{"status":"available","doknr":"OLD300954","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:0921.16WX153.01.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-09-21","aktenzeichen":"16 Wx 153/01","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Antragsteller sind Eigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 9\nder im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Diese war\nAnfang der 80er Jahre von einer Bauherrengemeinschaft, der u. a.\ndie Antragsteller angehört hatten, errichtet worden, die sodann\ndurch Vertrag gem. § 3 WEG Teil- und Wohnungseigentum gebildet\nhatte. Ihre Teileigentumseinheit, die aus einem im Erdgeschoss\ngelegenen Restaurant mit einer Küche im 1. Obergeschoss besteht,\nhaben sie an eine Brauerei vermietet, die das Lokal zum Betrieb\neines italienischen Restaurants verpachtet hat.\n\n4\n\nIm Jahre 1998 kam es zu einem Feuchtigkeitsschaden in der\nunterhalb der Küche des Restaurants liegenden Teileigentumseinheit\nTE 6. Daraufhin stellte der Sachverständige Dipl.-Ing. B. im Rahmen\neines zwischen den Antragstellern und ihrer Mieterin vereinbarten\nSchiedsgutachtens fest, dass im Küchenboden zwar das\nAbwasserleitungssystem nicht fachgerecht verlegt sei und auch die\nMörtelfugen der Fliesen schadhaft seien, dass aber die eigentliche\nFeuchtigkeitsursache in einer unterhalb der Fliesen und der Dämmung\nangebrachten und wannenartig ausgebildeten Schweißbahn liege, die\nder Feuchtigkeitsabdichtung diene. Diese sei an einer Stelle nicht\n- wie im übrigen Bereich - über die Oberkante des Bodenbelags\nhinaus, sondern nur bis zu dieser Oberkante geführt und dort auch\nnur lose gestellt. Ferner sei die Schweißbahn im Bereich der in der\nWand verlegten Abflussleitung beschädigt. Des weiteren habe es -\nwenn auch nur in geringem Umfang - zu dem Schaden beigetragen, dass\nauch Nassbereiche wie das an die Küche angrenzende WC nicht am Rand\nmit einer horizontalen und seitlich an den Wänden hochgeführten\nAbdichtung versehen seien.\n\n5\n\nDie wannenartige Feuchtigkeitsabdichtung befindet sich nur\nunterhalb der Küche des Restaurants, nicht aber in den sonstigen\nGeschossdecken des Objekts, und die Parteien streiten darüber, ob\nderen Einbau - wie andere \"Sonderwünsche\" einzelner Mitglieder der\nBauherrengemeinschaft - auf einem nur von den Antragstellern\nerteilten Auftrag beruht und ob die Kosten hierfür nur von ihnen\nbezahlt worden sind.\n\n6\n\nDie Antragsteller ließen in der Folgezeit den Fußboden in der\nKüche von der Fa. H. sanieren, die ihnen hierfür 28.281,17 DM\nberechnete. Weitere Kosten von 5.220,00 DM fielen für die\nAntragsteller durch die Einschaltung des Architekten Dipl.-Ing. Z.\nan. Dem war ein Schriftwechsel zwischen den Antragstellern und der\nVerwalterin vorausgegangen, in deren Verlauf die Verwalterin den\nAntragstellern riet, sich wegen der Schadensbeseitigung\nentsprechend dem Gutachten B. am besten mit dem Architekten Z., der\ndas Objekt seinerzeit geplant hatte, in Verbindung zu setzen; die\nKosten für die Sanierung seien jedoch - so die Auffassung der\nVerwalterin - von den Antragstellern zu tragen.\n\n7\n\nDie Antragsteller haben in erster Instanz von den übrigen\nMiteigentümern als Gesamtschuldnern die Erstattung der an die Fa.