{"status":"available","doknr":"OLD296267","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2002:0911.16WX128.02.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2002-09-11","aktenzeichen":"16  Wx 128/02","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGründe\n\n2\n\n \n\n3\n\n1.\n\n4\n\nDie Beteiligten, Mitglieder der\ngenannten Wohnungseigentümergemeinschaft, streiten über die\nzulässige Nutzung einer im Eigentum des Beteiligten zu 2) stehenden\nEinheit. Diese wird in der Teilungserklärung als \"nicht zu\nWohnzwecken dienende Räumlichkeit im III. Obergeschoss\" bezeichnet.\nNach der Teilungserklärung sind lediglich die im 4. Obergeschoss\ngelegenen Räumlichkeiten ( Miteigentumseinheit Nr. 5) zu\nWohnzwecken bestimmt, während alle übrigen Miteigentumsanteile\nausdrücklich als nicht zu Wohnzwecken dienend beschrieben werden.\nDer Antragsteller betreibt in der im Aufteilungsplan als Nr. 1\nbezeichneten, im Erdgeschoss gelegenen Einheit eine\nBegegnungsstätte für behinderte und nichtbehinderte Menschen,\ninsbesondere für Jugendliche, die auch abendliche Veranstaltungen\nmit Disco durchführt. In einem dazu gehörenden Anbau betreibt er\neine Druckerei, die er in Zukunft möglicherweise verpachten möchte.\nDer Beteiligte zu 2) erwarb 1995 die Einheit Nr. 4 und nutzt diese\nseitdem als Wohnung für sich und seine Familie.\n\n5\n\nDer Antragsteller, der von dem\nBeteiligten zu 2) Unterlassung der Nutzung zu Wohnzwecken verlangt,\nhat sich in allen drei Instanzen darauf berufen, dass seine\ngewerblichen Nutzungsmöglichkeiten bei einer Wohnnutzung der\nEinheit im 3. Stock erheblich beeinträchtigt werden. Die von ihm\nfür die Jugendlichen organisierten Veranstaltungen fänden teilweise\nin den Räumlichkeiten, teilweise auch außerhalb auf der Fläche vor\ndem Bürogebäude statt und dauerten gelegentlich - insbesondere am\nWochenende - bis in die Nacht hinein. Bei einer Wohnnutzung bestehe\ndie Gefahr, dass die anderen Anwohner sich gestört fühlen und sich\nbeschweren. Der Wert des Objekts liege für ihn auch darin, dass er\ndieses als Verein abends und am Wochenende ungestört nutzen könne,\ndiese Möglichkeit werde durch eine Wohnnutzung beeinträchtigt. Der\nBeteiligte zu 2) meint zum einen, es liege keine Beeinträchtigung\nvor, zum anderen beruft er sich auf eine angebliche -bestrittene -\nZustimmung des Vorstands des Antragstellers zur Wohnnutzung; im\nÜbrigen habe der Antragsteller mögliche Rechte verwirkt.\n\n6\n\nAmtsgericht und Landgericht haben\njeweils nach Vernehmung verschiedener Zeugen dem Antrag\nstattgegeben. Mit seinem Rechtsmittel verfolgt der Beteiligte zu 2)\nseinen Abweisungsantrag weiter.\n\n7\n\n \n\n8\n\n2.\n\n9\n\nDas gem. §§ 45, 43 I Nr. 4 WEG, §§ 22,\n29 FGG zulässige Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg. Zu\nRecht haben die Vorinstanzen einen Unterlassungsantrag des\nAntragstellers aus § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG bejaht. Einen\nRechtsfehler - nur daraufhin darf das Rechtsbeschwerdegericht die\nangefochtene Entscheidung überprüfen - lässt die Entscheidung nicht\nerkennen.