{"status":"available","doknr":"OLD300626","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:1029.16WX181.01.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-10-29","aktenzeichen":"16 Wx 181/01","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere\nBeschwerde ist zulässig, jedoch im Ergebnis nicht begründet.\n\n3\n\n1.\n\n4\n\nDie Wohnungseigentümergemeinschaft ist in dem vorliegenden\nVerfahren ordnungsgemäß durch die Verwalterin, vertreten.\n\n5\n\nDas Landgericht hat sich, obwohl der Antragsteller mit\nSchriftsatz vom 20.12.2000 die Einwendungen aus dem abgeschlossenen\nParallelverfahren 3 II 5/99 WEG AG Euskirchen = 8 T 172/99 LG Bonn\n= 16 Wx 37/00 OLG Köln gegen die Wirksamkeit des Verwaltervertrags\nwiederholt und vertieft hat, keine Feststellungen dazu getroffen,\nob die Verwalterin die Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam\nvertritt.\n\n6\n\nDiese unterbliebene Feststellung kann indes vom Senat nachgeholt\nwerden, da der Sachverhalt keiner weiteren Aufklärung bedarf.\n\n7\n\nDie Befugnis der Verwalterin zur gerichtlichen und\naußergerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft\nfolgt aus § 1 Ziff. 15 des Verwaltervertrags vom 02.06.1998 (Bl. 23\nff. d. A.). Dieser ist, obwohl er nicht von allen Miteigentümern\nunterzeichnet ist, wirksam zustande gekommen.\n\n8\n\nDie Wirksamkeit kann entgegen der von dem Landgericht in dem\nParallelverfahren mit Beschluss vom 30.12.1999 - 8 T 172/99 -\nvertretenen Auffassung indes nicht daraus hergeleitet werden, dass\nder Vertrag in der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.06.1998\nbestätigt und damit genehmigt worden ist. Die Rechtsauffassung des\nLandgerichts war zwar nach dem damaligen Erkenntnisstand richtig;\ninsbesondere hatte und hat das mit der Rechtsbeschwerde wiederholte\nVorbringen des Antragstellers, ein entsprechender Beschluss sei\nnicht gefasst worden, keinerlei tatsächliche Substanz. Es wäre im\nübrigen dann, wenn der Beschluss bestandskräftig geworden wäre,\nauch in rechtlicher Hinsicht unerheblich, da der Feststellung eines\nbestimmten Beschlussergebnisses nach der neueren Rechtsprechung des\nBundesgerichtshofs konstitutive Bedeutung zukommt (vgl. BGH,\nBeschluss vom 23.08.2001 - V ZB 10/01 - = ZMR 2001, 809). Indes\nsind nach einem von dem Antragsgegner mit dem bereits genannten\nSchriftsatz vom 20.12.2000 auszugsweise mit Rubrum und Tenor zu den\nAkten gereichten Beschluss des Amtsgerichts Euskirchen vom\n24.06.1999 auf einen Anfechtungsantrag der Miteigentümerin S. u. a.\ndie in der Eigentümerversammlung vom 24.06.1998 zu TOP 3\n\"Vertrauensfrage\" gefassten Beschlüsse und damit auch der Beschluss\nüber die Bestätigung des Verwaltervertrags für unwirksam erklärt\nworden.\n\n9\n\nDer Verwaltervertrag ist jedoch dadurch wirksam geworden, dass\ndieser auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft u. a. von der\nMiteigentümerin W. unterzeichnet worden ist.