{"status":"available","doknr":"OLD294767","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2002:1218.16WX177.02.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2002-12-18","aktenzeichen":"16 Wx 177/02","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 02.07.2002 - 29 T 222/01 - wird zurückgewiesen.\n\nDie Antragsteller haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.\n\nEine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.\n\nDer Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf einen Wert bis 7.000,00 EUR festgesetzt.\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligten zu 1. und 2. bilden die aus vier Miteigentümern\nbestehende Eigentümergemeinschaft der im Rubrum gezeichneten\nWohnungseigentumsanlage.\n\n4\n\nDie Antragsteller haben sich mit ihren Anfechtungsanträgen gegen\nverschiedene Beschlüsse der außerordentlichen\nWohnungseigentümerversammlung vom 22.01.2001 gewandt, und zwar u.\na. gegen den zu TOP 5 gefassten Beschluss, dass die Verwalterin\n\n5\n\n\"unverzüglich einen von der IHK K.\nvorzuschlagenden Sachverständigen für Feuchtigkeitsschäden mit der\nErmittlung der Ursache sämtlicher Feuchtigkeitsschäden im Haus\nbeauftragen\"\n\n6\n\nsoll. Hierzu haben sie geltend gemacht, dass der Beschluss\ninhaltlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, weil\nbereits ein Gutachten vorgelegen habe, weil nicht differenziert\nwerde zwischen Schäden am Gemeinschafts- und solchen am\nSondereigentum und weil für die Begutachtung kein Kostenrahmen\nvorgegeben worden sei. Auch sei in diesem Punkt die Einladung zu\nder Eigentümerversammlung mit der Formulierung\n\n7\n\n\"Vorgehen bezüglich der\nFeuchtigkeitsprobleme im Haus\"\n\n8\n\nzu ungenau und damit nicht ordnungsgemäß gewesen. Ferner leide\nu. a. auch der Beschluss zu TOP 5 an dem Mangel, dass der\nVersammlungsleiter eine von der Antragstellerin vorgelegte\nVollmacht für den Antragsgegner zu 2 c) zu Unrecht zurückgewiesen\nhabe.\n\n9\n\nDas Amtsgericht hat nach teilweiser Rücknahme die verbleibenden\nAnfechtungsanträge zurückgewiesen. Die hiergegen eingelegte\nsofortige Beschwerde haben die Antragsteller im Verlaufe des\nVerfahrens auf die Zurückweisung ihres Anfechtungsantrags zu TOP 5\nbeschränkt und des weiteren einen Feststellungsantrag gestellt. Das\nLandgericht hat den Feststellungsantrag als unzulässig verworfen\nund im übrigen die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Mit der\nhiergegen eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die\nAntragsteller ihren Anfechtungsantrag zu TOP 5 weiter.\n\n10\n\nII.\n\n11\n\nDie sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht\nbegründet.\n\n12\n\nDas Amtsgericht, auf dessen Ausführungen das Landgericht Bezug\ngenommen hat, hat gemeint, der Einladung zu der\nEigentümerversammlung sei deutlich zu entnehmen gewesen, dass über\ndie genaue Vorgehensweise wegen der Feuchtigkeitsprobleme beraten\nund beschlossen werden sollte. Die einzelnen in Betracht kommenden\nVorgehensweisen, wozu auch die Einholung eines\nSachverständigengutachtens gehört habe, hätten dabei nicht\naufgeführt zu werden brauchen. Eine etwaige zu Unrecht erfolgte\nZurückweisung der Stimmrechtsvollmacht für den Beteiligten zu 2c)\nhätte auf das Beschlussergebnis keinen Eínfluss gehabt, da sich\nhierdurch an der Mehrheit für die Stimmen der Beteiligten zu 2. a)\nund b) nichts geändert hätte und die Antragstellerin die\nMöglichkeit gehabt habe, ihre Argumente für und gegen die\nBeschlussfassung vorzutragen. Inhaltlich