{"status":"available","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2002:0910.24U32.02.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":"24. Zivilsenat","decided":"2002-09-10","aktenzeichen":"24 U 32/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 23.01.2002 - 26 O 95/01 - wird zurückgewiesen.\n\n2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.\n\n3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\nDie zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.\n\n1.\n\nAllerdings folgt der Senat der Auffassung der Beklagten, dass\ndie Rechtsprechung des BGH, nach der der Verwalter einer\nWohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gemäß § 12 WEG die\nGültigkeit eines Wohnungskaufes abhängig ist, wegen des demgemäß\ninstitutionalisierten Konflikts mit den Interessen des\nAuftraggebers nicht dessen Makler sein könne, auch für den Fall\ngilt, dass der Makler vom Wohnungseigentümer mit dem Verkauf der\nWohnung beauftragt worden ist. Der gegenteiligen Ansicht (Roth in:\nMünchener Kommentar, BGB, 3. Aufl., § 652 Rn. 110), zu der auch das\nLandgericht neigt, ist nicht zu folgen. Richtig ist zwar, dass die\nbeiden Entscheidungen des BGH (BGHZ 112, 240 = NJW 1991, 168; ZMR\n1991, 71 = WuM 1991, 46) Fälle betrafen, in denen der Makler für\nden Käufer tätig geworden war. Auch wird in den Leitsätzen der\nEntscheidungen auf den Konflikt mit den Interessen des Käufers\nabgestellt. Die Begründung für diese Rechtsprechung ist jedoch\nnicht auf diese Fallgestaltung beschränkt. Der BGH stellt darauf\nab, dass der Verwalter die Entscheidungsbefugnis habe. Diese\nBefugnis, über das Zustandekommen des Veräußerungsvertrages zu\nentscheiden (und damit gleichzeitig den Provisionsanspruch eines\ntätig gewordenen Maklers dem Gesetz entsprechend entstehen zu\nlassen), sei ausschlaggebend, nicht aber, ob er im Interesse des\nVeräußerers handele. Entscheide der Makler über den Abschluss des\nHauptvertrages, dann sei der Interessenkonflikt\ninstitutionalisiert. Diese Interessenkollision hindere ihn an einer\ndem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit.\nFolgerichtig besteht ein institutionalisierter Interessenkonflikt\nnicht nur zwischen dem Makler und dem Käufer, sondern auch zwischen\ndem Makler und dem Verkäufer, sofern die Veräußerung der\nEigentumswohnung von der Zustimmung des Maklers abhängt. Ebenso wie\ngegenüber dem Käufer kann in diesem Falle dem Makler gegenüber dem\nVerkäufer kein Provisionsanspruch aus einer echten Maklertätigkeit\nzustehen (Müller-Eising, MDR 1991, 818, 821). Überdies vertritt der\nMakler als Verwalter die Interessen der\nWohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes und nicht die des\neinzelnen Eigentümers. Auch im Hinblick auf diese möglicherweise\ngegenläufigen Interessen ist ein institutionalisierter\nInteressenkonflikt gegeben.\n\n2.\n\nDarauf kommt es jedoch nicht an, weil - wie das Landgericht mit\nzutreffender Begründung annimmt - die Parteien ein selbständiges\nProvisionsversprechen vereinbart haben. Nach der\nhöchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein von einer echten\nMaklerleistung unabhängiges Provisionsversprechen insbesondere dann\nanzunehmen, wenn es in Kenntnis der Umstände abgegeben wurde, die\nden Provisionsempfänger an einer Maklertätigkeit hindern (BGH NJW\n2000, 3781, 3782 m.w.N.), namentlich dann, wenn es dem Auftraggeber\ndennoch und gerade auf die Einschaltung dieser Person ankommt (BGHZ\n112, 240, 242). Dabei reicht es aus, dass der Maklerkunde vor\nAbschluss der Provisionsvereinbarung über die Umstände aufgeklärt\nist, die den Provisionsempfänger an einer Maklertätigkeit hinderten\noder die den institutionalisierten Interessenkonflikt begründeten.\nNicht erforderlich ist das Wissen des Maklerkunden, welche\nrechtlichen Konsequenzen sich aus den ihm bekannten Tatsachen\nergeben (BGH WM 1983, 42, 43; 1985, 946, 948; OLG Naumburg NJW-RR\n2000, 1503; Palandt-Sprau, BGB, 61. Aufl., Einführung vor § 652 Rn.\n17; Zopfs, Das Maklerrecht in der neuen höchstrichterlichen\nRechtsprechung, 3. Aufl., Rn. 52; Lehner, NJW 2000, 2405, 2406;\nMüller-Eising, MDR 1991, 818, 819 f.; abweichend Schwerdtner,\nMaklerrecht, 4. Aufl., Rn. 704 ff.).\n\nDem Landgericht ist darin zu folgen, dass danach eine\nselbständige Provisionszusage anzunehmen ist. Der Einwand der\nBeklagten, sie sei bei Abschluss des Makleralleinauftrages vom\n02.04.2001 noch völlig ohne Argwohn gewesen, wird - worauf die\nBerufungserwiderung zutreffend hinweist - durch das Protokoll der\nWohnungseigentümerversammlung vom 26.01.1999 (Bl. 112 f. = 32 f.