{"status":"available","doknr":"OLD301150","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:0831.16WX137.01.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-08-31","aktenzeichen":"16 Wx 137/01","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 14.05.2001 - 1 T 312/00 - wird zurückgewiesen.\n\nDer Antragsgegner hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.\n\nEine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.\n\nDer Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.129,64 DM festgesetzt.\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nIn der Eigentümerversammlung vom 10.12.1997 beschlossen die\nEigentümer der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage unter\nT 5 die Sanierung und Optimierung des Fernwärmeanschlusses und der\nWärmeversorgungsanlage mit einer Investitionssumme von 1.196.673,00\nDM zzgl. Mehrwertsteuer, die durch eine Sonderumlage von\n1.400.000,00 DM finanziert werden sollte. Diese nach\nMiteigentumsanteilen zu berechnende Sonderumlage sollte zum\n10.01.1998 fällig und zahlbar werden.\n\n4\n\nDie Antragstellerin ist Verwalterin der Anlage und hat von dem\nAntragsgegner, der am 06.01.1998 durch Zuschlag in der\nZwangsversteigerung eine Wohnung erworben hat, die Zahlung eines\nmit 2.129,64 DM errechneten Anteils an der Sonderumlage zuzüglich 4\n% Zinsen seit dem 11.01.1998 begehrt. Das Amtsgericht hat dem\nAntrag entsprochen. Eine hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde\nhat das Landgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass Zinsen\nerst seit dem 15.10.1998 zu zahlen sind.\n\n5\n\nMit der hiergegen eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde\nverfolgt der Antragsgegner, der die Antragstellerin nicht als\nprozessführungsbefugt ansieht und in der Sache meint, er könne\nnicht aus einem vor Erwerb seines Wohnungseigentums gefassten\nBeschluss zur Zahlung einer Sonderumlage verpflichtet werden, sein\nBegehren auf Zurückweisung des Antrags weiter.\n\n6\n\nII.\n\n7\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere\nBeschwerde ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG) jedoch\nnicht begründet.\n\n8\n\nDie Entscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Überprüfung\nstand.\n\n9\n\n1.\n\n10\n\nDer Antrag ist zulässig; insbesondere kann die Antragstellerin\nden Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft in\nProzessstandschaft geltend verfolgen.\n\n11\n\nDie Antragstellerin ist nach § 6 Ziffer 8. des Verwaltervertrags\nermächtigt, die Wohnlast einschließlich der Vergütung und etwaiger\nUmlagen im eigenen Namen außergerichtlich und gerichtlich geltend\nzu machen. Einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats der\nWohnungseigentümergemeinschaft bedurfte es hierzu nicht. Rechtlich\nnicht zu beanstanden ist nämlich die Auslegung des Amts- und\nLandgerichts, es handele sich hierbei um eine spezielle Regelung\nfür Wohngeldansprüche, welche der allgemeinen Vollmachtsregelung in\n§ 4 Ziff. 1. vorgehe, nach der eine Zustimmung des\nVerwaltungsbeirates für gerichtliche Verfahren mit einem Streitwert\nüber 1.000,00 DM erforderlich ist. Ähnliche Differenzierungen\nzwischen der Regelung allgemeiner Vertretungsbefugnisse, teilweise\nmit, teilweise ohne eine solche für gerichtliche Verfahren\neinerseits und einer gesonderten Ermächtigung für die\nGeltendmachung von Wohngeldansprüchen andererseits findet sich in\neiner Vielzahl von Verwalterverträgen. Ihnen gemeinsam ist in der\nRegel selbst dann, wenn die Vertretungsbefugnis des Verwalters sich\nnicht auf gerichtliche Verfahren erstreckt, die uneingeschränkte\nErmächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Durchsetzung von\nWohngeldansprüchen, sei es als Prozessstandschafter, sei es im\nNamen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hierdurch wird der\nGemeinschaft eine schnelle und effektive Möglichkeit zur Erhaltung\nihrer Liquidität eröffnet, während es bei sonstigen Streitigkeiten\nin der Regel weniger auf eine möglichst schnelle Titulierung von\nAnsprüchen ankommt und die Frage, ob es zweckmäßig ist, einen\nAnspruch gerichtlich geltend zu machen bzw. sich gegen einen\nAnspruch zu verteidigen oder (weitere) außergerichtliche\nLösungsversuche zu unternehmen, von einer Reihe von Faktoren\nabhängen kann. Zu letzterem macht ein Zustimmungsvorbehalt für den\nVerwaltungsbeirat auch Sinn. Anders ist es dagegen beim Wohngeld.