{"status":"available","doknr":"OLD293986","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2003:0218.22U138.02.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2003-02-18","aktenzeichen":"22 U 138/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die Berufung der Beklagten zu 1) und 3) bis 7) wird das am 25.06.2002 verkündete Urteil und Versäumnisurteil des Landgerichts Köln - Az. 5 O 29/02 - aufgehoben und wie folgt neu gefasst:\n\nDer Beklagte zu 2) wird verurteilt, das Grundstück I.straße, xxx L., zu räumen. \n\nIm übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\nDie erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt: Von den Gerichtskosten fallen der Klägerin 6/7 und dem Beklagten zu 2) 1/7 zur Last. Der Beklagte zu 2) trägt ferner 1/7 der außergerichtlichen Kosten der Klägerin, die ihrerseits die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) und 3) bis 7) trägt.\n\nDie Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn die Beklagten zu 1) und 3) bis 7) der Klägerin nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nA.\n\n3\n\nDie Klägerin verlangt von den Beklagten die Räumung des\nGrundstücks I.straße, xxx L., und zwar einerseits aufgrund einer\nordentlichen Kündigung vom 29.09.2000 und andererseits aufgrund\nfristloser Kündigung vom 13.08.2001. Das Landgericht hat mit dem\nangefochtenen Urteil, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug\ngenommen wird, der Klage stattgegeben, da bereits die ordentliche\nKündigung durchgreife. Hiergegen richtet sich die form- und\nfristgerecht eingelegte sowie begründete Berufung der Beklagten zu\n1) und 3) bis 7).\n\n4\n\nSie rügen in mehrfacher Hinsicht die vom Landgericht vertretene\nAuffassung, dass die Zustellung der Kündigung vom 29.09.2000 an die\nBeklagte zu 3) als ehemaliges Vorstandsmitglied unschädlich gewesen\nsei, da der Beklagte zu 1) es versäumt habe, rechtzeitig auf die\nBestellung von Rechtsanwältin K. als neuen Notvorstand hinzuweisen\nund seine Mitteilung vom 27.09.2000 mangels Hinweises auf die am\nselben Tage vom Amtsgericht beschlossene Bestellung von\nRechtsanwalt T. als weiteren Notvorstand bereits nicht mehr aktuell\ngewesen sei.\n\n5\n\nDarüber hinaus wiederholen und vertiefen die Beklagten ihr\nVorbringen zur rechtlichen Einordnung des zwischen der Klägerin und\ndem Beklagten zu 1) geschlossenen Mietvertrages, dessen\nQualifikation als Wohnraummietvertrag das Landgericht zu Unrecht\nabgelehnt habe, indem es davon ausgegangen sei, die Auslegung des\nMietvertrages in Verbindung mit der Vereinbarung vom 04.04.1989\nergebe, dass dem Beklagten zu 1) das Gelände vermietet werden\nsollte, damit er es weiteren Personen zum Wohnen überlassen konnte.\nAbweichend von den in der Rechtsprechung bislang entschiedenen\nFällen zeichne sich der vorliegende dadurch aus, dass die Nutzer\ndes gemieteten Objekts gleichzeitig Vereinsmitglieder und teilweise\nzudem aus dem Vorvertrag vom 04.04.1989 unmittelbar berechtigt\ngewesen seien. Jedenfalls ergebe sich aus der Fassung des\nMietvertrages und den hierzu geführten Verhandlungen, dass die\nParteien die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts beabsichtigt\nhätten. Schließlich sei die Klägerin im Rahmen des über die erste\nKündigung vom 16.02.1999 geführten Rechtsstreits und auch bei der\nvorprozessualen Behandlung der streitgegenständlichen Kündigung\nselbst davon ausgegangen, dass es sich um einen Mietvertrag über\nWohnraum handele.\n\n6\n\nDie Beklagte zu 1) und 3) bis 7) beantragen,\n\n7\n\nunter Aufhebung des angefochtenen\nUrteils die Klage abzuweisen.