{"status":"available","doknr":"OLD296357","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2002:0904.16WX114.02.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2002-09-04","aktenzeichen":"16 Wx 114/02","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGRÜNDE:\n\n2\n\nDie Beteiligten zu 1) bis 5) sind die Miteigentümer der\nvorgenannten aus 6 Wohneinheiten bestehenden Eigentumswohnanlage\n(Neubau aus dem Jahre 1994), die seit März 1996 von der Beteiligten\nzu 6) verwaltet wurde. Die letzte von dieser einberufene\nordentliche Eigentümerversammlung fand am 30.6.1999 statt, die\ndarin gefassten Eigentümerbeschlüsse (u.a. über die\nWohngeldabrechnung 1998 sowie die Aufteilung der Wasserkosten und\nder Kabelfernsehgebühren) sind von den Beteiligten zu 1)\ngerichtlich angefochten (Verfahren 6 II 27/99 AG Eschweiler = 2 T\n20/02 LG Aachen). Ende Februar 2001 endete die auf 5 Jahre erfolgte\nVerwalterbestellung wegen Fristablaufs. Daraufhin beantragten die\nBeteiligten zu 1) im Juli 2001 wegen Fehlens eines Verwalters die\ngerichtliche Bestellung eines Notverwalters, und als solchen -\nschon vorab im Wege einstweiliger Anordnung - die Fa. O. GmbH, die\nhierzu auch bereit sei, einzusetzen. Der Beteiligte zu 5) hatte\nsich dem Antrag vollinhaltlich angeschlossen. Am 27.9.2001 fand auf\nEinladung der Beteiligten zu 1) vom 12.9.2001 (Bl. 163 GA) eine\naußerordentliche Eigentümerversammlung zur Neuwahl des Verwalters\nstatt, an der alle Miteigentümer teilnahmen und auf der die\nvorgenannte Fa. O. GmbH einstimmig zur Verwalterin gewählt wurde.\nZur Bestellung des Verwalters mit Abschluss des Verwaltervertrages\nkam es gleichwohl nicht, weil die Beteiligten zu 1) den ferner in\nder Versammlung gefassten Beschlüssen zur künftigen\nKostenabrechnung der Gebühren für den Verwalter, des\nKabelfernsehens sowie der Wassergrundgebühr (nämlich jeweils nach\nWohneinheiten) nicht zugestimmt hatten, wovon die gewählte\nVerwalterfirma ausweislich auch des Versammlungsprotokolls (Bl. 34\nGA) die Annahme der Verwalterbestellung abhängig gemacht hatte. Das\nAmtsgericht hat die Bestellung eines Notverwalters mangels\nVorliegen der Voraussetzungen sowohl des § 26 Abs. 3 WEG wegen\nFehlens eines dringenden sachlichen Bedürfnisses als auch des § 21\nAbs. 4 WEG abgelehnt. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde\nblieb erfolglos. Mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde verfolgen\ndie Beteiligten zu 1) ihren Antrag weiter.\n\n3\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige\nBeschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr. 3, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22\nAbs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.\n\n4\n\nDas Landgericht hat unter Bezugnahme auf die Gründe der\nangefochtenen Entscheidung ausgeführt: Das Fehlen eines dringenden\nFalles folge bereits aus dem Umstand, dass sich alle Beteiligten in\nder Eigentümerversammlung vom 27.9.2001 mit der Bestellung des\nvorgeschlagenen Verwalters einverstanden erklärt hatten. Dass es\nletztlich nicht zur Verwalterbestellung gekommen sei, habe seinen\nGrund allein darin, dass sich die Beteiligten zu 1) nicht mit der\nvon den übrigen Wohnungseigentümern gewünschten Kostenabrechnung\nnach Wohneinheiten einverstanden erklären können. Da diese\nStreitfrage aber unabhängig von der Bestellung eines Verwalters\nsei, über den Einigkeit erzielt worden ist, sei das dringende\nsachliche Bedürfnis zur Abwendung von Schäden nicht erkennbar. Die\nVerwalterbestellung sei in diesem Fall vielmehr der\nEigentümergemeinschaft zu überlassen, die darüber im Rahmen einer -\neinverständlichen - Eigentümerversammlung zu beschließen habe.