{"status":"available","doknr":"OLD300369","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:1121.16WX185.01.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-11-21","aktenzeichen":"16 Wx 185/01","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligten zu 1. bis 3. bilden die im Rubrum bezeichnete\nWohnungseigentümergemeinschaft. Acht der insgesamt zwanzig\nWohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten ihrer Anlage verfügen über\nsogenannte \"Wintergärten\". Hierbei handelt es sich um erkerartige,\nin voller Höhe verglaste Vorsprünge in der Fassade, die zumindest\nteilweise undicht sind.\n\n4\n\nNachdem ein im Jahre 1993 gefasster Beschluss zur Begutachtung\nund Reparatur der \"Wintergärten\" noch im gleichen Jahr durch\nbestandskräftigen Beschluss aufgehoben worden war, weil die\ndamalige Mehrheit der Wohnungseigentümer der Auffassung war, dass\ndiese Teil des jeweiligen Sondereigentums seien, leitete eine der\nbetroffenen Sondereigentümer im Jahre 1998 ein selbständiges\nBeweisverfahren ein, in dem der Sachverständige Dipl.-Ing. A. in\nseinem am 16.02.1999 erstatteten Gutachten zu dem Ergebnis kam,\ndass der Erker zu Feuchtigkeitsschäden führende konstruktive\nBaumängel aufweise, die an sich eine komplette Überarbeitung der\nAußenfassade erforderlich machten. Daneben sei eine\n\"Zwischenlösung\" denkbar, die einen Kostenaufwand von 6.264,00 DM\nerfordere. Bereits zuvor, nämlich mit bestandskräftigem Beschluss\nvom 23.11.1998 war die Verwalterin ermächtigt worden, in Abstimmung\nmit dem Beirat nach Einholung von Kostenangeboten den Auftrag für\ndie erforderliche Reparatur bzw. Instandsetzung der Undichtigkeiten\nan den \"Wintergärten\" in zwei Wohnungen an eine Fachfirma zu\nvergeben. Die Finanzierung sollte aus der Instandhaltungsrücklage\nerfolgen.\n\n5\n\nIn der Eigentümerversammlung vom 09.12.1999 fasste die\nEigentümergemeinschaft unter TOP 3 folgende Beschlüsse, und zwar\nnach dem Protokoll zu 1.) bis 3.) jeweils mit einer Mehrheit von\n6.532,27/10.000 gegen 1.930,39/10.000 Miteigentumsanteilen und zu\n4.) einstimmig:\n\n6\n\n..., die Wohnungseigentümer mögen beschließen, ob die\nBeseitigung der Schäden an beschädigten Wintergärten auf Kosten der\nWohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt werden soll. Die\nSchadensbeseitigung beschränkt sich auf die durch außen\neintretendes Wasser oder feuchtigkeitsverursachten Schäden, die vom\nGutachter festgestellt worden bzw. noch festzustellen sind.\n\n7\n\n..., die Eigentümer mögen beschließen:\n\n8\n\n \n\n9\n\nDie Verwaltung wird ermächtigt, den\nAuftrag für die Begutachtung sämtlicher Wintergärten, die\nErstellung der jeweiligen Leistungsverzeichnisse, Hereinholung von\nmindestens drei Angeboten, Bauüberwachung sowie Endabnahme an einen\nSachverständigen zu vergeben. Zunächst soll der Sachverständige V.\naus B. H. beauftragt werden. sollte der Sachverständige V. den\nAuftrag ablehnen, wird der Sachverständige A. mit den vorgenannten\nArbeiten beauftragt.\n\n10\n\n..., die Eigentümer mögen beschließen.\n\n11\n\n \n\n12\n\nDie Verwaltung wird ermächtigt, den\nAuftrag für die erforderliche Schadensbeseitigung an den\nWintergärten nach Vorlage der/des Leistungsverzeichnisse/s an den\ngünstigsten Anbieter zu vergeben.\n\n13\n\nDie Finanzierung soll aus der Rücklage erfolgen. Sollten die\nMittel aus der Rücklage nicht ausreichen, wird die Verwaltung\nermächtigt, den Restbetrag in Form einer Sonderumlage, umgerechnet\nnach Miteigentumsanteilen bei den Eigentümern anzufordern. Die\nSonderumlage ist innerhalb von 14 Tagen nach Anforderung zur\nZahlung fällig und wie Wohngeld gerichtlich geltend zu machen. Die\nVerwaltung wird gebeten, das Ausschreibungsergebnis allen\nEigentümern unverzüglich zur Kenntnis zu geben.\n\n14\n\nZu TOP 5 wurde die Jahresabrechnung für 1998 beschlossen. In\ndiesem Jahr sowie im Vorjahr hatte sich der Wasserverbrauch der\nWohnungseigentümergemeinschaft dadurch erhöht, dass in dem\nTeileigentum der Miteigentümerin v. A. die Spülung einer Toilette\nständig lief. Im Anschluss an die Beschlussfassung erklärte ihr\nEhemann, der sie in der Versammlung vertrat und in dem Teileigentum\neine Arztpraxis betreibt, dass er auf Grundlage der Abrechnung für\n1999 bezüglich der Wasser- und Schmutzwasserkosten eine Nachzahlung\nin entsprechender Höhe für 1998 und nach Prüfung auch für 1997\nleisten werde.