\n\n8\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n9\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n10\n\nSie verteidigt das angefochtene Urteil und vertritt die\nAuffassung, der Zweck von § 10 des Mietvertrages sei darin zu\nsehen, dass der Klägerin keine Nachteile aus tatsächlichen oder\nrechtlichen Unklarheiten bezüglich der Zusammensetzung des\nVorstands erwachsen sollten. Eine solche Unsicherheit habe zur Zeit\nder Abfassung des Kündigungsschreibens bestanden, ohne dass das\nSchreiben des Beklagten vom 27.09.2000 hieran etwas geändert hätte.\nDenn die Kompetenzen von Rechtsanwalt J. in seiner Eigenschaft als\neinziger Notvorstand seien angesichts der in der Vereinssatzung\nenthaltenen Regelung, nach der je zwei Vorstandsmitglieder\ngemeinsam zur Vertretung des Vereins befugt seien, umstritten\ngewesen. Aus dem gleichen Grunde sei auch durch die Mitteilung des\nBeklagten zu 1) vom 27.09.2000 keine Klarheit geschaffen worden.\nSie habe den Eindruck erweckt, dass Rechtsanwältin K. gleichermaßen\nnoch in ihren Befugnissen beschränkt sei. Schließlich habe sich die\nBeklagte zu 3) als Vorstandsmitglied geriert und an den\nVereinsvorstand gerichtete Schreiben entgegengenommen.\n\n11\n\nDie Klägerin tritt des weiteren der Behauptung der Beklagten\nentgegen, bei Abschluss des Mietvertrages habe Einigkeit darüber\nbestanden, dass Wohnraummietrecht Anwendung finden solle.\n\n12\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird\nauf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten\nSchriftsätze und eingereichten Unterlagen Bezug genommen. Das\nVerfahren 222 C 23/00 AG Köln bzw. 1 S 249/00 LG Köln war\nGegenstand der mündlichen Verhandlung.\n\n13\n\nB.\n\n14\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen\nzulässige Berufung führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils,\nsoweit es nicht bereits rechtskräftig geworden ist, und zur\nAbweisung der gegen die Beklagten zu 1) und 3) bis 7) gerichtete\nRäumungsklage.\n\n15\n\nI.\n\n16\n\nDie Klägerin hat keinen Räumungsanspruch gegen den Beklagten zu\n1) aus § 556 Abs. 1 BGB a.F., da es an einer wirksamen Kündigung\ndes Mietvertrages vom 28.09.1989 fehlt.\n\n17\n\nDer Senat vermag der Ansicht des Landgerichts, durch das\nSchreiben der Klägerin vom 29.09.2000 sei eine ordentliche\nKündigung gemäß § 2 Abs. 1 des Mietvertrages bewirkt worden, nicht\nzu folgen.\n\n18\n\nEs mangelt bereits an einer ordnungsgemäßen Zustellung des\nSchreibens, indem es u.a. an die Beklagte zu 3) adressiert worden\nund allein dieser zugegangen war.\n\n19\n\naa) Gemäß § 28 Abs. 2 BGB, dem § 10 Abs. 1 des\nMietvertrages entspricht, genügt zur Abgabe einer Willenserklärung\ngegenüber dem Verein zwar schon deren Abgabe gegenüber einem\neinzigen Mitglied des Vorstands. Das gilt selbst dann, wenn nur\nzwei Vorstandsmitglieder gemeinsam zur Vertretung des Vereins\nbefugt sind, denn die Vertretungsbefugnis ist von der Befugnis zur\nEmpfangnahme von Willenserklärungen zu unterscheiden. Auch die\nBestellung eines Notvorstands hätte einer wirksamen Zustellung des\nSchreibens nicht entgegengestanden, wäre die Beklagte zu 3) noch\nMitglied des Vorstands gewesen; denn eine solche vorübergehende\nNotmaßnahme lässt grundsätzlich bestehende Vorstandsämter unberührt\n(vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 1259; 1260; OLG München, DB 1994, 320;\nOLG Schleswig, NJW 1960, 1862 f.; Palandt-Heinrichs, BGB, 61.\nAufl., § 29 Rn. 7).