{"status":"available","doknr":"OLD299206","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2002:0215.16WX232.01.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2002-02-15","aktenzeichen":"16  Wx 232/01","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGründe\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligten bilden die\nWohnungseigentümergemeinschaft E. Straße 266 in A., die aus zwei\nmit getrennten Eingängen ausgestatteten Wohneinheiten besteht. Die\nder Begründung des Wohneigentums zugrunde liegende\nTeilungserklärung sieht unter der Gebrauchsregelung Ziff. III, § 2\nu. a. vor:\n\n4\n\nDie Vermietung der Wohnung ist\nzulässig. Die Vermietung sowie die Ausübung eines Berufes oder\nGewerbes in der Wohnung bedürfen der vorherigen schriftlichen\nZustimmung des anderen Eigentümers. Die Zustimmung kann mit\nAuflagen verbunden bzw. auf jederzeitigem Widerruf erteilt\nwerden.\n\n5\n\nFerner ist in § 3 bestimmt, dass die\nVeräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des anderen\nMiteigentümers bedarf und diese Zustimmung nur aus wichtigem Grund\nversagt werden darf ( § 3 Ziff. 1 und 2 ) .\n\n6\n\nDie Antragsgegner erwarben 1999 die im\nErdgeschoss gelegene Wohnung Nr. 1. Im Rahmen der\nVertragsverhandlungen traten die Antragsgegner auch an den\nAntragsteller und die Beteiligte zu 3. wegen der erforderlichen\nZustimmung zur Veräußerung sowie einer Zustimmung zur beruflichen\nNutzung durch den Sohn der Antragsgegner heran. Der Ablauf der\nVerhandlungen i.e. ist streitig zwischen den Beteiligten. Am\n5.2.1999 gaben der Antragsteller und die Beteiligte zu 3. ihre\nEinverständniserklärung mit der Übertragung der Wohnung 1 ab, sowie\ndazu, dass sie \"einer beruflichen und privaten Nutzung der Wohnung\ndurch Herrn Dr. H.-D. J. persönlich\" zustimmen, wenn die Nutzung\n\"ohne Büropersonal und ohne Publikumsverkehr erfolgt\" ( vgl. Bl. 13\nGA ). Diese Erklärung war zuvor von dem Sohn der Antragsgegner, der\nvon Beruf Patentanwalt ist, abgefaßt und dem Antragsteller und der\nBeteiligten zu 3. zugeleitet worden.\n\n7\n\nDer Sohn der Antragsgegner hat bisher\ndie Wohnung für seine Tätigkeit als Patentanwalt genutzt und dort\neine Sekretärin beschäftigt sowie Mandanten empfangen. Über die\nderzeitige Nutzung besteht keine Einigkeit zwischen den\nBeteiligten. Im Juli 1999 stellten die Antragsgegner an dem\nGartentor des Anwesens zur Straße hin ein auf einem Holzpfahl\nbefestigtes Schild mit einem deutlichen Hinweis auf die Hausnummer\n266 auf, das zunächst ca. 0,50 m breit war und nun auf DIN A 4\n-Format verkleinert worden ist.\n\n8\n\n \n\n9\n\nDem Antrag des Antragstellers auf\nEntfernung des Schildes sowie auf Untersagung der Nutzung der\nWohnung 1 als Patentanwaltskanzlei mit Büropersonal und\nPublikumsverkehr hat das Amtsgericht stattgegeben, indem es die\nAntragsgegner verpflichtet hat, dafür Sorge zu tragen, dass bei der\nderzeitigen Nutzung kein Büropersonal in den Räumen arbeitet und\nkeine Mandanten empfangen werden. Die dagegen eingelegte sofortige\nBeschwerde der Antragsgegner sowie ihr Antrag auf Verpflichtung des\nAntragstellers und der Beteiligten zu 3., einer Nutzung als\nPatentanwaltskanzlei ohne Auflagen zuzustimmen, blieb ohne Erfolg.\nMit ihrer weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsgegner, die die\nMeinung vertreten, diese enge Auslegung der Teilungserklärung bzw.