{"status":"available","doknr":"OLD300411","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:1116.16WX221.01.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-11-16","aktenzeichen":"16 Wx 221/01","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nDie sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1\nZiff. 4, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29, 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 FGG), hat in\nder Sache jedoch nur insoweit Erfolg, als der Eigentümerbeschluss\nvom 14.06.1999 zu TOP 5.3. lediglich hinsichtlich der die\nTiefgarage betreffenden Positionen für ungültig zu erklären\nist.\n\n3\n\nDie Antragsteller haben lediglich die Abrechnung der\nBewirtschaftungskosten für die Tiefgarage beanstandet. Ihr Antrag\nist deshalb so auszulegen, dass der Eigentümerbeschluss auch nur\ninsoweit für ungültig erklärt werden soll. Eine solche\nAntragsbeschränkung und dementsprechend eine auf einzelne\nAbrechnungsposten beschränkte Ungültigkeitserklärung eines\nEigentümerbeschlusses sind möglich (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 1039\nm.w.N.).\n\n4\n\nDer Senat ist mit dem Landgericht der Auffassung, dass die\nBewirtschaftungskosten für die Stellplätze in der Tiefgarage nicht\nallein auf die Inhaber der Stellplätze, sondern auf sämtliche\nWohnungseigentümer umzulegen sind.\n\n5\n\nDie Tiefgarage ist nach der allgemeinen Regel des § 1 Abs. 5 WEG\ngemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer. Maßgebend für\ndie Kostentragung ist deshalb § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Kosten\nund Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der\nMiteigentumsanteile zu tragen sind. Die Auslegung der im Grundbuch\neingetragenen Gemeinschaftsordnung ergibt - wie auch das\nLandgericht zutreffend ausgeführt hat - keine hiervon abweichende\nRegelung. Wortlaut und Sinn der maßgebenden Bestimmungen kann nicht\nmit der vom Landgericht zu Recht geforderten notwendigen Klarheit\nund Eindeutigkeit entnommen werden, dass die Unterhaltungskosten\nder Tiefgarage entsprechend der Nutzungsbestimmung auf die\nSondernutzungsberechtigten verteilt werden sollen.\n\n6\n\nDie Regelungen der Nutzungen, Lasten und Kosten in den §§ 8 Abs.\n1 und 11 Abs. 1 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung sind gleichlautend\nmit § 16 Abs. 2 WEG. Zwar ist in § 11 Abs. 1 Satz 4 ein anderer\nUmlageschlüssel für den Fall vorgesehen, dass Kosten sich ohne\nZweifel einzelnen Sondereigentümern zurechnen lassen. Mit solchen\nKosten sollen nur die jeweiligen Sondereigentümer belastet werden,\nwobei diese Bestimmung durch den nachfolgenden Satz 5 eine nähere\nKonkretisierung erfährt. Von dieser Regelung werden jedoch die\nBewirtschaftungskosten der Tiefgarage nicht erfasst, jedenfalls\nerschließt sich dies für einen unbefangenen Leser der\nGemeinschaftsordnung nicht mit der notwendigen Klarheit, die\nvorliegend insbesondere im Hinblick auf den im Grundbuchrecht\ngeltenden Bestimmtheitsgrundsatz zu fordern ist (vgl. BayObLG ZMR\n1999, 48 ff, 49). Der Zweck des Grundbuchs erfordert klare und\neindeutige Eintragungen.\n\n7\n\nAn der Tiefgarage besteht kein Sondereigentum; den jeweiligen\nWohnungseigentümern ist an bestimmten Stellplätzen der im\nGemeinschaftseigentum stehenden Tiefgarage lediglich ein\nSondernutzungsrecht eingeräumt worden. Der Inhalt der\nGebrauchsregelung, das heißt der Anspruch des begünstigten\nWohnungseigentümers auf Überlassung des Abstellplatzes zum\nalleinigen Gebrauch, ist zwar durch die Eintragung im Grundbuch zum\nInhalt des Sondereigentums geworden (§§ 15 Abs. 1, 5 Abs. 4, 10\nAbs. 2 WEG), dies jedoch nur insoweit, als nunmehr die übrigen\nWohnungseigentümer von der Nutzung der im Gemeinschaftseigentum\nstehenden Stellplatzfläche ausgeschlossen sind (vgl. BGHZ 73, 145\nff, 148 f). Die in der Jahresabrechnung 1998 aufgeführten\nBewirtschaftungskosten der Tiefgarage betreffen jedoch nicht nur\ndie den einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesenen\nStellplatzflächen, sondern das gesamte Tiefgaragengebäude, das aus\ndrei Ebenen besteht, wobei die dritte Ebene - die Oberfläche der\nTiefgarage - allen Wohnungseigentümern als Freizeitfläche mit\nSpiel- und Sportanlagen sowie Sitzbänken und Pflanzbecken zur\nVerfügung steht. Darüber hinaus haben die Beteiligten zu 2) und 3)\nunwidersprochen vorgetragen, dass die unteren beiden Ebenen der\nTiefgarage außer von den Stellplatzinhabern auch von nicht\nsondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümern als Fußgänger, Rad-\noder Mopedfahrern genutzt und auch von diesen die Einrichtungen der\nTiefgarage (z. B. Rolltore und Beleuchtung) in Anspruch genommen\nwerden. Die abgerechneten Unterhaltungskosten der Tiefgarage können\nmithin nicht \"ohne Zweifel\" - wie es § 11 Abs. 1 Satz 4 der\nGemeinschaftsordnung verlangt - den