\n\n10\n\nErfolgt eine Nutzung der im\nAufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Räumlichkeiten entgegen dem\nin der Teilungserklärung beschriebenen Inhalt gleichwohl zu\nWohnzwecken, so muss diese Nutzung nicht ohne weiteres die übrigen\ngewerblichen nutzenden Eigentümer beeinträchtigen. Entscheidend\nist, ob diese in der Teilungserklärung nicht vorgesehene Nutzung\nüber das Maß hinausgeht, was üblicherweise mit einer gewerblichen\nNutzung verbunden ist ( vgl. Beschluss des Senats vom 15.2.2002 zum\numgekehrt liegenden Sachverhalt - 16 Wx 232/01 - ). Dies entspricht\nder herrschenden Rechtsprechung, wonach auch eine abweichende\nNutzung möglich ist, sofern dadurch andere Wohnungseigentümer nicht\nmehr als durch die ursprüngliche Nutzung beeinträchtigt werden (\nvgl. z.B. OLG Düsseldorf, ZMR 98,247; BayObLG, NZM 99, 130;\nBayObLG, FGPrax 97, 220; BayObLG, NJW-RR 96,1358; KG, NJW-RR 91,\n1421 ). Das ist jeweils aufgrund der Gegebenheiten des konkreten\nFalles zu entscheiden.\n\n11\n\nEs kann hier offen bleiben, ob eine\nBeeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer durch den\nBeteiligten zu 2) bereits dann vorläge, wenn der Antragsteller und\ndie übrigen Eigentümer ihre Räumlichkeiten nur zu Bürozeiten\nnützten. Hier liegt jedenfalls deshalb eine Beeinträchtigung vor,\nweil der Antragsteller als Verein für Behinderte und\nNichtbehinderte seine Räumlichkeiten auch für gesellige\nVeranstaltungen, insbesondere für Jugendliche, über die üblichen\nBürozeiten hinaus bis in die späten Abendstunden nutzt. Diese\nVeranstaltungen sind, da sie auch von Musik begleitet werden, mit\neinem gewissen Störpotential verbunden. Der Antragsteller hat\ngezielt - wie unbestritten blieb - diese Lage im Umfeld\ngewerblicher Nutzung ausgewählt, um solche Veranstaltungen auch in\nden Abendstunden oder am Wochenende durchführen zu können. Bei\neiner - verstärkten - Wohnnutzung innerhalb der\nWohnungseigentumsanlage muss der Antragsteller befürchten, dass der\nBeteiligte zu 2) als privater Nutzer Unterlassung der\nabendlichen/nächtlichen Veranstaltungen aufgrund der im Rahmen der\nWohnungseigentümergemeinschaft bestehenden gegenseitigen Pflichten\n( § 15 Abs. 3 WEG ) verlangt. Bei einer rechtlich zulässigen\nWohnnutzung der Einheit Nr. 4 können dem Eigentümer nämlich\nUnterlassungsansprüche gegen Störungen durch Miteigentümer\nzustehen. Dies hätte für den Antragsteller zur Folge, dass er\nVeranstaltungen am Abend und am Wochenende nicht mehr in bisherigem\nUmfang durchführen könnte.\n\n12\n\nDagegen steht nicht, dass bereits eine\nEinheit innerhalb der Eigentumsanlage zulässig als Wohnung genutzt\nwird. Zum einen befindet sich diese Wohnung im Dachgeschoss, ist\nalso weitest möglich entfernt. Zum anderen bedeutet die Nutzung\neiner zweiten Einheit als Wohnung, dass der Antragsteller einem\ndoppelt so hohen Risiko ausgesetzt ist, mit Beschwerden und\nUnterlassungsansprüchen überzogen zu werden. Schließlich wäre für\ndie Zukunft nicht ausgeschlossen, dass weitere Eigentümer dieser\nAnlage ihre Einheiten wohnlich zu nutzen wünschen und diesem\nVerlangen - nach Zulassen einer Wohn-Nutzung der Einheit Nr. 4 - im\nNormalfall keine Rechtsgründe entgegen stehen. Ist der\nAntragsteller jedoch von verschiedenen Privatwohnungen, die zu der\nEigentumsanlage W. Straße gehören, umgeben, so dürfte er einem\nUnterlassungsbegehren gegen abendliche Veranstaltungen wenig\nentgegen zu setzen haben.\n\n13\n\n \n\n14\n\nDie berechtigten Interessen des\nAntragstellers auf Aufrechterhaltung der gewerblichen bzw.\nbüromäßigen Nutzung können auch nicht dadurch gewahrt werden, dass\nder Beteiligte zu 2) sich ihm gegenüber verpflichtet, keine\nUnterlassungsansprüche geltend zu machen. Denn eine solche\nErklärung schuldrechtlicher Natur wird bei einem Eigentumswechsel\nwirkungslos. Schließlich vermag sie eine Nutzung anderer Einheiten\nzu Wohnzwecken, wie sie oben dargestellt wurde, nicht zu\nverhindern.