{"status":"available","doknr":"OLD297470","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2002:0617.16WX73.02.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2002-06-17","aktenzeichen":"16 Wx  73/02","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGründe\n\n2\n\n \n\n3\n\nDas gem. §§ 45, 43 I Nr. 4 WEG, §§ 22,\n29 FGG zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Das\nLandgericht hat rechtsfehlerfrei ( §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO )\nfestgestellt, dass der angegriffene Beschluss zu TOP 2 der\nEigentümerversammlung vom 7.8.2000, der die Jahresabrechnung 1999\nzum Gegenstand hat, ungültig ist, da die Jahresabrechnung\nhinsichtlich der Warmwasser- und Heizkosten nicht den Regelungen\nder Teilungserklärung und den ergänzend zur Anwendung kommenden\ngesetzlichen Vorschriften des § 16 Abs. 2 und 1 WEG entspricht.\n\n4\n\nZu Recht und mit zutreffender\nBegründung ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die\nJahresabrechnung 1999 in ihrer derzeitigen Form nicht\nordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, da die Abrechnung der\nHeißwasser- und Heizungskosten nach Miteigentumsanteilen hätte\nerfolgen müssen, was nicht der Fall ist. Der diese ordnungswidrige\nAbrechnung bestätigende Beschluss der Eigentümerversammlung wurde\ninnerhalb der Monatsfrist angefochten, so dass der Beschluss für\nungültig zu erklären war, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG.\n\n5\n\nMaßgeblich für die Beurteilung des hier\nangegriffenen Teils der Jahresabrechnung 1999 ist die Regelung in\nTeil II § 12 Abs. 3 der Teilungserklärung ( TE ). Danach werden die\nHeißwasserkosten und die Heizungskosten \"nach\nVerbrauchs-messersystem ( Brunata )\" umgelegt.\n\n6\n\nDie tatsächlich erfolgte Abrechnung für\n1999 hat diese Vorgaben nicht eingehalten.\n\n7\n\nEine Kostenverteilung nach Verbrauch\nlässt sich schon nach den tatsächlichen Gegebenheiten nicht\ndurchführen. Unstreitig sind nämlich die Heizkörper im\ndazugehörigen Schwimmbad nicht mit Verbrauchsmessröhrchen\nausgestattet, so dass - so die langjährige Abrechnungspraxis - für\ndiese Heizkörper pauschal 4 % der Heizkosten vorab in Abzug\ngebracht wurden. Dass die angenommen 4 % annähernd dem\ntatsächlichen Verbrauch entsprechen, wird weder von den\nAntragsgegnern vorgetragen, noch ist dies sonst ersichtlich. Lässt\nsich aber die in der TE vorgesehene Kostenverteilung nicht\ndurchführen, so ist - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat\n- für die Regelungslücke auf die gesetzliche Regelung\nzurückzugreifen, mithin auf § 16 Abs. 2, 1 WEG. Hingegen kann die\nin § 12 Abs. 2 TE enthaltenen Öffnungsklausel ( Beschluss mit 2/3 -\nMehrheit über einen anderen Kostenverteilungsschlüssel ) nicht\nangewandt werden. Nach der Systematik der hier vorliegenden TE\nunterliegen die in Abs. 3 geregelten Kosten als Ausnahmefall einer\nSonderregelung, eben der Umlegung nach einem Verbrauchsmesssystem.\nDie in Abs. 2 vorgesehene Möglichkeit, mit 2/3 Mehrheit eine\nabweichende Kostenregelung zu beschließen, soll erkennbar nur die\nin Abs. 2 erfassten Kosten betreffen.\n\n8\n\n \n\n9\n\nAbgesehen davon bestehen nach dem\nbisherigen Vorbringen der Beteiligten keine Anhaltspunkte für einen\nfrüheren Eigentümerbeschluss, der eine Änderung der\nKostenverteilung nach § 12 Abs. 3 TE vorsieht.\n\n10\n\nDie bestehende Lücke nach § 12 Abs. 3\nTE kann auch nicht nach den Grundsätzen der Heizkostenverordnung\nausgefüllt werden, die im Übrigen auch eine Umlegung nach Verbrauch\nin Verbindung mit einer Aufteilung nach Wohnfläche vorsehen. Denn\ndie Regelungen der HeizkostenVO gelten nicht unmittelbar für die\nKostenverteilung, sondern müssen von den Wohnungseigentümern erst\ndurch Vereinbarung oder - falls eine Öffnungsklausel existiert -\ndurch entsprechenden Beschluss übernommen werden ( vgl. BayObLG,\nNZM 99, 909 ). Das ist hier nicht der Fall.