{"status":"available","doknr":"OLD300783","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:1015.13U94.99.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-10-15","aktenzeichen":"13 U 94/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\nDie Klägerin nimmt die Beklagten auf Schadensersatz wegen\nNichterfüllung eines Mietvertrages in Anspruch, den ihr am\n30.11.1993 verstorbener Ehemann, Herr S., dessen Alleinerbin die\nKlägerin ist, im Jahre 1985 zum Betrieb seiner Zahnarztpraxis im\nErdgeschoss des Hauses V. in A. mit den Beklagten und deren\nMitgesellschaftern, den Herren E. und O., als Vermietergemeinschaft\nabgeschlossen hatte (Bl. 10 ff./95 ff. GA). Da die\nVermietergemeinschaft ihren Verbindlichkeiten aus der Finanzierung\ndes Objekts V. nicht nachkam, kündigte die C.. mit Schreiben vom\n06.10.1992 das Darlehen. Auf Antrag dieser Darlehens- und\nGrundschuldgläubigerin ordnete das Amtsgericht Aachen mit Beschluss\nvom 28.12.1992 - 18 K 212/92 - die Zwangsversteigerung der an Herrn\nS. vermieteten Teileigentumseinheit an. Im Versteigerungstermin vom\n27.08.1993 erhielt der durch den Beklagten zu 1. vertretene Bieter,\nHerr A., mit einem Höchstgebot von 510.000,00 DM den Zuschlag und\nkündigte mit Schreiben vom 08.09.1993 den mit Herrn S. bestehenden\nMietvertrag unter Bezugnahme auf das Sonderkündigungsrecht nach §\n57a ZVG i.V.m. § 565 BGB zum 31.12.1993. Im Rahmen seiner\nBemühungen um einen Verkauf der Zahnarztpraxis, die er aufgrund\neines Krebsleidens bereits seit April 1992 nicht mehr\nkontinuierlich selbst betreute, trat Herr S. auch mit dem Ersteher\nwegen eines Kaufs der Teileigentumseinheit oder einer langfristigen\nAnmietung durch einen interessierten Praxisnachfolger, Herrn S., in\nVerbindung. Mit Schreiben vom 27.09.1993 erhielt er von dem\nBeklagten zu 1. - handelnd für die von Herrn A. mit der Abwicklung\nbeauftragte C. GmbH, deren Gesellschafter die Beklagten waren - die\nAntwort, dass dies nur zu einem Kaufpreis von 750.000,00 DM oder zu\neiner Miete von 35,00 DM/qm in Betracht komme. In eigenen\nVerhandlungen mit dem Beklagten zu 1. als Vertreter von Herrn A.\ngelang es Herrn S. schließlich, einen im Vergleich zu dem\ngekündigten Mietvertrag des Herrn S. wesentlich ungünstigeren\nMietvertrag auszuhandeln, der am 14.12.1993 unterzeichnet wurde\n(Bl. 407 ff. GA). Am 15.12.1993 unterzeichnete Herr S. einen von\nRechtsanwalt S. als Vertreter von Herrn S. bereits am 22.11.1993\nunterschriftsreif ausgehandelten und entworfenen Kaufvertrag über\ndie Praxis (Bl. 538 ff. GA) zu einem wie folgt aufgeschlüsselten\nKaufpreis:\n\n3\n\nfür die Praxiseinrichtungsgegenstände 180.000,00 DM\n\n4\n\nfür die Laboreinrichtung 10.000,00 DM\n\n5\n\nfür Instrumente und Material 30.000,00 DM\n\n6\n\nfür den ideellen Wert der Praxis 10.000,00 DM\n\n7\n\n230.000,00 DM\n\n8\n\nMit Kaufvertrag vom 23.12.1993 erwarben sodann die Beklagten -\nder Beklagte zu 1. zugleich handelnd als Bevollmächtigter für Herrn\nA. als Verkäufer - die Teileigentumseinheit; sie wurden am\n31.05.1994 als neue Eigentümer eingetragen.\n\n9\n\nDie Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten bewusst die\nZwangsversteigerung der Teileigentumseinheit herbeigeführt, um über\neinen Strohmann als Ersteher von dem Sonderkündigungsrecht gemäß §\n57a ZVG Gebrauch zu machen und sich so von dem mit Herrn S.\nbestehenden Mietvertrag zu lösen. Die Ausübung des Kündigungsrechts\nhabe dazu geführt, dass die Praxis anstelle der sonst erzielbaren\n635.000,00 DM nur zu einem um 405.000,00 DM niedrigeren Kaufpreis\nhabe veräußert werden können.\n\n10\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\n11\n\n \n\n12\n\ndie Beklagten als Gesamtschuldner zur\nZahlung von 405.000,00 DM nebst 7,5% Zinsen seit dem 21.05.1995 an\nsie zu verurteilen.\n\n13\n\nDie Beklagten haben beantragt,\n\n14\n\n \n\n15\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n16\n\nSie haben behauptet, zur Zwangsversteigerung sei es gekommen,\nweil die Fa. M., die bereits im Jahre 1990 das Objekt V. - darunter\nauch die Teileigentumseinheit, in der die Zahnarztpraxis betrieben\nwurde - gekauft habe, ihren Zahlungspflichten nicht nachgekommen\nsei und sie, die Beklagten, aufgrund von Auseinandersetzungen mit\nihren Mitgesellschaftern auch nicht länger bereit gewesen seien,\ndas Darlehen der C.. allein zu bedienen. Die Kündigung des\nMietvertrages habe auf den Kaufpreis für die Zahnarztpraxis keinen\nEinfluss gehabt; da die Praxis aufgrund des krankheitsbedingten\nAusfalls von Herrn S. bereits zuvor über ein Jahr stillgelegen\nhabe, sei kein ideeller Wert mehr vorhanden gewesen. Auch der\nmaterielle Wert der Praxis sei geringer gewesen als von dem\ngerichtlich beauftragten Sachverständigen ermittelt. Im Übrigen\nhabe Herr S. einen etwaigen Schaden im Wesentlichen selbst zu\nvertreten, weil er durch ein höheres Gebot im Versteigerungstermin\n- erklärtermaßen hat er durch einen Dritten bis zum Betrage von\n500.000,00 DM mitbieten lassen - oder durch einen nachträglichen\nAnkauf der Teileigentumseinheit einen besorgten Mindererlös bei der\nVeräußerung der Praxis hätte vermeiden können.