{"status":"available","doknr":"OLD301515","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:0711.13U196.00.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-07-11","aktenzeichen":"13 U 196/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d :\n\n2\n\nDer Kläger begehrt, die Zwangsvollstreckung aus einer\nnotariellen Urkunde des Notars G. in W. vom 01.06.1984, UR-Nr.\n1065/1984, in welcher er im Umfang des Sicherungszweckes der in der\nUrkunde bestellten Grundschuld auch die persönliche Haftung\nübernommen und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen\nhat, für unzulässig zu erklären. In der Sache streiten die Parteien\num die (Form-) Wirksamkeit der von dem Kläger eingegangenen\nDarlehensverpflichtung, den Umfang der Zweckerklärung für die\nGrundschuld sowie die Verletzung etwaiger Aufklärungspflichten\ndurch die Beklagte.\n\n3\n\nDer Kläger schloss am 01.06.1984 - zu dem Zeitpunkt noch\nAuszubildender mit einem Nettoverdienst von 600,00 DM - gemeinsam\nmit seinen Geschwistern M. und C. H. sowie seiner Schwägerin M. H.\neinen notariell beurkundeten Kaufvertrag, UR-Nr. 1064/84 des Notars\nG. in W. (Bl. 29 ff. d. A.), über den Erwerb des im Grundbuch von\nW. Bl. 0466 eingetragenen Grundbesitzes R.-S.-Weg. Eigentümer und\nVerkäufer des Grundstücks war der Zeuge R., Geschäftsführer der K.\nGmbH (im folgenden: K. GmbH). In der Vertragsurkunde wurde der\nKaufpreis mit 385.000,00 DM angegeben, wobei zugleich ein\nTeilbetrag in Höhe von 105.000,00 DM als von den Käufern gezahlt\nquittiert wurde; tatsächlich betrug der Kaufpreis \"nur\" 280.000,00\nDM und es waren noch keine Leistungen der Käufer erbracht. Der\nKläger, die Eheleute M. und M. H. sowie C. H. wurden zu je 1/4 als\nEigentümer im Grundbuch eingetragen. 1992 übernahm M. H. den\nEigentumsanteil von C. H., den diese zwischenzeitlich auf einen\nweiteren Bruder (P. H.) übertragen hatte, so dass die\nEigentümergemeinschaft seitdem aus dem Kläger und dem Bruder M. H.\nzu je 1/4 und aus der Schwägerin M. H. zu 1/2 besteht. Die Beklagte\nhatte die früheren Miteigentümer C. H. und P. H. jeweils aus der\nHaftung entlassen.\n\n4\n\nUm den Kaufpreis zu finanzieren, schlossen der Kläger und die\nübrigen Käufer am gleichen Tag, dem 01.06.1984, mit der Beklagten\neinen Darlehensvertrag über den Betrag von 280.000,00 DM. Der\nKontakt zwischen den Parteien wurde vom Zeugen R. vermittelt. Die\nDarlehenszusage war bereits am 14.05.1984 erfolgt. Sowohl in der\nZusage als auch im Darlehensvertrag ist angeführt, dass das\nDarlehen der (Mit-) Finanzierung des Kaufpreises für den Erwerb des\nGrundstücks dient. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die\nAblichtungen der Darlehenszusage (Bl. 93 ff. d. A.) und des\nDarlehensvertrages (Bl. 43 ff. d. A.) verwiesen.\n\n5\n\nZur Sicherung des Darlehens bestellten die Käufer der Beklagten\nmit notarieller Urkunde vom selben Tage, UR-Nr. 1065/1984 des\nNotars W. G. in W. (Bl. 37 ff. d. A.), eine Grundschuld an dem\nGrundstück in Höhe des Darlehensbetrages, übernahmen insoweit die\npersönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen\nZwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen (II 4. der\nBestellungsurkunde). Als Sicherungszweck der Grundschuld ist unter\nZiffer II 1. der von der Beklagten vorformulierten\nBestellungsurkunde angegeben, dass diese \"zur Sicherung aller\ngegenwärtigen und künftigen Ansprüche der Bank aus der\nDarlehensgewährung sowie aus etwaigen anderen - auch künftigen -\nRechtsverhältnissen, auch mit einzelnen Beteiligten\" gegen die\nKäufer dient.\n\n6\n\nIn den Jahren 1986/1987 kam es zu einem Rechtsstreit zwischen\nden Käufern und dem Verkäufer, dem Zeugen R., vor dem Landgericht\nBonn - 2 O 451/86 - wegen behaupteter Mängel an dem verkauften\nHaus. In diesem Rechtsstreit stellten die Parteien unstreitig, dass\nder Nettokaufpreis 300.000,00 DM betragen habe, die Differenz von\n20.000,00 DM zu den gezahlten und von der Beklagten finanzierten\n280.000,00 DM jedoch vom Verkäufer nicht abgefordert worden, da für\nrestliche Arbeiten am Haus gedacht gewesen sei. Der Rechtsstreit\nendete mit einem Vergleich, in welchem die Parteien darüber einig\nwaren, dass der Kaufvertrag bestehen bleibt. Der Zeuge R.\nverpflichtete sich, noch weitere Arbeiten am Hause\ndurchzuführen.