\nInsoweit besteht eine Pflicht zur Einziehung, ohne dass der\nVerwalterin oder dem Verwaltungsbeirat, die sich eventuell\ngegenüber der Gemeinschaft im Falle einer Nichtverfolgung oder\nverzögerlichen Durchsetzung von Ansprüchen und einer hierdurch\nbedingten Uneinbringlichkeit der Forderung schadensersatzpflichtig\nmachen würden, ein Ermessen zustünde.\n\n12\n\n2.\n\n13\n\nIn der Sache ist die jeweils näher begründete Auffassung des\nAmts- und des Landgerichts richtig, dass der Antragsgegner für die\nZahlung der Sonderumlage hafte, weil diese erst nach seinem\nEigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung fällig\ngeworden sei.\n\n14\n\nBei der beschlossenen Sonderumlage handelt es sich um eine\nErgänzung des Wirtschaftsplans, und zwar für das Jahr 1998, da die\nUmlage erst in diesem Jahr zahlbar und fällig sein sollte. Die\nQualifizierung einer Umlage als Ergänzung bzw. als Nachtrag zum\nWirtschaftsplan entspricht allgemeiner Meinung (vgl. beispielsweise\nMerle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 28 Rdn. 35) und die\nvon der Beschwerde vertretene abweichende Auffassung gibt keinen\nAnlass diesen Punkt näher zu vertiefen. Mit der Verwendung der\njuristisch eindeutigen und keiner weiteren Auslegung zugänglichen\nBegriffe \"fällig und zahlbar\" hat die\nWohnungseigentümergemeinschaft auch mit aller Klarheit zum Ausdruck\ngebracht, dass es sich um eine Fälligkeitsregelung handelt und\nkeine Stundung gewollt war.\n\n15\n\nDie von der Außenhaftung nach § 56 S. 2 ZVG i. V. m. § 103 BGB\nzu unterscheidende Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer\ngegenüber der Gemeinschaft folgt daher der allgemeinen für Wohngeld\ngeltenden Regel des § 16 Abs. 2 WEG.\n\n16\n\nDer Bundesgerichtshof vertritt zu der Frage einer etwaigen\nErwerberhaftung für Wohngeld die sog. Fälligkeitstheorie. Hiernach\nhaftet der frühere Eigentümer nur für solche Verbindlichkeiten, die\nbis zur Eigentumsumschreibung entstanden und fällig geworden sind\n(vgl. Beschlüsse vom 21.04.1987 - V ZB 10/87 - BGHZ 104, 197 = NJW\n1988, 1910 = MDR 1988, 765, vom 18.05.1989 - V ZB 14/88 - BGHZ 107,\n285 = NJW 1989, 1149 = ZMR 1989, 525 u. vom 23.09.1999 - V ZB 17/99\n- BGHZ 142, 290 = NJW 1999, 3713 = NZM 1999, 1101 = ZMR 1999, 834;\nkritisch hierzu z. B. Merle in Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 28\nRdn. 44 - 44e). Diese Entscheidungen betrafen zwar jeweils Fälle,\nin denen die Beschlussfassung erst nach dem Eigentumserwerb durch\nden Käufer bzw. Ersteher erfolgt war, während der Bundesgerichtshof\ndie hier entscheidungserhebliche Frage, was gilt, wenn die\nBeschlussfassung und damit die Entstehung der Beitragspflicht vor\ndem Eigentumserwerb lag, indes die Fälligkeit erst zu einem\nZeitpunkt danach eintreten sollte, zunächst ausdrücklich\noffengelassen hat (Beschluss vom 21.04.1987 a. a. O. am Ende) und\nauch in der Folgezeit nicht zu entscheiden brauchte. Von dem\nAusgangspunkt des Bundesgerichtshofs, dass der frühere Eigentümer\nnicht für solche Verbindlichkeiten haftet, die erst nach der\nEigentumsumschreibung fällig geworden sind, kann die einzig logisch\nrichtige Lösung nur dahin gehen, dass in derartigen Fällen der\nErwerber zur Zahlung verpflichtet ist; denn ansonsten wäre eine\nDeckungslücke da. Auch ist es - wie die vorliegende Konstellation\nzeigt - in der Regel der Erwerber, dem die noch durchzuführende\nInstandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahme, die über eine\nSonderumlage finanziert werden soll, zugute kommt. Deswegen und im\nHinblick auf den Rechtsgedanken des - nicht unmittelbar\neingreifenden - § 103 BGB steht die Rechtsprechung und die h. M. in\nder Literatur zu Recht auf dem Standpunkt, dass bei bereits vorher\nbeschlossenen aber erst nach Erwerb fällig werdenden Beiträgen der\nErwerber haftet, und zwar nicht nur für das nach dem\nWirtschaftsplan monatlich fällig werdende Wohngeld, sondern auch\nfür eine Sonderumlage bzw. einzelne Raten auf eine solche Umlage\n(vgl. KG KGR 1993, 133; OLG Hamm NJW-RR 1996, 911 = WE 1996, 353 =\nZMR 1996, 337 mit Nachweisen zum Meinungsstand; Weitnauer/Hauger,\nWEG 8. Auflage, § 16 Rdn. 49 f.; Palandt/Bassenge, BGB 60. Auflage,\n§ 16 WEG Rdn. 32; a. A. Müller, Praktische Fragen des\nWohnungseigentums, 2. Auflage, S. 226).