\n\n17\n\nNach Vernehmung von Zeugen und Einholung eines nach Ergänzung\nnoch mündlich erläuterten schriftlichen Sachverständigengutachtens\nhat das Landgericht mit Urteil vom 20.04.1999 der Klage unter\nAbweisung im Übrigen in Höhe von 319.000,00 DM nebst 7,5% Zinsen\nseit dem 25.09.1995 stattgegeben. Zur Begründung hat es im\nWesentlichen ausgeführt: Die Schadensersatzpflicht der Beklagten\nfolge aus § 325 Abs.1 BGB, weil ihre Vermieterpflicht, dem Mieter\nden Gebrauch der Mietsache für den gesamten vertraglich\nvereinbarten Zeitraum zu gewähren, durch eine Zwangsversteigerung\nund die Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nicht\nberührt werde. Diese Unmöglichkeit der weiteren\nGebrauchsüberlassung hätten die Beklagten schon auf der Grundlage\nihres eigenen Vorbringens zu vertreten. Den Mieter treffe auch\nkeine Verpflichtung, den kündigungsbedingten Schaden durch eigene\nBemühungen um den Erwerb des Mietobjekts abzuwenden. Bei einem ohne\ndie drohende Zwangsversteigerung bereits Ende 1992/Anfang 1993\nanzunehmenden Verkauf der Praxis habe nach Maßgabe der\nbedenkenfreien Bewertungen des Sachverständigen Dr. H.\nwahrscheinlich ein Kaufpreis von 549.000,00 DM (281.000,00 DM für\nden reellen und 268.000,00 DM für den ideellen Wert) erzielt werden\nkönnen. Diese Bewertung werde letztlich auch durch die\nZeugenaussage des Herrn E. bestätigt, der hiernach im Frühjahr 1993\nbereit gewesen wäre, 500.000,00 bis 600.000,00 DM für die Praxis zu\nzahlen, wenn nicht die Unsicherheiten hinsichtlich des\nFortbestandes des Mietvertrages bestanden hätten. Den als\nVerzugsschaden geltend gemachten Zinssatz habe die Klägerin durch\nVorlage einer Bankbescheinigung ausreichend bewiesen.\n\n18\n\nGegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer\nBerufung. Sie halten an ihrer Rechtsauffassung fest, nicht\nvertreten zu müssen, dass es zur Zwangsversteigerung der\nPraxiseinheit gekommen sei, während Herr S. es selbst zu vertreten\nhabe, dass er im Versteigerungstermin nicht weiter geboten oder auf\ndas Kaufangebot des Erstehers nicht eingegangen sei. Ferner greifen\ndie Beklagten die Ausführungen des Landgerichts zur Kausalität und\nzur Schadenshöhe an. Da als \"schädigendes Ereignis\" nur die\nZwangsversteigerung mit nachfolgender Kündigung in Betracht komme,\nsei beim Vergleich der Vermögenslagen nicht auf einen\nVerkaufszeitpunkt Dezember 1992, sondern September 1993\nabzustellen. Bis zur Zwangsversteigerung habe Herr S. auch gar\nkeine ernsthaften Verkaufsabsichten gehabt, weil er geglaubt habe,\nseine Krankheit überwinden und die Praxis selbst fortführen zu\nkönnen. Herr E. sei kein ernsthafter Kaufinteressent gewesen, weil\ner sich bereits mit eigener Praxis selbständig gemacht und als\nVertreter von Herrn S. dessen lukrative Privatpatienten schon in\nseine Praxis herübergezogen habe. Dass Herr S. als Käufer der\nPraxis auch nach Unterzeichnung des Mietvertrages nur 230.000,00 DM\nzu zahlen bereit gewesen sei, bestätige, dass die Praxis zur\ndamaligen Zeit unabhängig von der Mietvertragssituation keinen\nhöheren Wert mehr gehabt habe.\n\n19\n\nHinsichtlich des Zinsausspruchs beanstanden die Beklagten, dass\nein den gesetzlichen Verzugszins übersteigender Zinsschaden der\nKlägerin schon nicht schlüssig dargelegt, geschweige denn bewiesen\nsei.\n\n20\n\nDie Beklagten beantragen,\n\n21\n\nunter teilweiser Abänderung der angegriffenen Entscheidung die\nKlage insgesamt abzuweisen,\n\nihnen zu gestatten, eine erforderliche oder zusätzliche\nSicherheitsleistung auch durch Bankbürgschaft zu erbringen.\n\n22\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n23\n\n \n\n24\n\n \n\n25\n\n \n\n26\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n27\n\nSie verteidigt das angefochtene Urteil und tritt dem\nBerufungsvorbringen entgegen.