{"status":"available","doknr":"OLD300678","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:1024.11U113.00.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-10-24","aktenzeichen":"11 U 113/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n2\n\n##blob##nbsp;\n\n3\n\nDie zulässige Berufung ist\nunbegründet.\n\n4\n\nDas Landgericht hat die Klage zu Recht\nabgewiesen. Die Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf\nZahlung der Klagesumme aus § 463 BGB.\n\n5\n\n1. Es besteht kein Anspruch auf Zahlung\nvon 11.684,00 DM im Hinblick auf erforderliche Arbeiten zur\nBeseitigung der Kellerfeuchtigkeit. Es ist nicht festzustellen,\ndass die Beklagten den Klägern bei Abschluss des Kaufvertrages in\ndem Keller des Hauses vorhandene Feuchtigkeit arglistig\nverschwiegen haben, so dass der vereinbarte\nGewährleistungsausschluss nach § 476 BGB nichtig ist.\n\n6\n\na) Allerdings steht fest, dass das Haus\nmangelhaft ist, weil in den Keller wegen fehlender Außenisolierung\nin nicht unerheblichem Umfang Feuchtigkeit eindringt, die zu einer\nBeschädigung der Innenwände führt. Dies ergibt sich aus den\nsachverständigen Feststellungen im Beweissicherungsverfahren und\nwird von den Beklagten auch nicht in Abrede gestellt.\n\n7\n\nEin solcher Zustand des Kaufobjekts\nmuss beim Verkauf auch offenbart werden. Unerheblich ist, dass es\nsich um ein Haus aus den fünfziger Jahren handelt und dass nach den\nAusführungen des Sachverständigen Isolierungsmängel der\nvorliegenden Art bei solchen Häusern durchaus weitläufig\nanzutreffen sind. Da das Haus in den achtziger Jahren für modernen\nWohnbedarf hergerichtet und unter Hinweis darauf angeboten wurde,\nmusste auf Umstände, die sich nach heutiger Auffassung als Mangel\ndarstellen, hingewiesen werden.\n\n8\n\nEin solcher Hinweis findet sich in dem\nExposé der Beklagten nicht. Dass die Kläger, wie die Beklagten\nbehaupten, mündlich darauf hingewiesen wurden, ist nicht bewiesen.\nDer Zeuge H. hat sich nicht daran erinnern können, ob die Beklagten\ndie Kläger - ebenso wie andere Kaufinteressenten - auf die\nFeuchtigkeit hingewiesen haben. Die übrigen Zeugen konnten zu\ndieser Frage keine Angaben machen.\n\n9\n\nDies hat aber nicht zur Folge, dass der\ngeltend gemachte Anspruch als begründet anzusehen ist. Denn die\nBeklagten sind insoweit nicht beweispflichtig. Grundsätzlich hat\nder Anspruchsteller - hier die Kläger - die Voraussetzungen des §\n463 BGB zu beweisen. Dazu gehört in den Fällen des arglistigen\nVerschweigens eines Mangels auch der Beweis, dass eine Erklärung,\ndie der Aufklärungspflichtige abzugeben hatte, entgegen dessen\nBehauptung nicht abgegeben worden ist (OLG Köln, NJW-RR 1992, 908,\n910; OLG Frankfurt am Main, OLGR 1996, 231 f.; 1998, 111, 113; OLG\nSchleswig, OLGR 1996, 129, dazu Kieserling in IBR 1996, 306).