\n\n7\n\nIm Verhältnis zu der Beklagten erfolgten die Zahlungen auf\nZinsen und zur Tilgung des Darlehens von Beginn an nicht so wie\nvorgesehen. Auf Antrag der Beklagten ordnete Anfang 1987 das\nAmtsgericht Waldbröl wegen eines Teilbetrages von 22.518,65 DM das\nZwangsversteigerungsverfahren an. Zu dessen Abwendung trat der\nKläger am 29.07.1988, wie auch seine Geschwister, den pfändbaren\nTeil seines Gehalts an die Beklagte ab (Bl. 109 d. A.). Im Zuge des\nZwangsversteigerungsverfahrens erteilte der Kläger seinem Bruder M.\nH. unter dem 11.07.1987 schriftliche Vollmacht zur Wahrnehmung\nseiner Interessen gegenüber der Beklagten (Bl. 98 d. A.). In der\nFolge richtete die Beklagte die Korrespondenz mit der\nEigentümergemeinschaft überwiegend an den Bruder des Klägers, M.\nH..\n\n8\n\nBruder und Schwägerin des Klägers, die zusammen mit den Eltern\ndes Klägers und weiteren Familienmitgliedern das auf dem gekauften\nGrundstück befindliche Haus bewohnt hatten, stellten vor einiger\nZeit die Zahlungen an die Beklagte ein. Der Kläger versuchte im\nJahre 1997 vergeblich, seine Entlassung aus der persönlichen Haft\nzu erreichen.\n\n9\n\nAuf Antrag der Beklagten wegen erneuter Zahlungsrückstände\nordnete das Amtsgericht Waldbröl mit Beschlüssen vom 22.10. und\n25.10.1999 die Zwangsversteigerung (2 K 102/99, Bl. 68 f. d. A.)\nund die Zwangsverwaltung (2 L 17/99, Bl. 70 f. d. A.) des\nGrundbesitzes an. Über den Ausgang der Verfahren ist bislang nichts\nbekannt. Mit Schreiben vom 10.01.2000 (Bl. 74 d. A.) teilte die\nBeklagte dem Kläger mit, dass sich die Verbindlichkeiten aus dem\nDarlehensvertrag zum 31.12.1999 auf 318.940,56 DM beliefen.\n\n10\n\nDer Kläger, der sich mit der Klage gegen eine drohende\nInanspruchnahme aus der notariellen Urkunde, UR-Nr. 1065/1984 vom\n01.06.1984, wendet, hat die Ansicht vertreten, die Beklagte habe\nihn konkludent aus der Schuldhaft entlassen, nachdem sie ihn\njahrelang nicht in Anspruch genommen habe. Er hat behauptet, er\nhabe den Kauf- und Darlehensvertrag wie auch die\nGrundschuldbestellung mit Wissen des Zeugen R. nur \"pro forma\"\nabgeschlossen, um den Geschwistern den Erwerb des Hauses zu\nermöglichen; er sei die Verpflichtung nicht aus Eigeninteresse\neingegangen, sondern allein aufgrund der familiären Bindung zu\nseinen Geschwistern und Eltern. Für ihn habe eine eigene\nfinanzielle Verpflichtung nicht entstehen sollen.\n\n11\n\nDer Kläger hat ferner die Ansicht vertreten, die Beklagte habe\nvor Vertragsschluss pflichtwidrig weder die Werthaltigkeit des\nKaufobjekts noch die Leistungsfähigkeit der Schuldner überprüft.\nHätte sie ein Wertgutachten erstellen lassen, hätte sie erkennen\nkönnen, dass der Wert des zu finanzierenden Objekts weit unter dem\nbeurkundeten Kaufpreis von 385.000,00 DM, aber auch unter\n280.000,00 DM gelegen habe. So habe ein im März 1987 eingeholtes\nWertgutachten lediglich einen Grundstückswert von 199.000,00 DM\nausgewiesen. Das Wissen des Zeugen R. in Ansehung des Wertes und\ndes falsch beurkundeten Kaufpreises müsse sich die Beklagte\nzurechnen lassen.\n\n12\n\nDer Kläger hat ferner die Ansicht vertreten, der\nDarlehensvertrag sei unwirksam, da es sich nur um ein\nScheingeschäft gehandelt habe und dieser überdies wegen einer\nwirtschaftlichen Einheit mit dem Grundstückskaufvertrag nach § 313\nS. 1 BGB ebenfalls beurkundungsbedürftig gewesen sei. Darüber\nhinaus sei seine Verpflichtung sittenwidrig gewesen. Zudem sei die\nSicherungszweckabrede bei der Grundschuldbestellung gemäß § 3 AGBG,\nda überraschend, nicht wirksam in den Vertrag einbezogen\nworden.\n\n13\n\nHinsichtlich der Zinsansprüche und etwaiger\nSchadensersatzansprüche aus Verzug hat der Kläger die Einrede der\nVerjährung erhoben.\n\n14\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n15\n\ndie Zwangsvollstreckung aus der\nnotariellen Urkunde des Notars W. G. in W., UR-Nr. 1065/1984, vom\n01.06.1984 gegen Herrn M. H., geboren am 10.03.1964, für unzulässig\nzu erklären.