\nH. gezahlten 28.281,17 DM begehrt. Dem hat das Amtsgericht mit\nBeschluss vom 29.02.2000 entsprochen. Auf die hiergegen von den\nAntragsgegnern eingelegte sofortige Beschwerde hin haben die\nAntragsteller ihren Antrag erweitert und auch die Erstattung der an\nden Architekten Z. gezahlten 5.220,00 DM begehrt sowie -\nentsprechend einem Rat des Landgerichts - unter Berücksichtigung\nihres eigenen Anteils hilfsweise eine Erstattung der anteiligen\nKosten durch jeden einzelnen Miteigentümer verlangt. Diesem\nHilfsantrag hat das Landgericht mit einem Abzug \"neu für alt\" von\n3.000,00 DM wegen der im Zuge der Sanierung des Bodens erneuerten\nund vorher schadhaften Fliesenfugen entsprochen. Hiergegen wenden\nsich die Antragsteller mit ihrer sofortigen weiteren\nBeschwerde.\n\n8\n\nII.\n\n9\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere\nBeschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet.\n\n10\n\nDie Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen, die\nallein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27\nFGG, 550 ZPO), nicht zu beanstanden.\n\n11\n\n1.\n\n12\n\nRechtlich zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass es\nsich bei der Abdichtungsbahn, die an einer Stelle undicht verlegt\nund an einer anderen schadhaft war, um Gemeinschaftseigentum\ngehandelt hat. Es hat hierzu ausgeführt, lediglich der\nFußbodenbelag gehöre nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum,\nwährend der Fußbodenaufbau im übrigen (z. B. Estrich,\nIsolierschichten gegen Feuchtigkeit und Trittschall) dem\nGemeinschaftseigentum zuzuordnen sei. Hierbei spiele es wegen der\nMaßgeblichkeit der Teilungserklärung für die Abgrenzung keine\nRolle, ob und inwieweit die Bodenisolierung nur aufgrund der von\nden Antragstellern beabsichtigten Nutzung ihres Eigentums als\ngastronomische Küche erforderlich gewesen sei.\n\n13\n\nAll dies trifft zu und steht im Einklang mit einschlägiger\nRechtsprechung (vgl. BGH MDR 1991, 1061; BayObLG NJW-RR 1994, 598;\nOLG Düsseldorf ZMR 1999, 726 = ZfIR 1999, 854 = OLGR 2000, 44; OLG\nHamm ZMR 1997, 193). Es liegt in der Natur der Sache, dass sich die\nkonstruktiven Gegebenheiten einer Zwischendecke nach der\nvorgesehenen Nutzung des darüber und/oder darunter liegenden\nSondereigentums zu richten haben. Die bautechnische Anpassung\nhieran führt nicht dazu, dass Teile des Fußodenaufbaus Bestandteil\nvon Sondereigentum werden.\n\n14\n\n2.\n\n15\n\nDa des weiteren nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen\nFeststellungen des Landgerichts die Mängel in der\nFeuchtigkeitsisolierung sowie - wenn auch in geringerem Umfang -\nein weiterer dem Fußbodenaufbau zuzuordnender Mangel, nämlich dass\nNassbereiche wie das WC am Rand nicht mit einer horizontalen\nAbdichtung versehen waren, für die Feuchtigkeitsschäden zumindest\nmitursächlich waren, entsprach deren Beseitigung objektiv dem\nInteresse der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit auch ihrem\nmutmaßlichen Willen mit der Folge, dass die Voraussetzungen für\neinen Erstattungsanspruch aus berechtigter Geschäftsführung ohne\nAuftrag gem. den §§ 683, 670 BGB vorliegen. Darauf, ob die\nGemeinschaft hiermit einverstanden war, kommt es demzufolge nicht\nan.\n\n16\n\n3.