{"status":"available","doknr":"OLD295275","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2002:1122.16WX153.02.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2002-11-22","aktenzeichen":"16  Wx 153/02","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegner und Beteiligten zu 3. vom 15.8.2002 und 23.8.2002 gegen den Beschluss der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 2.8.2002 - 8 T 239/01- werden zurückgewiesen.\n\nDie Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.\n\nGeschäftswert der Rechtsbeschwerde: 130.541 Eur\n\n1\n\nGründe\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligten zu 2. 3. und 4. bilden\ndie oben genannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligten\nzu 1. und 5. berufen sich beide darauf, Verwalter dieser Wohnanlage\nzu sein. Die 1998 erfolgte Verwalterbestellung des Beteiligten zu\n1. sowie der Verwaltervertrag wurden mit Beschluss der\nEigentümerversammlung vom 21.6.2000 zu TOP 10 für weitere fünf\nJahre verlängert. Auf der Eigentümerversammlung vom 19.10.2000\nwurde mit Mehrheit unter TOP 4 beschlossen, die am 21.6.2000\nbeschlossene Verlängerung der Bestellung und des Verwaltervertrages\naufzuheben. Unter TOP 5 wurden hilfsweise die Abberufung und\nKündigung des Verwaltervertrages beschlossen. Ferner erfolgte durch\neinen weiteren Mehrheitsbeschluss die Bestellung des Beteiligten zu\n5. als neuen Verwalter. Die Beteiligten zu 1. und 2. haben u.a.\ndiese Beschlüsse zu TOP 4 und 5 mit der Begründung angefochten, sie\nentsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.\n\n4\n\nAmtsgericht und Landgericht haben die\nAnfechtung der Antragsteller als berechtigt angesehen. Mit der\nRechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten zu 3. ihren\nursprünglichen Abweisungsantrag weiter.\n\n5\n\nII.\n\n6\n\nDie zulässigen, insbesondere form- und\nfristgerecht eingelegten Rechtsmittel haben in der Sache keinen\nErfolg. Die angefochtene Entscheidung lässt keine Rechtsfehler\nerkennen, was allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist,\n§§ 27 I FGG, 545 ZPO. Zutreffend sind beide Vorinstanzen davon\nausgegangen, dass die unter TOP 4 und hilfsweise TOP 5 erfolgte\nAufhebung der Verlängerung der Verwalterbestellung bzw. Abberufung\ndes Verwalters sowie die Kündigung seines Vertrages nicht\nordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.\n\n7\n\n1.\n\n8\n\nDie Zulässigkeit der Anfechtungsanträge\nhat das Landgericht in nicht zu beanstandender Weise festgestellt.\nDer Senat nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf diese\nAusführungen Bezug. Das Recht des Verwalters zur Anfechtung des\nEigentümerbeschlusses über seine Abberufung in entsprechender\nAnwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist höchstrichterlich nochmals\nbestätigt worden ( BGH vom 20.6.02, ZfIR 02, 731 ).\n\n9\n\n2.\n\n10\n\nMit ebenfalls zutreffender Begründung,\nauf die ergänzend Bezug genommen wird, ist das Landgericht davon\nausgegangen, dass eine vorzeitige Abberufung und eine davon zu\nunterscheidende vorzeitige Kündigung ( dazu BGH a.a.O.) nur bei\nVorliegen eines wichtigen Grundes durch Mehrheitsbeschluss wirksam\nerfolgen kann. Dies ergibt sich aus § 1 Abs. 4 des\nVerwaltervertrages, der in Einklang steht mit § 26 Abs. 1 S. 3\nWEG.\n\n11\n\n3.\n\n12\n\nDie Anfechtungsanträge zu TOP 4 und TOP\n5 sind begründet.\n\n13\n\na.\n\n14\n\nDie angegriffenen Beschlüsse sind nicht\nschon deshalb rechtlich zutreffend bzw. gegebenenfalls als\nFeststellung einer möglichen unwirksamen Verlängerung der\nVerwalterbestellung am 21.6.2000 umzudeuten, weil der Beschluss vom\n21.6.2000 zu TOP 10 als Nichtbeschluss oder als nichtiger Beschluss\nanzusehen wäre. Beides ist nicht der Fall.\n\n15\n\nEin Nichtbeschluss oder Scheinbeschluss\nist hier schon deshalb abzulehnen, weil in der\nEigentümerversammlung vom 21.6.2000 das Abstimmungsergebnis zu TOP\n10 vom Versammlungsleiter mit der Feststellung der gültigen Ja- und\nNein-Stimmen festgehalten und als Antragsannahme im Protokoll\nvermerkt worden ist ( s. 3 des Protokolls vom 21.6.2000). Diese\nFeststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den\nVersammlungsleiter hat nach neuerer Rechtsprechung des\nBundesgerichtshofs konstitutive Bedeutung und führt dazu, dass\ndieser Abstimmung unabhängig von ihrem Inhalt als Folge der\ngenannten Feststellungen des Versammlungsleiters Beschlussqualität\nzukommt ( vgl. BGH vom 23.8.2001, NZM 01, 961 m. w. N. auch zur\nGegenmeinung ). Dieses Ergebnis lässt sich zum einen aus § 24 Abs.