\n\n16\n\nDie Beklagte hat beantragt,\n\n17\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n18\n\nSie hat bestritten, den Zeugen R. mit der Vermittlung von\nDarlehen beauftragt zu haben, und hat die Ansicht vertreten, dessen\nWissen sich nicht zurechnen lassen zu müssen. Sie hat ferner darauf\nhingewiesen, zu keinem Zeitpunkt den Kläger aus der Haftung\nentlassen oder freigestellt zu haben; sie habe im übrigen in den\nJahren 1994 und 1995 auch einige Schreiben an den Kläger\nunmittelbar und nicht nur an dessen Bruder M. gerichtet. Über\nsämtliche Umstände, die die Anbahnung des Kaufvertrages beträfen,\nsei ihr nichts bekannt; insbesondere sei sie stets von einem\nKaufpreis in Höhe von 385.000,00 DM ausgegangen. Ein vor Abschluss\ndes Kaufvertrages in Auftrag gegebenes Wertgutachten habe einen\nausreichenden Beleihungswert ergeben.\n\n19\n\nSie habe keinerlei Aufklärungspflichten gehabt, vielmehr hätten\nzu ihrem Nachteil Käufer und Verkäufer kollusiv zusammen\ngewirkt.\n\n20\n\nDas Landgericht hat in dem angefochtenen Urteil vom 05.07.2000,\nauf das wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl.\n181 ff. d. A.), die Klage mit der Begründung abgewiesen, die\nVollstreckung aus der notariellen Urkunde sei zulässig, da die\ndingliche und persönliche Haftung des Klägers wirksam vereinbart\nworden sei. Das Landgericht hat sich im Einzelnen mit den Fragen\neiner etwaigen Nichtigkeit des Darlehensvertrages nach § 313 S. 1\nBGB, nach § 117 Abs. 1 BGB sowie nach § 138 Abs. 1 BGB auseinander\ngesetzt und diese jeweils verneint. Es hat des weiteren eine\netwaige Unwirksamkeit der formularmäßig übernommenen persönlichen\nHaftung nach dem AGB-Gesetz verneint. Zwar verstoße die zu weit\ngehende Zweckerklärung gegen § 3 AGBG, jedoch führe eine ergänzende\nVertragsauslegung dazu, dass an deren Stelle die Zweckerklärung mit\ndem zulässigen Umfang trete und zwar mit dem Inhalt, dass lediglich\ndas Darlehen, welches Anlass für die Besicherung war, der\nZweckerklärung zugrunde zu legen sei. Mögliche Gegenansprüche des\nKlägers gegen die Beklagte wegen Aufklärungspflichtverletzung hat\ndas Landgericht unter Hinweis darauf verneint, dass die Beklagte\nfür ein etwaiges Fehlverhalten des Kreditmittlers nicht einzustehen\nhabe und Prüfungen der Bonität des Klägers sowie der Werthaltigkeit\ndes zu erwerbenden Grundstücks nicht im Interesse des Klägers lägen\nbzw. der Beklagten keine entsprechende Pflicht im Verhältnis zum\nKläger oblegen habe. Schließlich hat das Landgericht auch die\nEinrede der Verjährung nicht als der Zwangsvollstreckung\nentgegenstehend angesehen, da mehrere die Verjährung hemmende\nStundungsabreden getroffen worden seien und nicht erkennbar sei, in\nwelcher Höhe etwaige Zinsansprüche verjährt sein könnten.\n\n21\n\nMit der am 07.08.2000 eingegangenen und rechtzeitig begründeten\nBerufung gegen das ihm am 18.07.2000 zugestellte Urteil verfolgt\nder Kläger sein ursprüngliches Begehren weiter. Er ist der Ansicht,\nmit dem Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks hätten auch der\nDarlehensvertrag und die Grundschuldbestellungsvereinbarung\nbeurkundet werden müssen, da diese mit dem Grundstückskaufvertrag\neine rechtliche Einheit gebildet hätten und daher nach § 313 S. 1\nBGB insgesamt vom Beurkundungserfordernis erfasst worden seien. Zur\nBegründung bezieht sich der Kläger auf die wechselseitigen\nBezugnahmen in den einzelnen Verträgen sowie auf die Tatsache, dass\nalle Verträge am selben Tag und in den Räumlichkeiten des Notars G.\nunterzeichnet worden seien. In die Einheit von Kaufvertrag und\nDarlehensvertrag sei auch die Grundschuldbestellungsvereinbarung\neinzubeziehen, so dass die Nichtigkeit der Verträge nach § 139 BGB\nauch die Nichtigkeit dieser Vereinbarung zur Folge habe. Der Kläger\nmacht des weiteren geltend, die Beklagte habe sich pflichtwidrig\nverhalten, indem sie nach ihrer Behauptung ein Wertgutachten über\ndas zu erwerbende Grundstück eingeholt, die Kosten hierfür dem\nKläger und den anderen Erwerbern in Rechnung gestellt, diesen das\nGutachten aber zu keinem Zeitpunkt zur Kenntnis gegeben habe. Aus\ndem Gutachten müsse sich ergeben, dass der Kaufpreis weit übersetzt\nsei, worauf die Beklagte den Kläger und die anderen Erwerber habe\nhinweisen müssen. Schließlich ist der Kläger der Auffassung, dass\ndie Zweckerklärung gemäß § 3 AGB-Gesetz unwirksam sei, da zu\nweitgehend. Eine ergänzende Vertragsauslegung komme in Ansehung der\npersönlichen Haftung nicht in Betracht, da zugunsten der Beklagten\nnoch die - allerdings hinsichtlich des Sicherungszwecks reduzierte\n- dingliche Haftung verbleibe.