Sondereigentümern zugerechnet\nwerden, die einen Stellplatz innehaben; denn zum Inhalt ihres\nSondereigentums - auf das allein § 11 Abs. 1 Satz 4 der\nGemeinschaftsordnung abstellt - ist, wie ausgeführt, nur die\nGebrauchsregelung hinsichtlich der Stellplatzfläche als solcher\ngeworden. Die allein durch die Nutzung der Stellplatzfläche\nentstandenen Kosten sind aber nicht von vornherein von den übrigen\nKosten absonderbar und damit nicht \"ohne Zweifel\" den\nsondernutzungsberechtigten Sondereigentümern zuzuordnen. Auch aus\nSinn und Zweck der Regelung lässt sich kein anderes Ergebnis\nherleiten. Selbst wenn die beiden unteren Ebenen der Tiefgarage\nüber die eigentlichen Stellplatzflächen hinaus im wesentlichen von\nden Stellplatzinhabern genutzt werden, eine entsprechende\nKostentragung deshalb billig erschiene und im Zweifel gewollt sein\nkönnte, spricht gegen eine entsprechende Auslegung, dass § 11 Abs.\n1 Satz 4 der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich eine zweifelsfreie\nZurechnung verlangt - die im Hinblick auf die Nutzung der von den\nSondernutzungsrechten nicht betroffenen Gemeinschaftsflächen durch\nDritte nicht gewährleistet ist - und die Vorschrift zudem durch den\nnachfolgenden Satz 5 konkretisiert wird, wonach die besondere\nKostentragungspflicht \"insbesondere für außergewöhnliche\nReparaturen\" und für die \"Beseitigung von Verstopfungen in\nLeitungssträngen\" gilt, die von einzelnen Sondereigentümern\nverursacht worden sind. Die Aufzählung dieser unvorhergesehenen\n\"Eingriffe\" einzelner Sondereigentümer in das gemeinschaftliche\nEigentum spricht dagegen, dass von der Regelung auch die von\nvornherein absehbaren Lasten und Kosten der Tiefgarage erfasst sein\nsollen. Auch dies hat das Landgericht in der angefochtenen\nEntscheidung zutreffend ausgeführt. Schließlich kann für eine\nAuslegung im Sinne der Antragsgegner auch nicht die Bestimmung des\n§ 1 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung herangezogen werden. Diese\nRegelung kommt nach § 15 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung nur dann\nzur Geltung, wenn der Verwalter eine entsprechende Entscheidung\nüber das Vorliegen einer Untergemeinschaft an einem bestimmten\n\"Block\" getroffen hat, was vorliegend hinsichtlich der Tiefgarage\nnicht geschehen ist.\n\n8\n\nEine eindeutige von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Regelung über\ndie Pflicht zur Tragung der Lasten und Kosten der Tiefgarage ergibt\ndie Gemeinschaftsordnung mithin nicht. Eine abändernde Vereinbarung\nkönnte auch nicht allein daraus abgeleitet werden, dass - wie die\nAntragsgegner behaupten - über Jahre hinweg Jahresabrechnungen\ngenehmigt worden wären, in denen die Kosten abweichend von der\nGemeinschaftsordnung verteilt waren. Dazu wäre Voraussetzung, dass\nsich sämtliche Wohnungseigentümer auf eine entsprechende Regelung\ngeeinigt hätten. Allein die Tatsache, dass eine Anfechtung der\nEigentümerbeschlüsse nicht erfolgt ist, reicht nicht aus, um eine\nfür das Zustandekommen einer Vereinbarung erforderliche Einigung\naller Wohnungseigentümer annehmen zu können.\n\n9\n\nOb der Verteilungsschlüssel hinsichtlich der Lasten und Kosten\nder Tiefgarage grob unbillig ist und deshalb ein Anspruch der\nBeteiligten zu 1) auf Änderung der Teilungserklärung besteht,\nbedarf keiner Entscheidung. Unabhängig davon, dass die Beteiligten\nzu 1) eine Abänderung vorliegend nicht verlangen, könnte der bloße\nAnspruch auf Änderung des Kostenschlüssels vor rechtskräftiger\ngerichtlicher Entscheidung auch nicht einredeweise im vorliegenden\nVerfahren geltend gemacht werden (vgl. KG WuM 1992, 560, 561; auch\nOLG Celle, WuM 1998, 180, 181).\n\n10\n\nAuch der Feststellungsantrag, an dessen Zulässigkeit keine\nBedenken bestehen, ist nach den obigen Ausführungen begründet, so\ndass die Rechtsbeschwerde mit der aus dem Tenor ersichtlichen\nKlarstellung zurückzuweisen war.\n\n11\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 Abs. 1 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, den im Rechtsbeschwerdeverfahren unterlegenen\nBeteiligten zu 1) die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens\naufzuerlegen. Im übrigen bestand keine Veranlassung, von dem\nGrundsatz, dass außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten sind,\nabzuweichen.\n\n12\n\nDer Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf\n110.000,00 DM festgesetzt.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300411","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-11-16/16-wx-221-01","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/300411","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300411","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-11-16/16-wx-221-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/300411","retrieved":"2026-07-09 03:25:14.029268+00:00"}}