\n\n5\n\nDie Erwägungen halten der dem Senat obliegenden Rechtsprüfung\nstand.\n\n6\n\nEntgegen der Ansicht der Antragsteller ist aus Rechtsgründen\nnicht zu beanstanden, dass das Landgericht ein\nRechtsschutzbedürfnis der Beteiligten zu 1) für ein Vorgehen zur\ngerichtlichen Verwalterbestellung verneint hat.\n\n7\n\nDie Organstellung des Verwalters endete gemäß § 26 Abs. 1 S. 2\nWEG spätestens nach 5 Jahren, so dass seit dem 28.2.2001 in der\nGemeinschaft ein verwaltungsloser Zustand besteht. Der für die\nBestellung eines Notverwalters dringende Fall ist indes mit Recht\nverneint worden. § 26 Abs. 3 WEG bestimmt, dass dann, wenn ein\nVerwalter fehlt, ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung\ndes Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines\nDritten, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung hat,\ndurch den Richter zu bestellen ist. Ob Umstände für eine\nDringlichkeit schon insbesondere daraus hergeleitet werden könnten,\ndass es seit 1999 keine Jahresabrechnung der Bewirtschaftungskosten\nmehr gegeben hat, weil die zerstrittenen Beteiligten sich auf den\nanzuwendenden Verteilungsschlüssel bei der Abrechnung bestimmter\nKosten nicht einigen können, dass seitdem ebenso wenig eine\nordentliche Eigentümerversammlung stattgefunden hat, kann\ndahinstehen (bejahend OLG Düsseldorf NZM 2000, 833,834). Allerdings\nist nicht nachvollziehbar, warum die Beteiligten zu 1) auch die\nAbrechnung der Verwaltervergütung nach Wohneinheiten beanstanden.\nIn der - nunmehr von den diesen vorgelegten - Teilungserklärung ist\nzu § 11 Abs. 1 Ziffer a) ausdrücklich - was der Beteiligte zu 5)\nmit Recht geltend macht - bestimmt, dass sich die Verwaltungskosten\nauf 40 DM je Wohneinheit pro Monat bemessen (Bl. 253 GA). Das\nbedeutet für den Streitfall, dass diese Kosten ausnahmsweise nicht\nwie die übrigen Bewirtschaftungskosten nach dem Verhältnis der\nMiteigentumsanteile von den Wohnungseigentümern zu tragen sind, was\nAbs. 2 S. 1 des vorgenannten § der Teilungserklärung unschwer\nergibt, wonach ausdrücklich nur die unter Ziff. 1 b) und c), also\nnicht auch die unter Ziffer 1 a) genannten Lasten und Kosten nach\nMiteigentumsanteilen zu tragen sind. Darüber hinaus enthält der\nvorgenannte Abs. 2 in dem nachfolgenden Satz 2 eine sog.\nÖffnungsklausel, wonach eine Änderung des in dem Absatz geregelten\n\"Verteilungsmaßstabes mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der\nStimmen einer Eigentümerversammlung beschlossen werden können\" (Bl.\n253 GA) - also nicht etwa nur einstimmig. Mit dieser\nStimmenmehrheit wäre also eine Abänderung möglich, wenn hierfür -\nwie der Senat unlängst entschieden hat - ein sachlicher Grund\nvorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem bis dahin\nbestehenden Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden\n(Senat ZMR 2002, 467 mwN).\n\n8\n\nDringlichkeit setzt ferner voraus, dass die\nEigentümergemeinschaft nicht selbst durch Bestellung eines\nVerwalters Abhilfe schaffen kann oder will (vgl. Gottschalg WE 98,\n242, 243). Beides scheidet hier aus, denn die Wohnungseigentümer\nsind nicht nur willens sondern auch in der Lage, mit der nach dem\nGesetz (§ 26 Abs. 1 WEG) erforderlichen Stimmenmehrheit - nicht\nEinstimmigkeit - den gewünschten Verwalter zu wählen. Das hat\nbereits die Eigentümerversammlung vom 27.9.2001 gezeigt, in der\neine solchermaßen wirksame Verwalterwahl stattgefunden hat. Die\nBestellung des Verwalters scheiterte - worauf die Beteiligten zu 1)\nmit Recht hinweisen - lediglich daran, dass der Verwalter das ihm\nin der Versammlung angetragene Amt nicht angenommen hatte. Wirksam\nkann die Bestellung des Verwalters nämlich allenfalls erst werden,\nwenn er das Amt auch angenommen hat. Dahinstehen kann deshalb hier,\nob zudem das Vorhandensein eines wirksamen Verwaltervertrages\nkonstitutive Voraussetzung zur Erlangung dieser Organstellung ist\n(so die herrschende Meinung, z.B. Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 26 Rn.\n25 und 192 mwN; Senat OLGR 98, 241). Das ändert aber doch nichts an\nder Tatsache, dass die Wohnungseigentümer, jedenfalls aber die\nhierzu erforderliche Mehrheit zur Bestellung eines Verwalters\ngrundsätzlich in der Lage ist. Soweit die Rechtsbeschwerdeführer\ndennoch meinen, es werde in der Versammlung zu einer\nMehrheitsentscheidung zu Gunsten eines Verwalters nicht kommen, ist\ndas weder nachvollziehbar noch etwa belegt.\n\n9\n\nDaran, dass alle Wohnungseigentümer den neuen Verwalter\nwünschen, hat sich nichts geändert, sodass zur Bestellung mit\nallseitiger Zustimmung eine erneute Versammlung stattfinden kann.\nWenn sich ein oder mehrere Wohnungseigentümer gegen diese erneute\nVersammlung sperren sollten, könnte eine erneute Versammlung zur\nWahl des Verwalters durch einen hierzu auf Antrag durch das Gericht\nermächtigten Wohnungseigentümer erfolgen. Grundsätzlich obliegt das\nEinberufungsrecht zu einer Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 1,\nAbs. 2 WEG dem Verwalter, der auch durch einen Bevollmächtigten\nhandeln darf. Wenn dieser indes fehlt oder pflichtwidrig die\nEinberufung einer Versammlung verweigert, kann diese nach § 24 Abs.\n3 WEG auch von dem Vorsitzenden eines - hier nicht (mehr)\nbestehenden - Verwaltungsbeirates einberufen werden. Der im Gesetz\nnicht geregelte Fall, dass wie hier ein Verwalter nicht vorhanden\nist und auch ein Verwaltungsbeirat nicht besteht, ist nach\nanerkannter Auffassung - worauf die Beteiligten zu 4) mit Recht\nhinweisen - durch die entsprechende Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB\nzu schließen, also in der Weise, dass ein Wohnungseigentümer durch\ngerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung\nermächtigt wird (vgl. z.B. OLG Celle OLGR 2000, 252; BayObLGZ 1970,\n1, [4] und MDR 82, 323; OLG Hamm OLGR 92, 194; KG NJW 87, 386;\nBärmann/Pick/Merle, WEG § 24 Rdnr. 24; Palandt/Bassenge, BGB, 60.\nAufl., § 24 WEG Rn. 2.). Eine eigenmächtige Einberufung durch einen\noder mehrere Wohnungseigentümer ist nicht zulässig. Eine Ausnahme\nhiervon ist nur zu machen, wenn die Einberufung nicht durch einen\noder mehrere Wohnungseigentümer erfolgt, sondern durch alle\nEigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. OLG Celle aaO;\nPalandt/Bassenge, BGB, 60. Aufl., § 24 WEG Rdnr. 2). Diese Ausnahme\nhat ihren Grund darin, dass die Eigentümergemeinschaft befugt ist,\njederzeit eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn diese\nEinberufung einstimmig erfolgt. Daraus folgt, dass die\nEigentümerversammlung vom 27.9.2001 nicht an einem\nEinberufungsmangel gelitten haben dürfte, denn unstreitig ist die\nEinberufung vom 12.9.2001 hierzu nicht etwa gegen den Willen eines\nder Miteigentümer, sondern im Einvernehmen der übrigen\nWohnungseigentümer erfolgt.