\n\n22\n\nDer Kläger beantragt,\n\n23\n\ndie Zwangsvollstreckung der Beklagten\naus der notariellen Grundschuldbestellungsurkunde des Notars W. G.,\nW., vom 01.06.1984 - Urk.-Nr. 1065/84 - für unzulässig zu erklären,\nhilfsweise, ihm Sicherheitsleistung auch in Form der Bürgschaft\neiner Großbank oder öffentlichen Sparkasse zu gewähren.\n\n24\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n25\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n26\n\nSie verteidigt das angefochtene Urteil und weist darauf hin,\ndass lediglich der typische Fall einer Immobilienfinanzierung\nvorliege und danach eine rechtliche Einheit der Verträge nicht\nangenommen werden könne. Für den Fall, dass gleichwohl Nichtigkeit\nnach § 313 S. 1 BGB gegeben sei, habe sich mit Eigentumserwerb des\nKlägers die nach § 313 S. 2 BGB eingetretene Heilung auf alle\nVereinbarungen, und damit auch auf den Darlehensvertrag und die\nGrundschuldbestellung erstreckt. Sofern die Zweckerklärung für die\nSicherungsgrundschuld zu weit gefasst sein könnte, da sie sich\nnicht nur auf sonstige Ansprüche der Beklagten gegen den Kläger,\nsondern auch gegen die anderen Erwerber beziehe, führe dies nicht\nzu einer Unwirksamkeit der gesamten Sicherungsabrede, sondern es\ntrete an deren Stelle eine beschränkte Abrede mit dem Inhalt, dass\nnur das Darlehen gesichert werden solle, dessen Gewährung Anlass\nfür die Vereinbarung gewesen sei.\n\n27\n\nIn der mündlichen Verhandlung am 30.05.2001 hat die Beklagte in\nAblichtung ein unter dem 01.06.1984 erstelltes Wertgutachten eines\nArchitekten H. aus D. betreffend das von dem Kläger und seinen\nGeschwistern erworbene Grundstück vorgelegt, das einen Verkaufswert\nvon 385.000,00 DM und einen Beleihungswert von 347.000,00 DM\nausweist; wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung des\nGutachtens Bl. 295 ff. d. A. Bezug genommen.\n\n28\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen\nParteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze\nnebst der eingereichten Unterlagen verwiesen.\n\n29\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n30\n\nDie in formeller Hinsicht bedenkenfreie Berufung hat in der\nSache keinen Erfolg. Das Landgericht hat zu Recht und mit\nzutreffender Begründung die Klage abgewiesen. Das\nBerufungsvorbringen führt zu keiner anderen Beurteilung.\n\n31\n\n1.\n\n32\n\nDie Klage ist zulässig. Die Beklagte geht derzeit zwar nur aus\nder Grundschuld vor und nicht aus der persönlichen\nHaftungserklärung. Es \"droht\" jedoch die Zwangsvollstreckung aus\nder Urkunde auch in Ansehung der persönlichen Haftung des Klägers.\nDie Beklagte hat angeführt, lediglich \"bislang\", bis zu einer\nabschließenden Entscheidung über eine persönliche Inanspruchnahme\ndes Klägers, nur aus dem dinglichen Titel vorzugehen; sie hat\ndarüber hinaus dem Vortrag des Klägers nicht widersprochen, es sei\nmit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen aus dem Titel auch aufgrund der\npersönlichen Haftung zu rechnen, wenn die Beklagte nach Abschluss\ndes Zwangsversteigerungsverfahrens mit einem Teil ihrer Forderung\nausfalle.\n\n33\n\n2.\n\n34\n\nDer Darlehensvertrag und die im Zusammenhang mit der\nGrundschuldbestellung getroffenen Vereinbarungen sind nicht gemäß\n§§ 313 S. 1, 125, 139 BGB nichtig. Es liegt kein über den\ntypischerweise bei fremdfinanziertem Grundstückserwerb üblichen\nwirtschaftlichen Zusammenhang der verschiedenen Verträge\nhinausgehender Zusammenhang vor, der eine rechtliche Einheit der\nGeschäfte zu begründen vermag. Darüber hinaus wäre nach § 313 S. 2\nBGB ein etwaiger Formmangel beim Abschluss des Darlehensvertrages\nund der Vereinbarungen aus Anlass der Grundschuldbestellung mit der\nEintragung des Klägers und der anderen Erwerber als Eigentümer im\nGrundbuch geheilt.\n\n35\n\na)\n\n36\n\nZwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Darlehensvertrag\nliegt auch auf der Grundlage des Vorbringens des Klägers keine\nrechtliche Einheit in dem Sinne vor, dass ein einheitliches\nRechtsgeschäft gewollt war und die verschiedenen Vereinbarungen\n\"miteinander stehen und fallen\" sollten; auch die Darlegungen in\nder Berufungsbegründung belegen lediglich den üblichen\nwirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Geschäften.