{"status":"available","doknr":"OLD298900","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2002:0305.22U117.01.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2002-03-05","aktenzeichen":"22 U 117/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 23.3.2001 - 5 0 382/99 - wird zurückgewiesen.\n\nHinsichtlich der Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz verbleibt es bei dem Berichtigungsbeschluss des Senats vom 18.12.2001 gemäß § 319 ZPO, nach dem die Klägerin diese Kosten zu 21 % und die Beklagte zu 79 % trägt.\n\n \n\nDie Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Beklagte kann die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 350.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. \n\nDie Klägerin kann die Vollstreckung durch die Beklag-te durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.\n\nDie jeweiligen Sicherheiten können auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer im Währungsgebiet ansässigen Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse erbracht werden.\n\n1\n\nT A T B E S T A N D\n\n2\n\nDie Klägerin klagt aus abgetretenem\nRecht ihres Vaters, des Zeugen Heinrich K., auf Rückübereignung\neines Grundstücks.\n\n3\n\nDer Zeuge K. war Eigentümer des im\nGrundbuch des Amtsgerichts Brühl eingetragenen Grundstücks der\nGemarkung F., Blatt , Flur , Flurstück . Dabei handelte es sich um\neine landwirtschaftlich genutzte Fläche im unbeplanten Außenbereich\nmit einer Grundstücksfläche von 8.403 qm, die nördlich an die W.\nStraße grenzt (vgl. Anlage K 1, Bl. 13 d.A.). Im April 1996 trat\ndie Beklagte, vertreten durch den Zeugen S., an den Zeugen K. heran\nund sondierte die Möglichkeit eines Erwerbs dieses Grundstücks zum\nZwecke der Anlegung eines Regenrückhaltebeckens. Mit Schreiben vom\n15.4.1996 (Anlage K 2, Bl. 14 d.A.) unterbreitete die Beklagte dem\nZeugen K. ein Angebot zum Ankauf der Fläche für einen Kaufpreis von\ninsgesamt 126.015,- DM, was einem Preis von 15,- DM/qm entsprach,\ndem 3-fachen Verkehrswert für Ackerland. Durch notariellen\nKaufvertrag vom 21.8.1996 (Anlage K 3, Bl. 15 ff. d.A.) verkaufte\nder Zeuge K. daraufhin das Grundstück zu einem Kaufpreis von\n130.000,- DM an die Beklagte (entspricht 15,47 DM/qm). Dieser von\nSeiten der Beklagten zunächst durch vollmachtlosen Vertreter\ngeschlossene Vertrag wurde am 29.8.1996 durch den Stadtdirektor B.\nder Beklagten genehmigt. Anschließend wurde die Beklagte als neue\nEigentümerin im Grundbuch eingetragen.\n\n4\n\nBereits am 27.6.1995 hatte der Rat der\nBeklagten beschlossen, den für das streitgegenständliche Grundstück\nmaßgeblichen Flächennutzungsplan zu ändern, und zu diesem Zweck\neine Arbeitsgruppe aus Vertretern aller Fraktionen eingesetzt. Am\n4.9.1995 war der Beschluß über die Einleitung des Verfahrens zur\nÄnderung des Flächennutzungsplans öffentlich bekannt gemacht worden\n(Anlage B 3, Bl. 54 f. d. A.). Am 7.2.1996 war in der 3. Sitzung\nder Arbeitsgruppe, an der u.a. auch der Stadtdirektor B. und der\nLeiter des Liegenschaftsamtes der Beklagten,\nStadtobervermessungsrat Dr. R., teilnahmen, erstmals über eine\nbeabsichtigte Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich F.\ndiskutiert worden. Ausweislich des Sitzungsprotokolls (Anlage B 12,\nBl. 96 ff. d.A.) war bereits die Rede davon gewesen, im Stadtteil\nF. \"im Westen nördlich der W. Straße und westlich des Baugebietes\nA.straße\" neue Wohnbauflächen auszuweisen. Weiter sollte im Bereich\nzwischen diesen neuen Wohnbauflächen und der W. Straße eine\nGrünfläche ausgewiesen werden. In der 5. Sitzung der Arbeitsgruppe\nam 30.5.1996 waren diese Vorplanungen bestätigt worden (Anlage B\n13, Bl. 99 ff. d.A.). Die Arbeitsgruppe erstellte einen Vorentwurf\nfür einen geänderten Flächennutzungsplan, der hinsichtlich des\nstreitgegenständlichen Grundstücks bereits die Neufestsetzung\nenthielt, die im später wirksam gewordenen Flächennutzungsplan\nenthalten war. Diesem Vorentwurf hatte der Planungsausschuß der\nBeklagten am 24.6.1996 zugestimmt. In einer Bürgerversammlung am\n5.11.1996 wurde der Vorentwurf zum geänderten Flächennutzungsplan\nvorgestellt (Anlage B 14 Bl. 102 f. d.A.). Der anliegende Plan (Bl.