\n6 WEG herleiten , der zu erkennen gibt, dass für die (vorläufige)\nrechtliche Beurteilung des Abstimmungsergebnisses allein die\nFeststellungen des Versammlungsleiters und nicht die Bewertung der\nWohnungseigentümer verbindlich sein soll. Im Übrigen verlangt auch\ndas Erfordernis der Rechtssicherheit für die Gesamtheit der\nWohnungseigentümer eine verbindliche, nicht nur inhaltsfixierende\nFeststellung des Beschlussergebnisses. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG sieht\ndie kurze Anfechtungsfrist von 1 Monat vor, damit für die\nWohnungseigentümergemeinschaft alsbald Rechtssicherheit darüber\nbesteht, dass der gefasste Beschluss mit dem vom Versammlungsleiter\nformulierten Inhalt verbindlich ist ( vgl. dazu BGH, NZM 01,963\n).\n\n16\n\nAuf die Frage, ob in der Versammlung\nvom 21.6.2000 Beschlussfähigkeit und bei der Abstimmung die\nerforderlichen Mehrheiten gegeben waren, insbes. die Vollmachten\nwirksam erteilt wurden bzw. den erforderlichen Formerfordernissen\nentsprachen, kommt es hier deshalb nicht an.\n\n17\n\nDer Beschluss vom 21.6.2000 ist auch\nnicht wegen fehlender Beschlusszuständigkeit der\nEigentümerversammlung oder wegen seines Inhalts nichtig ( zu\nNichtigkeitsgründen vgl. Bärmann/Merle, 8.Aufl., § 23 Rz. 109 ff )\nund damit bereits ohne Anfechtung unbeachtlich.\n\n18\n\nMit der Beschlussfassung zur Bestellung\noder Verlängerung der Bestellung eines Verwalters handelt die\nEigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz ( dazu\nBGH, NJW 00, 3500 ). Es handelt sich nicht um eine Angelegenheit,\ndie vereinbarungsbedürftig und damit der Beschlusskompetenz\nentzogen ist ( § 26 Abs. 1 WEG ). Sonstige Nichtigkeitsgründe, die\nsich aus dem Inhalt des Beschlusses ergeben könnten ( wie\nSittenwidrigkeit, Widersprüchlichkeit, völlige Unbestimmtheit ),\nsind weder ersichtlich, noch von einem der Beteiligten geltend\ngemacht worden.\n\n19\n\nDer Beschluss zu TOP 10 vom 21.6.2000\nist nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten worden, so dass\nmithin von seiner Verbindlichkeit auszugehen ist.\n\n20\n\nEine Wiedereinsetzung gegen die\nVersäumung der Anfechtungsfrist, die die Antragsteller mit\nSchriftsatz vom 21.2.2001, d. h. 8 Monate nach Beschlussfassung,\nbeantragt haben, hat das Landgericht zu Recht verweigert. Hierzu\nnimmt der Senat auf die entsprechenden Ausführungen ( unter II. 2.\nb. cc. ) Bezug, die er sich zu eigen macht.\n\n21\n\n \n\n22\n\nb.\n\n23\n\nMit rechtlich nicht zu beanstandender\nBegründung hat das Landgericht das Vorliegen eines wichtigen\nGrundes zur vorzeitigen Abberufung oder Kündigung verneint. Der\nBeschluss zu TOP 4 kommt, da der Verlängerungsbeschluss vom\n21.6.2000 wirksam geworden ist, einer solchen Abberufung\ngleich.\n\n24\n\nEin wichtiger Grund für die Abberufung\ndes Verwalters liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter\nBerücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben eine\nFortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr\nzugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche\nVertrauensverhältnis nachhaltig zerstört ist ( st. Rspr. Senat, NZM\n99, 843 m. w. N.; zuletzt BayObLG, ZWE 02, 526, 528). Diese\nVoraussetzungen hat das Landgericht zutreffend abgelehnt.\n\n25\n\n \n\n26\n\naa.\n\n27\n\nDas Erstbeschwerdegericht hat im\nErgebnis zu Recht einen beachtlichen Pflichtverstoß verneint,\nsoweit es um das Verhalten des Beteiligten zu 1. anlässlich der\nAbstimmung in der Eigentümerversammlung vom 21.6.2000 geht.\n\n28\n\nEntgegen der Meinung der\nRechtsbeschwerde kommt es nicht auf die Auslegung des § 12 Ziff. 4\nder Teilungserklärung und damit zusammenhängend darauf an, ob die\nschriftlichen Vollmachten bei der Versammlung nur vorgelegt oder\nauch zu dem Protokoll genommen werden müssen, wenngleich vieles für\ndie vom Landgericht angenommene Auslegung spricht.