\n\n20\n\nAllerdings gehörte die Beklagte zu 3) nach dem unstreitigen\nVorbringen der Beklagten zu dieser Zeit bereits nicht mehr dem\nVorstand des Beklagten zu 1) an. Dies ergibt sich auch aus dem\nInhalt der Verfahrensakte 222 C 23/00 AG Köln bzw. 1 S 249/00 LG\nKöln, aus der hervorgeht, dass die Beklagte zu 3) in einer\nMitgliederversammlung vom 02.06.1999 erneut - aber letztlich\nunwirksam - in den Vorstand gewählt wurde. Dazu konnte nur\nVeranlassung bestanden haben, wenn sie vorher ihr Amt einmal\nverloren hatte.\n\n21\n\nbb) Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen,\ndass die Beklagte zu 3) zum fraglichen Zeitpunkt noch als\nVorstandsmitglied im Vereinsregister verzeichnet und dass deren\n(unstreitiges) Ausscheiden aus dem Vorstand erst am 15.05.2001\ndarin eingetragen worden war. Die negative Publizität des\nVereinsregisters kommt der Klägerin gemäß § 68 S. 1 BGB nicht\nzugute, da entsprechend dem Vorbringen der Beklagten und aufgrund\nder zur Akte gelangten Unterlagen davon auszugehen ist, dass die\nKlägerin Kenntnis von dem Ausscheiden der Beklagten zu 3) aus dem\nVorstandsamt hatte.\n\n22\n\nSo haben die Beklagten unbestritten vorgetragen, dass die\nKlägerin aufgrund der Auseinandersetzung im Verfahren bezüglich der\nersten Kündigung - 222 C 23/00 AG Köln bzw. 1 S 249/00 LG Köln -\nüber die Verhältnisse bei dem Beklagten zu 1) unterrichtet war.\nDies bestätigt der Inhalt der hierzu beigezogenen Akte. Daraus geht\nhervor, dass - unter jeweiliger Unterrichtung der Klägerin - über\ndie Frage der anwaltlichen Vertretung des Beklagten zu 1) und damit\ngerade auch darüber das umstrittene Vorstandsamt der Beklagten zu\n3) ausführlich gestritten worden war. Jedenfalls auf diesem Weg\nerhielt die Klägerin auch Kenntnis von dem Beschluss des\nLandgerichts Köln vom 29.02.2000 - 11 T 153/99 -, mit welchem die\nUnwirksamkeit der die Beklagte zu 3) betreffenden Wahl festgestellt\nwurde. Diesem Umstand hat die Klägerin im übrigen selbst schon im\nRubrum ihrer eigenen Klageschrift und ihrer Berufungsschrift\nRechnung getragen, in dem nicht die Beklagte zu 3), sondern die\nnach dem Registerauszug im Jahre 1997 bestellten drei\nVorstandsmitglieder B., M. und Q. als Vorstandsmitglieder\naufgeführt sind.\n\n23\n\nDie Klägerin wusste im übrigen auch nach ihrem Vorbringen in der\nBerufungserwiderung um die Auseinandersetzungen beim Beklagten zu\n1) bezüglich der Vorstandsfrage und korrespondierte mit dem\nNotvorstand Rechtsanwalt J., wie dies beispielsweise aus ihrem\nSchreiben vom 02.04.2001 hervorgeht. Wenn sie demgegenüber weiter\nvorträgt, seinerzeit sei nicht ersichtlich gewesen, dass die\nBeklagte zu 3) aus ihrem Vorstandsamt ausgeschieden sei, so trifft\ndies aus den vorgenannten Gründen nicht zu. Auch ihre Behauptung,\ndie Beklagte zu 3) habe sich als Vorstandsmitglied geriert und an\nden Vereinsvorstand gerichtete Schreiben entgegengenommen, vermag\nihre (bessere) Kenntnis von dem Ausscheiden der Beklagten zu 3) aus\ndem Vorstand nicht in Frage zu stellen, zumal sie sich hierzu auf\nein sechs Monate nach der Kündigung liegendes Verhalten der\nBeklagten zu 3) beruft.\n\n24\n\ncc) Die Klägerin vermag entgegen der Auffassung des\nLandgerichts auch nichts aus § 10 Abs. 2 des Mietvertrags für sich\nherzuleiten, wonach der Beklagte zu 1) verpflichtet war, die\nKlägerin unaufgefordert (nicht unverzüglich) über die jeweilige\nZusammensetzung des Vorstands zu unterrichten.\n\n25\n\n(1) Denn mit Schreiben der anwaltlichen Bevollmächtigten\ndes Beklagten zu 1) vom 27.09.2000 wurde die Klägerin rechtzeitig\nauf die Veränderung der Vorstandszusammensetzung durch die\nBestellung von Rechtsanwältin K. zum Notvorstand hingewiesen, so\ndass sie diesen Umstand bei der Abfassung und Übermittlung ihres\nKündigungsschreibens vom 29.09.2000 hätte berücksichtigen können.