102,\n62, 64). Das ist der Fall, wenn das Vertrauen des Dritten auf den\nBestand der Vollmacht an andere Umstände als an die\nVollmachtsurkunde anknüpft und nach den Grundsätzen über die\nDuldungsvollmacht schutzwürdig erscheint (BGH BKR 2002, 588, 590;\nBGHZ 102, 62, 64). Eine Duldungsvollmacht ist gegeben, wenn der\nVertretene es wissentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn\nals Vertreter auftritt und der Vertragspartner dieses Dulden dahin\nversteht und nach Treu und Glauben auch verstehen darf, dass der\nals Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist, wobei nur auf vor oder\nbei Vertragsschluss vorliegende Umstände abgestellt werden darf\n(BGH BKR 2002, 588, 590 unter Ziffer 3. a) bb) der\nEntscheidungsgründe). Es ist unstreitig, dass die Klägerin und ihr\nEhemann bereits vor Abschluss der Darlehensverträge vom 20./23. 12.\n1993 unter dem 27. 11. 1993 eine ausführliche, maschinenschriftlich\nausgefüllte und persönlich unterzeichnete \"Selbstauskunft\" (Bl. 119\nd.A.) mit Einkommensbelegen und Angaben zu ihren\nVermögensverhältnissen abgegeben und unter gleichem Datum eine\nEinziehungsermächtigung (Bl. 124 d.A.) für die im Zusammenhang mit\nder Finanzierung zu entrichtenden Zahlungen erteilt hatten, welche\ndie Treuhänderin der Beklagten spätestens bei Abschluss der\nDarlehensverträge vom 20./23. 12. 1993 vorgelegt hat. Diese von der\nKlägerin und ihrem Ehemann jeweils eigenhändig unterschriebenen\nUnterlagen durfte und konnte die Beklagte nur so verstehen, dass\nbeide mit dem Vorgehen der Treuhänderin als ihrer Vertreterin\neinverstanden waren. Maßgeblich ist, dass die Treuhänderin im\nBesitz der von der Klägerin und ihrem Ehemann unterschriebenen\nSelbstauskunft und der Einziehungsermächtigung war und die Beklagte\ndaher bei Vorlage dieser Urkunden davon ausgehen konnte, dass dem\nHandeln der Treuhänderin eine wirksame Vollmacht zugrunde lag. In\nder Kopfzeile der von der Klägerin und ihrem Ehemann\nunterzeichneten Selbstauskunft ist zudem darauf hingewiesen, dass\ndie erteilte Selbstauskunft \"der Beantragung der Finanzierung des\nObjekts gemäß Auftrag\" dient. Die Klägerin und ihr Ehemann können\nsich der Beklagten gegenüber daher nicht auf eine Unwirksamkeit der\nin ihrem Namen geschlossenen Darlehensverträge berufen.\n\nEntgegen der Auffassung der Klägerin in ihrem nachgelassenen\nSchriftsatz vom 12. 02. 2003 (Seite 3, Bl. 332 d.A.) fehlt es nicht\ndeswegen am Vertrauenstatbestand, der für die Anwendung der\nGrundsätze über die Duldungsvollmacht erforderlich ist, weil dem\nKreditsachbearbeiter der Beklagten auch der\nGeschäftsbesorgungsvertrag mit Vollmacht vorgelegt worden sei, die\nSelbstauskunft und Einziehungsermächtigung der Klägerin und ihres\nEhemannes sich damit gewissermaßen überholt hätten, und der\nKreditsachbearbeiter habe erkennen können, dass die Vollmacht\nnichtig sei. Das Vorbringen der Klägerin ist insoweit\nwidersprüchlich. Wenn die Klägerin, die bislang die Vorlage des\nnotariellen Geschäftsbesorgungsvertrages und der Vollmacht bei\nAbschluss der Darlehensverträge bestritten hatte, damit geltend\nmachen will, eine notarielle Ausfertigung der Vollmachtsurkunde\nhabe der Beklagten bei Abschluss der Darlehensverträge vorgelegen,\nund sie sich damit das entsprechende Vorbringen der Beklagten\nhilfsweise zu eigen machen will, wäre eine Rechtsscheinshaftung\nbereits aus den §§ 171 bis 173 BGB gegeben. Es ist im Übrigen\nnichts dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass die Beklagte\ndie Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages sowie eine\nUnwirksamkeit der Vollmachtserteilung bei Abschluss der\nDarlehensverträge im Dezember 1993 kannte. Ebenso wenig ist davon\nauszugehen, dass die Beklagte die Unwirksamkeit kennen musste. Nach\nder bereits zitierten Entscheidung des XI. Zivilsenates des\nBundesgerichtshofs vom 18. 