sei der Beschluss nicht zu\nbeanstanden. Das bereits vorliegende Gutachten des Sachverständigen\nC. habe sich nur auf Feuchtigkeitserscheinungen in der\nSouterrainwohnung der Antragsteller und ansonsten im Rahmen einer\nergänzenden Stellungnahme lediglich knapp auf Rissbildungen und\nPutzabplatzungen bezogen. Eine Überprüfung dieses Gutachten sei\nzudem sachgerecht gewesen, weil sich die Gemeinschaft seit 1997\nnoch nicht auf ein Sanierungskonzept habe einigen können. Im\nübrigen sei es eine Selbstverständlichkeit, dass ein Gutachten mit\nKosten verbunden sei. Deren Höhe ließe sich ohne Kenntnis von\nDetails vorab nicht zuverlässig und verbindlich schätzen. Einem\nWunsch nach einem etwaige Limit hätten die Antragsteller in der\nEigentümerversammlung Ausdruck verleihen müssen.\n\n13\n\nDiese Ausführungen sind aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand\ndes Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 550 ZPO), im\nErgebnis nicht zu beanstanden.\n\n14\n\nFormelle Mängel weist die Beschlussfassung zu TOP 5 der\nEigentümerversammlung vom 22.01.2001 nicht auf. Wenn ein Vertreter\neines Wohnungseigentümers vom Vorsitzenden der\nEigentümerversammlung zu Unrecht zurückgewiesen wird, ist die\nSituation vergleichbar mit derjenigen einer fehlenden Ladung eines\nEigentümers, der aus diesem Grund sein Stimmrecht nicht\nwahrgenommen hat mit der Folge, dass in der Versammlung gefasste\nBeschlüsse mit Erfolg angefochten werden können, sofern die nicht\nabgegebene oder nicht berücksichtigte Stimme für die Willensbildung\nerheblich war (vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, §\n25 Rdn. 51).\n\n15\n\nVorliegend ist in den Tatsacheninstanzen die Frage, ob das\nVertretungsstimmrecht der Antragstellerin zurückgewiesen werden\nkonnte oder nicht, mit Recht offen gelassen worden. An den\nMehrheitsverhältnissen hätte sich schon nach dem eigenen Vorbringen\nder Antragsteller bei einer Stimmabgabe der Antragstellerin auch\nfür den Beteiligten zu 2 c) nichts geändert. Für die Willensbildung\nin der Versammlung macht es aus den zutreffenden Gründen der\nEntscheidung des Amtsgerichts keinen Unterschied, ob\nDiskussionsbeiträge einer Miteigentümerin nur im eigenen Namen oder\nzugleich auch im Namen eines anderen Miteigentümers erfolgen.\nDeswegen unterliegt die Feststellung, dass der angefochtene\nBeschluss auf jeden Fall gefasst worden wäre, keinen rechtlichen\nBedenken.\n\n16\n\n§ 23 Abs. 2 WEG steht der Wirksamkeit des Beschlusses nicht\nentgegen. Die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes zu TOP 5\nerfasste auch die getroffene Entschließung zur Einholung eines\nSachverständigengutachtens.\n\n17\n\nSinn und Zweck der Regelung des § 23 Abs. 2 WEG ist es, die\nWohnungseigentümer vor überraschenden Entscheidungen zu schützen\nund ihnen die Möglichkeit zu geben, sich anhand der Tagesordnung\nauf die Beratung und Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung\nüber bestimmte Tagesordnungspunkte vorzubereiten bzw. sich darüber\nim Klaren zu werden, ob sie an der Versammlung teilnehmen oder\nnicht. Dabei deckt die Bezeichnung des Gegenstandes eines\nTagesordnungspunktes in der Regel auch eine Beschlussfassung über\ndiesen Punkt, auch wenn dies im Einladungsschreiben nicht\nausdrücklich angekündigt wird (vgl. BayObLG WE 1999, 199; Merle\na.a.O. § 23 Rdn. 68 Staudinger-Bub, WEG, § 23 Rdn. 187 jeweils m.