\n\n28\n\nWegen aller Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens in\nder Berufungsinstanz wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst\nAnlagen verwiesen. Der Senat hat nach Maßgabe des Beschlusses vom\n08.11.2000 ergänzend Zeugenbeweis erhoben; wegen des Ergebnisses\nwird auf die Sitzungsniederschriften vom 30.05.2001 und 29.08.2001\nBezug genommen.\n\n29\n\nDie Akten des Zwangsversteigerungsverfahrens 18 K 212/92 AG\nAachen waren Verhandlungsgegenstand.\n\n30\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n31\n\nDie Berufung der Beklagten bleibt bis auf eine Korrektur im\nZinsausspruch nach dem Beweisergebnis beider Instanzen ohne Erfolg.\nSoweit das angefochtene Urteil teilweise auf Verfahrensfehlern\nberuht, sind diese vom Senat durch ergänzende Beweisaufnahme\nbehoben worden (§ 540 ZPO).\n\n32\n\nDie Beklagten sind der Klägerin als Erbin (§ 1922 Abs.1 BGB)\ndes Herrn S. zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung des von ihnen\n- gemeinsam mit ihren Mitgesellschaftern - mit dem Erblasser\nabgeschlossenen Mietvertrages verpflichtet (§ 325 Abs.1 S.1 BGB),\nweil sie sich ihre Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung dadurch\nunmöglich gemacht haben, dass sie es zur Zwangsversteigerung der\nvermieteten Teileigentumseinheit und vorzeitigen Kündigung des\nMietvertrages durch den Ersteher haben kommen lassen; ihr\nUnvermögen zur weiteren Gebrauchsüberlassung haben die Beklagten\nunabhängig von der Frage eines bewussten Zusammenwirkens mit dem\nErsteher zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG\n(zur Sittenwidrigkeit eines solchen Vorgehens vgl. RG, JW 1927,\n1407; BGH, ZMR 1979, 349) zu vertreten. Der Senat folgt hierzu den\nzutreffenden Ausführungen des Landgerichts (§ 543 Abs.1 ZPO) nach\nMaßgabe folgender ergänzender Ausführungen:\n\n33\n\nDas Mietverhältnis mit Herrn S. konnte mit einer\nKündigungsfrist von 12 Monaten frühestens zum 01.10.1995 gekündigt\nwerden, jedoch stand dem Mieter ein fünfmaliges Optionsrecht auf\neine Mietvertragsverlängerung um jeweils bis zu fünf Jahren zu (§\n4). Mit dem Erwerb der Teileigentumseinheit trat der Ersteher zwar\nin das Mietverhältnis ein (§ 571 Abs.1 BGB), jedoch mit der\nMöglichkeit zur Ausübung des Ausnahmekündigungsrechts nach § 57a\nZVG. Da hiernach die Verpflichtung, das Mietobjekt dem Mieter die\nganze vertraglich vereinbarte Zeit zu gewähren, nicht auf den\nErwerber übergeht, bleibt diese Vermieterpflicht von den §§ 57a ZVG\nund 571 BGB unberührt, so dass bei Kündigung des Mietverhältnisses\ndurch den Ersteher und der dadurch für den Vermieter eintretenden\nUnmöglichkeit der Erfüllung (nur) der letztere gemäß § 325 BGB\nEntschädigung zu leisten hat (RGZ 63, 66, 68; KG, JW 1936, 330; BGH\nWM 1959, 120 und WM 1960, 1125, 1128).\n\nDie Beklagten haben schon dadurch gegen ihre Pflichten aus dem\nMietvertrag verstoßen, dass sie den gemeinsam mit ihren\nMitgesellschaftern O. und E. eingegangenen Darlehensverpflichtungen\ngegenüber der C.. nicht nachgekommen sind, mit der Folge der\nKündigung dieses Darlehens durch die grundpfandrechtlich gesicherte\nGläubigerin und der Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens.\nDadurch, dass die Beklagten es zur Darlehenskündigung und zur\nEinleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens kommen ließen, haben\nsie bereits eine als positive Vertragsverletzung zu wertende\nGefährdung des Vertragszwecks verursacht. Mit der\nZwangsversteigerung (am 27.08.1993) und der dadurch dem Ersteher\neröffneten - und von ihm mit Schreiben vom 08.09.1993\nwahrgenommenen - Möglichkeit zur Kündigung des langfristigen\nMietverhältnisses gemäß § 57a ZVG (i.V.m. § 565 BGB) hat sich diese\nGefährdung des Vertragszwecks verwirklicht. Da der Vermieter mit\ndem Mietvertrag die Einstandspflicht für die Fortdauer seiner\nLeistungsfähigkeit zur Gewährleistung der Gebrauchsüberlassung dem\nMieter gegenüber übernimmt, sind alle Umstände, mit denen die\nBeklagten ihre Schuldlosigkeit an der Zwangsversteigerung und der\ndamit zusammenhängenden Kündigung des Mietverhältnisses darzulegen\nversuchen, unerheblich (vgl. RG WarnR 1916, Nr. 101). Im übrigen\nhat ein Schuldner seine finanzielle Leistungsunfähigkeit, erst\nrecht seine - sei es auch durch das Verhalten Dritter motivierte -\nLeistungsunwilligkeit dem Gläubiger gegenüber stets zu vertreten.\nDas gilt im Verhältnis zum Mieter auch für die Nichtzahlung einer\nDarlehensschuld durch den Vermieter als Grund für die\nZwangsversteigerung des Mietobjekts; der Mieter kann deshalb nach §\n325 BGB Schadensersatz wegen Nichterfüllung vom bisherigen\nVermieter verlangen (RG HRR 1933, 1312; KG JW 1936, 330).