\n110 d.A.) entsprach hinsichtlich des streitgegenständlichen\nGrundstücks dem am 24.6.1996 beschlossenen Vorentwurf. In seinem\nBeschluß vom 17.6.1997 folgte der Planungsausschuß der Beklagten\nder Beschlußempfehlung der Arbeitsgruppe. In der Zeit vom 4.3. bis\nzum 15.4.1998 wurde der Entwurf gemäß § 3 BauGB öffentlich bekannt\ngemacht (Anlage K 16 Bl. 115 d.A.). Am 23.6.1998 beschloß der Rat\nder Beklagten den Flächennutzungsplan, der daraufhin am 31.5.1999\nvon der Bezirksregierung genehmigt und durch öffentliche\nBekanntmachung am 22.6.1999 wirksam wurde (Anlage B 6, Bl. 63 ff.).\nWie bereits im ersten Vorentwurf wurde das streitgegenständliche\nGrundstück darin diagonal geteilt (Anlage B 7 Bl. 67 d.A.), und\nzwar entlang einer ursprünglich vorhandenen und in den Plänen noch\neingezeichneten, bereits seit einigen Jahren nicht mehr vorhandenen\nHochspannungsleitung (vgl. Anlage K 1 Bl. 13 d.A.). Die Teilfläche\ndes Grundstücks nördlich dieser Diagonale ist im neuen\nFlächennutzungsplan als Wohnbaufläche, die Teilfläche südlich der\nDiagonale bis zur W. Straße ist als Grünfläche ausgewiesen.\n\n5\n\nMit Schreiben vom 22.4.1998 erklärte\nder Zeuge K. die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger\nTäuschung und verlangte Rückübereignung des Grundstücks (Anlage K 4\nBl. 22 d.A.). In den nachfolgenden Verhandlungen stellte die\nBeklagte ohne Anerkennung einer Rechtspflicht zunächst in Aussicht,\ndie nicht zur Anlegung des Regenrückhaltebeckens benötigte\nTeilfläche des Grundstücks rückzuübereignen, nahm aber von diesem\nAngebot wieder Abstand, da die maßgeblichen Entscheidungsgremien\nsich hiermit nicht einverstanden erklärt hätten (Anlage K 8, Bl 27\nund K 9, Bl 29 d. A.).\n\n6\n\nDer Zeuge K. trat seine möglichen\nAnsprüche durch schriftlichen Abtretungsvertrag vom 31.8.1999\n(Anlage K 12 Bl. 34 d.A.) an die Klägerin ab.\n\n7\n\nInzwischen wurde mit dem Bau des\nRegenrückhaltebeckens begonnen. Dieses wird, wie geplant, nur auf\ndem südlichen, als Grünfläche ausgewiesenen Teil des Grundstücks\nerrichtet (Anlage B 19 Bl. 170 d.A.).\n\n8\n\nDie Klägerin hat vorgetragen, dem\nZeugen K. sei arglistig verschwiegen worden, daß nur eine\nTeilfläche seines Grundstücks für die Anlegung eines\nRegenrückhaltebeckens benötigt werde und daß im Zeitpunkt des\nVertragsschlusses bereits die Absicht bestanden habe, den nicht\nbenötigten Teil als Wohnbaufläche auszuweisen. Dies sei dem Zeugen\nS. bekannt gewesen, da er Kenntnis von der beabsichtigten Änderung\ndes Flächennutzungsplans gehabt habe. Jedenfalls sei aber dem\nStadtdirektor B., der den Kaufvertrag genehmigt habe, die Änderung\nbekannt gewesen, da er an der Sitzung der Arbeitsgruppe vom\n7.2.1996 teilgenommen habe. Der Zeuge K. sei hierüber nicht\ninformiert worden. Ihm sei bei Abschluß des Kaufvertrages auch\nnicht bekannt gewesen, daß ein Verfahren zur Änderung des\nFlächennutzungsplans eingeleitet gewesen sei.\n\n9\n\nDie Klägerin hat weiter behauptet, der\nWert des Grundstücks habe im Zeitpunkt des Verkaufs als\nBauerwartungsland mindestens 110,- DM/qm betragen. Der heutige Wert\nfür das bereits erschlossene Bauland liege bei 340,- DM/qm.\n\n10\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\n11\n\ndie Beklagte zu verurteilen, an sie das\nGrundstück, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Brühl von F.,\nBlatt , Flur, Flurstück, Landwirtschaftsfläche, K., 8.403 qm, zu\nübereignen, Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages von 130.000,-\nDM;\n\n12\n\nhilfweise:\n\n13\n\n1.