\n\n10\n\nNach der Rechtsprechung des Senats kann die\nWohnungseigentümerversammlung mehrheitlich zusammen mit dem\nBeschluss über die Bestellung eines Verwalters zugleich einen\nMiteigentümer beauftragen, mit dem Verwalter den noch im einzelnen\nauszuhandelnden Verwaltervertrag abzuschließen. Dies gilt\njedenfalls dann, wenn in dem Beschluss die \"Eckdaten\" über die\nDauer des abzuschließenden Vertrags, etwaige\nVerlängerungsmöglichkeiten und die Höhe der Vergütung des\nVerwalters vorgegeben werden (vgl. näher Senatsbeschluss vom\n13.07.2001 - 16 Wx 115/01 - mit Nachweisen). Vorliegend hat eine\nentsprechende Situation vorgelegen. Nach dem Protokoll der\nEigentümerversammlung vom 13.05.1998 sollte die Bestellung für 2\nJahre erfolgen, der Verwaltervertrag mit dem 01.06.1998 beginnen,\ndas monatliche Entgelt je Wohnungseinheit 30,00 DM zzgl. MwSt\nbetragen und nähere Einzelheiten in Absprache mit der \"Sprecherin\nder WEG Frau U. W. und dem ehemaligen Verwalter Herr R. W. ...\ngetroffen werden\". Damit enthält das Protokoll die wesentlichen\nAngaben für den noch abzuschließenden Vertrag, und Frau W. sollte\nbei den mit der neuen Verwalterin und auch mit dem Antragsgegner\nals ehemaligem Verwalter zu treffenden Absprachen Vertreterin der\nWohnungseigentümer sein, so dass mit ihrer Unterschriftsleistung\nder Vertrag wirksam wurde.\n\n11\n\n2.\n\n12\n\nAmts- und Landgericht haben mit Recht und mit zutreffender\nBegründung die Klage abgewiesen. Die mit dem Antrag geltend\ngemachten Ansprüche sind an sich teilweise gerechtfertigt, indes\ninfolge der von den Antragsgegnern erklärten Aufrechung erloschen\n(§ 389 BGB).\n\n13\n\nAus den Gründen des Senatsbeschlusses vom 05.04.2000 - 16 Wx\n37/00 - ist wegen der beiderseitigen Ansprüche, die Gegenstand des\nvorliegenden Verfahrens sind, in dem abgetrennten vorangegangenen\nVerfahren keine der Rechtskraft fähige Entscheidung ergangen, so\ndass zu jeder einzelnen Forderung bzw. Gegenforderung mit Ausnahme\ndes in dem abgetrennten Verfahren rechtskräftig zuerkannten Betrags\nvon 565,27 DM deren Begründetheit festzustellen ist.\n\n14\n\na)\n\n15\n\nVon diesem Ausgangspunkt her, dem zwar alle Beteiligte bei ihren\nDarlegungen ursprünglich Rechnung getragen haben, den aber der\nAntragsteller verlassen hat, indem er seine Forderung mit\nSchriftsatz vom 02.04.2001 um den aus dem Titel in dem\nParallelverfahren zur Abwehr der Zwangsvollstreckung gezahlten\nBetrag erhöht hat, stehen dem Antragsteller Ansprüche lediglich in\ndem von den Antragsgegnern anerkannten Umfang, also in Höhe von\n1.952,73 DM zu.\n\n16\n\n(1)\n\n17\n\nFür die weiter geltend gemachten 40,20 DM, die an sich nicht in\ndie Zuständigkeit der WEG-Gerichte fallen und mit denen der Senat\nsich nur wegen § 17a Abs. 5 GVG zu befassen hat, ist keine\nAnspruchsgrundlage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft\nersichtlich.\n\n18\n\nWenn die Verwalterin in einer Wohnungseigentümerversammlung\ndarüber informiert, dass aus einem bestimmten tatsächlichen\nVorgang, für den eine Mieterin als Zeugin zur Verfügung stehe, das\nArbeitsverhältnis mit einer Miteigentümerin fristlos gekündigt\nworden sei, und ein Dritter, hier der Antragsteller, der zwar\nLebensgefährte der betroffenen Miteigentümerin ist, aber in keiner\nrechtlichen Beziehung zur Gemeinschaft steht, insbesondere zu\ndiesem Zeitpunkt (24.10.1998) nicht mehr Verwalter und kein\nWohnungseigentümer mehr war, sich gegen die Mieterin in einem\nVerfahren vor dem Schiedsmann zur Wehr setzt, so kämen mangels\neiner schuldrechtlichen Sonderverbindung wegen der Kosten für das\nVerfahren ohnehin nur deliktische Ansprüche nach den §§ 823 ff. BGB\nin Betracht, die aber alle ersichtlich schon deshalb ausscheiden,\nweil die Wohnungseigentümergemeinschaft nichts beschlossen hat,\nsondern nur informiert worden ist.