\nWie die Beklagten unter Berufung auf die Entscheidung des\nBundesgerichtshofs in ZIP 2000, 1481, 1482, zu Recht ausführen,\ngenügt es für den Zugang einer Erklärung bei einer Behörde, dass\ndie Sendung bei der hierfür eingerichteten Stelle angelangt ist;\nauf den Zeitpunkt deren Weiterleitung an den mit der Sache\nbefassten Amtsträger kommt es ebensowenig an wie darauf, ob und\ngegebenenfalls wann dieser in der Lage ist, davon Kenntnis zu\nnehmen. Das gilt auch nach der von der Klägerin zitierten\nEntscheidung des Bundesgerichtshofs in NJW-RR 1989, 757, 758,\nwonach es für den Zugang einer Willenserklärung ausreicht, wenn\ndiese derart in den Machtbereich des Adressaten gelangt ist, dass\nbei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse mit deren Kenntnisnahme zu\nrechnen ist.\n\n26\n\nNach diesen Grundsätzen mag der Zugang des Fax-Schreibens vom\n27.09.2000 zwar noch nicht für den Zeitpunkt seines Eingangs bei\nder Klägerin angenommen werden, da dieser um 18.16 Uhr am\n27.09.2000, also unstreitig nach Dienstschluss lag. Das Schreiben\nwar jedoch bereits demjenigen Amt zugeleitet worden, das auch das\nKündigungsschreiben verfasst hat. Insofern bestand bereits am\nFolgetag, dem 28.09.2000, oder jedenfalls am Tag der Fertigung des\nKündigungsschreibens, dem 29.09.2000, die Möglichkeit zu seiner\nKenntnisnahme. Umstände, die dem entgegenstanden hätten, hat die\nKlägerin auch in der Berufungsinstanz nicht vorgetragen.\n\n27\n\n(2) Dem Landgericht kann auch nicht darin gefolgt werden,\ndass es dem Beklagten zu 1) nach Treu und Glauben versagt wäre,\nsich auf den rechtzeitigen Zugang des Schreibens vom 27.09.2000 zu\nberufen. Unabhängig davon, dass für derartige Erwägungen im\nvorliegenden Zusammenhang kein Raum besteht, vermögen beide hierzu\nangeführten Gesichtspunkte - die eigene Verzögerung der Mitteilung\ndurch den Beklagten zu 1) und die Unrichtigkeit der Mitteilung\n-eine solche Beurteilung nicht zu rechtfertigen.\n\n28\n\nEine Verzögerung der Mitteilung kann dem Beklagten zu 1) schon\ndeswegen nicht angelastet werden, weil § 10 des Mietvertrages keine\nunverzügliche Benachrichtigung vorschreibt. Insofern kommt es nicht\ndarauf an, ob eine ins Gewicht fallende Verzögerung schon deswegen\nausscheidet, weil die Bestellung von Rechtsanwältin K. zum\nNotvorstand erst am 31.08.2000 ins Vereinsregister eingetragen und\ndem Beklagten zu 1) zur Kenntnis gebracht wurde und weil der\nBeklagte zu 1) mit der Benachrichtigung der Klägerin bis zur\nBestellung des weiteren Notvorstands warten konnte.\n\n29\n\nErst recht vermag der Gesichtspunkt nicht zu überzeugen, dass\ndie Mitteilung vom 27.09.2000 unrichtig gewesen sei; allenfalls war\nsie unvollständig, da lediglich die Nachricht über die erst am\nselben Tag vom Amtsgericht beschlossene Bestellung von Rechtsanwalt\nT. zum Notvorstand fehlte. Wie der Beklagte zu 1) hiervon hätte\nbereits Kenntnis erlangt haben sollen, ist nicht ersichtlich. Zudem\nbestand für den Beklagten zu 1) zur Mitteilung des Inhalts dieses\nBeschlusses selbst dann noch keine Veranlassung, wenn er ihn\nbereits gekannt hätte, da der Beschluss erst mit seiner Bekanntgabe\nan den Bestellten wirksam werden konnte (vgl. Palandt-Heinrichs,\nBGB, 61. Aufl., § 29 Rn. 6); dies war nach dem unstreitigen\nVorbringen der Beklagten frühestens am 09.10.2000 der Fall. Im\nübrigen war die Information über die weitere Bestellung von\nRechtsanwalt T. für die Klägerin völlig irrelevant, da, wie oben\nausgeführt, die Zustellung an ein einziges Vorstandsmitglied und\ndamit auch an einen Notvorstand ausgereicht hätte.