\n\n14\n\ndie Beklagte zu verurteilen, eine\nTeilfläche des Grundstücks, eingetragen im Grundbuch des\nAmtsgerichts Brühl von F., Blatt , Flur, Flurstück,\nLandwirtschaftsfläche, zu vermessen und an die Klägerin zu\nübereignen, und zwar den von der W. Straße aus gesehen im hinteren\nGrundstücksteil parallel zur Grenze des Nachbargrundstücks,\nFlurstück , verlaufenden Streifen mit einer Breite von 40 m, so wie\ner auf der als Anlage 1 beigefügten Skizze dargestellt und mit den\nBuchstaben A-B-C-D-A gekennzeichnet ist, und zwar Zug um Zug gegen\nZahlung eines Betrages von 15,- DM/qm des zu übereignenden\nGrundstücksteiles;\n\n15\n\n \n\n16\n\n2.\n\n17\n\nfestzustellen, daß die Beklagte\nverpflichtet ist, der Klägerin auch die Restfläche auf diesem\nGrundstück, in der Anlage 1 mit den Buchstaben A-D-E-F-A\ngekennzeichnet, in dem Fall zu übereignen, daß die Beklagte ihre\nAbsicht, auf dieser Fläche ein Regenrückhaltebecken zu errichten,\nendgültig aufgibt, Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages von\nebenfalls 15,- DM/qm des zu übereignenden Grundstücksteiles;\n\n18\n\nhilfs-hilfsweise,\n\n19\n\nfestzustellen, daß die Beklagte\nverpflichtet ist, der Klägerin diejenigen Teilflächen aus dem im\nKlageantrag zu 1) genannten Grundstück zu übereignen, welche sie\nnicht für die Errichtung eines Regenrückhaltebeckens benötigt, Zug\num Zug gegen Zahlung eines Betrages von 15,- DM/qm des zu\nübereignenden Grundstücksteiles;\n\n20\n\n \n\n21\n\näußerst hilfsweise,\n\n22\n\ndie Beklagte zu verurteilen, an sie\nweitere 556.966,84 DM nebst 4 % Zinsen p.a. seit Klageerhebung zu\nzahlen.\n\n23\n\n \n\n24\n\nDie Beklagte hat beantragt,\n\n25\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n26\n\nDie Beklagte hat behauptet, der Zeuge\nS. habe dem Zeugen K. im Zuge der Vertragsverhandlungen mitgeteilt,\ndaß nur eine Teilfläche des Grundstücks zur Anlegung des\nRegenrückhaltebeckens benötigt werde. Der Zeuge K. habe aber auf\ndem Verkauf des gesamten Grundstücks bestanden. Dadurch sei es zu\ndem schriftlichen Angebot vom 15.4.1996 gekommen. Die Beklagte hat\nweiter behauptet, der Beschluß über die Änderung des\nFlächennutzungsplans habe in keinem Zusammenhang mit dem Abschluß\ndes Kaufvertrags gestanden. Dem Zeugen S. sei im Zeitpunkt des\nVertragsschlusses die Absicht der Änderung nicht bekannt gewesen.\nIm Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe noch keine konkrete\nPlanungsabsicht für das restliche Grundstück bestanden, da eine\ntatsächliche Änderung des Flächennutzungsplans zu diesem Zeitpunkt\nnoch gar nicht abzusehen gewesen sei. Im übrigen hat die Beklagte\nbehauptet, der neue Flächennutzungsplan weise lediglich etwa 2.900\nqm und damit nur 35 % des streitgegenständlichen Grundstücks als\nWohnbauland aus.\n\n27\n\nDurch Urteil vom 23.3.2001 - 5 0 382/99\nLG Köln -, auf das wegen sämtlicher Einzelheiten Bezug genommen\nwird, hat das Landgericht nach Vernehmung der Zeugen K. und S.\n(vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.8.2000, Bl. 144\nff. d.A.) die Beklagte verurteilt, die noch zu vermessende\nTeilfläche des fraglichen Grundstücks, soweit diese im am 22.6.1999\nöffentlich bekannt gemachten Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche\nausgewiesen ist, an die Klägerin zu übereignen, Zug um Zug gegen\nRückzahlung des auf diese Fläche entfallenden anteiligen\nKaufpreises von 15,47 DM/qm, und im übrigen die Klage abgewiesen.