\nder Erklärung vom 5.2.1999 verstoße gegen die guten Sitten und\nwiderspreche der Rechtsprechung, ihren ursprünglichen\nAblehnungsantrag weiter. Eine Nutzung als Patentanwaltskanzlei\nbeeinträchtige die Interessen der Miteigentümer nicht.\n\n10\n\nII.\n\n11\n\n1.\n\n12\n\nDas Rechtsmittel ist zulässig,\ninsbesondere form- und fristgerecht eingelegt.\n\n13\n\nDer Zulässigkeit steht nicht fehlendes\nRechtsschutzbedürfnis entgegen. Eine übereinstimmende\nErledigungserklärung der Beteiligten liegt nicht vor. Das Verfahren\nhat sich auch in der Sache nicht durch einer Verlagerung der\nberuflichen Tätigkeit des Sohnes der Antragsgegner an eine andere\nÖrtlichkeit erledigt, so dass eine Erledigterklärung von Amts wegen\nin Betracht käme. Selbst wenn derzeit eine andere Nutzung vorläge -\nwas die Antragsgegner teilweise bestreiten -, bestünde gleichwohl\nein Rechtsschutzinteresse des Antragstellers, da wegen des\nRechtsstandpunktes der Gegenseite jederzeit die Gefahr einer\nerneuten Nutzung als Rechtsanwaltsbüro besteht.\n\n14\n\n2.\n\n15\n\nDas Rechtsmittel hat in der Sache\nüberwiegend Erfolg. Die landgerichtliche Entscheidung hält der dem\nSenat obliegenden rechtlichen Überprüfung nicht in vollem Umfang\nstand, §§ 27 FGG, 550 a. F. ZPO. Die Antragsgegner sind berechtigt,\nihre Erdgeschosswohnung als Patentanwaltskanzlei zu nutzen bzw.\nentsprechend zu vermieten, da auch eine andere Nutzung als zu\nWohnzwecken zulässig ist, sofern dadurch andere Wohnungseigentümer\nnicht mehr als durch eine Wohnnutzung beeinträchtigt werden. Die\nRegelung unter Ziff. III § 2 der Teilungserklärung steht dem nicht\nentgegen. Die Antragsgegner sind hingegen verpflichtet, das von\nihnen angebrachte Hausnummernschild als nicht vereinbarte bauliche\nAnlage ( § 22 Abs.1 WEG ) zu entfernen.\n\n16\n\n \n\n17\n\nZutreffend sind beide Vorinstanzen\ndavon ausgegangen, dass dem Antragsteller ein Beseitigungsanspruch\nnach §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB hinsichtlich des am Eingang\naufgestellten Schildes zusteht. Die tatsächlichen Feststellungen\ndes Landgerichts, dass es sich um eine wenig geschmackvolle,\nstörende bauliche Anlage handelt, ist als festgestellter\nSachverhalt nur in eingeschränktem Maße überprüfungsfähig. Dieser\nvom Tatsachengericht festgestellte Sachverhalt wird vom\nRechtsbeschwerdegericht dahin überprüft, ob der Sachverhalt\nausreichend erforscht, alle wesentlichen Umstände berücksichtigt\nund ob nicht gegen gesetzliche Beweisregeln, Verfahrensvorschriften\nsowie Denkgesetze und feststehende Erfahrungssätze verstoßen wurde.\nDie vom Tatsachengericht gezogene Schlussfolgerung muß nicht\nzwingend sein, vielmehr reicht es aus, wenn diese schlüssig und\nmöglich ist ( vgl. Keidel/Kuntze/Kahl, FGG, 14. Aufl., 27 Rz. 42\nmit zahlreichen Nachweisen ). Diesen Anforderungen genügen die\nlandgerichtlichen Feststellungen. Das ohne vorangegangene\nVereinbarung mit den übrigen Eigentümern aufgestellte Schild ist\nmithin zu entfernen.\n\n18\n\nHingegen kann den Antragsgegnern die\nNutzung ihrer Erdgeschosswohnung als Patentanwaltskanzlei nicht\nverwehrt werden, sofern diese Nutzung nicht über das Maß\nhinausgeht, das bei Wohnzwecken üblich ist. Das ist bei der\njetzigen Nutzung mit einer Büroangestellten und gelegentlichen\nMandantenbesuchen jedenfalls nicht der Fall. Einer solchen Nutzung\nstehen weder die Gebrauchsregelungen der Teilungserklärung, noch\ndie \"Einverständniserklärung\" vom 5.2.1999 entgegen.