\n\n34\n\nDa die Beklagten bereits mit der von ihnen zu vertretenden\nNichtzahlung der Darlehensschuld den Gang der Dinge ausgelöst\nhaben, der schließlich zur Kündigung des Mietverhältnisses geführt\nhat, können sie auch nicht mit Erfolg geltend machen, dass das\n\"schädigende\" Ereignis erst in der Zwangsversteigerung der\nTeileigentumseinheit oder erst in der Kündigung des Mietvertrages\nliege. Die Aussichten bei den Bemühungen um den Verkauf der\nZahnarztpraxis sind bereits durch die Einleitung des\nZwangsversteigerungsverfahrens und die damit begründete\nUngewissheit über die Fortdauer des Mietverhältnisses derart\nverschlechtert worden, dass für den Vermögensvergleich nicht erst\nauf den Zeitpunkt der Versteigerung oder der Kündigung abgestellt\nwerden kann. Mit diesem Zeitpunkt war wenigstens Klarheit\ngeschaffen, dass und mit wem man wegen eines neuen Mietvertrages zu\nverhandeln hatte. Derartige Bemühungen hat Herr S. denn auch\nalsbald unternommen (siehe Schreiben des Rechtsanwalts S. vom\n21.09.1993, Bl. 133 GA). Der Beklagte zu 1. - handelnd für die von\nA. mit der Abwicklung beauftragte C+R Treuhand GmbH - hat diese\nBemühungen indessen durch die mit Schreiben vom 27.09.1993 (Bl. 29\nGA) gestellten unrealistischen Forderungen zunächst vereitelt.\nErklärtermaßen hatte der Beklagte zu 1. als Vermögensverwalter von\nHerrn A. diesem empfohlen, \"allenfalls bis zu einem Betrag von\n550.000,-- DM mitzusteigern\" (Bl. 64 GA). Vor diesem Hintergrund\nerscheint der Einwand der Beklagten, Herr S. habe zur\nSchadensminderung über die von ihm gebotenen 500.000,00 DM (genau:\n502.000,00 DM) mitsteigern müssen, gekünstelt. Ohnehin ist ein\nMieter nicht gehalten, sein vertraglich begründetes Gebrauchsrecht\nnotfalls durch Erwerb der Mietsache gegen drohenden, vom Vermieter\nzu vertretenden Verlust zu schützen. Herr S. hat dadurch, dass er\nimmerhin bis zu einem Betrag von 502.000,00 DM mitbieten ließ und\nanschließend dem Erwerber (sowie dem Beklagten zu 1.) die\nBereitschaft - sei es die eigene oder diejenige des\nPraxiskaufinteressenten - signalisierte, für diese\nTeileigentumseinheit mehr als die 510.000,00 DM zu zahlen, zu denen\nHerrn A. der Zuschlag erteilt worden war, bereits mehr getan als\nihm unter dem Gesichtspunkt des § 254 BGB zur Schadensminderung\nzugemutet werden konnte.\n\nMit dem Hinweis der Berufung auf die Tatsache, dass Herr S.\nbeim Abschluss des Praxiskaufvertrages (am 15.12.1993) bereits den\nAnschlussmietvertrag (vom 14.12.1993) \"in der Tasche\" hatte, lässt\nsich nicht ausräumen, dass Herr S. ohne das\nZwangsversteigerungsverfahren und die damit verbundene unsichere\nMietsituation die Praxis bereits wesentlich früher und zu einem\nwesentlich günstigeren Kaufpreis verkauft hätte. Nach erfolgter\nZwangsversteigerung und Kündigung des Mietvertrages blieb ihm gar\nkeine andere Wahl, als an denjenigen zu verkaufen, der mit dem\nErsteher einen Anschlussmietvertrag erzielen und damit praktisch\nauch den Kaufpreis diktieren konnte; denn anderenfalls hätte Herr\nS. zum 31.12.1993 räumen und für die Praxis allenfalls noch einen\nZerschlagungswert realisieren können.\n\nDie vom Landgericht in erster Linie auf die sachverständigen\nWertermittlungen gestützte Schadensschätzung hält zwar nicht in\nallen Punkten der Begründung, jedoch im Ergebnis der Überprüfung\nstand:\n\n35\n\nDie Zivilkammer hat für ihre Schätzung eines durchschnittlichen\nKaufpreises für die Praxis in Höhe von 549.000,00 DM (281.000,00 DM\nfür den materiellen und 268.000,00 DM für den ideellen Wert) auf\neinen Erlös abgestellt, den Herr S. bei einem Ende 1992/Anfang 1993\nvorgenommenem Verkauf unter ungefährdet fortgeltenden Bedingungen\ndes Mietvertrages vom 15.03.1985 erzielt hätte (Seite 11 der\nUrteilsausfertigung, Bl. 359 GA). Dieser zeitliche Ansatz ist - wie\ndie Berufung mit Recht beanstandet - verfrüht. Die Kammer hat sich\nbei der Festlegung dieses Zeitpunkts - wie die Ausführungen auf\nSeite 17 des Urteils zeigen - auf die Zeugenaussage des Herrn E.\ngestützt, der bereits im Dezember 1992 mit Herrn S. über einen Kauf\nder Praxis gesprochen habe und im Frühjahr 1993 bereit gewesen sei,\n500.000,00 DM bis 600.000,00 DM für die Praxis zu bezahlen.