\nZur Begründung hat das Landgericht im wesentlichen ausgeführt, der\nzugesprochene Anspruch ergebe sich aus einem Verschulden der\nBeklagten bei den Vertragsverhandlungen; die Beklagte habe nämlich\nschuldhaft eine ihr dem Zeugen K. gegenüber obliegende\nAufklärungspflicht verletzt, indem sie diesen nicht auf den\ndamaligen Stand der Planungen hinsichtlich des fraglichen\nGrunstücksteils, die dessen Ausweisung als Wohnbaufläche vorgesehen\nhätten, hingewiesen habe.\n\n28\n\nGegen dieses, ihr am 6.4.2001\nzugestellte Urteil hat die Beklagte am 4.5.2001 Berufung eingelegt,\ndie sie nach entsprechender Verlängerung der\nBerufungsbegründungsfrist am 6.8.2001 begründet hat.\n\n29\n\nDie Beklagte wiederholt und vertieft\nihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie ist der Auffassung, das\nLandgericht habe die Anforderungen an die vorvertragliche\nAufklärungspflicht überspannt. Für die Beklagte habe bei der\nvorliegend gegebenen Sachlage vor Abschluß des Vertrages vom\n21.8.1996 keine Veranlassung und keine Verpflichtung bestanden, den\nVerkäufer K. über den Stand des Verfahrens zur\nÄnderung/Neuaufstellung des Flächennutzungsplans bzw. über die\nPlanungsvorstellungen der Arbeitsgruppe, soweit sie das\nstreitgegenständliche Grundstück betroffen hätten, zu informieren.\nSie behauptet weiterhin, die Beklagte habe von dem Grundstück des\nZeugen K. nur eine Teilfläche für die Anlegung eines\nRegenrückhaltebeckens erwerben wollen. Der Zeuge K. sei aber nur\nbereit gewesen, das Grundstück als Ganzes zu verkaufen, weil eine\nverbleibende Restfläche für ihn nicht mehr nutzbar gewesen sei. Im\ndamals gültigen Flächennutzungsplan sei das Grundstück des Zeugen\nK. als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen gewesen, es habe\naber unmittelbar angrenzend an die vorhandene Wohnbebauung im\nStadtteil F. gelegen. Bei einer weiteren Nachfrage nach Bauland\nbestehe für so gelegene Flächen immer die Erwartung, daß sie zu\nBaulandflächen entwickelt werden könnten. Dieser Erwartung hätten\ndie Beklagte und der Zeuge K. bei der Bemessung des Kaufpreises\nRechnung getragen, indem sie das 3-fache des Ackerlandpreises\nzugrunde gelegt hätten. Das Interesse der Beklagten an dem hier in\nRede stehenden Grundstücksgeschäft habe in keinem Zusammenhang mit\ndem Verfahren zur Änderung bzw. Neuaufstellung des\nFlächennutzungsplans gestanden, insbesondere habe sich die\nNeuaufstellung des Flächennutzungsplans auf das gesamte Stadtgebiet\nbezogen. Das Verfahren zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans\nsei auch kein Geheimnis gewesen, zumal die Einleitung dieses\nVerfahrens bereits im September 1995 öffentlich bekannt gemacht\nworden sei. Aus dem Vorentwurf der vom Rat der Beklagten\neingesetzten Planungsgruppe im Februar 1996 und der am 24.6.1996\nerfolgten Zustimmung des Planungsausschusses der Beklagten habe\nsich keine wesentliche Änderung hinsichtlich der Erwartung einer\nmöglichen späteren Bebaubarkeit des streitgegenständlichen\nGrundstücks ergeben. Es habe damit nur eine Planungsabsicht\nvorgelegen, von der niemand habe wissen oder vorhersehen können, ob\nsie in dieser Form in allen Verfahrensabschnitten beibehalten und\ntatsächlich auch Inhalt des Flächennutzungsplans werden würde. Im\nRahmen von Vertragsverhandlungen bestehe keine generelle Pflicht,\nden künftigen Vertragspartner über alle für ihn erheblichen\nUmstände aufzuklären. Hier sei für die Beklagte nicht einmal\nersichtlich gewesen, daß der damalige Stand der Planungsabsichten\nim Verfahren zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans für den\nZeugen K. und dessen Abschlußbereitschaft überhaupt von erheblicher\nBedeutung gewesen sein könnte. Der Beklagten sei es um den Ankauf\neiner Fläche für das Regenrückhaltebecken gegangen, gleichwohl sei\nder Möglichkeit einer künftigen Entwicklung zu Bauland bei der\nBemessung des Kaufpreises angemessen Rechnung getragen worden. Im\nübrigen sei der Zeuge S., der die Vertragsverhandlungen mit dem\nZeugen K. geführt