\n\n15\n\nIn der Folgezeit nahm der Sachverständige Dipl.-Ing. V. die\nunter TOP 3, 1.) vorgesehene Begutachtung vor. Auch er kam zu dem\nErgebnis, dass die \"Wintergärten\" konstruktive Mängel aufwiesen, da\nsie weder hinreichend gegen eindringendes Wasser noch gegen\nsonstige Witterungseinflüsse geschützt seien. Die Mängel machten\neine komplette Erneuerung erforderlich. Für den Fall, dass die\n\"Wintergärten\", bei denen es sich wegen ihrer fehlenden\nBeheizbarkeit eigentlich um \"verglaste Balkone\" handele, nicht\nbewohnt werden sollten, seien aber auch andere Maßnahmen denkbar,\netwa eine belüftete Vorsatzschale aus Acrylglas.\n\n16\n\nNachdem der Sachverständige Dipl.-Ing. V. in der\nEigentümerversammlung vom 29.03.2000 über seine Feststellungen\nberichtet hatte, wurde unter TOP 3 mehrheitlich folgender Beschluss\ngefasst, der bestandskräftig geworden ist:\n\n17\n\n\"Herr V. wird beauftragt, in Ergänzung\nzu TOP 3, 2.) der Eigentümerversammlung vom 9.12.1999 alternative\nLösungen für die Sanierungen der Wintergärten zu erarbeiten. Herr\nV. wird gebeten, ein Angebot je Lösungsvorschlag der\nEigentümergemeinschaft zu unterbrieten. Nach Vorlage der\nentsprechenden Lösungsvorschläge/Angebote wird die Verwaltung\ngebeten, diese in einer ordentlichen Versammlung vorzulegen. Die\nAlternative möge eine bestmögliche Sanierung der vorhandenen\nBausubstanz sein. Der Verwalter möge bis zu diesem Zeitpunkt die\nArbeiten des an ihn erteilten Auftrags gemäß Beschluss TOP 3, 2.)\nder Eigentümerversammlung vom 9.12.1999 pausieren und erst\nanschließend fortsetzen. ...\"\n\n18\n\nMit ihrem rechtzeitig eingereichten Anfechtungsanträgen wenden\nsich die Beteiligten zu 1. und 2. gegen die in der\nEigentümerversammlung vom 09.12.1999 unter TOP 3 gefassten vier\nBeschlüsse. Hierzu machen sie formelle und materielle Mängel der\nBeschlüsse geltend. Ein Anfechtungsantrag betreffend den unter TOP\n5 der gleichen Versammlung gefassten Beschlusses über die\nGenehmigung der Jahresabrechnung 1998, soweit die Zahlung des\nerhöhten Wasserverbrauchs beschlossen wurde, wird nur noch von dem\nBeteiligten zu 1. aufrechterhalten, nachdem die Beteiligten zu 2.\nin der mündlichen Verhandlung des Amtsgerichts insoweit ihren\nAntrag zurückgenommen haben.\n\n19\n\nDas Amtsgericht hat die Einwendungen gegen die unter TOP 3 und\n5. gefassten Beschlüsse nicht für durchgreifend erachtet, bezüglich\ndes Anfechtungsantrags der Beteiligten zu 2. allerdings mit der\nMaßgabe, dass der Beschluss zu TOP 3 insoweit für nichtig erklärt\nwurde, soweit die Gemeinschaft beschlossen hat, Schäden am\nSondereigentum zu beseitigen. Auf die hiergegen von den Beteiligten\nzu 1. und 2. eingelegten sofortigen Beschwerden hat das Landgericht\ndie beim Amtsgericht in verschiedenen Dezernaten bearbeiteten\nSachen verbunden und die Rechtsmittel als nicht begründet\nzurückgewiesen. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen\ndie Beteiligten zu 1. und 2. ihre Anfechtungsanträge weiter.\n\n20\n\nII.\n\n21\n\nDie form- und fristgerecht eingelegten sofortigen weiteren\nBeschwerde sind zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG i. V. m. §§ 27, 29 FGG ).\nIn der Sache führen sie wegen der Anfechtungsanträge zu TOP 3 der\nEigentümerversammlung vom 09.12.1999 zur Aufhebung des\nangefochtenen Beschlusses und Zurückweisung der Sache an das\nLandgericht. Das zu TOP 5 eingelegte Rechtsmittel ist dagegen nicht\nbegründet.\n\n22\n\n1.\n\n23\n\nDie rechtzeitig eingereichten Beschlussanfechtungsanträge sind\nzulässig.\n\n24\n\na)\n\n25\n\nInsbesondere ist der Beteiligte zu 1. anfechtungsbefugt, obwohl\ner nach den vorgelegten Listen nicht alleine sondern nur gemeinsam\nmit seiner Ehefrau Wohnungseigentümer ist. Mangels anderweitiger\nAnhaltspunkte ist davon auszugehen, dass beide nicht in einer\nBGB-Gesellschaft miteinander verbunden sind, bei der die\nGesellschafter gem. § 709 BGB die Geschäfte nur gemeinsam führen\nund daher nur gemeinsam Aktivverfahren nach § 43 WEG einleiten\nkönnten, sondern dass der Normalfall einer Bruchteilsgemeinschaft\nvorliegt, bei der jedes Mitglied gem. § 10 Abs. 1 S. 1 WEG i. V. m.