\nKonkrete Verkaufsgespräche mit Herrn E., bei denen die\nGrößenordnung des Kaufpreises genannt worden ist, sind jedoch erst\nim Sommer 1993 geführt worden, nachdem sich Herr E. mit Frau H. zu\neiner Praxisgemeinschaft zusammengeschlossen hatte. Ob das von\nHerrn E. erinnerte Gespräch mit Herrn S. (in dessen Wohnung und im\nBeisein der Klägerin), bei dem erstmals davon die Rede war, dass\nder Mietvertrag über die Praxisräume wegen einer\nZwangsversteigerung des Objekts gefährdet sein könnte, tatsächlich\nbereits Ende 1992 stattgefunden hat, erscheint ungewiss, ist aber\nauch unerheblich, weil sich jedenfalls weder feststellen lässt,\ndass Herr S. damals bereits entschlossen war, seine Praxis zu\nveräußern, noch, dass Herr E. vorhatte, diese Praxis zusätzlich zu\nseiner erst Mitte 1992 eröffneten eigenen Praxis zu übernehmen. Als\nzwischen Herrn S. und Herrn E. erstmals das Gespräch auf eine\ndrohende Zwangsversteigerung des Objekts und den nachteiligen\nEinfluss einer mit der Zwangsversteigerung eröffneten\nKündigungsmöglichkeit des Mietvertrages und auf einen etwaigen\nPraxisverkauf kam, war weder davon die Rede, dass Herr S. seine\nPraxis bereits zum Verkauf angeboten habe, noch hatte Herr E. sich\nbereits als Interessent ins Gespräch gebracht.\n\nDas änderte sich, als Herr E. Frau H., die seit Mai 1993 bei\nihm arbeitete, als Juniorpartnerin in seine Praxis aufnahm (etwa im\nJuni/Juli 1993). Aufgrund dieser Partnerschaft ergab sich zum einen\nErweiterungsbedarf, weil die Räumlichkeiten für die Arbeit beider\nPartner zu beengt waren und es trotz \"Timesharing\" zu Engpässen\nkam. Zum anderen eröffnete sich mit dem Einstieg von Frau H. auch\nunschwer die Finanzierung eines solchen Zukaufs, weil Frau H.\nerklärtermaßen bereit und in der Lage gewesen wäre, den\nÜbernahmepreis für die Praxis von Herrn S. in einer Größenordnung\nvon 500.000,00 DM bis 600.000,00 DM einzubringen. Herr E. hat\nbereits bei seiner erstinstanzlichen Zeugenvernehmung versichert,\ndass die Partnerschaft E./H. die Praxis von Herrn S. gekauft hätte,\nwenn der Mietvertrag Bestand gehabt hätte. Auch Frau H. hat bei\nihrer erstinstanzlichen Zeugenvernehmung bestätigt, dass sie\ngemeinsam mit Herrn E. bereit gewesen wäre, einen Preis in dieser\nGrößenordnung für die Praxis S. zu zahlen, wenn der Fortbestand des\nMietvertrages gesichert gewesen wäre, und dass allein diese\nUnsicherheit sie und Herrn E. gehindert habe, den Vertragsabschluss\nweiter zu verfolgen. Die Berufungserwiderung der Klägerin stellt\nfür die Schadensberechnung ebenfalls maßgeblich auf das Scheitern\neines Verkaufs der Praxis an die Partnerschaft E./H. und damit auf\neinen Zeitpunkt ab, der bereits nahe bei der Kündigung des\nMietvertrages als - im Sinne der Berufung - \"schädigendem Ereignis\"\nliegt. Tatsache ist, dass bei Herrn E. nach Gründung der\nPartnerschaft mit Frau H. besondere Umstände vorlagen, die dazu\nführten, dass der ideelle Wert der Praxis S. bei Übernahme durch\ndie Partnerschaft E./H. nicht in den Wertbereich abgesunken war,\nden der Sachverständige Dr. H. wegen des langen Brachliegens der\nPraxis von mehr als einem Jahr zwischen 107.000,00 DM und\n174.000,00 DM (gemittelt 140.500,00 DM) veranschlagt hat. Herr E.\nkannte Herrn S. seit längerem, schätzte dessen berufliches\nEngagement sehr hoch und strebte ihm nach. Darüber hatte sich die\nzunächst nur berufliche Beziehung im Laufe der Jahre auch ins\nPrivate hinein verfestigt. Als Herr S. ab April/Mai 1992 aufgrund\nseiner schweren Erkrankung nicht in der Lage war, seine Praxis\nselbst zu betreuen, hat er die Akutpatienten von Herrn E. behandeln\nund, nachdem Herr E. im Juli 1992 seine eigene Praxis eröffnet\nhatte, an diesen verweisen lassen. Herr E. hatte von daher bereits\neinen persönlichen Eindruck von den Besonderheiten dieser höchst\nseltenen - nach Angaben des Sachverständigen im Aachener Raum\ndamals einzigen - Privatzahnarztpraxis gewonnen. Da Herr E. einen\nähnlichen Therapieansatz wie Herr S., der für ihn eine erklärte\nVorbildfunktion hatte, verfolgte und die Zahnarzthelferinnen in\nvoller Besetzung weiter in der Praxis S. tätig geblieben waren,\nhätte bei einer Übernahme durch die Partnerschaft E./H. das - wie\nvon dem Sachverständigen anhand der wesentlichen Bewertungsmerkmale\nund der bis zum Jahre 1992 stark steigenden Umsatzentwicklung näher\naufgezeigt - überdurchschnittliche Entwicklungspotenzial jener\nPrivatzahnarztpraxis ausgeschöpft und mit der eigenen vorwiegend\nkassenzahnärztlichen Praxis des Herrn E. sinnvoll ergänzt werden\nkönnen. Frau H. hat bei ihrer Zeugenvernehmung vor dem Landgericht\nihr besonderes Interesse an einem Erwerb dieser Praxis ebenfalls\nmit der