\n\n19\n\nEtwaige Ansprüche gegen die Verwalterin, deren der Antragsteller\nsich ebenfalls berühmt, sind in diesem Verfahren nicht rechtshängig\ngemacht worden und würden im übrigen nicht in die Zuständigkeit der\nWEG-Gerichte fallen.\n\n20\n\n(2)\n\n21\n\nDen Anspruch auf Zahlung weiterer 1.030,00 DM wegen in der Zeit\nvom 01.03. bis 30.05.1998 erbrachter Verwaltertätigkeiten hat das\nLandgericht nach dem Sach- und Streitstand im Zeitpunkt seiner\nEntscheidung zutreffend abgelehnt. Auf die entsprechenden\nAusführungen in dem angefochtenen Beschluss, die zu beiden\nrechtlichen Gesichtspunkten (Auftrag und GoA) keiner Ergänzung\nbedürfen und denen der Senat in vollem Umfang beitritt, nimmt der\nSenat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug.\n\n22\n\nSoweit der Antragsteller die Feststellung des Landgerichts, er\nhabe auch auf Befragen in der mündlichen Verhandlung sein\nVorbringen dazu, wann und durch wen er mit der Wahrnehmung von\nVerwaltergeschäften betraut worden sei, nicht präzisieren können,\nzum Anlass für ergänzenden Vortrag nimmt, kann er damit ebenfalls\nnicht durchdringen. Zum einen ist dieser Vortrag von den\nAntragsgegnern bestritten worden und deshalb im\nRechtsbeschwerdeverfahren unbeachtlich (§ 27 Abs. 1 FGG i. V. m. §§\n550, 561 ZPO). Zum anderen ist er auch in rechtlicher Hinsicht\nunbeachtlich. Die Miteigentümer S., W. und Dr. S. konnten auch\ndann, wenn sie die Mehrheit der Stimmen haben, die\nWohnungseigentümergemeinschaft nicht wirksam im Rahmen einer ad hoc\nZusammenkunft dieser drei Personen in der Wohnung der Mutter von\nFrau W. verpflichten. Hierfür hätte es entweder eines\nMehrheitsbeschlusses in einer ordnungsgemäß einberufenen\nEigentümerversammlung oder aber eines Beschlusses bedurft, dem alle\nMiteigentümer schriftlich zugestimmt hätten (§ 21 Abs. 1, 3\nWEG).\n\n23\n\nb)\n\n24\n\nVon der nach alledem dem Antragsteller nur zustehenden Forderung\nvon 1.952,73 DM ist - entsprechend seiner ursprünglichen\nBerechnungsweise - die unstreitige Gegenforderung der Antragsgegner\nvon 1.300,00 DM wegen überbezahlter Verwaltervergütung in Abzug zu\nbringen, und zwar aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses in\nvoller Höhe und ohne Kürzung wegen des in dem Parallelverfahren\ntitulierten Betrages.\n\n25\n\n(1)\n\n26\n\nMit Recht hat das Landgericht unter Bezugnahme auf die Gründe\ndes Beschlusses vom 30.12.1999 - 8 T 172/99 - der\nWohnungseigentümergemeinschaft eine weitere Gegenforderung von\n174,00 DM zuerkannt. Die entsprechenden Erwägungen in dem Beschluss\nvom 30.12.1999 werden vom Senat ebenfalls in vollem Umfang geteilt,\nohne dass das Vorbringen in der Rechtsbeschwerde Anlass für\nergänzende Bemerkungen gibt.\n\n27\n\n(2)\n\n28\n\nDer Restbetrag von 478,73 DM ist mit dem Teilbetrag in gleicher\nHöhe, der nach Abzug des in dem Parallelverfahren rechtskräftig\ntitulierten Betrages von 565,27 DM aus einer weiteren\nGegenforderung von 1.044,00 DM noch offen ist, erloschen.