\n\n10\n\nDiesen Beweis haben die Kläger nicht\ngeführt. Nach der glaubhaften Aussage des Zeugen H. hat dieser zwar\nkeine Erinnerung mehr daran, ob die Kläger auf die Feuchtigkeit\nhingewiesen wurden; er konnte sich aber daran erinnern, dass er die\nFrage der Kellerfeuchtigkeit mit den Beklagten erörtert hat und\ndass bei den sieben bis acht Besichtigungen des Hauses mit\nverschiedenen Interessenten auch mit diesen verschiedentlich über\ndie Feuchtigkeit gesprochen und dabei die vom Beklagten bislang\nergriffenen Abhilfemaßnahmen (Stahlbürste und Neuanstrich)\nerläutert wurden. Dies stimmt überein mit der glaubhaften Aussage\ndes Zeugen O., er habe das Haus seinerzeit als Kaufinteressent\nbesichtigt und habe mit dem Beklagten über die Feuchtigkeit\ndiskutiert; der Beklagte habe geäußert, das Problem könne durch die\nVerlegung einer Außendrainage gelöst werden.\n\n11\n\nBei dieser Sachlage geht die ungeklärte\nBeweislage nicht deshalb zu Lasten der Beklagten, weil sich weder\nim Kaufvertrag noch in dem Exposé ein Hinweis auf vorhandene\nFeuchtigkeit findet und im Hinblick auf die Vermutung der\nVollständigkeit der Urkunden auch eine Vermutung unterlassener\nAufklärung gegen die Beklagten spricht. Denn nach den Aussagen der\nZeugen H. und O. haben die Beklagten jedenfalls andere\nKaufinteressenten ausreichend aufgeklärt. Damit ist die Vermutung\nentkräftet, weil die ernsthafte Möglichkeit besteht, dass auch die\nKläger aufgeklärt wurden.\n\n12\n\nb) Unabhängig von den vorstehenden\nErwägungen ist der geltend gemachte Anspruch auch deshalb zu\nverneinen, weil die Kläger nach der Überzeugung des Senats die\nFeuchtigkeit hätten erkennen können.\n\n13\n\nNimmt der Verkäufer an, der Käufer sei\naufgrund von Indizien imstande, den Mangel zu erkennen, so handelt\ner, der Verkäufer, gleichwohl arglistig, wenn er sich bewusst\nhierum nicht kümmert und in Kauf nimmt, dass der Käufer, weil er\ndie Prüfung unterlässt, den Vertrag abschließt, den er bei Kenntnis\ndes Mangels nicht geschlossen hätte (BGH, NJW 1995, 1549, 550;\n1992, 1953, 1954; 1990, 42f.; NJW-RR 1997, 270). Der Käufer kann\nallerdings eine Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung\nzugänglich bzw. ohne weiteres erkennbar sind, nach der\nVerkehrsauffassung nicht erwarten, weil er sie bei der im eigenen\nInteresse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH NJW-RR\n1994, 907; 1996, 690).\n\n14\n\nOb der Käufer beweisen muss, dass er\nerkennbar vorhandene Kellerfeuchtigkeit trotz der vorgenommenen\nBesichtigung nicht erkennen konnte (so OLG Schleswig, a.a. O.),\nkann dahin stehen. Der Senat ist nach dem Ergebnis der\nBeweisaufnahme überzeugt (§ 286 ZPO), dass die Kläger bei ihrer\nBesichtigung das Vorhandensein nicht unerheblicher\nKellerfeuchtigkeit ohne Weiteres erkennen konnten.\n\n15\n\nDer Zeuge H. hat glaubhaft bekundet,\ndie Kellerfeuchtigkeit sei ohne Weiteres erkennbar gewesen. Wenn\nman die Treppe herunter gekommen sei, seien sofort linker Hand\nFeuchtigkeitserscheinungen erkennbar gewesen und im Heizungskeller\nhabe man vis-a-vis Feuchtigkeit gesehen. Er habe sich deshalb auch\nvon dem Beklagten die bisherigen Abhilfemaßnahmen erläutern lassen\nund bei der Bemessung des Kaufpreises einen Betrag für notwendige\nReparaturen einkalkuliert. Man habe die Feuchtigkeit jedenfalls\n\"sehen\" und \"riechen\" können und dies sei auch jeweils Gegenstand\nder Erörterung mit den Kaufinteressenten gewesen.