günstigen Möglichkeit zur Übernahme des Patientenstammes\nwie auch des Praxispersonals, das den Betrieb während der\nErkrankung von Herrn S. aufrechterhalten hatte, begründet. Es\nleuchtet daher in der Gesamtschau ohne weiteres ein, dass der\nideelle Wert der Praxis, den der Sachverständige bei einer\nzeitnahen Übergabe nach dem Ausfall von Herrn S. im Jahre 1992 im\nungünstigsten Fall auf 217.000,00 DM und im günstigsten Fall auf\n319.000,00 DM (im Mittel bei 268.000,00 DM) veranschlagt hat, bei\neiner Übernahme durch die Partnerschaft E./H. (im Sommer 1993)\nweitaus weniger unter der Zeitspanne des - was die eigene\nzahnärztliche Betreuung angeht - Stillstandes der Praxis gelitten\nhätte, als dies bei anderen Interessenten, insbesondere bei Herrn\nS., der Fall war.\n\nDas Ergebnis der in der Berufungsinstanz ergänzten\nBeweisaufnahme vermochte dem Senat die hinreichend sichere\nÜberzeugung zu vermitteln, dass ein Verkauf der Praxis an die\nPartnerschaft E./H. zu einem Preis in der genannten Größenordnung\nmaßgeblich daran gescheitert ist, dass infolge der drohenden\nKündigung des Mietvertrages das weitere Schicksal dieser Praxis\nungewiss war. Die von Herrn E. seinerzeit geführten\nVerkaufsgespräche mit Herrn S. ordnen sich in einen Zusammenhang\nein, der es in hohem Maße naheliegend erscheinen lässt, dass es zu\neinem Vertragsabschluss mindestens zu dem vom Landgericht\nangenommenen und der Schadensberechnung zugrunde gelegten Kaufpreis\ngekommen wäre, wenn der Fortbestand des Mietvertrages gesichert\ngewesen wäre. Für Herrn S. wäre Herr E. sowohl in persönlicher wie\nin fachlicher Hinsicht ein idealer Nachfolger gewesen. Der Einstieg\nvon Frau H. in dessen Praxis eröffnete die finanzielle Basis für\neinen solchen Kauf. Aus den bereits dargestellten Gründen wäre\ndiese Praxisübernahme der Partnerschaft E./H. mehr wert gewesen als\nnach dem gewöhnlichen Verlauf, wie er der Bewertung des\nSachverständigen zugrunde liegt, sonst zu erwarten war. Das\nVerkaufsinteresse von Herrn S. und das Kaufinteresse der\nPartnerschaft E/H. trafen sich daher in dieser Situation günstig.\nHerrn E. war auch der bestehende Mietvertrag über die Praxisräume\nseinem Inhalt nach genau bekannt. Herr S. hatte Herrn E. diesen\nVertrag bereits im Jahre 1992 überlassen, als dieser anlässlich\nseiner Praxisgründung gegenüber seinem Vermieter versuchte, ähnlich\ngünstige Bedingungen auszuhandeln. Zwar lag der Mietzins im Sommer\n1993 nicht mehr bei den anfänglichen 13,80 DM/qm, sondern war auf\nder Grundlage der - genehmigten - Wertsicherungsklausel (§ 17 des\nMietvertrages) zunächst 1989 (Bl. 566 GA) und erneut 1991 (Bl. 570\nGA) angepasst worden. Selbst unter Einbeziehung der dritten\nErhöhung (mit Wirkung vom 01.01.1993 berechnet und geltend gemacht\ngemäß Schreiben des Beklagten zu 1. vom 09.11.1993, Bl. 604 GA) war\nder Mietzins aber mit dann 15,88 DM/qm noch außerordentlich\ngünstig, wie der Vergleich mit dem Mietzins verdeutlicht, den Herr\nE. 1992 für seine Praxisräume ausgehandelt hatte (um die 19,00\nDM/qm) und den Herr S. Ende 1993 mit dem Beklagten zu 1.- als\nVertreter von Herrn A. - aushandelte (bis zum 01.07.1996 in\nhalbjährlichen Schritten von 22,50 DM/qm auf 25,00 DM/qm\nansteigend). Gemäß § 5 Nr.5 des Mietvertrages vom 15.03.1985 war\nder Mieter berechtigt, zu den Bedingungen des Mietvertrages einen\nNachfolger in den Vertrag aufzunehmen und sodann aus dem\nbestehenden Vertrag auszuscheiden (die erforderliche Zustimmung des\nVermieters zu der Nachfolgeregelung konnte hiernach nur aus\nwichtigem Grunde versagt werden). Unter Berücksichtigung der\nVerlängerungsoptionen bestand für den Nachfolger daher die\nMöglichkeit einer Restmietdauer von mehr als 20 Jahren. Dass der\nWert einer Praxis \"extrem\" von den Konditionen des Mietvertrages\nabhängig ist, hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten\nnoch einmal ausdrücklich betont (Bl. 276 GA). Es ist daher unschwer\nnachzuvollziehen, dass die gesicherte Fortsetzung dieses\nMietvertrages Voraussetzung dafür war, die von Herrn S. genannte\nKaufpreisvorstellung zwischen 500.000,00 DM und 600.000,00 DM zu\nakzeptieren. Erklärtermaßen hatte Herr E. gemeinsam mit Frau H.\nbereits den Steuerberater konsultiert, um mit ihm das Zahlenwerk\nfür einen Kauf der Praxis S. durchzurechnen, mit dem Ergebnis, dass\nbeide Partner bereit gewesen wären, einen entsprechenden\nKaufvertrag mit Herrn S. abzuschließen. Angesichts der überragenden\nBedeutung, die eine Fortsetzung des Mietvertrages für diese\nKaufentscheidung darstellte, wird auch verständlich, dass Herr E.