\n\n29\n\nAllerdings ist insoweit die Entscheidung des Landgerichts nicht\nfrei von Rechtsfehlern. Eine Pflicht zur Rechnungslegung gem. § 28\nAbs. 4 WEG i. V. m. § 666 BGB, die das Landgericht angenommen hat,\nbestand für den Antragsteller schon deshalb nicht, weil diese nach\ndem Gesetz einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss voraussetzt, und\nzwar auch dann, wenn es um die Rechnungslegung eines\nausgeschiedenen Verwalters geht (vgl. BayObLG WuM 1994, 44 = WuM\n1994, 280; Staudinger/Bub, WEG § 28 Rdn. 465; Merle in\nBärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage, § 28 Rdn. 59, 123). Ein\nderartiger Beschluss ist indes - worauf der Antragsteller bereits\nvorprozessual in seinen Schreiben vom 23.07. und 26.08.1998\nhingewiesen hat - nicht gefasst worden. Vielmehr sind in der\nWohnungseigentümerversammlung vom 24.06.1998 zu TOP 4 lediglich\nBeschlüsse wegen der Unterlagen, der Prüfung einer etwaigen\ntreuwidrigen Verwendung von Geldern und der Beauftragung der\nVerwalterin mit der buchmäßigen Erfassung der Einnahmen und\nAusgaben für das Wirtschaftsjahr 1997/1998 ergangen. Demzufolge\nhaben die Antragsgegner in ihrem Schreiben vom 07.08.1998 sowie in\nihrem Schriftsatz vom 14.10.1999 in dem Beschwerdeverfahren 8 T\n172/99 die Abrechnungspflicht aus § 3 des Verwaltervertrags\nzwischen den Beteiligten vom 22.04.1994 hergeleitet, der aber - wie\nnachstehend auszuführen sein wird - gerade keine Pflicht zur\nRechnungslegung nach den § 28 Abs. 4 WEG, sondern eine solche zur\nzeitanteiligen Erstellung einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3\nWEG vorsieht. Auch stellt das Abrechnungswerk, dass die Verwalterin\nerstellt hat, eine typische Jahresabrechnung und keine bloße nach §\n28 Abs. 4 WEG nur geschuldete Zusammenstellung der Einnahmen und\nAusgaben dar, mit der Folge, dass der Kostenaufwand hierfür nicht\nals Ausgangspunkt für eine Schätzung einer bloßen Rechnungslegung\nherangezogen werden könnte.\n\n30\n\nDie Rechtsfehler führen indes nicht zu einer Aufhebung der\nangefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an\ndas Landgericht. Vielmehr kann der Senat in einem derartigen Fall\ndann, wenn der Sachverhalt keiner weiteren Aufklärung bedarf, in\nder Sache selbst entscheiden und ist bei dieser Entscheidung auch\nzu einer freien tatsächlichen Würdigung des Verfahrensstoffes\neinschließlich der Auslegung von Urkunden berechtigt (vgl. Merle\na.a.O. § 45 Rdn. 88).\n\n31\n\nHiernach hat das Landgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend\neinen Schadensersatzanspruch von 1.044,00 DM gem. § 326 BGB\nangenommen. Dieser Anspruch folgt daraus, dass der Antragsteller\nseiner vertraglichen Pflicht zur Erstellung einer zeitanteiligen\nJahresabrechnung trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung in dem\nAnwaltsschreiben vom 07.08.1998 nicht nachgekommen ist.\n\n32\n\nWenn es in § 3 des Verwaltervertrags zwischen den Beteiligten\nvom 22.04.1994 heißt,\n\n33\n\n\"Der Vertrag kann vorzeitig aus\nwichtigem Grund gekündigt werden.\n\n34\n\nEndet der Verwaltervertrag zum Ablauf\neines Geschäftsjahres, ist der Verwalter zur Erstellung einer\nJahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsbeendigung\nverpflichtet.\n\n35\n\nEndet der Verwaltervertrag während des\nGeschäftsjahrs, hat der Verwalter die Jahresabrechnung für das\nabgelaufene Geschäftsjahr zu erstellen und die Rechnungslegung zum\nAblauf der Vertragszeit vorzunehmen.\n\n36\n\nMit Beendigung des\nVertragsverhältnisses hat der Verwalter die Verwaltungsunterlagen\nan seinen Nachfolger oder an den von den Eigentümern Ermächtigten\nauszuhändigen. Die Abrechnungsunterlagen sind nach Erstellung der\nJahresabrechnung auszuhändigen. ...