\n\n37\n\nNach ständiger Rechtsprechung unterliegt der Beurkundungspflicht\nnach § 313 S. 1 BGB nicht nur der Grundstückskaufvertrag, sondern\nvon der Beurkundungspflicht werden alle Vereinbarungen umfasst, aus\ndenen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche\nVeräußerungsgeschäft zusammensetzt. Beurkundungsbedürftig sind\ndaher auch ansonsten formlos wirksame Vereinbarungen, wenn sie mit\ndem Grundstücksgeschäft eine rechtliche Einheit bilden, weil sie\nnach dem Willen der Parteien \"miteinander stehen und fallen\" sollen\n(BGH NJW 1986, 1983, 1984; 1994, 2885; 1998, 3196). Ein\neinheitlicher Vertrag kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der\nVertragsparteien einen solchen Einheitswillen erkennen lässt, die\nandere diesen Einheitswillen aber anerkennt oder zumindest hinnimmt\n(BGH NJW 1986, 1983, 1984). Es genügt dagegen nicht, dass lediglich\nein wirtschaftlicher Zusammenhang oder dass ein Geschäft im\nVertrauen auf das Zustandekommen des anderen vorgenommen wird.\n\n38\n\nWerden verschiedene Vereinbarungen in mehreren Urkunden, auch\nnotariellen Urkunden, niedergelegt, so spricht eine tatsächliche\nVermutung gegen eine rechtliche Einheit. Diese wird grundsätzlich\nnicht durch einen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang\nzwischen den Vereinbarungen widerlegt (BGH NJW 1986, 1983, 1984;\n1987, 1069; 1988, 1781, 1782). Zwar hindert die Tatsache, dass an\nden verschiedenen Vereinbarungen verschiedene Vertragsparteien\nbeteiligt sind, nicht von vornherein die Annahme einer rechtlichen\nEinheit. Dieser Umstand verstärkt jedoch die gegen eine rechtliche\nEinheit sprechende Vermutung.\n\n39\n\nDie vorliegend gegen eine rechtliche Einheit zwischen dem mit\ndem Zeugen R. geschlossenen Grundstückskaufvertrag und dem mit der\nBeklagten geschlossenen Darlehensvertrag sprechende Vermutung ist\nnicht widerlegt. Die jeweils wechselseitigen Bezugnahmen in den\neinzelnen Urkunden lassen sich allein aufgrund des wirtschaftlichen\nZusammenhangs der Geschäfte erklären und belegen keine\nweitergehende Verbindung. Die Beklagte hat ein Interesse daran, zu\nwissen und auch sicherzustellen, wofür die Darlehenssumme verwandt\nwird, nämlich zum Erwerb eines bestimmten Grundstücks. Hiernach\nbemisst sich zum einen ihr wirtschaftliches Risiko und zum anderen\nihre Kalkulation. Soweit der Kläger geltend macht, durch ein\nanderes Kreditinstitut habe eine Finanzierung mangels Bonität der\nKreditnehmer nicht erfolgen können, ist auch dies unerheblich. Dem\nKläger und den anderen Erwerbern kam es nicht darauf an, gerade mit\nder Beklagten den Darlehensvertrag abzuschließen. Dies zeigt sich\nu. a. daran, dass der Kläger selbst vorgibt, keine konkrete\nVorstellung von einer bestimmten Bank, die den Erwerb des\nGrundstücks finanzieren sollte, gehabt zu haben. Natürlich konnte\nder Grundstückserwerb nur gelingen und der Grundstückskaufvertrag\nnur abgeschlossen werden, wenn die Finanzierung des Kaufpreises\ngesichert war. Dies ist jedoch typisch bei der Finanzierung eines\nGrundstückserwerbs, ohne dass deshalb eine rechtliche Einheit\nzwischen den Verträgen besteht. Für den Kläger war zudem\nersichtlich - was sich auch dem rechtsunkundigen Laien aufdrängt\n(vgl. BGH NJW-RR 1987, 523; OLG Braunschweig WM 1998, 1223; OLG\nHamm WM 1998, 1230, 1233) -, dass die Beklagte als kreditgebende\nBank und der Veräußerer verschiedene Personen waren, die ihre\neigenen, jeweils verschiedenen Interessen verfolgten. Diese\nTrennung dokumentiert sich nach außen hin gerade in dem Abschluss\nmehrerer Vereinbarungen und in der grundpfandrechtlichen\nAbsicherung zugunsten der Beklagten als kreditgebender Bank.\n\n40\n\nb)\n\n41\n\nIm Falle einer etwaigen Formnichtigkeit des Darlehensvertrages\nund der Grundschuldbestellung nach § 313 S. 1 BGB wäre dieser\nMangel durch Eintragung des Klägers und der übrigen Erwerber im\nGrundbuch nach § 313 S. 2 BGB geheilt worden. Die Heilung des\nFormmangels umfasst den gesamten Grundstückskaufvertrag\neinschließlich etwaiger nicht beurkundeter Nebenabreden und der mit\ndem Kaufvertrag zusammenhängenden anderen Rechtsgeschäfte (BGH NJW\n1974, 136; 1994, 2885, 2886; Palandt, 60. Aufl. 2001, § 313 Rn.