{"status":"available","doknr":"OLD300095","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:1211.22U301.00.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-12-11","aktenzeichen":"22 U 301/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nE N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E\n\n2\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte\nund auch im übrigen zulässige Berufung des Beklagten hat auch in\nder Sache Erfolg.\n\n3\n\nI.\n\n4\n\nDen Klägern steht gegen den Beklagten\nkein Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses gemäß § 535 BGB in\nVerbindung mit § 3 des Mietvertrages für die Zeit von Juli 1997 bis\nMai 1999 zu. Der für diese Zeit geschuldete Mietzins ist vom\nBeklagten nicht nur vollständig gezahlt, sondern in Höhe eines\nBetrages von 3.031,75 DM überzahlt.\n\n5\n\n1.\n\n6\n\nEntgegen der Auffassung des\nLandgerichts war die Miete gemäß § 537 BGB für die Zeit von Juli\n1997 bis Januar 1999 um 80 %, für die Zeit von Februar 1999 bis Mai\n1999 um 50 % gemindert.\n\n7\n\na)\n\n8\n\nWie das Landgericht zutreffend\nausgeführt hat, war der hintere Besprechungsraum im gesamten hier\nfraglichen Zeitraum von Juli 1997 bis Mai 1999 aufgrund der durch\ndie Feuchtigkeit in den Wänden bewirkten hohen Luftfeuchtigkeit und\nder erheblichen Geruchsbelästigungen als Büroraum nicht nutzbar. Im\nSekretariat war dies bis Januar 1999 einschließlich der Fall. Der\nSenat nimmt insoweit in vollem Umfang Bezug auf die zutreffenden\nAusführungen in dem angefochtenen Urteil, die von den Parteien\nnicht angegriffen werden.\n\n9\n\nb)\n\n10\n\nAbweichend vom erstinstanzlichen Urteil\nbewertet der Senat die hierdurch bedingten Beeinträchtigungen in\nder Nutzung der gemieteten Räume höher, nämlich für die Zeit, in\nder sowohl das hintere Besprechungszimmer und das Sekretariat\nFeuchtigkeitserscheinungen aufwiesen, mit 80 % und in der\nFolgezeit, als nur noch das hintere Besprechungszimmer nicht\nnutzbar war, mit 50 %.\n\n11\n\nAngesichts der nachvollziehbaren und\nüberzeugenden Feststellungen der Sachverständigen T. und B. waren\ndie Mieträume insgesamt in einem eigentlich unbenutzbaren Zustand.\nWie insbesondere der Sachverständige B. in seinem Gutachten vom\n23.08.1998 (Bl. 58, 61 d.A. 5 OH 8/97 LG Köln) ausgeführt hat,\nschlug dem Besucher bereits beim Betreten der Kanzlei ein\nbeißender, unangenehmer Geruch entgegen (vgl. auch Gutachten Prof.\nT. vom 31.10.1997 (Bl. 35 ff. d.A.); die Wände waren nicht nur im\nhinteren Besprechungszimmer, sondern auch im Sekretariat teilweise\nmit Schimmel und Stockflecken behaftet (Bl. 35, 44 d.A.); die\nLuftfeuchtigkeit war deutlich erhöht, ein längerer Aufenthalt\ninsbesondere im hinteren Besprechungszimmer daher und aufgrund des\nGeruchs nur schwer erträglich, wie beide Sachverständige\nfestgestellt haben. Dabei kann dahinstehen, ob der Geruch und die\nSchimmelbildung tatsächlich mit einer Gesundheitsgefahr verbunden\nwaren, wie der Beklagte behauptet hat. Es genügt nämlich das\nnaheliegende und ohne weiteres nachvollziehbare Empfinden für jeden\ndort Arbeitenden und für Besucher, dies könne der Fall sein. Daß\nder Beklagte und seine Sekretärin die Mieträume in dieser Zeit\nüberhaupt -teilweise - nutzten, kann angesichts der gravierenden\nBeeinträchtigungen nur als notgedrungene Duldung mangels anderer\nMöglichkeiten zum Betrieb der Kanzlei gewertet werden. Die\ntatsächliche Nutzungsbeeinträchtigung beschränkte sich jedenfalls\nnicht nur auf die beiden feuchten Räume selbst, sondern betraf die\ngesamten Kanzleiräume. Sie ist daher höher anzusetzen, als der\nAnteil der Größe der unmittelbar durch die Feuchtigkeit betroffenen\nRäume im Verhältnis zur Gesamtmietfläche.