\n\n16\n\nDer Zeuge O. hat ebenfalls bekundet, er\nhabe, als er bei seiner Besichtigung sofort die Feuchtigkeit im\nKeller bemerkt; diese habe man auch sehen können, da der Kellerraum\nrecht leer gewesen sei. Er, der Zeuge, habe daher den Beklagten auf\ndie Kellerfeuchtigkeit angesprochen. Der Zeuge hat zwar in diesem\nZusammenhang davon gesprochen, er habe eine \"Allergie\" gegen\nfeuchte Keller; dies war nach dem Sinngehalt der Aussage jedoch\nnicht dahin zu verstehen, dass die vorhandenen\nFeuchtigkeitserscheinungen für den Zeugen nur aufgrund seiner\nbesonderen \"Sensibilität\" erkennbar waren; hierfür spricht auch die\nAussage des Zeugen H..\n\n17\n\nDer Zeuge L. hat sich zwar nicht mehr\ndaran erinnern können, ob Feuchtigkeitserscheinungen vorhanden\nwaren; der Zeuge hat jedoch bestätigt, dass seine (im Gerichtssaal\nanwesende) Ehefrau seinerzeit geäußert habe, in dem Keller rieche\nes \"etwas muffig\". Der Senat hat im Ergebnis deshalb keinen Zweifel\ndaran, dass das Vorhandensein der Kellerfeuchtigkeit für die Kläger\nhinreichend erkennbar war; damit scheidet eine Inanspruchnahme der\nBeklagten wegen arglistigen Verschweigens eines wesentlichen\nMangels aus.\n\n18\n\nUnerheblich ist, ob die bei der\nBesichtigung erkennbar gewesenen Feuchtigkeitserscheinungen bereits\ndasselbe Ausmaß hatten wie die später vom Sachverständigen,\nDipl.-Ing. A. G., festgestellten; es kommt auch nicht darauf an,\ndass sich erst nachträglich Feuchtigkeit unter dem Farbanstrich des\nFußbodens angesammelt hat. Denn der Zeuge H. hat hierzu überzeugend\nbemerkt, dass die im Fußbodenbereich (nach Einzug der Kläger)\nfestgestellte Feuchtigkeit (nur) im Rahmen der bereits vorhandenen\nFeuchtigkeit \"gelegen\" habe. Dass den Beklagten, die den Fußboden\nnach eigenen Angaben einige Jahre vor dem Verkauf des Hauses mit\neinem \"wasserundurchlässigen\" Anstrich versehen hatten, deshalb die\nGefahr von Wasseransammlungen unter diesem Fußboden bekannt sein\nmusste, kann nach dem Beweisergebnis nicht ohne Weiteres angenommen\nwerden. Im Übrigen ist auch insoweit nur entscheidend, dass den\nKlägern die Feuchtigkeit im Kellerbereich erkennbar war und sie\ngleichwohl das Vorhandensein dieser Feuchtigkeit nicht zum Anlass\ngenommen haben, den Ursachen und dem Umfang vor dem\nKaufvertragsabschluss weiter nachzugehen (vgl. OLG Schleswig,\na.a.O.; BGH, NJW-RR 1994, 907).\n\n19\n\n2. Ein Anspruch auf Zahlung von\n20.000,00 DM wegen fehlender Entkernung trotz entsprechender Angabe\nim Exposé besteht nicht.\n\n20\n\nDie maßgebliche Passage im Exposé des\nMaklers lautet: \"Das gesamte Objekt wurde entkernt und von Grund\nauf im Innenbereich neu gestaltet\". Diese Aussage bezieht sich\nerkennbar auf den \"2. Bauabschnitt 1984\". Die Beschaffenheit des\nObjekts ist in dem Exposé sodann unter den Punkten \"Ausstattung\"\nund \"Aufteilung\" im Einzelnen beschrieben, wobei zwischen dem altem\nund dem neuem Gebäudeteil unterschieden wird. Dass diese\nEinzelbeschreibung weitgehend unrichtig sei, behaupten die Kläger\nnicht (zur bestrittenen Leitungserneuerung wird nachfolgend noch\nausgeführt). Sie machen nur geltend, dass von einer Entkernung nur\ngesprochen werden könne, wenn weitere Arbeiten durchgeführt worden\nwären, die den Verkehrswert des Hauses um 20.000,00 DM erhöht\nhätten. Dem folgt der Senat nicht.