\n55). Dies gilt auch dann, wenn die anderen Rechtsgeschäfte nicht\nzwischen den Parteien des Kaufvertrages geschlossen worden sind,\nsondern nur zwischen einer Kaufvertragspartei und einem Dritten\n(Kanzleiter in Münchener Kommentar, BGB, 3. Aufl., 1994, § 313 Rn.\n79). Denn soweit sich ausnahmsweise der Formzwang auch auf\nAbsprachen mit Dritten erstreckt, ist es nur konsequent, dass sich\nauch die Heilungswirkung darauf erstreckt (BGH NJW 1974, 136).\n\n42\n\n3.\n\n43\n\nIn seiner Berufungsbegründung wendet sich der Kläger nicht mehr\nausdrücklich gegen die Annahme des Landgerichts, dass der\nDarlehensvertrag weder nach § 117 Abs. 1 BGB noch nach § 138 Abs. 1\nBGB nichtig ist. Unter Bezugnahme auf die zutreffenden Ausführungen\nin dem angegriffenen Urteil weist der Senat lediglich ergänzend auf\nfolgendes hin:\n\n44\n\na)\n\n45\n\nDer Darlehensvertrag war, da als solcher gewollt, kein\nScheingeschäft. Sollte für den Grundstückskaufvertrag im Hinblick\ndarauf, dass die Verpflichtung zur Zahlung eines in Wahrheit nicht\ngeschuldeten Kaufpreises (385.000,00 DM) beurkundet worden ist,\ntrotz der weiter beurkundeten, wahrheitswidrig angegebenen Tatsache\nder teilweisen Erfüllung (so dass sich aus dem beurkundeten Vertrag\nletztlich eine bestehende Verpflichtung in Höhe des gewollten und\nvereinbarten Kaufpreises von 280.000,00 DM ergibt) etwas anderes\ngegolten haben, d. h. der - beurkundete - Kaufvertrag nach § 117\nAbs.1 BGB nichtig gewesen sein, so hätte dies auf den\nDarlehensvertrag keinen Einfluss. Denn dieser bildet, wie\ndargelegt, mit dem Kaufvertrag keine rechtliche Einheit, so dass\neine etwaige Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht automatisch die\nNichtigkeit auch des Darlehensvertrages zur Folge gehabt hätte.\nDarüberhinaus wäre eine etwaige Formunwirksamkeit des Kaufvertrages\ngemäß § 313 S. 2 BGB geheilt worden. Diese Heilung hätte auch einen\nmit dem Kaufvertrag eine rechtliche Einheit bildenden\nDarlehensvertrag erfasst.\n\n46\n\nb)\n\n47\n\nAllein die Tatsache, dass der Kläger eine Verpflichtung\neingegangen ist, die ihn zunächst finanziell überfordert haben mag,\nhat den Darlehensvertrag noch nicht sittenwidrig gemacht. Zum einen\nist dann, wenn sich mehrere Darlehensnehmer als Gesamtschuldner\nverpflichten und diese ein gemeinsames Interesse an der\nKreditgewährung haben, hinsichtlich der Einkommensverhältnisse und\nder Möglichkeiten der Kredittilgung auf die Schuldner insgesamt\nabzustellen (BGH NJW 1999, 135). Zum anderen ist zu\nberücksichtigen, dass der Kläger nicht lediglich die eigene\n(Mit-)Haftung im Interesse Dritter übernommen, sondern dass er\nselbst auch einen unmittelbaren Vorteil dadurch erlangt hat, dass\ner zu 1/4 Miteigentümer des erworbenen Hausgrundstücks geworden ist\n(vgl. zu diesem Gesichtspunkt BGH NJW 2001, 815, 817).\n\n48\n\n4.\n\n49\n\nDie in der Grundschuldbestellungsurkunde enthaltene\nSicherungszweckserklärung verstößt jedenfalls insoweit nicht gegen\n§ 3 AGBG bzw. ist insoweit nicht überraschend und damit wirksamer\nBestandteil der Vereinbarung geworden, als sie die dingliche und\npersönliche Haftung des Klägers auf alle bestehenden und künftigen\nVerbindlichkeiten des Klägers erstreckt.\n\n50\n\na)\n\n51\n\nNach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Prüfung einer\nZweckerklärung am Maßstab von § 3 AGBG danach zu differenzieren, ob\nes sich um Forderungen gegen den Sicherungsgeber oder um solche\ngegen Dritte handelt. Die formularmäßige Ausdehnung der dinglichen\nHaftung des Sicherungsgebers auf alle bestehenden und künftigen\nVerbindlichkeiten eines Dritten ist in der Regel überraschend im\nSinne des § 3 AGBG, weil dies regelmäßig von den Erwartungen des\nSicherungsgebers, der die Sicherheit aus einem konkreten Anlass\nzugunsten des Sicherungsnehmers bestellt, abweicht. Dagegen\nverstößt die Erstreckung der dinglichen Haftung auf alle\nbestehenden und künftigen Verbindlichkeiten des Sicherungsgebers\nnicht gegen § 3 AGBG, weil für ihn das damit verbundene Risiko\nüberschaubar und im Hinblick auf die künftigen Forderungen\nvermeidbar ist und er angesichts der allgemeinen Üblichkeit damit\nrechnen muss (BGH NJW 2000, 2675, 2676).