\n\n30\n\n(3) Nicht zuletzt hätte die aus einer Anwendung von § 242\nBGB resultierende rechtliche Konsequenz allenfalls darin liegen\nkönnen, dass die Klägerin so zu behandeln war, als sei ihr die\nFax-Nachricht des Beklagten zu 1) bei Abfassung der Kündigung am\n29.09.2000 noch nicht zugegangen. Dann aber hätte sie gemäß § 10\nAbs. 2 S. 2 des Mietvertrages nur eine Zustellung an die bisher\nbekannten - und nicht an beliebige ehemalige - Vorstandsmitglieder\nvornehmen dürfen. Insofern kam lediglich in Betracht, die Kündigung\nan den am 27.03.2000 zum Notvorstand bestellten Rechtsanwalt J. zu\nrichten. Wirksamkeitsbedenken gegen diese Bestellung bestanden nach\ndem eigenem Vorbringen der Klägerin jedenfalls in der Zeit nach der\nBeschwerdeentscheidung des Landgerichts vom 21.06.2000 nicht mehr.\nInsofern gab es auch keine Unklarheit mehr über seine Befugnisse,\nunabhängig davon, dass es vorliegend nicht auf die - allenfalls\nproblematische - Vertretungs-, sondern auf die Empfangsbefugnis\nankommt, die sich, wie ausgeführt, nach 10 Abs. 1 des Mietvertrages\nentsprechend § 28 Abs. 2 BGB richtet. Nach ihrem eigenen Vorbringen\nwar die Klägerin auch erst durch das Schreiben des Beklagten zu 1)\nvom 27.09.2000 von der bereits am 18.08.2000 erfolgten\nAmtsniederlegung durch Rechtsanwalt J. unterrichtet worden.\nRechtsanwalt J. war daher der \"bisher bekannte\" Vorstand, geht man\ndavon aus, das Schreiben vom 27.09.2000 sei der Klägerin vor der\nKündigung nicht mehr zugegangen.\n\n31\n\nEine weitergehende als die in § 10 des Mietvertrages geregelte\nSanktion für den Fall verzögerter Benachrichtigung ist nicht\nvorgesehen und auch nicht erforderlich.\n\n32\n\nDurch die Zustellung an die Beklagte zu 3) konnte die Kündigung\ndaher nicht wirksam werden.\n\n33\n\nBedenken gegen die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung\nbestehen abweichend von der Ansicht des Landgerichts auch deswegen,\nweil einiges dafür spricht, dass es sich bei dem zwischen der\nKlägerin und dem Beklagten zu 1) geschlossenen Mietvertrag um einen\nsolchen über Wohnraum handelt; dann entspricht die Kündigung nicht\nden Anforderungen der §§ 564 a und b BGB a.F.\n\n34\n\naa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt\nes für die Qualifizierung eines Mietverhältnisses als solches über\nWohnraum entscheidend darauf an, dass der vertragsgemäße Gebrauch\nim eigenen Wohnen besteht; die bloße Überlassung des Mietobjekts an\nDritte, namentlich in Form einer Weitervermietung, genügt hierzu\nnicht, selbst wenn diese zu Wohnzwecken geschehen soll (BGHZ 84,\n90, 94; 94, 11, 14 ff.; 133, 142, 147; vgl. ferner OLG Stuttgart,\nNJW 1985, 1966; OLG Hamburg, NJW 1993, 2322, 2324; BayObLG, NJW-RR\n1996, 73, 74). Dementsprechend wurde die Anwendung des\nWohnraummietrechts im Verhältnis zum Hauptmieter ebenso wie im\nVerhältnis zum Untermieter auch und gerade dann versagt, wenn ein\ngemeinnütziger Verein Wohnräume anmietete, um diese an die von ihm\nbetreuten Personen weiterzuvermieten (BGHZ 133, 142, 147; OLG\nStuttgart, OLG Hamburg, BayObLG, jew. a.a.O.).\n\n35\n\nMit diesen Fällen ist jedoch der vorliegende nicht vergleichbar.\nEine entscheidend andere Sachlage ist nämlich dadurch gegeben, dass\nder Beklagte zu 1) das Objekt nicht zur Weitervermietung an Dritte,\nsondern zur Überlassung an seine eigenen Mitglieder gemietet hat.