\n§ 1011 BGB alleine berechtigt ist, Beschlüsse einer\nEigentümerversammlung anzufechten (vgl. Merle in\nBärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 43 Rdn. 87 mit\nNachweisen).\n\n26\n\nb)\n\n27\n\nMit Recht und mit zutreffender Begründung haben die Vorinstanzen\nangenommen, dass durch den bestandskräftigen Beschluss zu TOP 3 der\nEigentümerversammlung vom 29.03.2000 das Rechtsschutzbedürfnis für\ndie Anfechtung der in der Versammlung vom 09.12.1999 ebenfalls\nunter TOP 3 gefassten Beschlüsse nicht entfallen ist.\n\n28\n\nEs handelt sich jeweils um Beschlüsse, die auch für\nSonderrechtsnachfolger gelten sollten und deren Auslegung deshalb\nnicht dem Tatrichter vorbehalten ist, sondern auch durch den Senat\nals Rechtsbeschwerdegericht erfolgen kann (vgl. BGH NJW 1998, 3713\n= NZM 1998, 955). Nach seinem für die Auslegung derartiger\nBeschlüsse mit Dauerwirkung maßgeblichen objektiven\nErklärungsinhalt sollten durch den Beschluss vom 29.03.2000 die\nzuvor gefassten Beschlüsse nicht ersetzt, sondern lediglich einer\ndieser Beschlüsse, nämlich derjenige zu 2.) dadurch ergänzt werden,\ndass eine weitergehende Begutachtung erfolgen sollte und die\nWohnungseigentümergemeinschaft sich die Entschließung darüber\nvorbehalten wollte, welche Sanierungsmaßnahme genau in Auftrag\ngegeben werden sollte. Damit hat die Gemeinschaft dem Umstand\nRechnung getragen, dass der Sachverständige Dipl.-Ing. V. in seinem\nGutachten vom 22.02.2000 die zuvor von dem Sachverständigen\nDipl.-Ing. A. als Zwischenlösung bezeichnete punktuelle Behebung\neinzelner konstruktiver Mängel als nicht geeignet oder unzureichend\nund von ihrer Wirkung her fraglich bezeichnet hatte. Deutlich wird\nall dies auch dadurch, dass die weitere Ausführung des 2.) und\ndamit auch des 3.) und 4.) der am 09.12.1999 gefassten Beschlüsse\nnicht etwa modifiziert, sondern nur zurückgestellt werden\nsollte.\n\n29\n\n2.\n\n30\n\nIn der Sache hat die Beschlussanfechtung keinen Erfolg, soweit\nder Beteiligte zu 1. seine Anfechtung zu TOP 5 weiterverfolgt.\nInsoweit ist sein Begehren ersichtlich nicht begründet, wie Amts-\nund Landgericht zutreffend ausgeführt haben, ohne dass Anlass für\nergänzende Bemerkungen besteht.\n\n31\n\nIm übrigen ist die angefochtene Entscheidung nicht frei von\nRechtsfehlern.\n\n32\n\na)\n\n33\n\nSowohl das erstinstanzliche wie auch das Beschwerdeverfahren\nleiden an Verfahrensmängeln.\n\n34\n\nEs handelt sich um ein Beschlussanfechtungsverfahren, bei dem\ndie Verwalterin kraft Gesetzes am Verfahren zu beteiligen ist (§ 43\nAbs. 1 Nr. 4 i. V. m. Abs. 4 Nr. 2 WEG). Dies ist nicht geschehen.\nNachdem sich für die Antragsgegner ein Verfahrensbevollmächtigter\nbestellt hatte, und zwar nur für diese, nicht auch für die\nVerwalterin, wie er auf Anfrage des Senats noch einmal klargestellt\nhat, sind der Verwalterin weder in erster noch in zweiter Instanz\nSchriftsätze, Protokolle und Entscheidungen zugestellt bzw. formlos\nübermittelt worden. Auch im Rubrum der ergangenen Entscheidungen\nist die Verwalterin nicht als Beteiligte, sondern nur als\nVertreterin der Antragsgegner bezeichnet. Zwar ist ihr Komplementär\nzum Verhandlungstermin des Landgerichts geladen worden, aber\nersichtlich nicht zum Zwecke der formellen Beteiligung der\nVerwalterin, was schon aus dem Hinweis auf seiner Ladung folgt,\ndass diese an ihn gem. § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG für die übrigen\nWohnungseigentümer erfolge, also als bloßem\nZustellbevollmächtigten.\n\n35\n\nDieser Verfahrensfehler führt indes noch nicht zu einer\nAufhebung der angefochtenen Entscheidung und Zurückverweisung der\nSache an das Landgericht. Eine unterlassene Beteiligung eines\nVerwalters kann nämlich noch im Rechtsbeschwerdeverfahren\nnachgeholt werden, wenn damit nur rechtliches Gehör gewährt werden\nsoll (BGH NJW 1998, 755 = NZM 1998, 78 = MDR 1998, 29). Diese\nGewährung rechtlichen Gehörs für die Verwalterin ist seitens des\nSenats mit Verfügung vom 15.10.2001 und durch Übermittlung eines\nspäter eingereichten Schriftsatzes erfolgt.