\n\n29\n\nDie Antragsgegner können sich nunmehr\nnach Bestandkraft des Beschlusses vom 21.6.2000 nicht mehr auf ein\nmögliches Fehlverhalten des Beteiligten zu 1. berufen, das vor oder\nwährend der Abstimmung vom 21.6.2000 vorgelegen haben könnte. Durch\ndie erneute Bestellung des Beteiligten zu 1., die zeitlich nach\nFeststellung der Anwesenheit der Eigentümer und der\nBeschlussfähigkeit der Versammlung erfolgte, hat die Mehrheit der\nEigentümer in Kenntnis aller maßgeblichen Umstände die Bestellung\ndes Beteiligten zu 1. bestätigt. Im Übrigen sind auch während der\nVersammlung keine Einwände gegen die Versammlungsleitung des\nBeteiligten zu 1. erfolgt. Soweit ein Teil der Eigentümer nicht\nanwesend war, haben diese durch die Nichtanfechtung dieses\nBeschlusses nach Erhalt des Versammlungsprotokolls ebenfalls zu\nerkennen gegeben, dass sie etwaige Verstöße des Verwalters -\nsollten diese tatsächlich gegeben sein - nicht als so gewichtig\nansehen, dass dadurch die Verlängerung seiner Amtszeit in Frage\ngestellt sein könnte ( ebenso OLG Düsseldorf, NZM 00,1019 unter\nHinweis auf die ständige Rspr. ).\n\n30\n\nbb.\n\n31\n\nSoweit die Antragsgegner sich auf\nweitere Vertragsverstöße bei der Verwaltung der Wohnanlage berufen,\nwie z. B. Verwahrlosung der Anlage, handelt es sich überwiegend um\nVorwürfe, die sich auf den Zeitraum vor der Eigentümerversammlung\nvom 21.6.2000 beziehen bzw. um Zustände, die schon zum Zeitpunkt\nder Beschlussfassung vorlagen. Damit sind sie hier indes\nausgeschlossen, da sie - wie oben gezeigt - danach die Verlängerung\nder Verwalterbestellung beschlossen haben, mithin an diesen\nbehaupteten Vertragsverletzungen keinen entscheidenden Anstoß\ngenommen haben.\n\n32\n\nAuch ihr weiteres Vorbringen, von\ndiesen Verstößen erst später erfahren zu haben, ändert daran\nnichts. Hierzu wird auf die zutreffenden Überlegungen des\nLandgerichts im angegriffenen Beschluss ( unter II. 2. a. bb )\nverwiesen, denen nichts hinzuzufügen ist.\n\n33\n\nSoweit die Vorwürfe sich auf den\nZeitraum nach dem 21.6.2000 beziehen ( keine Kündigung des\nlaufenden Hausmeistervertrages, unreparierte Stellen an der\nHausverkleidung ), hat das Landgericht mit Recht darauf\nhingewiesen, dass entweder schon keine Pflichtverletzung vorliegt (\nso bezüglich des Hausmeistervertrages ), oder der bauliche Zustand\nbereits bei der Abstimmung vom 21.6.2000 offen lag und damit\nbekannt war oder hätte bekannt sein müssen ( so hinsichtlich der\nentfernten Fassadenplatten ). Der Vorwurf der nicht korrekten\nJahresabrechnung durch den Antragsgegner T., wie sie der Senat in\ndem Verfahren 16 WX 135/02 bzw. 8 T 159/00 LG Bonn zugrunde gelegt\nhat, bedeutet kein so erhebliches Fehlverhalten, das Anlass zu\neiner außerordentlichen Abberufung sein könnte. Abgesehen davon,\ndass dieser Vorwurf erst im Anfechtungsverfahren erhoben wurde und\ndeshalb unter dem Gesichtspunkt des möglicherweise unzulässigen\nNachschiebens von Gründen ausgeschlossen sein könnte, beinhaltet er\nallenfalls ein durchschnittlich fahrlässiges Verhalten des\nBeteiligten zu 1. Das ergibt sich schon aus der Höhe des falsch\ngebuchten Einzelbetrages gegenüber dem Umfang der Gesamtabrechnung\nangesichts der Vielzahl der Eigentümer. Die weiteren Umstände\ndieser Fehlabrechnung sind schließlich so komplex, dass eine\nNachlässigkeit hierbei kein schwerwiegendes Verschulden bedeuten\nkann.\n\n34\n\n \n\n35\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47\nWEG. Die Festsetzung des Geschäftswertes folgt aus § 48 WEG und\nentspricht der nicht angegriffenen Festsetzung der\nVorinstanzen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/295275","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-11-22/16-wx-153-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/295275","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/295275","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-11-22/16-wx-153-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/295275","retrieved":"2026-07-09 03:17:22.799313+00:00"}}