\n\n52\n\nDanach ist die Erstreckung der dinglichen Haftung gemäß Ziffer\nII 1. der Grundschuldbestellung auf alle gegenwärtigen und\nkünftigen Ansprüche der Beklagten aus Darlehensgewährung sowie auch\naus etwaigen anderen Rechtsverhältnissen bezogen auf\nVerpflichtungen des Klägers nicht zu beanstanden. Unerheblich ist\ndabei auch, dass diese Verbindlichkeiten den Kläger als einen von\nmehreren Gesamtschuldnern treffen. Offen bleiben kann, ob die\nRechtsprechung des BGH, a. a. O., dahingehend zu verstehen ist,\ndass sich bei mehreren Sicherungsgebern, die zugleich\nGesamtschuldner sind, bei einer weiten Zweckerklärung die Haftung\neines jeden Gesamtschuldners auch auf die künftigen sonstigen\nRechtsverhältnisse, die zwischen den anderen Gesamtschuldnern und\ndem Kreditgeber begründet werden, erstrecken können soll, d. h. die\nKlausel insgesamt nicht als überraschend anzusehen ist, oder ob -\nso das Landgericht in dem angegriffenen Urteil - die anderen\nGesamtschuldner im Sinne der vorgenannten Grundsätze als Dritte\nanzusehen sind, d. h. eine Haftung für alle bestehenden und\nkünftigen Verbindlichkeiten der anderen Gesamtschuldner, die nicht\nzugleich auch eine Verbindlichkeit eines in Anspruch Genommenen\ndarstellen, als überraschend gewertet werden muss. Denn selbst\ndann, wenn die Sicherungszweckerklärung wegen sonstiger\nVerbindlichkeiten der übrigen Darlehensnehmer und Sicherungsgeber,\nhier der Geschwister und Schwägerin des Klägers, für den Kläger als\nüberraschend im Sinne von § 3 AGBG anzusehen sein sollte, bleibt\ndie Zweckerklärung jedenfalls insoweit wirksam und Bestandteil der\nVereinbarung, als sie eigene Verbindlichkeiten des Klägers und\nsolche, für die er gesamtschuldnerisch haftet, betrifft (vgl. BGH\na. a. O., S. 2676). Dies ist im Hinblick auf die Verbindlichkeiten,\nwegen derer die Beklagte die Zwangsvollstreckung betreibt und in\nAnsehung der persönlichen Haftung noch in Aussicht nimmt, der\nFall.\n\n53\n\nb)\n\n54\n\nDie Grundsätze für die Reichweite der Sicherungszweckerklärung\nbezüglich der dinglichen Haftung gelten auch für die persönliche\nHaftung.\n\n55\n\nNach Ziffer II 4. der Grundschuldbestellung ist die persönliche\nHaftung auf die Zahlung des Geldbetrages, dessen Höhe der\nvereinbarten Grundschuld entspricht, beschränkt. Der Kläger und die\nübrigen Kreditnehmer haben sich in Ansehung dieser persönlichen\nHaftung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen.\n\n56\n\nDie Übernahme der persönlichen Haftung in Höhe des\nGrundschuldbetrages durch den persönlichen Schuldner stellt ein\nabstraktes Schuldanerkenntnis dar und kann auch formularmäßig ohne\nVerstoß gegen das AGBG erfolgen (vgl. Nobbe, Bankrecht - Aktuelle\nhöchst- und obergerichtliche Rechtsprechung, 1999, Rn. 892 f m.\nN.). Regelmäßig wird dadurch lediglich die dingliche Haftung\nverstärkt. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2000, 2675 f.)\ngelten für die Frage der wirksamen Einbeziehung der Regelung die\ngleichen Grundsätze wie bei der dinglichen Haftung, d. h. auch\nbezüglich der persönlichen Haftung begegnet die Erstreckung auf\nalle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten dann keinen\nBedenken, wenn Sicherungsgeber und Kreditnehmer identisch sind.\nDies gilt selbst dann entsprechend, wenn der die persönliche\nHaftung Übernehmende nicht selbst Eigentümer oder Miteigentümer des\nbelasteten Grundstücks ist und eine Grundschuld durch Übernahme der\npersönlichen Haftung lediglich verstärkt (BGH a.a.O.). Auch ihm\ngegenüber verstößt eine weite Zweckerklärung insoweit nicht gegen §\n3 AGBG, als dadurch Forderungen einbezogen werden, die sich gegen\nihn, den Sicherungsgeber, sei es als Alleinschuldner, sei es als\nGesamtschuldner, richten.\n\n57\n\nFür die vom Kläger vorgenommene Differenzierung zwischen\npersönlicher und dinglicher Haftung dahingehend, dass es angesichts\nder Aufrechterhaltung bzw. Einbeziehung der Klausel über die\ndingliche Haftung - soweit es um eigene Verbindlichkeiten in der\nPerson des Klägers geht - einer gleichgerichteten Einbeziehung auch\nder persönlichen Haftung nicht bedürfe, besteht weder ein\nsachlicher Grund noch findet sich dafür in der Rechtsprechung ein\nAnhalt. Die Übernahme der persönlichen Haftung zusätzlich zur\ndinglichen Haftung dient dazu, die dingliche Haftung durch eine\nzusätzliche Sicherung zu stärken, wobei der Umfang der persönlichen\nHaftung, was sich auch aus II 4. der Grundschuldbestellungsurkunde\nergibt, nicht weiter als der Umfang der dinglichen Haftung geht.