\n\n36\n\nb)\n\n37\n\nZweifelhaft ist es allerdings, ob die Antragsgegner\nordnungsgemäß vertreten sind. Ihr Verfahrensbevollmächtigter ist\noffensichtlich von der Verwalterin mandatiert worden. Es ist aber\nbisher nicht festgestellt, ob diese ihrerseits eine über die\ngesetzliche Befugnis des § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG hinausgehende\nVollmacht zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft im\nRahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens hatte. Zur\nVertretungsmacht des Verwalters, und zwar nicht nur des zuvor\nbestellten ersten, enthält die Teilungserklärung in Ziffer II. 13.3\nRegelungen. Die hierin enthaltene Erweiterung der gesetzlichen\nBefugnisse bezieht sich allerdings nur auf die Vertretung der\nGemeinschaft bei Rechtsgeschäften und auf Aktivverfahren zur\nEinziehung von Wohngeld. Eine etwaige darüber hinausgehende\nVertretungsbefugnis der Verwalterin könnte sich daher nur noch aus\neiner Vollmacht ergeben, welche ihr im Einzelfall gerade für das\nvorliegende Verfahren im Beschlusswege erteilt worden ist oder aus\neiner generellen Vollmacht im Wege eines - als Vereinbarung\nauszulegenden - allstimmigen Beschlusses. Sonstige Möglichkeiten\naußer der unmittelbaren Bevollmächtigung des\nVerfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner im Beschlusswege\nscheiden wegen des Umstandes aus, dass wegen der Rechte und\nPflichten des Verwalters die Gemeinschaftsordnung maßgeblich sein\nsoll. Sie wären, soweit sie über eine Bevollmächtigung im\nEinzelfall hinausgingen, vereinbarungsändernd und daher nichtig\n(vgl. Briesemeister/Drasdo, Beschlusskompetenz der\nWohnungseigentümer, S. 34). Der Umstand, dass die Beteiligten\nübereinstimmend von einer Vertretung der Antragsgegner durch die\nVerwalterin ausgehen, ersetzt jedenfalls für den vorliegenden Fall\neines Fehlens von Problembewusstsein der Beteiligten und der\nRegelung in Ziffer II. 13.3 der Teilungserklärung nicht die\nerforderliche Feststellung einer ordnungsgemäßen Vertretung, die -\nauch wegen des Wiederaufnahmegrundes des § 579 Abs. 4 ZPO, der im\nWEG-Verfahren entsprechend anzuwenden ist (vgl. Merle in\nBärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 45 Rdn. 129) - nicht\nlediglich eine bloße Formalie darstellt.\n\n38\n\nDer Senat hat davon abgesehen, zu dieser Verfahrensvoraussetzung\neigene Feststellungen zu treffen, da auch in der Sache eine weitere\nSachverhaltsaufklärung erforderlich ist und die deshalb notwendige\nZurückverweisung der Sache dem Landgericht Gelegenheit gibt, auch\ndieser Frage nachzugehen.\n\n39\n\nc)\n\n40\n\nZwar kann aus der Teilnahme von Herrn A. jun. an der Versammlung\nkein Anfechtungsrecht hergeleitet werden, da in der Versammlung\nkeiner seiner Anwesenheit widersprochen hatte. Auch führt der\nUmstand, dass entgegen dem Beschluss zu TOP 2 die Eigentümer, die\nmit \"Ja\" gestimmt haben, nicht im Protokoll aufgeführt worden sind,\nnicht zur Unwirksamkeit der zu TOP 3 gefassten Beschlüsse.\nMaßgeblich für die formelle Wirksamkeit von Beschlüssen ist die\nTeilungserklärung, die ihrerseits unter II. 11.3 auf die\ngesetzlichen Regeln verweist, und ein etwaiger - auch einstimmiger,\naber nicht allstimmiger - Beschluss einer\nWohnungseigentümergemeinschaft, mit dem weitergehende\nWirksamkeitserfordernisse aufgestellt werden, wäre wegen fehlender\nBeschlusskompetenz nichtig. Nach den gesetzlichen Regeln der §§ 24,\n25 WEG gibt es für die Beschlussfassung neben der Stimmabgabe, die\nals einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung mit der\nWahrnehmung durch die übrigen anwesenden Wohnungseigentümer oder\nden Versammlungsleiter wirksam wird (vgl. BayObLG ZWE 2001, 538),\nnach der neueren auf eine Vorlage des Senats ergangene\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur noch ein weiteres -\nvorliegend eingehaltenes - konstitutives Element, nämlich die\nFeststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den\nVersammlungsleiter (vgl. BGH NJW 2001, 3339 = NZM 2001, 961 = ZMR\n2001, 809). Vorliegend geht es aber lediglich um die Art und