\n\n12\n\nAuch nachdem im Februar 1999 die\nFeuchtigkeit im Sekretariat beseitigt war, verblieb eine\nBeeinträchtigung der Nutzbarkeit in Höhe von 50 %. Dies folgt\nbereits daraus, daß eine Anwaltskanzlei, die neben dem Sekretariat\naus zwei Arbeitsräumen besteht, bei Wegfall eines dieser\nArbeitsräume, auch wenn dessen Größe nur knapp 40 % der\nGesamtmietfläche beträgt, in höherem Maße beeinträchtigt ist als es\ndiesem Größenanteil entspricht. Dabei kann dahinstehen, ob\nRechtsanwalt M. beabsichtigte, in die Mieträume einzuziehen und\nsich an den Mietzahlungen hälftig zu beteiligen. Es muß nämlich\nmangels anderweitiger Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, daß\nder Beklagte bei Anmietung der Räume eine gleichwertige Nutzung\nbeider Besprechungsräume beabsichtigte, sei es selbst oder durch\neinen weiteren Anwalt.\n\n13\n\n2.\n\n14\n\nDie Mietzinsverpflichtung des Beklagten\nbestand danach für den gesamten Zeitraum in Höhe von 17.110,50 DM,\nwährend er tatsächlich 20.142,25 DM geleistet hat. Es liegt daher\neine Überzahlung in Höhe von 3.031,75 DM vor.\n\n15\n\na)\n\n16\n\nIn der Zeit von Juli 1997 bis März\n1998, also für 9 Monate, schuldete der Beklagte 20 % der Miete in\nHöhe von 2.932,50 DM, also 586,50 DM x 9 = 5.278,50 DM.\n\n17\n\nSoweit der Beklagte in 1. Instanz\nvorgetragen hat, das Mietverhältnis habe erst am 15.07.1997\nbegonnen, ist dies auch unter Berücksichtigung des\nAbnahmeprotokolls vom 15.07.1997 (Bl. 115, 116 d.A.) nicht\nnachvollziehbar.\n\n18\n\nFür die Zeit von April 1998 bis Januar\n1999, also für 10 Monate, schuldete der Beklagte 20 % der Miete in\nHöhe von 2.958,- DM, also 591,60 DM x 10 = 5.916,-- DM.\n\n19\n\nFür die Zeit von Februar 1999 bis Mai\n1999, also für 4 Monate, schuldete der Beklagte 50 % der Miete in\nHöhe von 2.958,- DM, also 1.479,- DM x 4 = 5.916,-- DM.\n\n20\n\nInsgesamt schuldete der Beklagte\n17.110,50 DM.\n\n21\n\nb)\n\n22\n\nGezahlt hat der Beklagte nach der\nunbestrittenen Aufstellung des Landgerichts insgesamt einen Betrag\nin Höhe von 20.142,25 DM einschließlich des Betrages von 398,83 DM,\nden das Landgericht in Zusammenhang mit der Durchführung der\nElektro- und Malerarbeiten vom 6.2.1998 bis 11.2.1998 als Minderung\nfür 5 Tage, an denen das Büro nicht nutzbar war, und für\nVorbereitungs- und Reinigungsarbeiten durch den Beklagten für\ngerechtfertigt gehalten hat (Bl. 13 d. Urteils d. LG) und gegen\ndessen Berücksichtigung sich die Kläger nicht gewendet haben.\n\n23\n\nDie Differenz ergibt eine Überzahlung\ndurch den Beklagten in Höhe von 3.031,75 DM.\n\n24\n\nc)\n\n25\n\nDer Berücksichtigung der Minderung in\ndem vorgenannten Umfang steht auch nicht entgegen, daß der Beklagte\ntatsächlich die Miete nur um ca. 61 % gemindert hat und damit für\ndie Zeit bis zur Behebung der Feuchtigkeit im Sekretariat nur in\ngeringerem Umfang als vom Senat zugrundegelegt.\n\n26\n\nDa die Minderung nach § 537 BGB kraft\nGesetzes eintritt und der geminderte Mietzins als der vertraglich\ngeschuldete gilt, bedurfte es der Erklärung der Minderung in vollem\nUmfang durch den Beklagten nicht.\n\n27\n\nAuch eine entsprechende Anwendung der\nBestimmung des § 539 BGB kommt, soweit der Senat eine höhere als\ndie tatsächlich vom Beklagten vorgenommene Mietminderung angenommen\nhat, nicht in Betracht. Zum einen ist den vorprozessualen Schreiben\ndes Beklagten nicht zu entnehmen, daß er die vorgenommene\nMietminderung für die höchstens berechtigte hielt, vielmehr mußten\ndie Kläger damit rechnen, daß der Beklagte die tatsächlich\nvorgenommene Mietminderung schon aufgrund der Gefahr einer\nfristlosen Kündigung nach § 554 BGB vorsichtig berechnet hatte. Zum\nanderen ist, worauf der Senat bereits mit Beschluß vom 17.07.2001\nhingewiesen hat, die Bestimmung des § 539 BGB auf Fälle, in denen\ntatsächlich eine Mietminderung vorgenommen worden ist, nicht\nanwendbar (insoweit a.A. Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und\nWohnraummiete 3. Auflage § 539 Rn 31). Hat der Mieter nämlich die\nMiete teilweise gemindert, entspricht die Interessenlage nicht\nderjenigen, die der Bestimmung des § 539 BGB zugrundeliegt, wenn\nnämlich der Mieter die Miete in Kenntnis der Mängel vollständig\ngezahlt hat. Die - wenn auch in geringerem Umfang - vorgenommene\nMinderung hat für den Vermieter hinreichende Warnfunktion, zumal im\nEinzelfall die tatsächlich berechtigte Minderung schwer\nabzuschätzen ist und der Mieter bei einer höheren Minderung mit\neiner Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs rechnen\nmuß.\n\n28\n\nII.\n\n29\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen\nfolgen aus §§ 91, 91 a, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.\n\n30\n\nDie Kosten waren den Klägern auch im\nHinblick auf den Feststellungsantrag aufzuerlegen, hinsichtlich\ndessen die Parteien im Termin vor dem Senat vom 12.6.2001 den\nRechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben.\nHinsichtlich dieses Antrags wäre die Klage nämlich abzuweisen\ngewesen.\n\n31\n\na)\n\n32\n\nDer Antrag ist von den Klägern in der\nKlageschrift ausdrücklich als Zwischenfeststellungsklage nach § 256\nII ZPO bezeichnet worden. Er betraf daher nur den Zeitraum bis Mai\n1999, und zwar, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, nur die\n- angeblich bereits beseitigte - Feuchtigkeit im hinteren\nBesprechungszimmer und die Feststellung, daß nach Beseitigung der\nhierdurch entstandenen Schäden, also nach Durchführung von\nRenovierungsarbeiten, die Miete aufgrund dieses Mangels nicht mehr\ngemindert werden durfte.\n\n33\n\nDies war jedenfalls im\nstreitgegenständlichen Zeitraum nicht der Fall.\n\n34\n\nb)\n\n35\n\nAngesichts der ausdrücklichen\nBezeichnung als Zwischenfeststellungsantrag nach § 256 II ZPO kann\nder Antrag auch nicht als über die Zeit bis Mai 1999 hinaus in die\nZukunft gerichteter Antrag ausgelegt werden. Er wäre aber auch in\ndiesem Fall jedenfalls bis zur vollständigen Beseitigung der\nFeuchtigkeit im April 2000 unbegründet gewesen. Daß die\nFeuchtigkeitsmängel bereits vor diesem Zeitpunkt beseitigt waren,\nbehaupten die Kläger im Berufungsverfahren nicht. Dies ist auch,\nwie sich aus den diesbezüglichen Ausführungen des Senats in dem am\ngleichen Tage wie das vorliegende Urteil verkündeten Urteil im\nParallelverfahren 22 U 300/00 OLG Köln ergibt, auf dessen Inhalt\nBezug genommen wird, nicht feststellbar. Ab diesem Zeitpunkt wäre\naber das Feststellungsinteresse entfallen, weil der Beklagte\nunmittelbar nach Erhalt des Gutachtens des Sachverständigen K. vom\n5.4.2000 mit Schriftsatz vom 8.5.2000 erklärt hat, aufgrund des\nGutachtens stelle er fest, daß die ursprünglichen\nFeuchtigkeitsmängel nicht mehr vorlägen und sodann ab Juni 2000 die\nMiete vollständig gezahlt hat. Es fehlte daher an einer Berühmung\ndes Beklagten, aufgrund der Feuchtigkeitsschäden zur Minderung\nberechtigt zu sein, und damit an einem Feststellungsinteresse der\nKläger.\n\n36\n\nStreitwert für das\nBerufungsverfahren:\n\n37\n\nBis zum Termin vom 12.6.2001: 19.943,20\nDM\n\n38\n\n(Zahlung: 14.943,20 DM; Feststellung:\n5.000,- DM)\n\n39\n\nab dem Termin vom 12.6.2001: Zahlung:\n14.943,20 DM; Feststellung: Kosteninteresse\n\n40\n\nWert der Beschwer: unter 60.000,-\nDM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300095","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-12-11/22-u-301-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 256","ref_norm":"256","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/300095","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300095","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-12-11/22-u-301-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/300095","retrieved":"2026-07-09 03:24:42.235184+00:00"}}