\nDieser Vertragszweck ergibt sich einerseits aus Art. 1 Abs. 1 und 2\nsowie Art. 4 des Vorvertrages vom 04.04.1989, zu dessen Erfüllung\nder streitgegenständliche Mietvertrag zwischen der Klägerin und dem\nBeklagten zu 1) abgeschlossen wurde. Zum anderen geht aus\nverschiedenen Bestimmungen der Vereinssatzung wie etwa aus den §§ 4\nAbs. 1 bis 3, 5 Abs. 5 sowie 6 Abs. 2 und 3, hervor, dass die\nBerechtigung zur Nutzung des vom Beklagten zu 1) gemieteten\nGeländes an die Mitgliedschaft in dem Verein gekoppelt worden ist\nund damit ohne weiteres aus dieser Mitgliedschaft heraus besteht.\nDiese Regelung entspricht dem im Vereinswesen verbreiteten Konzept,\ndass mit Erwerb der Mitgliedschaft unmittelbar die Befugnis zur\nNutzung der dem Vereinszweck dienenden Einrichtungen des Vereins\nerlangt wird. Demzufolge ist auch dem streitgegenständlichen\nMietvertrag selbst keine Regelung zu entnehmen, aus welcher\nhervorginge, dass der Beklagte zu 1) das Gelände zum Zwecke der\nÜberlassung an - nicht dem Verein angehörige - Dritte mieten wolle.\nInsbesondere fehlt es an der gemäß § 549 Abs. 1 BGB a.F.\nerforderlichen Erlaubnis zur Untervermietung. Tatsächlich hat der\nBeklagte zu 1) auch keine Untervermietung an Dritte vorgenommen.\nWie er letztlich die Nutzung durch die Vereinsmitglieder im\neinzelnen regelte, war ihm überlassen; im Verhältnis zur Klägerin\nändert dies nichts an dem Umstand, dass der Beklagte zu 1) das\nObjekt erkennbar zum Zwecke der Wohnnutzung durch seine Mitglieder\nangemietet hat.\n\n36\n\nWar aber der Vertragszweck auf eine unmittelbare Nutzung des\nObjekts zu Wohnzwecken durch die Mitglieder des Vereins gerichtet,\nso ist nach Auffassung des Senats von einem Mietvertrag zu eigenen\nWohnzwecken des Vereins auszugehen. Zwar kann die juristische\nPerson selbst nicht wohnen, wie das Landgericht zutreffend\nausführt; diese Sichtweise ist jedoch zu eng, da für die Frage,\nwelche Zwecke ein Verein durch den Abschluss eines Mietvertrages\nverfolgt, zumindest auch auf eine etwaige dem Vereinszweck\nentsprechende Tätigkeit seiner Mitglieder abzustellen ist.\n\n37\n\nbb) Unabhängig davon bestehen vorliegend Anhaltspunkte\ndafür, dass die Vertragsparteien auch die Anwendung des\nWohnraummietrechts beabsichtigt hatten. Zwar geht dies entgegen der\nAuffassung der Beklagten nicht ohne weiteres aus den\nmietvertraglichen Bestimmungen in §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 4 hervor, da\ndie Vertragsparteien ein Interesse an der Festlegung der\nvertraglichen Nutzung überwiegend zu Wohnzwecken auch dann gehabt\nhaben können, wenn eine Überlassung an Dritte beabsichtigt war. So\nkonnte namentlich die Klägerin Wert darauf gelegt haben, dass die\ngewerbliche Nutzung des Objekts in Grenzen gehalten wird, um den\nZweck des Vertrages, Wohnraum für die Vereinsmitglieder zu\nschaffen, nicht zu gefährden. Indes betonen die Beklagten zu Recht,\ndass sich aus dem Vorvertrag vom 04.04.1989 und dessen Hintergrund\neine Interessenlage ergibt, welche von den in der Rechtsprechung\nbehandelten Fallgestaltungen entscheidend abweicht. So handelte es\nsich bei der Klägerin nicht um einen gewöhnlichen\nprivatwirtschaftlichen Vermieter, der Wert darauf gelegt hätte,\neinen Zwischenmieter zu erhalten, um die in der Person der\npotentiellen Nutzer jeweils begründeten Probleme zu vermeiden, dem\nes vor allem auch nicht zugemutet werden konnte, sich einer solchen\nproblematischen Vertragsbeziehung auszusetzen. Vielmehr\nbeabsichtigte die Klägerin mit dem Vertragsschluss eine ihren\nöffentlich-rechtlichen Aufgaben entsprechende Problemlösung\nherbeizuführen, und zwar, wie sich aus dem Vorvertrag vom\n04.04.1989 ergibt, auf Dauer. Sie verfolgte damit nicht\nausschließlich privatwirtschaftliche Zwecke, so dass auch die in\nden zitierten Entscheidungen hierzu angeführten Überlegungen (vgl.