habe, selbst über den Stand der Planungsabsichten\nim Verfahren zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans nicht\ninformiert gewesen. Er habe daher eine etwaige Aufklärungspflicht\nauch nicht erkennen können und müssen. Im übrigen habe die\nTeilfläche, die in dem am 22.6.1999 in Kraft getretenen\nFlächennutzungsplan als Baulandfläche dargestellt sei, heute einen\nVerkehrswert von max. 45,- DM/qm. Es gebe für die Fläche nach wie\nvor keinen Bebauungsplan, dessen Aufstellung sei derzeit auch nicht\nbeabsichtigt. Durch die im neuen Flächennutzungsplan enthaltene\nDarstellung des für das Regenrückhaltebecken verwendeten\nGrundstücksteils sei dieser Teil im Wert gesunken und sei heute\njedenfalls nicht mehr wert als der bei 5,- DM/qm liegende\nAckerlandpreis. Auch in Anbetracht dieser Wertentwicklungen\nhinsichtlich der beiden Grundstücksteile sei der Kaufpreis von\n15,47 DM/qm, den der Zeuge K. im Jahre 1996 für das\nGesamtgrundstück erzielt habe, völlig angemessen.\n\n30\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n31\n\nunter teilweiser Abänderung des\nangefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen\n\n32\n\nund\n\n33\n\nder Beklagten zu gestatten, zulässige\nund erforderliche Sicherheiten auch durch Bürgschaft einer im\nWährungsgebiet ansässigen Großbank oder öffentlichen Sparkasse zu\nerbringen.\n\n34\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n35\n\n1.\n\n36\n\ndie Berufung zurückzuweisen;\n\n37\n\n2.\n\n38\n\ndas Urteil gemäß § 708 S. 1, 710 ZPO\ngegen Sicherheitsleistung auch durch Bankbürgschaft für vorläufig\nvollstreckbar zu erklären;\n\n39\n\n3.\n\n40\n\nhilfsweise,\n\n41\n\nvon der vorläufigen Vollstreckbarkeit\ngemäß § 712 I S. 2 ZPO abzusehen bzw. der Berufungsbeklagten gemäß\n§ 712 I S. 1 ZPO zu gestatten, die Vollstreckung durch Hinterlegung\noder Sicherheitsleistung durch Bankbürgschaft abzuwenden.\n\n42\n\nAuch die Klägerin wiederholt und\nvertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen und verteidigt das\nerstinstanzliche Urteil. Sie bestreitet weiterhin, daß der Zeuge K.\nauf einer Veräußerung des gesamten Grundstücks bestanden habe. Eine\netwaige dementsprechende Äußerung des Zeugen K. habe aber\njedenfalls auf der Annahme basiert, die verbleibende Restfläche sei\nauch zukünftig nur landwirtschaftlich nutzbar. Dann aber hätte es\ndem Zeugen S. erst recht oblegen, den Zeugen K. darauf hinzuweisen,\ndaß diese Annahme aufgrund des erreichten Planungsstandes\nhöchstwahrscheinlich unzutreffend sei. Der Preis von 15,- DM/qm sei\nauch von Anfang an von der Beklagten, vertreten durch den Zeugen\nS., angeboten worden. Der Zeuge K. habe diesen Preis nicht als eine\nArt \"Spekulationszuschlag\" im Hinblick auf die ortsnahe Lage des\nGrundstücks gefordert. Maßgeblich sei im übrigen nur die Frage, ob\nder Zeuge K. den Vertrag, wäre er ordnungsgemäß über den\nPlanungsstand aufgeklärt worden, in dieser Form abgeschlossen\nhätte. Nach der Lebenserfahrung sei zu unterstellen, daß dies nicht\ngeschehen wäre.\n\n43\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des\nSach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von\nden Parteien gewechselten Schriftsätze und eingereichten Unterlagen\nBezug genommen.\n\n44\n\nE N T S C H E I D U N G S G R Ü N D\nE\n\n45\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte\nund auch im übrigen zulässige Berufung der Beklagten hat in der\nSache keinen Erfolg. Das Urteil des Landgerichts, auf das der Senat\nin vollem Umfang Bezug nimmt, entspricht der Sach- und Rechtslage,\ndas Berufungsvorbringen der Beklagten rechtfertigt keine andere\nBeurteilung.\n\n46\n\nI.