\n\n17\n\nDem Erstattungsanspruch der Antragsteller stände es nicht\nentgegen, wenn - was zwischen den Beteiligten streitig ist - nur\ndie Antragsteller und nicht die Bauherrengemeinschaft die Verlegung\nder Abdichtungsfolie in Auftrag gegeben und nur sie diesen\nZusatzauftrag bezahlt haben sollten. Unabhängig davon, dass die\nAntragsgegner ihr diesbezügliches Vorbringen nicht näher durch\nTatsachen untermauert haben, obwohl sie hierzu in der Lage sein\nmüssten, wie die Vorlage des - ersichtlich nicht die Küche, sondern\nden Fußbodenbelags des Restaurants selbst betreffenden und gerade\nkeine Feuchtigkeitsisolierung enthaltenden - Angebots der Fa. K.\nvom 25.10.1984 (GA 136-138) zeigt, ist es in rechtlicher Hinsicht\nnicht geeignet, einen Aufwendungsersatzanspruch der Antragsteller\nentfallen zu lassen.\n\n18\n\na)\n\n19\n\nZunächst ist festzustellen, dass jedenfalls ein Teil der\nSanierungskosten nicht darauf beruht, dass von den Antragstellern\nin Auftrag gegebene Arbeiten fehlerhaft waren, sondern darauf, dass\nin Nassbereichen keine horizontale Feuchtigkeitssperre eingebaut\nwar, also ein Planungsfehler vorgelegen hat. Jedenfalls für diese\nBereiche stellt die - erstmalige -Verlegung der Folie eine Maßnahme\nzur ordnungsgemäßen Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums\ndar, deren Kosten allen Miteigentümern zur Last fallen. Hierbei ist\nes in rechtlicher Hinsicht unerheblich, dass sich die Notwendigkeit\nzur Einbringung der Folie aus der Art der Nutzung des\nSondereigentums der Antragsteller ergibt. Mit der\nFeuchtigkeitsisolierung ist gerade auch der Schutz anderer\nMiteigentümer, jedenfalls des Eigentümers des darunter liegenden\nTeileigentums bezweckt. Sowohl die Antragsteller wie auch der\nEigentümer der darunter liegenden Einheit können verlangen, dass\nsich das Gemeinschaftseigentum in einem Zustand befindet, der ihnen\nbeiden eine Nutzung ihres Sondereigentums entsprechend dem in der\nTeilungserklärung vorgesehenen Zweck ermöglicht (vgl. OLG\nDüsseldorf ZMR 1999, 726 = ZfIR 1999, 854 = OLGR 2000, 44 für einen\nTrittschallschutz unter einem SB-Markt im Erdgeschoss). Etwas\nanderes gilt nur dann, wenn in der Teilungserklärung Regelungen\nenthalten sind, nach denen ein Eigentümer verpflichtet ist, die\nKosten zur Instandsetzung und Instandhaltung von Isolierschichten\ngegen Feuchtigkeit und/oder Trittschall zu übernehmen (OLG Hamm ZMR\n1997, 193 = WE 1997, 152).\n\n20\n\nEine derartige gesonderte Kostenübernahme kann entgegen der\nMeinung der Rechtsbeschwerde nicht aus der allgemeinen\nKostenregelung in § 13 der Teilungserklärung hergeleitet, in\ndessen\n\n21\n\nZiff. 1.1.2 es u. a. heißt,\n\n22\n\n \n\n23\n\n\"Die Bewirtschaftungskosten bestehen\naus den Betriebskosten, den Verwaltungskosten, den\nVersicherungskosten und den Kosten für die Instandhaltung und\nInstandsetzung.\"\n\n24\n\nund in dessen Ziff. 1.1.3 weiter bestimmt ist,\n\n25\n\n \n\n26\n\n\"Die Bewirtschaftungskosten werden\nsoweit wie möglich nach dem Verursachungsprinzip auf jeden\nWohnungs-/Teileigentümer verteilt.\"\n\n27\n\nDiese Regelungen, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht\nselbst auslegen kann (Senat OLGR 2000, 479 = ZMR 2001, 68), führen\nschon deshalb nicht zu einer Kostenlast der Antragsteller, weil\nnicht sie die Ursache für den Sanierungsaufwand wegen des -\nteilweise - Fehlens der notwendigen Feuchtigkeitsisolierung\nverursacht haben, sondern weil sich das Gemeinschaftseigentum\nbereits zu dem Zeitpunkt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft\ngebildet worden ist, infolge eines Planungsfehlers nicht in einem\nordnungsgemäßen Zustand befunden hat. Bei von Anfang an vorhandenen\nMängeln gehört die erstmalige Herstellung eines einwandfreien\nZustandes zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des\ngemeinschaftlichen Eigentums und entstehende Kosten sind von allen\nWohnungseigentümern zu tragen (vgl. OLG Hamm OLGR 1998, 8 = NZM\n1998, 199).