\n\n11\n\nDass die Entfernung einiger Heizkörper\nauf die Heizkostenabrechnung Einfluss hat, ist nicht ersichtlich.\nHierzu verweist der Senat auf die zutreffenden Ausführungen des\nLandgerichts, die er sich zu eigen macht ( Beschluss vom 4.3.02, S.\n4 ).\n\n12\n\nDie Abrechnung des Warmwassers\nentspricht ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch hier\nsind zum einen - soweit ersichtlich - Kosten des Schwimmbades\nmitenthalten, für das keinerlei Meßgeräte eingebaut sind. Zum\nanderen wird diese Position lediglich nach Personenzahlen\nabgerechnet, ohne dass der tatsächliche Verbrauch, wie es die TE\nvorsieht, ermittelt wird, da für den Warmwasserverbrauch keine\nMeßgeräte eingebaut sind. Da die TE auch für diesen Fall der\nfehlenden Verbrauchserfassungsgeräte keine Regelung vorsieht, ist\ndiese Lücke ebenfalls durch die gesetzlichen Vorschriften zu\nfüllen.\n\n13\n\n \n\n14\n\nDamit müssen sowohl die Heiz -, wie die\nWarmwasserkosten für 1999 mangels anderweitiger\nAbrechnungsmöglichkeiten nach Miteigentumsanteilen abgerechnet\nwerden, § 16 Abs. 2, Abs. 1 WEG.\n\n15\n\nDieses Ergebnis bedeutet für die\nBeteiligten keine unzumutbare Härte, die unter dem Gesichtspunkt\nvon Treu und Glauben ausnahmsweise zur Folge hätte, dass die alte\nAbrechnung bestehen bleiben könnte und lediglich für die Zukunft\neine Neuregelung geboten wäre ( vgl. dazu den Rechtsgedanken in\nBGH, ZWE 00, 518; Welzel, ZWE 01, 226, 228 im Licht der neuen\nRechtsprechung für nichtige Beschlüsse ). Im vorliegenden Fall ist\nschon fraglich, ob ein Vertrauenstatbestand entstanden ist, da der\npraktizierte Abrechnungsmodus, der nicht auf einem die\nTeilungserklärung abändernden Beschluss beruht, sondern auf einer\nlangjährigen Verwaltungspraxis, für alle Wohnungseigentümer\nerkennbar gegen die Regelung der Teilungserklärung verstößt. Im\nÜbrigen bedeutet die Unwirksamkeit des TOP 2 des Beschlusses vom\n7.8.2000 keine unzumutbare Härte. Eine Abrechnung auf der Basis der\nMiteigentumsanteile ist nicht außergewöhnlich und nicht ohne\nweiteres unbillig , wie die gesetzliche Regelung und auch § 12 Abs.\n2 der TE zeigen. Betroffen ist lediglich die Abrechnung für 1999,\ndie auf der Basis der Miteigentumsanteile ohne großen Aufwand neu\nerstellt werden kann. Für die Zukunft werden die Wohnungseigentümer\nohnehin eine neue Regelung finden müssen, indem entweder sämtliche\nGeräte mit Verbrauchsmessröhren ausgestattet werden oder eine\nVereinbarung über einen neuen Abrechnungsmodus für Heizung und\nHeißwasser getroffen wird.\n\n16\n\nHinsichtlich der unstreitig fehlerhaft\nangesetzten Position \"Schornsteinfegergebühren\" wird auf die\nzutreffenden Überlegungen des Landgerichts Bezug genommen.\n\n17\n\nIn Anbetracht der weitreichenden Folgen\nder fehlerhaften Abrechnung der Warmwasser - und Heizungskosten,\ndie in verschiedenen Positionen Eingang gefunden haben ( so z.B.\nauch in Schwimmbadpflege ) sowie der Schornsteinfegergebühren war\ndie gesamte Jahresabrechnung 1999 für ungültig zu erklären.\n\n18\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47\nWEG. Gründe, von der Regel abzuweichen, dass die Beteiligten ihre\naußergerichtlichen Kosten selbst tragen, bestehen hier nicht.\n\n19\n\nDie Entscheidung über den Geschäftswert\nfolgt aus § 48 Abs. 3 WEG und steht in Einklang mit der nicht\nbeanstandeten Festsetzung in der vorangegangenen Instanz.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/297470","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-06-17/16-wx-73-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/297470","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/297470","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-06-17/16-wx-73-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/297470","retrieved":"2026-07-09 03:20:40.199149+00:00"}}