\n\n19\n\nDie Vorinstanzen haben deren Reichweite\nund rechtliche Bedeutung nicht zutreffend gewürdigt. Zwar sieht die\nTeilungserklärung unter II. vor, dass das Sondereigentum der\nBeteiligten als Wohnung genutzt werden soll. Dies wird nochmals\nausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung unter III. § 2 Nr. 3 zum\nAusdruck gebracht, indem dort bestimmt ist, dass Wohnungen\n\"grundsätzlich nur zu Wohnzwecken benutzt\" werden dürfen und dass\ndie Ausübung eines Berufes oder Gewerbes der vorherigen\nschriftlichen Zustimmung des anderen Eigentümers bedarf, die mit\nAuflagen verbunden bzw. auf jederzeitigen Widerruf erteilt werden\nkann. Hierbei handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit\nVereinbarungscharakter gem. §§ 5 Abs. 4 , 10 Abs. 1, 15 Abs. 1 WEG.\nAllerdings ist nach ständiger Rechtsprechung der Obergerichte, der\nsich der Senat anschließt, auch eine Nutzung zu anderen als zu\nWohnzwecken zulässig, sofern dadurch andere Wohnungseigentümer\nnicht mehr beeinträchtigt werden als durch eine der Zweckbestimmung\nentsprechenden Nutzung als Wohnung ( vgl. z.B. OLG Düsseldorf, ZMR\n98,247; BayObLG, NZM 99, 130; BayObLG, FGPrax 97, 220; BayObLG,\nNJW-RR 96,1358; KG, NJW-RR 91, 1421 ). Denn nach § 13 Abs. 1 WEG\nkann jeder Wohnungseigentümer mit einem im Sondereigentum stehenden\nGebäudeteil nach seinem Belieben verfahren, d. h. dieses selbst\nbewohnen, vermieten oder verpachten, soweit nicht das Gesetz oder\ndie Rechte Dritter entgegenstehen. Gleichwohl ist es zulässig, die\nÜberlassung der Wohnung an Dritte zur beispielsweisen gewerblichen\nNutzung von der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer abhängig\nzu machen ( vgl. Bärmann/Pick, WEG, 8.Aufl., § 12 Rz. 64 m.w.N. ).\nDiese Zustimmung wiederum kann nur aus wichtigem Grund in\nentsprechender Anwendung des § 12 Abs. 1 WEG ( Bärmann/Pick, a.a.O.\n) versagt werden. Zwar sieht die hier vorliegende\n\"Gebrauchsregelung\" eine solche Beschränkung auf den Fall des\nwichtigen Grundes nicht ausdrücklich vor. Indes ist diese\nVorschrift entsprechend dem erwähnten Verständnis eines\nZustimmungserfordernisses auszulegen. Eine andere Auslegung würde\ndie Rechte des einzelnen Eigentümers bezüglich der Nutzung seines\nSondereigentums nämlich angesichts der gesetzlichen Regelung des §\n13 Abs. 1 WEG zu weit einschränken. Mithin können auch die\nEigentümer der vorliegenden Eigentümergemeinschaft die Zustimmung\nzu einer beruflichen oder gewerblichen Nutzung der Wohnung eines\nandern Miteigentümers nur dann versagen, wenn diese Nutzung über\ndasjenige Ausmaß hinausgeht, das bei einer üblichen Wohnnutzung zu\nerwarten ist.\n\n20\n\nBei der hier zu beurteilenden Nutzung\nals Patentanwaltsbüro ist dies nach den nicht zu beanstandenden\nFeststellungen des Landgerichts nicht der Fall. Neben dem Sohn der\nAntragsgegner, dem Mieter, werden die Räume ferner durch eine\nSekretärin genutzt. Der Publikumsverkehr ist eher gering und liegt\nvon Umfang her im unteren Bereich des Üblichen einer\nRechtsanwaltskanzlei. Diese Art der Nutzung geht - was die\nBeeinträchtigungen der Miteigentümer betrifft - nicht über den\nRahmen hinaus, den eine ( möglicherweise mehrköpfige ) Familie mit\nihrer Wohnnutzung beansprucht.