\ninsbesondere BGHZ 133, 142, 148 ff.; BayObLG, NJW-RR 1996, 73, 74\nff.) vorliegend nicht übertragbar sind.\n\n38\n\nNicht zuletzt ist die Klägerin in der Vergangenheit selbst davon\nausgegangen, dass sie mit dem Beklagten zu 1) ein Mietverhältnis\nüber Wohnraum eingegangen ist, und zwar schon bei Einleitung des\nRäumungsverfahrens aufgrund der ersten Kündigung, welches sie beim\nAmtsgericht anhängig gemacht hatte. Dementsprechend hat sie auf\nNachfrage des Amtsgerichts zum Zwecke der Überprüfung seiner\nZuständigkeit mit Schreiben vom 29.02.2000 auch noch für die\nAnnahme eines Wohnraummietverhältnisses plädiert. Insofern trifft\nes nicht zu, dass sie erst aufgrund der Entscheidung des\nAmtsgerichts vom 23.08.2000 dazu übergegangen sei, das\nMietverhältnis als solches über Wohnraum zu behandeln.\n\n39\n\nAuch die durch Schreiben der Klägerin vom 13.08.2001\nausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs vermag\nnicht durchzugreifen, da die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Nr. 1\noder 2 BGB a.F. nicht vorliegen. Die in dem Kündigungsschreiben der\nKlägerin enthaltene Abrechnung, auf welche sie zur Begründung der\nKündigung Bezug nimmt, ist schon kaum nachvollziehbar.\n\n40\n\nUnabhängig davon hat der Beklagte zu 1) ein\nZurückbehaltungsrecht hinsichtlich des Wassergeldes von DM 300,--\nund Mietzinsminderungen geltend gemacht, welche die Klägerin\nerkennbar akzeptiert hat.\n\n41\n\nJedenfalls hat die Klägerin den Ausführungen des Beklagten zu\n1), wonach dieser gemäß seinem vorprozessualen Schreiben vom\n07.03.2000 zur Einbehaltung des Wassergeldvorschusses wegen\nfehlender Abrechnungen über vergangene Wassergeldzahlungen\nberechtigt gewesen sei, nichts entgegengesetzt.\n\n42\n\nEbensowenig ist sie den Ausführungen des Beklagten zu 1)\nbezüglich der bereits mit Schreiben vom 29.04.2000 geltend\ngemachten Mietzinsminderungen entgegengetreten. Die Kürzung des\nMietzinses um DM 650,20 (ca. die Hälfte der Kaltmiete) erscheint\nauch berechtigt, nachdem die Klägerin nicht nur mit\nOrdnungsverfügungen, sondern auch durch Eingriffe in den\nMietgegenstand versucht hat, ihrem Räumungsbegehren Nachdruck zu\nverleihen.\n\n43\n\nDies kann jedoch letztlich dahinstehen, da der Beklagte zu 1)\ndem von der Klägerin in ihrem Kündigungsschreiben errechneten\nGesamtrückstand eine mit Schreiben seiner anwaltlichen Vertreter\nvom 04.09.2000 aufgerechnete Forderung gegenübergestellt hat,\nwelche die Ansprüche der Klägerin - soweit bekannt - übersteigt.\nDiese Forderung beruht auf einem unstreitigen Abkommen des\nBeklagten zu 1) und der Klägerin, dass diese sich an den Kosten zur\nHerrichtung des Mietobjekts zu Wohnzwecken im Umfang von DM\n160.000,-- beteiligt. Demzufolge hatte die Klägerin in der\nVergangenheit bis ins Jahr 1998 bereits insgesamt DM 67.174,86\nüberwiesen. Dies geschah unstreitig jeweils auf bloße Anforderung\ndes Beklagten zu 1) unter Vorlage von Handwerker- und\nMaterialrechnungen und demzufolge ungeachtet der von der Klägerin\nbehaupteten Bedingung, dass die baurechtlichen Voraussetzungen für\nden Ausbau der zum Objekt gehörenden Halle geschaffen und die\nEinzelheiten der Ausführung mit der Klägerin abgestimmt würden.\nFerner hat die Klägerin bei ihrer Abrechnung im Kündigungsschreiben\nvom 23.08.2000 noch einen mit Schreiben des Beklagten zu 1) vom\n17.07.2000 angeforderten Betrag von DM 11.648,38 für Aufwendungen\nim Jahre 1998 akzeptiert.