\n\n10\n\nZur Behebung des verwalterlosen Zustands durch die\nEigentümergemeinschaft besteht mithin für den einzelnen\nWohnungseigentümer- was der Beteiligte zu 3) auch nun beantragt\nhaben soll - die Möglichkeit des Vorgehens in entsprechender\nAnwendung des § 37 Abs. 2 BGB. Ist dieser Weg wie hier auch\ngangbar, scheidet entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde ein\nAntrag nach § 26 Abs. 3 BGB für eine gerichtliche\nNotverwalterbestellung grundsätzlich aus, d. h. es besteht hierfür\nkein Rechtsschutzinteresse, weil die Eigentümergemeinschaft\nvorrangig dazu berufen ist, ihre Angelegenheiten selbst zu regeln,\nd. h. selbst den Verwalter zu bestellen. Unbedeutend muss bleiben,\ndass der Weg - wie die Rechtsbeschwerde geltendmacht -\nmöglicherweise etwas langwieriger ist.\n\n11\n\nDamit liegen auch die Voraussetzungen des § 21 Abs. 4 WEG nicht\nvor, wonach ein Wohnungseigentümer in Verwirklichung seines\nAnspruchs auf eine ordnungsgemäße Verwaltung in den Fall, dass der\nVerwalter fehlt und er keine Mehrheit in der Versammlung zur\nVerwalterbestellung finden wird, die Bestellung eines Verwalters\ndurch das Gericht beantragen kann (h.M., vgl. BayObLG NZM 99, 713\nund NJW-RR 1989, 461; OLG Frankfurt NJW-RR 93, 845; Gottschalg aaO\nS. 247 mwN).\n\n12\n\nEs besteht keine begründete Veranlassung, entsprechend dem\nAntrag der Beteiligten zu 1) die Rechtsbeschwerde dem\nBundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen. Mit seiner\nEntscheidung weicht der Senat nicht von der Entscheidung des\nBayerischen Obersten Landesgerichts vom 13.12.83 (BayObLG DWE 84,\n59) ab, in der die Bestellung eines Notverwalters aus den\nnachgenannten Gründen bejaht worden war. Der Fall ist nicht\nvergleichbar, weil es darin um eine nur aus zwei\nWohnungseigentümern bestehende Gemeinschaft ging, für die ein\nVerwalter nicht bestellt war. Wenn hier erhebliche\nMeinungsverschiedenheiten zwischen den beiden Wohnungseigentümern\nhinsichtlich des Betriebs der Heizungsanlage - der eine hatte das\nWarmwasser wiederholt abgestellt - bestanden, verblieb nur die\nMöglichkeit, zur Schadensvermeidung einen Notverwalter durch das\nGericht zu bestellen, nämlich im Hinblick darauf, dass die\nvorerwähnte Ermächtigung in entsprechender Anwendung des § 37 Abs.\nBGB zur Einberufung einer Versammlung - im Gegensatz zum\nvorliegenden Fall - nichts bringen konnte, weil - wie das BayObLG\nanführt - die Eigentümerversammlung bei Nichterscheinen des\ndortigen Antragsgegners nicht beschlussfähig gewesen wäre und der\nandere Wohnungseigentümer jedenfalls in der Versammlung nicht über\neine Mehrheit der Stimmen verfügte.\n\n13\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 1) die\nGerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S.\n1 WEG). Im übrigen besteht keine begründete Veranlassung, von dem\nin § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die\nVerfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen\nKosten selbst zu tragen haben.\n\n14\n\nDie Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht\nder von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung der\nVorinstanzen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/296357","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-09-04/16-wx-114-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":4},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 37","ref_norm":"37","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/296357","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/296357","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-09-04/16-wx-114-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/296357","retrieved":"2026-07-09 03:18:58.279947+00:00"}}