09. 2001 (WM 2001, 2113) ließ sich der\nbis dahin veröffentlichten höchstrichterlichen Rechtsprechung\nnichts entnehmen, was eindeutig für einen Verstoß des\nGeschäftsbesorgungsvertrages und auch der Vollmacht gegen Art. 1 §\n1 Abs. 1 Satz 1 RBerG gesprochen hätte. Der IX. Zivilsenat des\nBundesgerichtshofs hatte sogar bei einem Notar, der im Dezember\n1993 einen vergleichbaren umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrag\nbeurkundet hatte, ein Verschulden verneint (BGHZ 145, 265, 275; zu\nder ähnlich gelagerten Frage bei § 313 BGB vgl. BGH WM 1985, 10;\nOLG Stuttgart WM 1987, 305). Dem schließt sich der Senat an. Es ist\nkein Grund ersichtlich, bei einem Verstoß gegen das\nRechtsberatungsgesetz den Vertragspartner nicht in seinem guten\nGlauben an die Wirksamkeit der Vollmacht zu schützen, wenn das\nVertrauen auf den Bestand der Vollmacht an andere Umstände als an\ndie Vollmachtsurkunde anknüpft, wie dies hier der Fall ist.\n\nSoweit die Klägerin in dem nachgelassenen Schriftsatz vom\n12.02.2003 (Seite 3, Bl. 332 d.A.) ferner meint, nur bei eigener\nKenntnis der Klägerin und ihres Ehemannes von der Nichtigkeit der\nder Treuhänderin erteilten Vollmacht könne eine Duldungsvollmacht\nangenommen werden, verkennt sie, dass die Duldungsvollmacht nicht\n\"wertungsmäßig wie eine Genehmigung\" steht, die voraussetzt, dass\nder Genehmigende die Unwirksamkeit des Geschäfts kennt oder\nzumindest mit ihr rechnet und dass in seinem Verhalten der Ausdruck\ndes Willens zu sehen ist, das bisher als unverbindlich angesehene\nGeschäft verbindlich zu machen (BGH BKR 2002, 588, 590). Denn die\nDuldungsvollmacht beinhaltet gerade - und hierdurch unterscheidet\nsie sich auch von einer stillschweigend erteilten Vollmacht - ,\ndass der Vertretene keinen Willen zur Bevollmächtigung hat (BGH LM\n§ 167 BGB Nr. 10 und Nr. 15; § 164 BGB Nr. 24 und Nr. 34). Auch\nwenn man entgegen der herrschenden höchstrichterlichen\nRechtsprechung (BGH LM § 164 BGB Nr. 34; § 167 BGB Nr. 15) die\nDuldungsvollmacht als rechtsgeschäftlichen Tatbestand auffasst (so\nPalandt-Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 173 Rn. 11;\nStaudinger-Schilken, BGB, 12. Aufl., § 167 Rn. 29 a), führt dies im\nErgebnis zu keiner anderen Beurteilung. Denn wer - wie die Klägerin\nund ihr Ehemann - durch die Erteilung der Selbstauskunft und der\nEinziehungsermächtigung und damit durch sein Verhalten zu verstehen\ngegeben hat, dass derjenige, der im Besitz dieser Urkunden ist, zum\nAbschluss der entsprechenden Darlehensverträge bevollmächtigt ist,\nhat den Tatbestand einer Duldungsvollmacht gesetzt und kann sich\nbereits wegen des Verbots widersprüchlichen Verhaltens nicht auf\neinen fehlenden Bevollmächtigungswillen berufen.\n\nc.