\n\n15\n\nDer Beteiligte zu 2) kann sich nicht\nauf eine mündliche Zustimmung des Antragstellers zu einer\nNutzungsänderung berufen. Die hierzu getroffenen tatsächlichen\nFeststellungen des Landgerichts, auf die der Senat zur Vermeidung\nvon Wiederholungen Bezug nimmt, sind nicht zu beanstanden. Der vom\nTatsachengericht festgestellte Sachverhalt kann vom\nRechtsbeschwerdegericht nur dahin überprüft werden, ob der\nSachverhalt ausreichend erforscht, alle wesentlichen Umstände\nberücksichtigt und ob nicht gegen gesetzliche Beweisregeln,\nVerfahrensvorschriften sowie Denkgesetze und feststehende\nErfahrungssätze verstoßen wurde. Die Schlussfolgerungen müssen\nnicht zwingend sein, vielmehr reicht es aus, wenn diese schlüssig\nund möglich sind ( vgl. Keidel/Kuntze/Kahl, FGG, 14. Aufl., 27 Rz.\n42 mit zahlreichen Nachweisen ). Diesen Anforderungen genügen die\nlandgerichtlichen Feststellungen zur Frage einer Zustimmung des\nAntragstellers. Eine vollständige Wiederholung der\namtsgerichtlichen Beweisaufnahme durch das Landgericht war entgegen\nder Meinung der Rechtsbeschwerde nicht erforderlich. Dies gilt auch\nangesichts des Schreibens des Zeugen Wi. vom 10.1.2001, mit dem er\nseine amtsgerichtliche Aussage korrigieren bzw. klar stellen will.\nHierzu macht sich der Senat die Erwägungen des Landgerichts zu\neigen, so dass eine erneute Vernehmung des Zeugen nicht\nerforderlich wurde. Für das von der Zivilkammer festgestellte\nBeweisergebnis sprechen im Übrigen die schriftlichen Unterlagen,\ninsbesondere der nicht unterschriebene Rundlaufbeschluss vom\n6.7.1995 und das Schreiben des Rechtsanwalts K. vom 28.12.1995,\nselbst wenn der Beteiligte zu 2) dies nicht erhalten haben sollte.\nSchließlich unterstützt der vom Beteiligten zu 2) geschlossene\nnotarielle Kaufvertrag vom 11.12.1995 dieses Beweisergebnis. Er\nenthält keinerlei Anzeichen für eine geplante Wohnnutzung, sondern\nbezeichnet den Kaufgegenstand als nicht-zu- Wohnzwecken-dienenden\nRäume. Hätte damals eine allseitige Zustimmung zur Wohnnutzung\nbereits vorgelegen oder unmittelbar bevor gestanden, so hätte es\nnahe gelegen, dass diese auch im notariellen Vertrag Niederschlag\ngefunden hätte.\n\n16\n\nZu Recht hat das Landgericht die\nMöglichkeit einer Zustimmung durch bloße Duldung verneint. Der\nSenat nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die\nentsprechenden Ausführungen im angegriffenen Beschluss Bezug.\n\n17\n\nSchließlich hat der Antragsteller\nseinen Unterlassungsanspruch weder verwirkt noch handelt er bei\ndessen Ausübung rechtsmissbräuchlich, § 242 BGB. Auch hierzu wird\nauf die zutreffenden Überlegungen des Landgerichts verwiesen, die\ndurch das Vorbringen der Rechtsbeschwerde nicht entkräftet\nwerden.\n\n18\n\nVerwirkung kann bei einem Zeitablauf\nvon knapp vier Jahren ohne sonstige besondere Umstände ohnehin\nnicht angenommen werden.\n\n19\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47\nWEG. Gründe, von dem Grundsatz der Nichterstattung\naußergerichtlicher Kosten abzuweichen, bestehen nicht.\n\n20\n\nDie Festsetzung des Geschäftswertes\nfolgt aus § 48 WEG und entspricht der nicht angegriffenen\nWertfestsetzung der vorangegangenen Instanzen.\n\n21","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/296267","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-09-11/16-wx-128-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1004","ref_norm":"1004","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/296267","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/296267","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-09-11/16-wx-128-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/296267","retrieved":"2026-07-09 03:18:50.315859+00:00"}}