\nw. Nachw.). Von dem Zweck der Regelung in § 23 Abs. 2 WEG her, dem\nberechtigten Informationsinteresse der Wohnungseigentümer Rechnung\nzu tragen, hängt der Inhalt der Bezeichnung des\nBeschlussgegenstandes außerdem von der Bedeutung der Angelegenheit\nund dem Wissensstand der einzelnen Eigentümer ab. Hierbei ist es\nregelmäßig nicht erforderlich, die tatsächlichen und rechtlichen\nAuswirkungen in allen Einzelheiten darzustellen und insbesondere\nbei Vorgängen, die einen Regelungskomplex betreffen, etwa bei\nBaumängeln, brauchen nicht alle Detailpunkte in die Tagesordnung\naufgenommen zu werden (vgl. BayObLGZ 1973, 68: Bezeichnung\n\"Hausfassade Rückseite\" deckt Beschluss über die gerichtliche\nGeltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, wenn die\nSchadhaftigkeit der Fassade bekannt war; siehe weiter Merle a.a.O.\nRdn. 69 ff.; Staudinger-Bub, a.a.O., § 23 Rdn. 190 ff. mit weiteren\nBeispielen aus der Rspr.).\n\n18\n\nVorliegend war das Problem der Feuchtigkeitsschäden nach dem\neigenen Vorbringen der Antragsteller schon seit Jahren den\nWohnungseigentümern bekannt, ohne dass es zu einer Lösung gekommen\nwar. Wenn sodann zu TOP 5 das \"Vorgehen bezüglich der\nFeuchtigkeitsprobleme im Haus\" behandelt werden sollte, mussten die\nAntragsteller damit rechnen, dass sich diesmal die Versammlung\nnicht in einem bloßen weiteren Debattieren von Lösungsversuchen\nerschöpfte, sondern dass ein konkretes \"Vorgehen\" beschlossen\nwerden würde, sei es eine Auftragsvergabe an Handwerker aufgrund\ndes Gutachtens D., sei es ein weiteres Gutachten oder aber\nirgendeine andere Lösung, etwa - was den Antragstellern nach dem\nInhalt der mit Schriftsatz vom 18.07.2002 überreichten\nschriftlichen Stellungnahme vorzuschweben scheint - es im\nwesentlichen bei dem bisherigen Zustand zu belassen.\n\n19\n\nInhaltlich ist der angefochtene Beschluss ebenfalls nicht zu\nbeanstanden. Wenn - wie hier - bauliche Mängel vorhanden sind,\nderen Behebung mit erheblichen Kosten verbunden ist, entspricht es\nin der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, zunächst die Ursache des\nMangels festzustellen, sodann den Instandsetzungsbedarf bzw.\nsonstigen Handlungsbedarf zu ermitteln und ggfls. vor einer\nAuftragsvergabe Alternativangebote einzuholen (vgl. Senat ZMR 2000,\n863 = ZWE 2000, 321 = OLGReport Köln 2000, 439 LS). Die in der\nRegel nur durch ein Sachverständigengutachten mögliche\nUrsachenermittlung eines Schadens ist mithin der erste Schritt für\neine sachgerechte Sanierung. Eine entsprechende Vorgehensweise war\nvorliegend auch nicht im Hinblick auf die gutachterlichen\nÄußerungen des Sachverständigen C. entbehrlich, da nach den\nrechtsfehlerfreien Feststellungen des Amts- und Landgerichts sich\ndas Ausgangsgutachten nur auf Feuchtigkeitsschäden in der\nSouterrainwohnung der Antragsteller bezieht und die ergänzende\nStellungnahme sich lediglich ganz knapp mit Rissbildungen und\nPutzabplatzungen an den Fassaden, nicht aber mit\nFeuchtigkeitsschäden befasst. Es liegt zudem gerade bei\nFeuchtigkeitsschäden, die sich in Wohnungen zeigen, fast schon in\nder Natur der Sache, dass sie in der Regel zumindest eine\nMitursache in Bauteilen haben, die gem. § 5 Abs. 2 WEG zum\ngemeinschaftlichen Eigentum gehören (wie sich vorliegend im übrigen\ndurch das Gutachten des Sachverständigen Dr. P. bestätigt hat).\nDeswegen stellte die Entschließung, dass eine umfassende\nBegutachtung erfolgen sollte, auch aus diesem Blickwinkel eine\nordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Maßnahme dar.