\n\n17\n\nAnhaltspunkte dafür, dass die Fälligstellung der Sonderumlage\nerst am 10.01.1998 rechtsmissbräuchlich bewusst im Hinblick auf den\nam 06.01.1998 anstehenden Versteigerungstermin beschlossen worden\nist, um den potentiellen Ersteher anstelle des insolventen\nbisherigen Eigentümers der Wohnung Nr. ####1 als Schuldner der\nUmlage zu erhalten, sind schon wegen der Vielzahl der Wohnungen im\n\"U-Center\" - nach dem Kenntnisstand des Senats ca. 3000 - und der\ndeswegen aller Erfahrung nach regelmäßig anstehenden\nZwangsversteigerungen einzelner Objekte nicht erkennbar. Vielmehr\ndiente die Fälligstellung einen Monat nach Beschlussfassung\nersichtlich dazu, den Wohnungseigentümern Gelegenheit zu geben, zur\nVermeidung der Verzugsfolgen des § 284 Abs. 2 BGB ihren Anteil -\nggfls. nach vorheriger Beschaffung der Mittel - bereitzuhalten und\nzum Fälligkeitszeitpunkt zu zahlen.\n\n18\n\nDie von dem Antragsgegner dargelegten unrichtigen Informationen\nseitens des Zwangsverwalters zu Wohngeldrückständen und möglichen\nzusätzlichen Belastungen vor Ersteigerung der Wohnung sind für das\nVerhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Relevanz.\n\n19\n\n3.\n\n20\n\nEine Verbindung des Verfahrens entsprechend § 147 ZPO mit dem\nebenfalls beim Senat anhängigen und derzeit wegen\naußergerichtlicher Vergleichsverhandlungen ruhenden Verfahren eines\nanderen Wohnungseigentümers, der den der Sonderumlage zugrunde\nliegenden Beschluss angefochten hat, ist nicht möglich. Zwischen\nbeiden Verfahren besteht kein rechtlicher Zusammenhang. Vielmehr\nist die zu beurteilende Problematik jeweils eine gänzlich\nandere.\n\n21\n\nFür das von dem Antragsgegner des weiteren beantragte Ruhen des\nVerfahrens fehlt es an der entsprechend § 251 ZPO erforderlichen\nZustimmung der Antragstellerin.\n\n22\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 1. die\nGerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen.\n\n23\n\nFür eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten\nbestand keine Veranlassung. Wie bereits das Landgericht zutreffend\nausgeführt hat, handelt es sich nicht um den typischen Fall der\nBetreibung von Beiträgen gegen einen säumigen Wohnungseigentümer,\nbei dem eine Kostenerstattung regelmäßig angezeigt ist. Vielmehr\ngeht es um Rechtsfragen, deren Klärung gerade bei der\nWohnungseigentumsanlage \"U-Center\" mit einem wegen ihrer Größe\nnaturgemäß häufigen Eigentümerwechsel letztlich im Interesse aller\nWohnungseigentümer liegt und zu denen der Standpunkt des\nAntragsgegners - wie oben aufgezeigt - mit einer in der Literatur\nvertretenen Meinung übereinstimmt. Es muss dem Antragsgegner daher\nunbenommen bleiben, für seine Rechtsauffassung den Instanzenzug\nauszuschöpfen, ohne befürchten zu müssen,\nKostenerstattungsansprüchen der Gegenseite ausgesetzt zu sein.\n\n24\n\nDie Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301150","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-08-31/16-wx-137-01","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 103","ref_norm":"103","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 147","ref_norm":"147","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 251","ref_norm":"251","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 56","ref_norm":"56","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 284","ref_norm":"284","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/301150","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301150","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-08-31/16-wx-137-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/301150","retrieved":"2026-07-09 03:26:24.821002+00:00"}}