{"status":"available","doknr":"OLD297754","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2002:0524.16WX84.02.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2002-05-24","aktenzeichen":"16 Wx 84/02","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGRÜNDE:\n\n2\n\nDie Beteiligten zu 1) bis 21) sind die Wohnungseigentümer der\nvorgenannten aus -unterschiedlich großen -Wohnungen bestehenden\nWohnanlage, die von der Beteiligten zu 22) verwaltet wird. Sie\nstreiten in dritter Instanz nunmehr um die Modalitäten der Umlegung\nder Verwaltervergütung. Die Teilungserklärung aus dem Jahre 1970\nsieht in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich des von den\nEigentümern zu zahlenden Wohngeldes vor, dass die von der\nEigentümergemeinschaft zu tragenden Kosten für den Betrieb, die\nInstandhaltung und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie\ndie Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen nach dem Verhältnis der\nreinen Wohnflächen umgelegt werden (§ 7 - Bl. 39 GA). In der\nEigentümerversammlung vom 20.3.1984 beschlossen die Eigentümer zum\nTOP 7 (Änderung der Aufteilung des Verwalterentgeltes), \"dass das\nVerwalterentgelt ab 1.1.1984 pro Wohnung verteilt werden soll\". Der\nerste Verwaltervertrag vom 29.1.85 enthält in § 7 zur\nVerwaltervergütung die Regelung, dass diese je Monat und Wohnung\n22,50 DM beträgt und von den Eigentümern als Bestandteil des\nWohngeldes an den Verwalter zu zahlen ist (Bl 85 GA). Die\nBeteiligten zu 9), 12) und 14) haben ihre Wohnungen nach dem Jahre\n1984 gekauft.\n\n3\n\nIn der Eigentümerversammlung vom 27.3.2001 wurde nach Vorlage\nder Jahresabrechnung 2000, die die Verwaltervergütung unter\nBezugnahme auf die BGH-Entscheidung vom 20.9.2000 ( NJW 2000, 3500\n= ZWE 2000, 518) nunmehr wieder entsprechend der Regelung in der\nTeilungserklärung im Verhältnis der Wohnflächen umlegt, zum TOP 3\nmit Mehrheit beschlossen (Bl. 68 GA): \"Die\nWohnungseigentümergemeinschaft genehmigt die von Verwaltung\nvorgelegte und vom Verwaltungsbeirat geprüfte Verwaltungsabrechnung\n2000 einschließlich der sich hieraus ergebenden Einzelabrechnungen\nmit der Maßgabe, dass die Verwaltung aufgefordert wird, eine neue\nVerwaltungsabrechnung zu erstellen und vorzulegen, in der dann die\nPositionen Kabelfernsehgebühren und Verwaltervergütung wiederum\nnach Anzahl der Wohneinheiten verteilt werden\" (Bl. 116 GA). Auf\nden rechtzeitig gestellten Antrag der Beteiligten zu 1) bis 8) hat\ndas Amtsgericht den Beschluss insoweit für ungültig erklärt, als\nbeschlossen wurde, die Verwaltervergütung wiederum nach der Anzahl\nder Wohneinheiten und nicht entsprechend der Teilungserklärung nach\ndem Verhältnis der Wohnflächen zu berechnen. Die hiergegen\neingelegte sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 9) bis 19) blieb\nerfolglos. Mit ihrer weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten\nzu 9) bis 13) den Antrag weiter.\n\n4\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige\nBeschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr. 1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22\nAbs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.\n\n5\n\nDas Landgericht hat ausgeführt: Die Verwaltervergütung gehöre\nals \"Kosten der sonstigen Verwaltung\" zu den Kosten und Lasten des\ngemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG. Mit Recht habe\ndeshalb das Amtsgericht den angefochtenen Beschluss vom 27.3.2001\nhinsichtlich der Änderung der Umlegung der Vergütung für nichtig\nerachtet, denn darin liege eine Änderung des\nKostenverteilungsschlüssels der Gemeinschaftsordnung, für die es\nder Wohnungseigentümergemeinschaft mangels Öffnungsklausel an der\nnotwendigen Beschlusskompetenz fehle mit der Folge, dass der Punkt\neinem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich sei. Eine derartige\nÄnderung des Verteilungsschlüssels erfordere vielmehr\nanerkanntermaßen eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Ob die\nUmlegung der Verwaltergebühren nach der Anzahl der Wohneinheiten\ndie - wie die Beschwerdeführer meinen - einzig gerechte Verteilung\ndarstellt, könne unentschieden bleiben, denn das Kriterium der\nVerteilungsgerechtigkeit müsse auch im Wohnungseigentumsrecht\nhinter dem Grundsatz der privatautonomen Gestaltungsfreiheit der\nbeteiligten Wohnungseigentümer zurücktreten.\n\n6\n\nDie Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen\nNachprüfung im Ergebnis stand (§§ 27 I FGG, 55o ZPO).\n\n7\n\n1) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde sind die\nVorinstanzen mit Recht davon ausgegangen, dass die von den\nWohnungseigentümern geschuldete Vergütung des Verwalters zu den\nKosten der sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im\nRegelungsbereich des § 16 Abs. 2 WEG - Kostenverteilung - gehören\n(vgl. auch BayObLG ZWE 2001, 370). Die Rechtsbeschwerdeführer\nverkennen ersichtlich, dass sich die Verwaltung des WEG-Verwalters,\nwas § 20 Abs. 1 WEG klarstellt, ausschließlich auf das\ngemeinschaftliche Eigentum nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 WEG\nbeschränkt und sich nicht etwa auf das Sondereigentum der einzelnen\nWohnungseigentümer bezieht (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG § 20 Rdnr.