\n\n47\n\nMit zutreffender Begründung hat das\nLandgericht angenommen, daß der Klägerin aus abgetretenem Recht des\nZeugen K. gegen die Beklagte unter dem Gesichtspunkt des\nVerschuldens bei Vertragsschluß ein Anspruch auf Rückübereignung\nder Teilfläche des streitgegenständlichen Grundstücks zusteht, die\nim geltenden Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen ist,\nund zwar Zug um Zug gegen Rückzahlung des anteiligen Kaufpreises\nvon 15,47 DM/qm.\n\n48\n\n1.\n\n49\n\nDie Beklagte hat eine ihr im Rahmen der\nVertragsverhandlungen obliegende Aufklärungspflicht über\nwesentliche Umstände des Vertragsschlusses verletzt.\n\n50\n\na)\n\n51\n\nInhalt und Umfang vorvertraglicher\nAufklärungspflichten bestimmen sich nach den konkreten Umständen\nbei Vertrags-schluß. Dabei besteht, wie das Landgericht zutreffend\nangenommen hat, eine Pflicht zur Aufklärung über alle für den\nVertragspartner erheblichen Umstände nicht. Entscheidend ist\nvielmehr, ob eine solche Aufklärung nach Treu und Glauben unter\nBerücksichtigung der Verkehrsanschauung im Einzelfall erwartet\nwerden darf. So müssen besonders wichtige Umstände, die für die\nWillensbildung des anderen Teils offensichtlich von\nausschlaggebender Bedeutung sind, ungefragt offenbart werden. Dies\ngilt vor allem, wenn erkennbar ein Informationsvorsprung einer\nPartei besteht (vgl. Palandt-Heinrichs § 276 Rn 78; § 123 Rn 5,\njeweils m.w.N.).\n\n52\n\nb)\n\n53\n\nBei Anwendung dieser Grundsätze war die\nBeklagte im vorliegenden Fall verpflichtet, den Zeugen K. darauf\nhinzuweisen, daß hinsichtlich eines Teils des zu erwerbenden\nGrundstücks bereits vor Abschluß des Kaufvertrages vom\n21.8./29.8.1996 konkrete Planungen zur Änderung des\nFlächennutzungsplanes in die Wege geleitet waren, die dahin gingen,\ndie nicht für die Anlegung des Regenrückhaltebeckens benötigte\nFläche als Wohnbaufläche auszuweisen.\n\n54\n\naa)\n\n55\n\nDaß die künftige planerische\nEntwicklung des Grundstücks für den Verkaufsentschluß des Zeugen K.\nund die Bemessung des Wertes des Grundstücks und des Kaufpreises\nbei den Verhandlungen über den Abschluß des Kaufvertrages von\nbesonderer Bedeutung war, mußte für die Mitarbeiter der Beklagten\nim vorliegenden Fall klar sein, weil der Zeuge K. und die Beklagte,\nwie diese selbst vorgetragen hat, den Kaufpreis nach dem 3-fachen\nWert des Ackerlandes bemessen hatten, um der aufgrund der Ortsnähe\nzu der bereits bebauten Nachbarfläche bestehenden abstrakten\nMöglichkeit zur Entwicklung der Fläche als Bauland Rechnung zu\ntragen. Bereits hieraus ergab sich, daß der Zeuge K. einerseits bei\nseinem Verkaufsentschluß als solchem, andererseits aber auch bei\nder Bemessung des Kaufpreises die planerischen\nEntwicklungserwartungen hinsichtlich der Fläche zugrunde gelegt\nhatte.\n\n56\n\nAber auch die von der Beklagten\nbehauptete Äußerung des Zeugen K., er wolle die gesamte Fläche\nverkaufen, weil die verbleibende, für das Regenrückhaltebecken\nnicht benötigte Restfläche für ihn nicht mehr nutzbar sei, mußte\nder Beklagten bzw. dem für sie handelnden Zeugen S. in besonderer\nWeise deutlich machen, daß der Zeuge K. davon ausging, daß die für\ndas Regenrückhaltebecken nicht benötigte Fläche jedenfalls auf\nabsehbare Zeit keine Wertsteigerung etwa durch Umqualifizierung in\nBauland erfahren würde.\n\n57\n\nbb)\n\n58\n\nTatsächlich hatten sich aber die allein\naufgrund der Ortsnähe zu dem benachbarten Bauland bestehenden\nallgemeinen Erwartungen, daß der fragliche Grundstücksteil Bauland\nwerden könnte, bereits in einer Weise konkretisiert, die erkennbar\nfür den Zeugen K. Anlaß hätte bieten können anzunehmen, die\nRestfläche werde in absehbarer Weise Bauland werden und damit\nerheblich an Wert gewinnen, und ihn von einem Verkauf jedenfalls zu\nden konkreten Bedingungen des tatsächlich geschlossenen\nKaufvertrags hätte abhalten können.