\n\n20\n\nNicht zu beanstanden ist es schließlich, dass der Verwalterin\nkein Kostenlimit gesetzt worden ist, in dessen Grenzen eine\nBeauftragung eines Sachverständigen nur hätte erfolgen dürfen. Die\nWohnungseigentümergemeinschaft hat dadurch, dass nicht irgendein,\nsondern ein von der IHK K. vorzuschlagender Sachverständiger\nbeauftragt werden sollte, Vorsorge für einen Qualitätsstandard bei\nder Auswahl eines Gutachters getragen. Dieser Auswahlmaßstab\nentspricht demjenigen im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens, da\nnach § 404 Abs. 2 ZPO in der Regel öffentlich bestellte\nSachverständige - wozu auch von der IHK bestellte gehören - zu\nbeauftragen sind. Bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen\nkann in der Regel die Erwartung gehegt werden, dass die von ihm\nangesetzten Stundensätze entsprechend dem jeweiligen\nAnforderungsprofil in der üblichen Bandbreite liegen und nur so\nviele Stunden aufgewendet werden, wie für eine ordnungsgemäße\nErledigung des Gutachterauftrags auch tatsächlich notwendig sind.\nEine vorgegebene Begrenzung der Gutachterkosten könnte demgegenüber\nunter Umständen das Ergebnis haben, dass eine abschließende\nBegutachtung letztendlich nicht durchgeführt werden kann. Die Höhe\nder anfallenden Kosten kann gerade bei Gutachten, welche die\nErmittlung der Ursache von Schäden an Bauwerken zum Gegenstand\nhaben, normalerweise im Voraus allenfalls grob abgeschätzt werden,\nund es zeigt sich z. B. in gerichtlichen Verfahren nicht selten,\ndass die Kosten den entsprechend der Schätzung angeforderter\nursprünglichen Kostenvorschuss erheblich übersteigen. Eine\nBegrenzung der Gutachterkosten auf einen bestimmten Betrag könnte\ndeswegen die Folge haben, dass gerade ein gewissenhaft arbeitender\nSachverständiger den Gutachterauftrag ablehnt oder diesen bei\nErreichen des Kostenlimits abbrechen muss, die\nEigentümergemeinschaft also Gefahr läuft, sich mit einem\nminderqualifizierten Gutachten begnügen zu müssen oder gar Kosten\nin ein halbfertiges und deswegen in der Regel unbrauchbares\nGutachten zu investieren.\n\n21\n\nDarauf, wie hoch schließlich die Kosten der Begutachtung waren\nund ob insoweit alle Rechnungsansätze des Sachverständigen\ngerechtfertigt waren, kommt es im Rahmen des vorliegenden\nBeschlussanfechtungsverfahrens nicht an. Hinzuweisen ist allerdings\ndarauf, dass sich hier ebenfalls die genannten Unwägbarkeiten\ndeutlich gezeigt haben, weil wegen des zunächst unklaren Bildes\ninsgesamt drei Termine durch den Sachverständigen an Ort und Stelle\nsowie zusätzlich die Erstellung einer Thermographie-Diagnose\nerforderlich wurden.\n\n22\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, den unterlegenen Antragstellern die\nGerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Eine\nAnordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht\nveranlasst.\n\n23\n\nDie Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG. und\nentspricht den unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzungen der\nVorinstanzen.\n\n24\n\nGeschäftswert: bis 7.000,00 EUR","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/294767","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-12-18/16-wx-177-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 404","ref_norm":"404","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/294767","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/294767","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-12-18/16-wx-177-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/294767","retrieved":"2026-07-09 03:16:39.556379+00:00"}}