\n\nMangels eines schutzwürdigen Vertrauenstatbestandes könnte etwas\nanderes nur dann gelten, wenn die Beklagte an dem Verstoß gegen\nArt. 1 § 1 RBerG beteiligt gewesen wäre, sie insbesondere an dem\nZustandekommen des Geschäftsbesorgungsvertrages und/oder bei\nErfüllung desselben mitgewirkt hätte (vgl. dazu BGH WM 2001, 2113,\n2115; WM 1998, 923). Dass dies der Fall gewesen wäre, hat die\nKlägerin nicht schlüssig vorgetragen. Es kann lediglich davon\nausgegangen werden, dass die Beklagte gegenüber der Bauträgerin und\nder Treuhänderin, der C. Steuerberatungsgesellschaft mbH, vorab nur\neine generelle Finanzierungsbereitschaft zu einem bestimmten\nKonditionenraster gemäß dem Schreiben vom 27. 05. 1993 (Bl. 15 ff.\nAH) erklärt hat, wie dies bereits oben unter Ziffer 1. b. aa. im\nZusammenhang mit der Frage, ob die Beklagte ihre Kreditgeberrolle\nüberschritten hat, ausgeführt worden ist und worauf hier Bezug\ngenommen wird. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte nicht nur das\nFinanzierungskonzept, sondern auch das Vollmachtskonzept zusammen\nmit der Treuhänderin ausgearbeitet hat, sind weder von der Klägerin\nsubstantiiert vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Auch wenn\nman davon ausgeht, dass die Beklagte sich zur Zwischenfinanzierung\nder Erwerber nur unter der Bedingung bereit erklärt hatte, dass\nauch der Bauträger-Kredit mit ihr zustande kam und die 10 %\nEigenkapital der Erwerber auf ein Konto bei ihr eingezahlt wurden\n(Ziffer II. 6. und 7. des Schreibens vom 27. 05. 1993, Bl. 16 AH),\nlässt dies nicht den sicheren Rückschluss zu, dass sie das gesamte\nBau- und Anlageobjekt mit initiiert und deshalb das Zustandekommen\ndes Geschäftsbesorgungsvertrages nebst integrierter Vollmacht auf\nihrer Mitwirkung beruht hätte. Die Finanzierung von\nBauträgermaßnahmen und Immobilienobjekten gehört zum Kerngeschäft\nder Hypothekenbanken, wie oben bereits gesagt worden ist. Selbst\nwenn daher der Beklagten bekannt gewesen sein sollte, dass der\nVertrieb zugleich auch die Endfinanzierung der Erwerber durch sie\nals \"Kapitalanlagepaket\" vermittelte, ist ein solcher Schluss nicht\ngerechtfertigt, weil lediglich die Finanzierung des Objekts, nicht\naber dessen Gesamtkonzeption betroffen ist.\n\n3.\n\nSind nach alledem die Darlehensverträge vom 20./23. 12. 1993\nwirksam, hat das Landgericht zu Recht auch die von der Klägerin\ngestellten Hauptanträge zu 3.) und 4.) und die beiden Hilfsanträge\nabgewiesen. Den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts ist\ninsoweit nichts hinzuzufügen.\n\n4.\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs.\n1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\nEine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO n.F. kam vor\ndem Hintergrund der inzwischen gefestigten höchstrichterlichen\nRechtsprechung zu den angesprochenen Fragen nicht in Betracht. Die\nim Rahmen der Ausführungen zur Duldungsvollmacht getroffene\nEntscheidung beruht im Übrigen allein auf einer tatsächlichen\nWürdigung.\n\nStreitwert der Berufung und Beschwer der Klägerin: 77.566,05\nEuro (entspricht 151.706.- DM).","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2003-03-05/13-u-77-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 171","ref_norm":"171","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 164","ref_norm":"164","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2003-03-05/13-u-77-02","retrieved":"2026-10-25 20:22:16.769082+00:00"},"card":{"id":"olg-koeln/2003-03-05/13-u-77-02","court":"OLG Köln","court_id":"olg-koeln","court_as_stated":"Oberlandesgericht Köln","panel":"13. 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