Weise,\nwie in einer bestimmten und bereits begonnenen Versammlung das\nBeschlussergebnis festzustellen ist, also letztlich um einen\nGeschäftsordnungsbeschluss, mit dem kein weiteres\nWirksamkeitserfordernis aufgestellt, sondern ersichtlich nur der\nZweck verfolgt wurde, das Ergebnis nachvollziehbar und leicht\nverifizierbar zu machen. Dazu gehörte entgegen der von den\nAntragsgegnern vertretenen Auffassung auch, dass die Namen im\nProtokoll festgehalten wurden; denn ansonsten gäbe der Beschluss\nkeinen Sinn. Eine namentliche Abstimmung hatte nämlich ohnehin zu\nerfolgen, weil ansonsten die jeweils vertretenen\nMiteigentumsanteile nicht festgestellt werden konnten. Auch die\nVerwalterin hat den Beschluss vom Ansatz her so verstanden, wie er\ngewollt war, indem sie zu den einzelnen Tagesordnungspunkten\njeweils bei den Nein-Stimmen und Enthaltungen die Namen der\nWohnungseigentümer angegeben hat. Auch war die Protokollierung der\nNamen sicherlich sachgerecht, wie die nachstehend zu erörternden\nProbleme zeigen, die sich daraus ergeben, dass die Verwalterin sich\nhieran nur teilweise gehalten und die Namen derjenigen\nMiteigentümer, für die Ja-Stimmen abgegeben worden waren, nicht\nfestgehalten hat. Die Pflichtwidrigkeit der Verwalterin führt indes\nnur dazu, dass im Streitfalle mit den zur Verfügung stehenden\nErkenntnisquellen die Frage, ob für einen Beschluss die\nerforderliche Mehrheit erricht ist, aufgeklärt werden muss mit der\nweiteren Folge, dass verbleibende Zweifel zu Lasten der Beteiligten\ngehen, die sich auf die Wirksamkeit des Beschlusses berufen. Für\nden Fall einer nicht mehr sicheren Aufklärbarkeit und eines darauf\nberuhenden Unterliegens der Antragsgegner wird zudem in Erwägung zu\nziehen sein, die Verwalterin mit Verfahrenskosten zu belasten (vgl.\nzu letzterem BGH NJW 1998, 755 = NZM 1998, 78 = MDR 1998, 29).\n\n41\n\nNicht frei von Rechtsfehlern ist indes die Feststellung des\nLandgerichts, auch bei unterstellter Richtigkeit des Vorbringens\nder Beteiligten zu 1. und 2., dass die Wohnungseigentümer v. A., D.\nund J. bei der Abstimmung zu TOP 3 noch nicht anwesend gewesen\nseien und der Miteigentümer K. mit \"Nein\" gestimmt habe, seien die\nBeschlüsse mehrheitlich mit 4.26,53/10.000 Miteigentumsanteilen\ngefasst worden. Ihr liegt keine hinreichende tatsächliche Grundlage\nzugrunde. Das Landgericht hat nämlich übersehen, dass der\nMiteigentümer J. auch als Vertreter verschiedener anderer\nMiteigentümer an der Versammlung teilgenommen hat. Ausweislich der\nTeilnehmerliste dürften dies - wie den Unterschriften zu entnehmen\nist - die Miteigentümer Dr. M., Eheleute Dr. M., P. und\nRaiffeisenbank H.-A. gewesen sein, so dass sich folgendes Bild\nergäbe:\n\n42\n\nNein-Stimmen lt. Protokoll\n1.930,39\n/10.000\n\nJa-Stimmen lt. Protokoll\n6.532,27\n/10.000\n\nStimmen insgesamt\n8.462,66\n/10.000\n\nV.A.\n-645,32\n/10.000\n\nD.\n-720,19\n/10.000\n\nJ.\n-556,42\n/10.000\n\nDr. M.\n-318,42\n/10.000\n\nEhel. Dr. M.\n-319,51\n/10.000\n\nP.\n-349,10\n/10.000\n\nRaiffeisenbank\n-1.510,72\n/10.000\n\n4.042,98\n/10.000\n\n43\n\nDamit wären alle Beschlüsse zu TOP 3 einschließlich des\neinstimmigen zur Sonderumlage schon deshalb nicht wirksam, weil\nkeine Beschlussfähigkeit gem. § 25 Abs. 3 WEG i. V. m. II. 11.3 der\nTeilungserklärung bestanden hätte, die unabhängig von den zu Beginn\neiner Versammlung getroffenen Feststellungen bei jeder Abstimmung\nvorliegen muss. Die Abstimmenden hätten weniger als die Hälfte der\nim Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile vertreten. Auch\nhätte es dann, wenn zudem noch der Miteigentümer K. mit \"Nein\"\ngestimmt haben sollte, mehr Nein- als Ja-Stimmen gegeben, nämlich\n2.294,20/10.000 zu 1.748,78/10.000.