\n\n21\n\n \n\n22\n\nWichtige Gründe, um die Zustimmung zur\nNutzung als Patentanwaltsbüro zu versagen, sind somit nicht\ngegeben. Da bereits die Zustimmung als solche nicht verweigert\nwerden kann, kommt es auf die weiteren Einschränkungen einer\nmöglichen Zustimmung, die III. § 1 Nr. 3 der Teilungserklärung\nvorsieht, nicht mehr an. Diese können nur dann relevant werden,\nwenn eine zustimmungsbedürftige Nutzung vorliegt, was hier nicht\nder Fall ist.\n\n23\n\nDie von dem Antragsgegner und der\nBeteiligten zu 3. abgegebene Einverständniserklärung ( Bl. 13 GA )\nändert nichts an dem Ergebnis. Entgegen der Meinung des\nLandgerichts handelt es sich um eine einseitige Erklärung der\nEigentümer der Wohnung 2, die sich der Sohn der Antragsgegner weder\nkonkludent noch ausdrücklich zu eigen gemacht hat. Zwar hat er\ndiese Erklärung verfasst und sie dem Antragsteller und seiner\nEhefrau zugeleitet. Dies erfolgte jedoch lediglich in Hinblick auf\ndie angeführte Regelung in der Teilungserklärung, nach deren\nausdrücklichen Wortlaut eine Zustimmung erforderlich war. Hingegen\nbestand aufgrund dieses formellen Erfordernisses keine Veranlassung\nfür die Erwerber, die zukünftige Nutzung einverständlich zu regeln.\nAuch nach deren Interessenlage bestand kein Grund zu einem\nübereinstimmenden Einvernehmen bezüglich einer Nutzung, wie sie in\nder Erklärung vom 5.2.1999 festgelegt wurde. Das Interesse der\nErwerber und Antragsgegner ging im Zweifel weiter, als es die dort\nfestgelegte Nutzung vorsah. Diese stellte sich für die Erwerber als\ndas Mindestergebnis ihrer Verhandlungen dar. Schließlich hätte es,\nwenn dies von allen Beteiligten gewollt gewesen wäre, nahe gelegen,\ndass auch die Antragsgegner oder ihr Sohn diese Erklärung\nunterschreiben. Dazu ist im Übrigen unbestritten vorgetragen\nworden, dass seitens der Erwerber trotz entsprechender Aufforderung\ndiese Erklärung ausdrücklich nicht unterschrieben wurde.\n\n24\n\nMithin besteht kein\nUntersagungsanspruch bezüglich der Büronutzung durch den Mieter der\nAntragsgegner. Vielmehr können die Antragsgegner die geltend\ngemachte Zustimmung auf Nutzung als Patentanwaltsbüro verlangen,\nallerdings mit der Einschränkung, dass diese Nutzung nicht den\nRahmen dessen überschreiten darf, in dem eine Nutzung zu\nWohnzwecken liegt, und dass die Nutzung sich im zeitlich üblichen\nRahmen hält, d.h. sich auf die üblichen Bürozeiten beschränkt wird\n(vgl. dazu OLG Düsseldorf, ZMR 98, 247 ).\n\n25\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47\nWEG in Anbetracht des teilweisen Obsiegens und Unterliegens der\nBeteiligten. Gründe, von dem Grundsatz der Nichterstattung\naußergerichtlicher Kosten abzuweichen, bestanden angesichts der\nkontroversen Rechtsansichten nicht.\n\n26\n\nDie Festsetzung des Geschäftswertes\nfolgt aus § 48 WEG und berücksichtigt auch, dass über einen Teil\ndes Anspruchs bereits das Amtsgericht rechtskräftig entschieden\nhat.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/299206","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-02-15/16-wx-232-01","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/299206","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/299206","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2002-02-15/16-wx-232-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/299206","retrieved":"2026-07-09 03:23:23.401863+00:00"}}