\n\n21\n\nNach der Aussage des Zeugen H. beim\nLandgericht hat er den Begriff der Entkernung in das Exposé\naufgenommen, weil erhebliche Arbeiten an dem Objekt durchgeführt\nworden waren. Nach den Angaben des Klägers im Beweistermin beim\nLandgericht (Bl. 100 d.A.) hat er sich über den Begriff der\nEntkernung keine bestimmten Vorstellungen gemacht; auf Nachfrage\nist ihm dann bei der Besichtigung des Objekts erläutert worden,\ndies sei dahin zu verstehen, dass \"eben erhebliche Arbeiten\nvorgenommen worden sind\". Dies ist nach den Ausführungen des\nSachverständigen zutreffend.\n\n22\n\nDie Kläger haben die beschriebene\nÄußerung zwar im Senatstermin vom 15.12.2000 relativiert und\ninsbesondere darauf hingewiesen, ihnen sei erläutert worden, bei\nder Sanierung habe man \"von unten in den Himmel sehen können\". Ein\narglistiges Vorspiegeln ist nach Ansicht des Senats gleichwohl\nnicht festzustellen.\n\n23\n\nEs ist offen, wie die Parteien den\nBegriff der \"Entkernung\" bei dem Vertragsabschluss letztlich\nverstanden haben, insbesondere ob sie davon ausgegangen sind, dass\nim Zuge der Bauphase 2 - bei der Besichtigung des Objekts nicht\nerkennbare - weitere Arbeiten ausgeführt worden waren. Dafür, dass\ndie Beklagten die von den Klägern behaupteten weiter gehenden\nErklärungen zum Begriff der \"Entkernung\" abgegeben haben, ist aber\nschon kein Beweisantritt erfolgt. Es kann damit aber schon im\nErgebnis nicht angenommen werden, dass bei den\nVertragsverhandlungen von einer \"vollständigen Entkernung\" die Rede\nwar und die Beklagten sogar geäußert haben, man habe bei der\nSanierung \"in den Himmel sehen können\". Es kommt deshalb auch nicht\nmehr darauf an, wie der Begriff der Entkernung technisch und/oder\nrechtlich in anderen Zusammenhängen, auf die die\nBerufungsbegründung abstellt, zu verstehen wäre; denn es ist hier\nnicht ersichtlich, dass die Kläger von eben diesem fachlichen\nVorverständnis überhauptausgegangen sind.\n\n24\n\n3. Die Kläger bestreiten weiterhin,\ndass die Leitungen in dem Haus \"erneuert\" worden sind; diesem\nVortrag der Kläger widerspricht bereits ihr eigenes Exposé, das sie\naus Anlass des Weiterverkaufs des Hauses erstellt haben (Bl. 210\nd.A.). Auf die streitige Behauptung der Kläger kommt es ungeachtet\nder Ausführungen des Sachverständigen G. in dem Schreiben vom\n06.10.1999 (Bl. 128 f. d.A.) hier schon deshalb nicht an, weil ein\nkonkreter Aufwand für eine (seinerzeit noch erforderliche)\nErneuerung der Leitungen nicht vorgetragen und/oder belegt worden\nist.\n\n25\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97\nAbs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit\nfolgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.\n\n26\n\nDie Beschwer der Kläger übersteigt\nnicht 60.000,00 DM.\n\n27\n\nBerufungsstreitwert: 31.684,00 DM\nDM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300678","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-10-24/11-u-113-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 476","ref_norm":"476","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/300678","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300678","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-10-24/11-u-113-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/300678","retrieved":"2026-07-09 03:25:42.493585+00:00"}}