\n\n59\n\nZum Zeitpunkt des Abschlusses des\nKaufvertrages hatte nämlich bereits der Planungsausschuß der\nBeklagten am 24.6.1996 dem Vorentwurf über die Planungen zur\nÄnderung des Flächennutzungsplans zugestimmt. Hindernisse, die der\nUmsetzung dieser Planung in den Flächennutzungsplan\nentgegengestanden hätten, waren, soweit ersichtlich und\nvorgetragen, damals auch nicht erkennbar. Vielmehr bestand,\ninsbesondere aufgrund der Nähe zu dem bereits als Bauland\nausgewiesenen Gebiet, die durchaus berechtigte konkrete Erwartung,\ndaß die beabsichtigte Planung auch umgesetzt werden würde, wie dies\nin dem schließlich beschlossenen Flächennutzungsplan auch der Fall\nwar. Daß dies ein Umstand war, der auf die Entschließung des Zeugen\nK. zur Veräußerung der Fläche wesentlichen Einfluß haben konnte,\nlag auf der Hand.\n\n60\n\ncc)\n\n61\n\nZur Aufklärung über diese erkennbar für\nden Verkaufsentschluß des Zeugen K. wesentlichen Umstände war die\nBeklagte insbesondere deshalb verpflichtet, weil sie hinsichtlich\ndieser Umstände über einen Informationsvorsprung verfügte, der sich\ndaraus ergab, daß sie selbst die Planungen betrieben hatte und\nderen Stand kannte, während diese jedenfalls konkret dem Zeugen K.\nnicht bekannt sein konnten. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses\nkonnte dem Zeugen K. allenfalls die allgemeine Absicht der\nBeklagten zur Änderung des Flächennutzungsplans, wie sie\nveröffentlicht worden war, bekannt sein, nicht aber Einzelheiten\nder Planung und insbesondere nicht, daß diese die nicht für das\nRegenrückhaltebecken benötigte Fläche seines Grundstücks betraf.\nDabei war und ist nicht einmal erkennbar, daß der Zeuge K. auch nur\ndie allgemeine Absicht zur Änderung des Flächennutzungsplans und\nderen Veröffentlichung zur Kenntnis genommen hatte.\n\n62\n\n2.\n\n63\n\nDie Beklagte handelte auch schuldhaft,\nnämlich zumindest fahrlässig.\n\n64\n\nWie das Landgericht auch insoweit\nzutreffend ausgeführt hat, hätte der Zeuge S. als Mitarbeiter des\nLiegenschaftsamtes der Beklagten bei Anwendung der erforderlichen\nSorgfalt von der geplanten teilweisen Ausweisung des Grundstücks\nals Wohnbaufläche Kenntnis haben können. Als mit den\nVertragsverhandlungen beauftragter Mitarbeiter des\nLiegenschaftsamtes hätte er sich Kenntnis vom Planungsstand\nhinsichtlich der fraglichen Fläche als für die Verhandlungen\nwesentlichem Umstand verschaffen können und müssen.\n\n65\n\nDavon abgesehen hätte der Leiter des\nLiegenschaftsamtes, Stadtobervermessungsrat Dr. R., der an den\nSitzungen der Planungsgruppe teilgenommen hatte und daher den\nPlanungsstand kannte, dafür Sorge tragen können und müssen, daß\nseine mit dem Ankauf und Verkauf von Grundstücken befaßten\nMitarbeiter den jeweiligen Planungsstand hinsichtlich der geplanten\nÄnderungen des Flächennutzungsplans kannten.\n\n66\n\nDarüber hinaus waren aber auch dem\nStadtdirektor der Beklagten, der den Kaufvertrag des Zeugen K. mit\nder Beklagten genehmigte, die geplanten Änderungen des\nFlächennutzungsplans positiv bekannt. Er hätte durch entsprechende\norganisatorische Maßnahmen sicherstellen müssen, daß die mit\nVertragsverhandlungen über den Ankauf von Grundstücken befaßten\nMitarbeiter der Beklagten Kenntnis vom Stand der Planung erhielten,\noder jedenfalls sich vergewissern müssen, daß dieser Umstand bei\nden Vertragsverhandlungen über den von ihm genehmigten Vertrag\nberücksichtigt worden war.\n\n67\n\n3.\n\n68\n\nAufgrund der Verletzung dieser\nvorvertraglichen Offenbarungspflichten kann der Zeuge K. bzw. aus\nabgetretenem Recht die Klägerin verlangen, daß der Vertrag\nrückgängig gemacht wird.\n\n69\n\nZutreffend hat das Landgericht\nausgeführt, daß es für die Kausalität zwischen der\nPflichtverletzung und dem Schaden genügt, daß der Vertragspartner\nin einem derartigen Fall behauptet, bei ordnungsgemäßer Aufklärung\nden Vertrag nicht bzw. nicht in dieser Weise geschlossen zu haben.