\n\n44\n\nEs wird daher darauf ankommen und durch Vernehmung von Zeugen\n(z. B. Protokollführer, Vertreter von Wohnungseigentümern, etwa\nHerr Dr. v. A.), Anhörung von Wohnungseigentümer, insbesondere der\nbetroffenen und ggfls. Vorlage von [vorläufigen] Aufzeichnungen der\nVerwalterin aufzuklären sein, wer tatsächlich an der Abstimmung\nteilgenommen und wie der Miteigentümer K. abgestimmt hat. Die Art\nund Weise, wie die Stimmenzahl nach dem Vorbringen der\nAntragsgegner ermittelt worden ist, nämlich indem anhand der\nAnwesenheitsliste nach Feststellung der Nein-Stimmen eine\nRückrechnung auf die Ja-Stimmen erfolgte, widersprach vorliegend\ndem für die Verwalterin bindenden Beschluss zu TOP 2 und erlaubt\nalleine noch keine hinreichend sicheren Feststellungen. Selbst ohne\neine Vorgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine solche\nRückrechnung wegen ihrer Fehlerträchtigkeit rechtlich bedenklich\nund wird deshalb in der Rechtsprechung teilweise für unzulässig\ngehalten (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2000, 55; Wangemann/Drasdo, Die\nEigentümerversammlung nach WEG, 2. Auflage, Rdn. 530 mit weiteren\nNachweisen). Dass Fehler nicht auszuschließen sind, wird auch\ndadurch deutlich, dass die Differenz zwischen den zu TOP 3\nabgegebenen Stimmen und den bei der Feststellung der\nBeschlussfähigkeit zu TOP 2 im Protokoll genannten 8.078,20/10.000\nMiteigentumsanteilen bisher nicht erklärbar ist. Die Summe der Ja-\nund der Nein-Stimmen von 8.462,66/10.000 zu TOP 3 entspricht zwar\nexakt der Summe der Miteigentumsanteile, die nach der\nAnwesenheitsliste in der Versammlung vertreten waren. Die Differenz\nzu der Zahl, die unter TOP 2 festgestellt wurde, kann aber\nschwerlich dadurch entstanden sein, dass bei TOP 3 weitere\nEigentümer nachgekommen sind, wie der Komplementär der Verwalterin\nim Termin vom 07.07.2000 des Ausgangsverfahrens 28 II 7/00 WEG AG\nBonn geltend gemacht hat; denn 384,46/10.000 Miteigentumsanteile\nlassen sich weder einem Wohnungs- oder Teileigentum, noch mehreren\nEinheiten zuordnen.\n\n45\n\nAuch noch aus einem weiteren Grund, kann es zweifelhaft sein, ob\nbei den Beschlüssen zu 1.) bis 3.) die erforderliche Mehrheit\nerreicht ist. Der Beteiligte zu 1.) hatte in seiner\nAntragsbegründung (Bl. 2 d. Ausgangsakte 28 II 217/99 WEG AG Bonn)\ngeltend gemacht, er habe nach Feststellung der Beschlussfähigkeit\nund Anwesenheit gefragt, ob er zum Prüfen der Vertretervollmachten\ndie Belege mit Unterschriften zur Einsicht haben könne, worauf sie\ndurch den Schriftführer Sch. nicht vorgelegt worden seien. Da\ndieser Vortrag ganz ohne weiteren Kontext stand, erhellte sich\nhieraus zunächst nicht, was der Beteiligte zu 1. damit zum Ausdruck\nbringen wollte. Auch kann es offen bleiben, ob das Vorbringen für\ndas Amtsgericht Anlass für klärende Rückfragen hätte geben müssen.\nJedenfalls das Landgericht brauchte sich hiermit nicht mehr zu\nbefassen. Nachdem das Amtsgericht auf das Vorbringen nicht\neingegangen war und im Erstbeschwerdeverfahren keine diesbezügliche\nRüge erfolgt war, konnte es davon ausgehen, dass die Anfechtung\nnicht auf dieses Vorbringen, dessen Relevanz ohnehin nicht deutlich\ngeworden war, gestützt wurde. Nunmehr präzisiert der Beteiligte zu\n1. das Vorbringen aber dahingehend, dass er in Frage stellt, ob der\nMiteigentümer J., der immerhin 2.497,75/10.000 fremde\nMiteigentumsanteile vertreten hat, durch eine Vollmachtsurkunde\nlegitimiert war. Dem Vorbringen kann Bedeutung nicht nur zu der\nFrage zukommen, ob Herr J. eine Vollmacht hatte, sondern u. U. auch\ndazu, ob während der Versammlung eine Urkunde hierüber vorgelegen\nhat. Nach dem Wortlaut der Teilungserklärung ist zwar für eine\nVertretung lediglich eine Vollmacht erforderlich, die nicht\nunbedingt in einer Urkunde fixiert sein muss (vgl. Wangemann/Drasdo\na.a.O. Rdn. 221). Da es sich aber bei der Stimmabgabe - wie\nausgeführt - um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung\nhandelt, kann unter den Voraussetzungen des § 174 BGB die\nWirksamkeit der Erklärung von der Vorlage einer Vollmachtsurkunde\nabhängen, wobei nicht nur der Versammlungsleiter, sondern auch ein\neinzelner Wohnungseigentümer die Vorlage der Urkunde verlangen kann\n(vgl. Wangemann/Drasdo a.a.O. Rdn. 225).\n\n46\n\nDas Vorbringen kann mithin rechtliche Relevanz in zweifacher\nHinsicht haben, nämlich zum einen ob Herr J. überhaupt von weiteren\nMiteigentümern bevollmächtigt war und zum anderen ob die\nVoraussetzungen des § 174 BGB vorgelegen haben. Wenn die Sache in\nder Tatsacheninstanz zu der Zahl der abgegebenen Ja-Stimmen\naufzuklären ist, wird daher auch diesem Vorbringen, das ansonsten\nals neuer Tatsachenvortrag im Rechtsbeschwerdeverfahren\nunbeachtlich wäre, gem. den §§ 12, 15 FGG nachzugehen sein.