\n\n44\n\nBislang nicht ausgeglichen ist jedoch eine weitere Forderung des\nBeklagten zu 1) in Höhe von insgesamt DM 67.913,37 für\nAufwendungen, die im wesentlichen in den Jahren 1998 und 1999 bis\netwa ins Frühjahr 1999 hinein erbracht wurden. Zu Unrecht hat die\nKlägerin die Erstattung dieser Beträge abgelehnt, jedenfalls soweit\nsie dies damit begründet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses\nmit dem Beklagten bereits absehbar gewesen sei. Ihre Behauptung,\nsie habe sich im Zusammenhang mit Gesprächen über einen Erwerb des\nAreals durch den Beklagten zu 1) lediglich bereit erklärt, die\nGebühren für die Erwirkung der Baugenehmigung zu übernehmen, und im\nübrigen die Übernahme von Kosten ausdrücklich abgelehnt, wird durch\ndie vorliegenden Unterlagen nicht bestätigt. Einer in der Akte des\nVerfahrens 222 C 23/00 AG Köln (= 1 S 249/00 LG Köln) befindlichen\nBesprechungsnotiz über die am 19.06.1998 geführten Gespräche ist\ndiesbezüglich nichts zu entnehmen. Aus einem weiteren Protokoll\nüber eine Projektbesprechung vom 21.01.1999 beim staatlichen Amt\nfür Arbeitsschutz unter Beteiligung der Sachbearbeiterin der\nKlägerin geht dagegen hervor, dass noch zu diesem Zeitpunkt keine\nRede von einer Räumung des Objekts durch die Beklagten war;\nvielmehr gingen die Bestrebungen der Klägerin erkennbar erst Ende\n1999 in diese Richtung, als die in Rede stehenden Aufwendungen\nbereits getätigt worden waren. Angesichts dessen hat die Klägerin\ndem Beklagten zu 1) gegenüber - wenn überhaupt - auch nicht\ndeutlich genug zum Ausdruck gebracht, dass sie sich an ihre Abrede\nbetreffend die Übernahme von Umbaukosten und die in der\nVergangenheit geübte Form deren Abwicklung nicht mehr gebunden\nfühle. Selbst wenn daher der Beklagte zu 1), wie die Klägerin\nmeint, nicht mehr berechtigt gewesen wäre, die in Rede stehenden\nAufwendungen zu tätigen, so ist ihm jedenfalls kein den Verzug\nbegründendes Verschulden anzulasten, wenn er diese gleichwohl\nveranlasst hat und dann im Hinblick auf die bisherige\nErstattungspraxis der Klägerin von einem aufrechenbaren\nGegenanspruch ausgegangen ist. Denn die Klägerin selbst hat ihn in\ndem maßgeblichen Zeitraum in der Annahme bestärkt, die Nutzung des\nGeländes durch den Beklagten zu 1) und seine Mitglieder werde in\nder Zukunft fortgesetzt werden können.\n\n45\n\nII.\n\n46\n\nMangels wirksamer Kündigung des Mietvertrages mit dem Beklagten\nzu 1) besteht auch kein Räumungsanspruch gegen die weiteren\nBeklagten aus § 985 BGB.\n\n47\n\nIII.\n\n48\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 92, 708\nNr. 10, 711 ZPO.\n\n49\n\nEs besteht kein Grund zur Zulassung der Revision gemäß § 543\nAbs. 2 ZPO n.F.. Weder weicht der Senat von einer Entscheidung des\nBundesgerichtshof ab, noch hat die Entscheidung über die\nRechtsanwendung auf den konkreten Fall hinaus grundsätzliche\nBedeutung.\n\n50\n\nStreitwert des Berufungsverfahrens:\n8.089,05 EUR (Jahresnettomiete in Höhe von DM 15.820,80)\n\n51\n\nWert der Beschwer: über 20.000,-- EUR","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/293986","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2003-02-18/22-u-138-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 68","ref_norm":"68","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 549","ref_norm":"549","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 985","ref_norm":"985","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/293986","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/293986","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2003-02-18/22-u-138-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/293986","retrieved":"2026-07-09 03:15:32.047026+00:00"}}