\nund Frau H. vor einer weiteren Vorbereitung eines solchen Kaufs\nzunächst einmal abwarteten, was aus der bevorstehenden\nZwangsversteigerung werden würde. Nachdem Herr S. bei seinen\nBemühungen, die Teileigentumseinheit selbst zu ersteigern, keinen\nErfolg gehabt hatte und der Mietvertrag vom Ersteher\nerwartungsgemäß gekündigt wurde, war die Praxisübernahme für die\nPartnerschaft E/H. erklärtermaßen uninteressant geworden. Mit einem\nMietangebot, dass für Herrn E. und Frau H. akzeptabel hätte sein\nkönnen, war nicht zu rechnen, wie denn auch der nachfolgende\nVerlauf bestätigt. Die abschreckende Wirkung einer\nMietpreisforderung von 35,00 DM/qm (wie im Schreiben vom\n27.09.1993, Bl. 29 GA) spricht für sich. Aber auch schon ein Betrag\nvon 22,00 DM/qm, an den sich Herr E. als - nach Angaben von Herrn\nS. - vom Ersteher geforderten Mietzins zu erinnern glaubte, lag\nerklärtermaßen zu weit über dem bisherigen Mietpreis, um für die\nPartnerschaft E/H. noch akzeptabel zu sein. Es erscheint vielmehr\nnach allem glaubhaft, dass die Fortsetzung des bestehenden\nMietvertrages für sie von so maßgeblicher Bedeutung war, dass daran\nder Kauf der Praxis gescheitert ist.\n\nDass der Kaufpreis, auf den sich Herr S. mit der Partnerschaft\nE/H. geeinigt hätte, nicht unter einem \"Mittelwert\" von 549.000,00\ngelegen hätte, wird auch von folgenden, an den Wertermittlungen des\nSachverständigen orientierten Erwägungen erhärtet:\n\nDen \"reellen\" Wert der Praxis hat der Sachverständige Dr. H.\nmit einer Schwankungsbreite von +/- 10% auf 281.000,00 DM bemessen.\nDiesen Mittelwert hat die Zivilkammer übernommen. Der Berechtigung\ndieser Werteinschätzung steht nicht entgegen, dass beim Verkauf der\nPraxis an Herrn S. tatsächlich nur 230.000,00 DM - davon 10.000,00\nDM zur Abgeltung des ideellen Werts - erzielt worden sind. Der\nSachverständige - und ihm folgend die Zivilkammer - sind vom\n\"Arbeitswert\" ausgegangen, d.h. von dem Wert, der investiert werden\nmüsste, um in den Praxisräumen aufgrund einer entsprechenden\nEinrichtung arbeiten zu können (s. Bl. 275 GA: \"Dieser Arbeitswert\nbeschreibt einen Funktionsstatus der technischen Einrichtung der\nPraxis, ist in gewissen Grenzen zeitunabhängig und addiert sich mit\narchitektonischem Planungszustand und Restvorrat zum reellen Preis\neiner Praxis\"). Aus der mündlichen Anhörung des Sachverständigen\nergab sich, dass der Sachverständige aufgrund entsprechender\nAngaben des Herrn S. und der \"einheitlichen Linie\" der\nPraxiseinrichtung davon ausgegangen ist, dass die Einrichtung zum\nZeitpunkt der Besichtigung (am 30.9.1997) vollständig derjenigen\nder Praxisübergabe entsprach (sc. mit Ausnahme der\nVerbrauchsmaterialien, deren Übergabewert mit rd. 45.000,00 DM von\nder Berufung erklärtermaßen nicht angegriffen wird, Bl. 402 oben\nGA). Dies ist von Herrn S. bei seiner zweitinstanzlichen\nZeugenvernehmung auch als richtig bestätigt worden. An der\nPraxiseinrichtung waren in der Zwischenzeit - bis zur Besichtigung\ndurch den Gerichtssachverständigen - keine Änderungen vorgenommen\nworden; insbesondere waren keine Neuanschaffungen erfolgt. Die von\nHerrn S. bei seiner Zeugenvernehmung angeführten Arbeiten aus der\nZeit vor der Praxisbesichtigung durch den Sachverständigen\n(Verlagerung des Sozialraumes mit Anschaffung einer kleinen\nKüchenzeile, Erweiterung und Umgestaltung des Wartezimmers,\nMalerarbeiten, neue Beleuchtung der Praxisräume und weitgehender\nAustausch des Teppichbodens gegen einen Linoleumboden) fallen\ninsoweit nicht ins Gewicht. Die von Herrn S. in der Inventarliste\n(Bl. 640 ff. GA) angesetzten Zeitwerte für die einzelnen\nPraxisgegenstände mögen unter dem Gesichtspunkt des Verkaufswertes\nsowie steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten im Hinblick auf das\nAlter der Einrichtung (rund 8 Jahre) angemessen gewesen sein.