\nd.A.), das dem Protokoll beiliegende Exposé der Firma \"B.S.\nImmobilien & Assekuranz\" vom 25.01.1999 (Bl. 114 ff. = Bl. 34\nff. d.A.) sowie das Schreiben der Firma \"I.S.\" vom 02.06.1999 (Bl.\n117 ff. d.A.) widerlegt. Nach dem Protokoll der\nEigentümerversammlung vom 26.01.1999, an der die Beklagte\nausweislich der Teilnehmerliste teilgenommen hatte, hat sich der\nKläger als Kandidat für die WEG-Hausverwaltung vorgestellt. In dem\nExposé der \"B.S. Immobilien & Assekuranz\" vom 25.01.1999, das\nvom Kläger unterschrieben ist, wird der Leistungs- und\nPflichtumfang der WEG-Verwaltung beschrieben sowie darauf\nhingewiesen, dass die Verwaltung von der Firma \"I.S.\nHausverwaltung\" geführt werde. Das Schreiben vom 02.06.1999 stammt\nvon der Firma \"I.S. Immobilien & Assekuranz\", ist jedoch von\ndem Kläger unterschrieben. In ihm heißt es wörtlich: \"Sehr geehrte\nFrau H., mit Kopie des Protokolls vom 25.02.99 informierte mich\nHerr B.P. über das Wahlergebnis des neuen Verwalters. Ich möchte\nmich herzlichst für die Wahl bedanken und nehme das Amt mit Wirkung\nzum 01.07.1999 an.\" Damit wusste die Beklagte, dass der Kläger, der\nauf der Eigentümerversammlung kandidiert hatte, zum\nWEG-Hausverwalter bestellt worden war und dass er die Verwaltung\nüber die Firma \"I.S. Hausverwaltung\" ausübte. Diese Umstände\nmussten der Beklagten auch beim Abschluss des Maklervertrages am\n02.04.2001 bewusst sein. Aber selbst wenn ihr diese Umstände beim\nVertragsschluss nicht mehr gegenwärtig gewesen sein sollten, könnte\ndies bei der nach §§ 157, 242 BGB gebotenen objektiven\nBetrachtungsweise der Vereinbarung eines selbständigen\nProvisionsversprechens nicht entgegenstehen. Dass der Verwalter die\nBefugnis nach § 12 WEG hatte, musste der Beklagten ebenfalls\nbekannt sein; dies wird von ihr auch nicht in Abrede gestellt.\nDamit hatte sie ausreichende Kenntnis über die tatsächlichen\nUmstände, aus denen sich der institutionalisierte Konflikt des von\nihr als Makler beauftragten Klägers mit ihren Interessen ergab.\nSoweit der BGH (BGHZ 112, 240, 242) auf den Gesichtspunkt abstellt,\ndass die Provisionszusage abgegeben wird, weil es dem Maklerkunden\ndennoch und gerade auf die Einschaltung dieser Person ankomme,\nhandelt es sich nur um einen zusätzlichen Gesichtspunkt, nicht um\neine notwendige Voraussetzung für ein selbständiges\nProvisionsversprechen. Aber auch diese ist erfüllt, weil die\nBeklagte - nach ihrem eigenen Vortrag - sich wieder an den Kläger\ngewandt und diesen beauftragt hatte, nachdem der zunächst\neingeschaltete Makler gemeint hatte, der Verkaufpreis müsse unter\n319.000,00 DM liegen.\n\nIm Schrifttum wird teilweise als Voraussetzung für die\nrechtliche Anerkennung eines selbständigen Provisionsversprechens\neine Individualvereinbarung verlangt (Roth in: Münchener Kommentar,\n§ 652 Rn. 120; Palandt-Sprau a.a.O.). Dies kann jedoch dahinstehen.\nDenn das Provisionsversprechen ergibt sich vorliegend aus den\nUmständen des Einzelfalles, mithin aus einer konkludent\ngeschlossenen Individualvereinbarung. Die vom Landgericht\nproblematisierte Frage eines Verstoßes gegen § 9 AGBG stellt sich\ndeshalb nicht.\n\nDas Provisionsversprechen ist nicht dahin auszulegen, dass die\nBeklagte die Provision auch unabhängig von einer\nVermittlungstätigkeit des Klägers schulden sollte. Auf eine\nderartige Vermittlungstätigkeit kam es ihr an und sie war trotz des\ninstitutionalisierten Interessenkonfliktes möglich (anders für den\nFall einer echten Verflechtung BGH NJW-RR 1987, 1075). Das\nLandgericht hat ausführlich und überzeugend begründet, dass der\nKläger eine für den Abschluss des notariellen Kaufvertrages\nmitursächliche Vermittlungstätigkeit entfaltet hat. Dies wird von\nder Berufung nicht angegriffen. Ebenso greift sie den Vorwurf der\ntreuwidrigen Doppeltätigkeit gemäß § 654 BGB nicht mehr auf.\n\nDer Schriftsatz der Beklagten vom 05.09.2002 gibt keinen Anlass,\ndie mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.\n\n3.\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1 ZPO, der\nAusspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713\nZPO.\n\nBerufungsstreitwert: 5.764,92 EUR","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-09-10/24-u-32-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 654","ref_norm":"654","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-09-10/24-u-32-02","retrieved":"2026-10-25 20:22:09.654393+00:00"},"card":{"id":"olg-koeln/2002-09-10/24-u-32-02","court":"OLG Köln","court_id":"olg-koeln","court_as_stated":"Oberlandesgericht Köln","panel":"24. 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