\"\n\n37\n\nso folgt hieraus die eindeutige Pflicht zu Erstellung einer auf\nden Zeitpunkt der Beendigung des Verwaltervertrags bezogenen\nJahresabrechnung. Eine derartige Regelung ist nicht nur zulässig\nmit der Folge, dass der ansonsten geltende Grundsatz, wonach ein\nwährend eines Abrechnungsjahres ausgeschiedener Verwalter keine\nJahresabrechnung mehr zu erstellen braucht, nicht gilt (vgl. z. B.\nMerle a.a.O. § 59), sondern hat auch einen guten Sinn. Sie\nermöglicht es einem Nachfolger, auf der Arbeit des Vorgängers\naufzubauen mit der weiteren Folge, dass sich eine Honorierung des\nNachfolgers für eine Erfassung und Ordnung der Einnahmen und\nAusgaben aus der Zeit vor Beginn seiner Tätigkeit erübrigt.\n\n38\n\nAlleine dadurch, dass der Antragsteller nach dem Protokoll der\nEigentümerversammlung vom 27.02.1998 \"in den nächsten Tagen, unter\nHinzuziehung von Frau W., dem neuen Verwalter die wichtigsten\nVertragsunterlagen übergeben sollte\", ist entgegen seiner Meinung\ndie Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung nicht abbedungen\nworden. Es sollten nur die \"wichtigsten\" Unterlagen übergeben\nwerden. In § 3 Abs. 4 wird aber differenziert zwischen Verwaltungs-\nund Abrechnungsunterlagen. Auch hat ein ausgeschiedene Verwalter\ndie Möglichkeit bei seinem Nachfolger Einsicht in die Belege zu\nnehmen, die er für seine Abrechung braucht (Merle a.a.O. § 28 Rdn.\n59 mit Nachweisen). Auf die Möglichkeit der Erstellung von Kopien\nbenötigter Unterlagen ist der Antragsteller in dem Anwaltsschreiben\nvom 07.08.1998 hingewiesen worden.\n\n39\n\nDass die dreiseitige Aufstellung des Antragstellers nebst den\nvon dem Landgericht genannten Nachträgen nicht den Anforderungen an\neine ordnungsgemäße Jahresabrechnung i. S. d. § 28 Abs. 3 WEG, die\nneben einer Gesamtabrechnung alle Einzelabrechnungen zu enthalten\nhat, entspricht, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren\nBegründung.\n\n40\n\nZur Höhe des mithin dem Grunde nach gegebenen\nSchadensersatzanspruch gem. § 326 ZPO bietet es sich von dem oben\ndargestellten Zweck der anteiligen Jahresabrechnung her an, die\nKosten, die für den gesamten Zeitraum angefallen sind, ebenfalls\nanteilig herauszurechnen. Hiernach erweisen sich die von dem\nLandgericht ermittelten 1.044,00 DM letztlich als zutreffend (§ 287\nAbs. 1 ZPO).\n\n41\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, dem unterlegenen Antragsteller die\nGerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für\neine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand\nauch im Rechtsbeschwerdeverfahren keine Veranlassung\n\n42\n\nDie Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG und\nentspricht der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung des\nLandgerichts.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300626","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-10-29/16-wx-181-01","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 389","ref_norm":"389","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 666","ref_norm":"666","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 823","ref_norm":"823","n":1},{"jurabk":"GVG","ref":"§ 17a","ref_norm":"17a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/300626","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300626","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-10-29/16-wx-181-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/300626","retrieved":"2026-07-09 03:25:37.690259+00:00"}}