\nDemgegenüber ist es Aufgabe des aufklärungspflichtigen\nVertragspartners, darzulegen und zu beweisen, daß der Geschädigte\nden Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßer\nAufklärung den Vertrag, so wie geschehen, geschlossen hätte.\n\n70\n\nDies hat die Beklagte im vorliegenden\nFall schon nicht hinreichend dargelegt. Insbesondere kann nicht\ndavon ausgegangen werden, daß der Zeuge K., der der Bemessung des\nKaufpreises den Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung der\nsich aus der Ortsnähe zum bebauten Gebiet allgemein ergebenden\nErwartung, daß die Fläche irgendwann einmal Bauland werden könne,\nzugrunde gelegt hatte, den Kaufvertrag, jedenfalls in dieser Weise,\nabgeschlossen hätte, wenn er gewußt hätte, daß konkrete Planungen\nüber eine Ausweisung der Restfläche als Bauland im\nFlächennutzungsplan im Gange waren. Unabhängig von der Höhe der\nbereits hierdurch eingetretenen Wertsteigerung des Grundstücks\nhätte er nämlich die weitere planerische Entwicklung in der\nErwartung der Qualifizierung als Bauland abwarten können.\n\n71\n\n4.\n\n72\n\nDer Klägerin steht daher aus\nabgetretenem Recht der vom Landgericht zugesprochene Anspruch auf\nRückübereignung des Teils des Grundstücks zu, der im\nFlächennutzungsplan nicht als Grünfläche für das\nRegenrückhaltebecken, sondern als Bauland ausgewiesen ist, und zwar\nZug um Zug gegen Rückzahlung des anteilig für diese Fläche\ngezahlten Kaufpreises.\n\n73\n\nDie Ausführungen der Beklagten in dem\nnicht nachgelassenen Schriftsatz vom 17.01.2002 geben keinen Anlass\nzu einer anderen Entscheidung.\n\n74\n\nII.\n\n75\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen\nfolgen aus §§ 92, 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n76\n\nDie Kostenentscheidung im\nlandgerichtlichen Urteil ist durch Beschluss des Senats vom\n18.12.2001 gemäß § 319 ZPO berichtigt worden, da die Festsetzung\ndes Streitwertes für das Verfahren in 1. Instanz offensichtlich\nunrichtig war und dementsprechend auch die getroffene\nKostenentscheidung.\n\n77\n\nStreitwert für das Berufungsverfahren:\n319.000,- DM\n\n78\n\nGegen die Festsetzung dieses Wertes -\nund des Wertes des Verfahrens in 1. Instanz - auf der Grundlage\neines Preises für die hier in Rede stehende Fläche in Höhe von\n110,- DM/qm hat die Beklagte - auch in ihrer Gegenvorstellung vom\n17.1.2002 - nichts Erhebliches vorgetragen. Die von der Beklagten\ninsbesondere im Schriftsatz vom 28.1.2000 vorgetragenen\nVeräußerungen von Nachbarflurstücken zu einem Preis von 10,- DM in\nden Jahren 1996 und 1994 lassen nicht erkennen, daß diese in\nKenntnis der geplanten Änderungen des Flächennutzungsplans\nvorgenommen worden sind. Daß der Wert der hier fraglichen Fläche im\nübrigen ganz erheblich höher zu bemessen ist als der Wert für\nAckerland in Ortsnähe zu bebautem Gebiet, liegt auf der Hand. Es\nist nicht ersichtlich, daß der Qualifizierung als Bauland in dem\nspäter erlassenen Flächennutzungsplan und in einem noch\naufzustellenden Bebauungsplan irgendwelche planerisch relevanten\nHindernisse entgegenstehen.\n\n79\n\nWert der Beschwer für die Beklagte:\n319.000,- DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/298900","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-03-05/22-u-117-01","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 712","ref_norm":"712","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 319","ref_norm":"319","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/298900","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/298900","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-03-05/22-u-117-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/298900","retrieved":"2026-07-09 03:22:53.957223+00:00"}}