\nInsoweit wirkte sich für Herrn S. günstig aus, dass sich der Wert\nder Praxiseinrichtung, je länger sich die getrennt zu führenden\nKauf- und Mietverhandlungen hinzogen, für den Verkäufer wegen der\nbevorstehenden Räumungsverpflichtung immer mehr vom \"Arbeitswert\"\nzum \"Zerschlagungswert\" hin verschlechterte. Die von Herrn S. bei\nseiner Zeugenvernehmung geschilderte Entwicklung der\nKaufverhandlungen, die sich über etwa zwei bis drei Monate\nhinzogen, bestätigt dies. Danach lagen die anfänglichen\nKaufpreisvorstellungen des Herrn S. - bereits maßgeblich\nbeeinflusst vom Wegfall des günstigen Mietvertrages und der\nAbhängigkeit des Kaufpreises von dem vom Käufer auszuhandelnden\nneuen Mietvertrag - immerhin noch bei 300.000,00 DM. Auch wenn die\nReduzierung des Kaufpreises auf schließlich nur noch 230.000,00 DM\nvon weiteren Faktoren mitbestimmt worden sein mag (wie etwa durch\nden Wegfall der von Herrn S. zunächst in Aussicht genommenen\nMitarbeit des Herrn S.), bleibt festzustellen, dass der \"reelle\"\nWert der Praxis mit den hierfür im Kaufvertrag vom 15.12.1993\nangesetzten 220.000,00 DM (einschließlich Laboreinrichtung,\nInstrumente und Materialvorräte) im Vergleich zu dem vom\nSachverständigen mit \"zumindest\" 50% des Anschaffungswertes\neingeschätzten Arbeitswert der als überdurchschnittlich beurteilten\ntechnischen Einrichtung - auch Herr S. hat bei seiner\nZeugenvernehmung bestätigt, \"dass die Praxis S. hochwertig\neingerichtet war\" - erheblich unterschritten wurde.\n\nDen ideellen Wert der Praxis hat der Sachverständige Dr. H. für\nden Fall eines zeitnah nach der krankheitsbedingten Einstellung der\neigenen zahnärztlichen Tätigkeit S.s erfolgten Verkaufs der Praxis\nin 1992 zwischen 217.000,00 DM und 319.000,00 DM angesiedelt\n(gemittelt 268.000,00 DM), für den Fall eines Verkaufs in 1993\n(\"sollte der späte Verkauf nicht durch den unsicheren Mietvertrag\nverzögert worden sein, sondern aus anderen Gründen\") dagegen nur\nnoch zwischen 107.000,00 DM und 174.000,00 DM (gemittelt 140.500,00\nDM). Aus den bereits unter 4. b) dargelegten Gründen wäre der\nideelle Wert der Praxis für die Partnerschaft E/H. eher am oberen\nRande des Rahmens anzusiedeln und der mit dem Zeitablauf verbundene\nRückgang dieses Wertes nur gering zu veranschlagen gewesen, so dass\nder vom Landgericht - wenn auch auf der Grundlage eines früheren\nVerkaufszeitpunktes - seiner Schadensberechnung zugrunde gelegte\nideelle Wert der Praxis im Ergebnis nicht zu beanstanden ist.\n\n36\n\nNach alledem führt das Ergebnis der Zeugenvernehmung wie auch\nder sachverständigen Ermittlung von materiellem und ideellem\nPraxiswert in der Gesamtschau mit hoher Richtigkeitsgewähr zu dem\nErgebnis, dass für die Praxis S. ein Verkaufspreis von jedenfalls\n549.000,00 DM - und damit 319.000,00 DM mehr als schließlich beim\nVerkauf an Herrn S. - erzielt worden wäre, wenn die Beklagten es\nnicht zur Zwangsversteigerung des Mietobjekts und Kündigung des\nMietvertrages durch den Ersteher hätten kommen lassen.\n\nIm Zinsausspruch ist das angefochtene Urteil auf den\ngesetzlichen Verzugszins (4% gemäß § 288 Abs.1 BGB a.F.) zu\nkorrigieren. Angesichts des von der Klägerin vorgelegten\nZahlungsplans über ein langfristiges, mit 7,5% p.a. zu verzinsendes\nAnnuitätendarlehen (Bl. 148 ff.) kann gerade nicht davon\nausgegangen werden kann, dass dieses Darlehen ohne den\nZahlungsverzug der Beklagten vorzeitig abgelöst worden wäre. Dann\nwäre nämlich typischerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung zu\nzahlen gewesen. Es hätte daher schon näherer Darlegung bedurft,\ndass die Klägerin sich ohne eine solche Vorfälligkeitsentschädigung\nvon dem Darlehensvertrag hätte lösen können oder den von den\nBeklagten geschuldeten Schadensersatzbetrag, der ohnehin den\nDarlehensbetrag weit übersteigt, unter Inkaufnahme (und Anrechnung)\neiner solchen Vorfälligkeitsentschädigung zur Ablösung der\nDarlehensschuld (in der damals noch valutierenden Höhe) verwendet\nhätte. Das ist indessen auch nach entsprechendem Hinweis in der\nersten Berufungsverhandlung nicht geschehen.\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97\nAbs.1, 108 Abs.1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n37\n\nStreitwert der Berufung und Beschwer der Beklagten durch dieses\nUrteil: 319.000,00 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300783","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-10-15/13-u-94-99","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 57a","ref_norm":"57a","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 325","ref_norm":"325","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1922","ref_norm":"1922","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 108","ref_norm":"108","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/300783","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300783","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-10-15/13-u-94-99","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/300783","retrieved":"2026-07-09 03:25:51.862391+00:00"}}