\n2). Damit ergibt sich von selbst, dass die Verwaltergebühren nicht\nKosten des Sondereigentums, sondern nur solche des\ngemeinschaftlichen Eigentums sein können und deshalb entgegen der\nwiederholt geäußerten Auffassung der Rechtsbeschwerdeführer dem\nKernbereich des Wohnungseigentums zuzurechnen sind.\n\n8\n\n2) Die vorrangig zu prüfende und zu entscheidende Frage war\ndamit hier, ob der unangefochten gebliebene und bisher als\nbestandskräftig angesehene Mehrheitsbeschluss aus dem Jahre 1984,\nder auf Dauer in der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung\nfestgelegten Kostenverteilungsschlüssel bezüglich der\nVerwaltervergütung abänderte, als vereinbarungsändernder Beschluss\nals nichtig zu qualifizieren ist. Das kann nunmehr angesichts des\nBeschlusses des BGH vom 20.9.2000 (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500 =\nZWE 2000, 518 = NZM 2000, 1184) bejaht werden (ebenso jetzt BayObLG\nZfIR 2001, 215 = NZM 2001, 534). Beschlüsse der\nWohnungseigentümergemeinschaft sind dann nichtig, wenn sie sich mit\neiner Materie befassen, die durch Beschluss grundsätzlich nicht\ngeregelt werden kann, und wenn die Teilungserklärung insoweit eine\nBeschlusskompetenz nicht begründet. So ist es hier. Denn die\nÄnderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels und mithin\neiner Regelung des Verhältnisses der Wohnungseigentümer\nuntereinander ist keine Angelegenheit der Verwaltung (§ 21 WEG),\nsondern setzt in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer neues\nRecht und ist deshalb einer Beschlussfassung in der\nWohnungseigentümerversammlung entzogen, d. h. ein abweichender\nKostenverteilungsschlüssel kann für die Zukunft mit bloßer Mehrheit\nnicht beschlossen, sondern nur allstimmig vereinbart werden ( so\nschon BGHZ 130, 304 = NJW 95, 2791 ; Wenzel ZWE 2001, 234;\nSchuschke NZM 2001, 501). Dass im Übrigen, wie schon das\nLandgericht festgestellt hat, die\nTeilungserklärung/Gemeinschaftsordnung auch keine Öffnungsklausel\nzu Gunsten einer Beschlusskompetenz enthält, ist unbestritten.\n\n9\n\n3) Weil damit der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung\nvereinbarte Kostenverteilungsschlüssel nach der Größe der\nWohnfläche nicht wirksam abgeändert worden war, stellt sich der\nangefochtene Beschluss zur Änderung der Jahresabrechnung betreffend\ndie Umlegung der Verwaltervergütung nach Wohneinheiten nicht - wie\naber das Landgericht meint - als vereinbarungsändernd, sondern als\nvereinbarungswidrig dar. Über die Jahresabrechnung wird in der\nWohnungseigentümerversammlung durch Beschluss entschieden. Wenn in\ndem Eigentümerbeschluss der Verwalter dann aufgefordert wird, die\nJahresabrechnung insoweit zu abzuändern, dass die\nVerwaltervergütung nach einem anderen Schlüssel abgerechnet wird,\nals er sich aus der Teilungserklärung ergibt, kann diese Anweisung\nWirkung nur für die konkrete Jahresabrechnung und nicht etwa auch\nfür die folgenden Jahresabrechnungen entfalten, d. h. der Verwalter\nwird dadurch nicht auf Dauer zur vereinbarungswidrigen Abrechnung\nder Verwaltervergütung verpflichtet. Der Beschluss ist damit zwar\nnicht nichtig, aber doch nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar, und damit\nim Ergebnis mit Recht für ungültig erklärt worden.\n\n10\n\nAuch wenn -wie hier - der Verwalter nach dem Verwaltervertrag\nAnspruch auf eine bestimmte Vergütung pro Wohneinheit hat, richtet\nsich die Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zur Tragung der\nVerwalterkosten im Innenverhältnis trotzdem nach dem vereinbarten\nVerteilungsschlüssel (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG § 26 Rdnr. 7).\nDie vereinbarungswidrige Anweisung entspricht damit nicht\nordnungsgemäßer Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen\nAnspruch hat (§ 21 Abs. 3, 4 WEG).\n\n11\n\nDie Frage, ob den Beschwerdeführern gegenüber den anderen\nMitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der\nVerteilung der Verwaltervergütung ein Anspruch auf Abänderung des\nin der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels\ndurch gerichtliche Entscheidung zusteht, weil es - wie sie\ngeltendmachen - inzwischen üblich und sachgerecht sei (vgl. näher\nhierzu BayObLG ZWE 2001, 370), die Vergütung nach der Zahl der\nWohneinheiten und nicht nach der Größe der Miteigentumsanteile oder\nWohnfläche abzurechnen, stellt sich hier nicht. Selbst wenn das der\nFall sein könnte, würde dadurch die Weisungswidrigkeit der\nAnweisung nicht entfallen.\n\n12\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 9) - 13) die\nGerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S.\n1 WEG). Im übrigen besteht keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG\nbestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die\nVerfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen\nKosten selbst zu tragen haben.\n\n13\n\nDie Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht\nder von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung der\nVorinstanz.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/297754","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-05-24/16-wx-84-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/297754","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/297754","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-05-24/16-wx-84-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/297754","retrieved":"2026-07-09 03:21:05.569607+00:00"}}