\n\n28\n\nb)\n\n29\n\nWelche Kosten auf die Nassbereiche entfallen, ist bisher nicht\nfestgestellt und bedarf keiner Aufklärung; denn auch im übrigen\nhaften alle Miteigentümer für die Sanierungskosten.\n\n30\n\nDerjenige, der eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen\nEigentum vornimmt, hat zwar - wie das Landgericht ebenfalls\nzutreffend ausgeführt hat - gegenüber den übrigen\nWohnungseigentümern dafür einzustehen, dass die Veränderung\nbautechnisch ordnungsgemäß durchgeführt wird und keine Schäden an\nweiteren im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bauteilen\nentstehen (vgl. OLG Hamm WE 1993, 314, 317). Um einen derartigen\nFall handelt es sich vorliegend indes nicht. Zu dem Zeitpunkt, zu\ndem die Antragsteller dem Vortrag der Antragsgegner zufolge den\nEinbau der Feuchtigkeitsisolierung in Auftrag gegeben haben sollen,\ngab es noch kein gemeinschaftliches Eigentum, und ihre Pflicht eine\nIsolierung der Zwischendecke in Auftrag zu geben, konnte sich nur\naus seinerzeit in der Bauherrengemeinschaft getroffenen Abreden\nergeben. Grundlage für Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer\nim Zusammenhang mit der Instandsetzung und Instandhaltung\ngemeinschaftlichen Eigentums kann aber nur die Teilungserklärung i.\nV. m. § 16 Abs. 2 WEG sein, was insbesondere im Falle einer\nSonderrechtsnachfolge deutlich wird; denn dieser kann und braucht\nnicht zu wissen, welche Rechte und Pflichten in der früheren\nBauherrengemeinschaft bestanden. Ohne Grundbucheintragung, also\nohne eine entsprechende eindeutige Regelung in der\nTeilungserklärung haftet er deshalb nicht für Folgekosten einer\nMaßnahme, die den Ausbau eines Wohnungs- oder Teileigentums\nbetrifft (vgl. KG KGR 1999, 173). Das Rechtsverhältnis der\nWohnungseigentümer untereinander beruht ausschließlich auf den\nRegelungen der Teilungserklärung und den teils zwingenden, teils\ndispositiven Vorschriften des WEG und ist losgelöst von den\nschuldrechtlichen Beziehungen, die die Begründung des\nWohnungseigentums betreffen. Daher sind die\nWohnungseigentümergemeinschaft und die zeitlich vorher bestehende\nMiteigentümergemeinschaft der Bauherren rechtlich völlig getrennt\nzu behandeln (OLG Hamm ZMR 1997, 193 = WE 1997, 152).\n\n31\n\nAuch für die Antragsteller als Ersterwerber ist die Situation\ndaher letztlich keine andere als oben für den Fall des\nPlanungsfehlers dargestellt. Auch dann, wenn sie selbst die\nVerlegung der Folie auf ihre Kosten in Auftrag gegeben haben,\nbleibt es dabei, dass im Falle einer mangelhaften Verlegung oder\neiner Beschädigung, die wiederum nur bei der Erstellung der\nZwischendecke eingetreten sein kann, das gemeinschaftliche Eigentum\nvon Anfang an nicht ordnungsgemäß war. Ohne eine gesonderte\nVereinbarung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst hat es\ndaher auch dann, wenn der Baumangel auf einem \"Sonderwunsch\" eines\nWohnungs- bzw. Teileigentümers beruht, bei der allgemeinen Regelung\ndes § 16 Abs. 2 WEG zu verbleiben (vgl. OLG Hamm OLGR 1998, 8; KG\na.a.O.).