\n\n47\n\nd)\n\n48\n\nDie nach alledem erforderliche Aufhebung und Zurückverweisung\nerübrigt sich auch nicht aus einem anderen Grund. Die Fragen, ob\nbei der Beschlussfassung zu TOP 3 mehr als die Hälfte der\nMiteigentumsanteile vertreten waren und ob es zu 1.) bis 3.)\nmehrheitlich Ja-Stimmen gegeben hat, sind entscheidungserheblich;\ndenn inhaltlich sind die Beschlüsse - sollten sie wirksam zustande\ngekommen sein - nicht zu beanstanden.\n\n49\n\nIn der Sache haben Amts- und Landgericht richtig\nentschieden.\n\n50\n\naa)\n\n51\n\nDer Umstand, dass im Jahre 1993 die\nWohnungseigentümergemeinschaft die beschlossene Sanierung des\n\"Wintergartens\" einer Einheit aufgehoben hat, stand unabhängig\ndavon, dass der Beschlussgegenstand ohnehin nicht identisch war mit\ndemjenigen der Versammlung vom 09.12.1999, einer abweichenden\nBeschlussfassung nicht entgegen, da durch den früheren Beschluss\nsubjektive Rechte oder sonst schutzwürdige Belange einzelner\nWohnungseigentümer nicht begründet worden waren (vgl. zu diesen\nKriterien BGHZ 113, 197), sondern schlicht und einfach\nunterschiedliche Rechtsauffassungen zur Zugehörigkeit der\nGlaskonstruktionen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum der\njeweiligen Beschlussfassung zugrunde lagen.\n\n52\n\nbb)\n\n53\n\nGegenstand der Beschlüsse zu TOP 3, die - wie ausgeführt - der\nSenat selbst auslegen kann, ist nur die Sanierung der\nAußenkonstruktion der \"Wintergärten\", so dass der in dem\nAusgangsverfahren 28 II 7/00 WEG AG Bonn bestandskräftig gewordenen\nFeststellung der Nichtigkeit der Beschlussfassung über die Behebung\nvon Schäden am Sondereigentum letztlich keine Bedeutung zukommt;\ndenn die Außenkonstruktion ist - wie Amts- und Landgericht mit\nRecht angenommen haben - ohnehin Bestandteil des gemeinschaftlichen\nEigentums.\n\n54\n\nDas Landgericht geht zunächst davon aus, dass in der hier\ngegebenen Konstellation die zur Einordnung von Balkonen\nentwickelten Grundsätze anwendbar sind, was im Hinblick auf die\nFeststellungen des Sachverständigen V. sachgerecht ist. Balkone\nsind - auch ohne ausdrückliche Erwähnung in der Teilungserklärung -\ndann Bestandteil des Sondereigentums, wenn sie eindeutig,\nbeispielsweise nach dem jeweiligen Aufteilungsplan dem\nSondereigentum zugeordnet sind (Senat OLGR Köln 2001, 161 = NZM\n2001, 541 = ZfIR 2001, 749). Vorliegend sind nach den\nGrundrissplänen die erkerartigen Vorsprünge wie die übrigen Räume\njeweils mit den einzelnen Einheiten verknüpft. Auch sind die\n\"Wintergärten\" wie die \"normalen\" Balkone der Anlage mit 25 % in\ndie Flächenberechnung des Sondereigentums eingeflossen. Die hieraus\nfolgende Zuordnung zum jeweiligen Sondereigentum erfasst indes -\nwie die Vorinstanzen zutreffend ausgeführt haben - wegen § 5 Abs. 2\nletztlich nur den Balkon- bzw. \"Wintergarten-\"raum sowie nach der\nTeilungserklärung den Bodenbelag und den Innenwandputz, nicht aber\ndie konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile,\netwa Bodenkonstruktionen und Balkonaußenwände und damit auch nicht\ndie verglaste Außenfront der \"Wintergärten\" (vgl. z. B. OLG\nDüsseldorf OLGR 1996, 201). Diese ist, auch wenn die\nUrsprungsplanung anders ausgesehen hat, nach der Umplanung und der\ndarauf beruhenden Bauausführung Bestandteil der \"Außenhaut\" des\nObjekts, und zwar nach den Fotos in den Akten des Beweisverfahrens\nals ein für die architektonische Gestaltung durchaus prägendes\nStilmittel. Auch geht es vorliegend nicht um die Beseitigung von\n\"Glasschäden\" an Außenfenstern, die nach II. 5. 1 der\nTeilungserklärung von den jeweiligen Sondereigentümern vorzunehmen\nwäre, sondern um die Behebung von Mängeln in der Konstruktion\ndieser \"Außenhaut\", die der Gemeinschaft obliegt, wie ebenfalls\nbereits die Vorinstanzen näher ausgeführt haben.