\n\n32\n\nSchließlich scheidet eine Kostenlast der Antragsteller aus einer\ngesonderten Vereinbarung aus, wie ebenfalls bereits das Landgericht\nzutreffend ausgeführt hat. Etwaige Abreden bezüglich der\nAuftragsvergabe wegen der Folie sind auch nach der Sachdarstellung\nder Antragsgegner nur im Rahmen der seinerzeit bestehenden\nBauherrengemeinschaft getroffen worden. Gegenüber der\nWohnungseigentümergemeinschaft sind die Antragsgegner dagegen keine\nVerpflichtung zur Tragung von Folgekosten wegen einer etwaigen\nmangelhaften Ausführung des behaupteten Zusatzauftrags\neingegangen.\n\n33\n\n4.\n\n34\n\nDer weitere Vortrag der Antragsgegner dazu, dass nach der\nerfolgten Sanierung im Mai 2000 wegen eines weiteren Wasserschadens\neine erneute Öffnung des Bodens notwendig geworden sei, hierbei ein\n\"offensichtlich\" von den Antragstellern unsachgemäß verlegtes\nAbflussrohr festgestellt worden sei und dieses durch eine Spindel\nmechanisch beschädigt gewesen sei, ist zum einen als neuer\nTatsachenvortrag im Rechtsbeschwerdeverfahren unbeachtlich (§§ 27\nAbs. 1 FGG, 550, 561 ZPO) und zum anderen und unabhängig hiervon\nauch in der Sache rechtlich unerheblich. Wenn und soweit durch die\nAntragsteller oder die Nutzer ihres Teileigentums Schäden am\ngemeinschaftlichen Eigentum verursacht sein sollten, mögen die\nAntragsgegner Erstattungsansprüche geltend machen. Mit der\nKostenlast für die Sanierung des von Anfang an nicht\nordnungsgemäßen gemeinschaftlichen Eigentums hat dies nichts zu\ntun, wie bereits das Landgericht im Zusammenhang mit den\nausgewaschenen Fugen zutreffend ausgeführt hat. Auf die\nentsprechenden Ausführungen nimmt der Senat zur Vermeidung von\nWiederholungen Bezug.\n\n35\n\nSchließlich greift auch die von den Antragsgegnern erhobene\nAufklärungsrüge nicht durch. Wegen des Fußbodenaufbaus und etwaiger\nSchäden kommt es nur darauf an, dass die Isolierfolie nicht\nordnungsgemäß war. Dies war von der Verwalterin bereits\nvorprozessual mit Schreiben vom 18.09.1999 eingeräumt und worden\nund ist von den Antragsgegnern sowohl in erster Instanz wie auch in\nder Beschwerdeinstanz mehrfach ausdrücklich zugestanden worden.\nAlles andere zu möglichen weiteren Ursachen von\nFeuchtigkeitsschäden ist für das vorliegende Verfahren ohne\nInteresse. Beweisbedürftig war und ist daher nichts.\n\n36\n\n5.\n\n37\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, den unterlegenen Antragsgegnern die\nGerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für\neine nur in Ausnahmefällen in Betracht kommende Anordnung der\nErstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine\nVeranlassung.\n\n38\n\nDie Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3\nWEG.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300954","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-09-21/16-wx-153-01","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 670","ref_norm":"670","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 683","ref_norm":"683","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/300954","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300954","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-09-21/16-wx-153-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/300954","retrieved":"2026-07-09 03:26:06.996933+00:00"}}