\n\n55\n\nDass derartige konstruktive Mängel vorhanden sind, die dazu\nführen, dass Regenwasser eindringt, haben Amts- und Landgericht auf\nder Grundlage der insoweit übereinstimmenden Gutachten der\nSachverständigen A. und V. zutreffend festgestellt. Entscheidend\nist es nur, dass die Konstruktion nicht in Ordnung ist, nicht aber,\nob Auswirkungen des Mangels in einzelnen Wohnungen feststellbar\nsind bzw. von dem Beteiligten zu 1., zu dessen Fachkunde ohnehin\nnichts ersichtlich ist, nicht festgestellt werden konnten. Im\nübrigen wird insoweit und zu dem weiteren Einwand, dass Schäden auf\nunsachgemäße Behandlung durch die betroffenen Wohnungseigentümer\nzurückzuführen sind, auf die Ausführungen in dem angefochtenen\nBeschluss verwiesen, ohne dass ergänzende Bemerkungen veranlasst\nsind.\n\n56\n\nEine Behebung der konstruktiven Mängel ist auch möglich. Eine\nderartige Sanierung braucht sich nicht etwa nur auf eine punktuelle\nBearbeitung neuralgischer Punkte zu beschränken. Vielmehr kann im\nWege einer modernisierenden Instandsetzung - falls sonstige\nMaßnahmen nicht erfolgversprechend oder zu risikoreich sind -\ndurchaus eine Neuerstellung in Betracht kommen oder eine Maßnahme,\ndie zu einer Veränderung der Gestaltung der Fassade führt, wie dies\nbei der von dem Sachverständigen V. empfohlenen \"Schirmlösung\" mit\neiner Acrylglasschale der Fall wäre. Da die festgestellten Mängel\nkonstruktiver Art sind, also von Anfang an vorhanden waren, geht es\nbei der Sanierung letztlich um die erstmalige mangelfreie\nHerstellung von gemeinschaftlichem Eigentum. Gerade in solchen\nFällen kommt eine modernisierende Instandsetzung in Betracht, d h.\ninnerhalb des den Wohnungseigentümern zustehenden\nErmessensspielraums können die Maßnahmen beschlossen werden, die\neine dauerhafte, wirkliche Beseitigung der Baumängel ermöglichen,\nsich im Bereich erprobter oder bewährter Techniken halten und\nwirtschaftlich sinnvoll sind. Liegen diese Voraussetzungen vor,\nkönnen auch solche Baumaßnahmen mehrheitlich beschlossen werden die\nden ursprünglichen Zustand eines Gebäudes verändern, beispielsweise\ndie Sanierung eines Flachdaches durch Herstellung eines Walmdaches.\nAls Maßnahme zur Instandhaltung oder Instandsetzung unterliegt sie\ngerade nicht dem Zustimmungserfordernis für bauliche Veränderungen\nnach § 22 Abs. 1 WEG, und ein von dem Mangel betroffener\nWohnungseigentümer hat unter Umständen einen Anspruch gegen die\nGemeinschaft auf deren Durchführung (vgl. zum Ganzen z. B. BayObLG\nOLGR 1998, 57; OLG Düsseldorf OLGR 2000, 43; OLG Braunschweig OLGR\n1994, 147)\n\n57\n\nWegen des Inhalts der verschiedenen Beschlüsse schließlich wird\nauf die Ausführungen des Landgerichts verwiesen. Insbesondere\nentspricht die abgestufte Vorgehensweise beginnend mit der\nBegutachtung und der Suche nach Alternativen gerade bei größeren\nInstandsetzungsmaßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. hierzu\nSenat OLGR 2000, 161). Entsprechendes gilt für die Beschlussfassung\nüber die Finanzierung, die allerdings nur eine\nGrundsatzentscheidung darstellt, da die Höhe der Umlage derzeit\nnoch ungewiss ist und der Beschluss deshalb für eine Beitreibung\ngegen die einzelnen Wohnungseigentümer noch keinen Anspruch\nbegründet (vgl. BayObLG NZM 1998, 918).\n\n58\n\nIII.\n\n59\n\nDie Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren war\nwegen des noch offenen Verfahrensausgang dem Landgericht\nvorzubehalten.\n\n60\n\nDie Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und\nentspricht der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung des\nLandgerichts.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300369","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-11-21/16-wx-185-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 174","ref_norm":"174","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 709","ref_norm":"709","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1011","ref_norm":"1011","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 579","ref_norm":"579","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/300369","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300369","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-11-21/16-wx-185-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/300369","retrieved":"2026-07-09 03:25:09.897037+00:00"}}