\nSoweit die Sicherungszweckerklärung hinsichtlich der dinglichen\nHaftung nicht als überraschend im Sinne von § 3 AGBG anzusehen ist\nund daher wirksam in den Vertrag einbezogen wird, soweit hat dies\nauch in Ansehung der persönlichen Haftungsübernahme zu gelten. Auch\nder BGH, a. a. O., geht davon aus, dass die von ihm aufgestellten\nGrundsätze sowohl für die dingliche Haftung als auch für eine\nzusätzliche persönliche Haftungsübernahme gelten.\n\n58\n\n5.\n\n59\n\nDie Beklagte hat keine ihr gegenüber dem Kläger obliegende\nAufklärungspflicht verletzt. Das Verhalten und etwaige Kenntnisse\ndes Zeugen R. muss sich die Beklagte allenfalls insoweit zurechnen\nlassen, wie dies den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages\nbetrifft.\n\n60\n\na)\n\n61\n\nDen Kreditgeber, hier die Beklagte, trifft gegenüber dem\nKreditnehmer jedenfalls nicht die Pflicht, dessen Kreditwürdigkeit\nund Leistungsfähigkeit zu prüfen (Senat WM 1999, 1817). Der\nKreditnehmer kennt seine finanziellen Verhältnisse selbst am besten\nund muss grundsätzlich in eigener Verantwortung und eigenem\nInteresse prüfen, ob er die eingegangene Verpflichtung erfüllen\nkann (Nobbe a.a.O., Rn.462; Siel in Schimansky/Bunte/Lwowski,\nBankrechtshandbuch, 2. Aufl. 2001, § 44 Rn.14).\n\n62\n\nDer Kläger kann daher vorliegend nicht damit gehört werden, auch\ndie Beklagte habe erkennen müssen, dass nicht nur er, sondern auch\ndie anderen Kreditnehmer insgesamt nicht in der Lage sein würden,\ndie Kreditverpflichtung zu erfüllen.\n\n63\n\nb)\n\n64\n\nFerner besteht keine Pflichtverletzung der Beklagten im\nVerhältnis zum Kläger darin, dass diese die eingeräumten\nSicherheiten möglicherweise nicht bzw. nur unzureichend geprüft\nhat. War das Grundstück entsprechend der Behauptung des Klägers\nerheblich weniger wert als der gezahlte Kaufpreis, so war auch die\nin Höhe des Kaufpreises eingeräumte Grundschuld und damit die der\nBeklagten gewährte Sicherheit nicht werthaltig genug, um das ganze\nRisiko abzudecken. Insoweit liegt dies jedoch im alleinigen\nRisikobereich der Beklagten. Ob und in wie weit eine Bank die\neingeräumten Sicherheiten prüft, liegt ausschließlich in ihrem\nInteresse und nicht im Interesse des Kreditnehmers (BGH NJW 1998,\n305; 1992, 1820; Senat WM 1999, 1817). Auf den Inhalt des im Termin\nvom 30.05.2001 vorgelegten Wertgutachtens kommt es daher an dieser\nStelle nicht an.\n\n65\n\nc)\n\n66\n\nDer Beklagten hat auch keine sonstige Aufklärungspflicht\noblegen. Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Kreditgeber\ngrundsätzlich nicht verpflichtet, den Kreditnehmer über Gefahren\nund Risiken der Verwendung des Darlehens aufzuklären. Er kann\nregelmäßig davon ausgehen, dass der Kreditnehmer sich selbst die\nnotwendigen Kenntnisse verschafft oder über entsprechende\nErfahrungen verfügt, um die allgemeinen Risiken der Kreditaufnahme\nund auch etwaige besondere Risiken im Zusammenhang mit der\nVerwendung des Kredits zu erkennen. Eine Aufklärungspflicht kommt\nnach den besonderen Umständen des Einzelfalls nur dann in Betracht,\nwenn der Kreditgeber einen konkreten Wissensvorsprung hat, wenn er\nselbst einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken\nhinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand schafft, wenn er\nseine Rolle als Kreditgeber überschreitet oder wenn er sich in\nschwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt (aus jüngerer Zeit\nBGH ZIP 1999, 574, 575; NJW 2000, 3558, 3559; Nobbe, a. a. O., Rn.\n459 - 470).\n\n67\n\nVorliegend ergibt sich eine Aufklärungspflicht der Beklagten\ninsbesondere nicht unter dem Gesichtspunkt eines konkreten\nWissensvorsprunges. Der Kläger hat - insoweit zum Teil überholt\ndurch Vorlage des Gutachtens durch die Beklagte - geltend gemacht,\nder Beklagten müsse aufgrund des von ihr eingeholten Gutachtens der\nZustand des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes ebenso bekannt\ngewesen sein wie die Tatsache, dass der Kaufpreis erheblich über\ndem Wert des Objektes gelegen habe und dadurch die Erwerber durch\nden Verkäufer übervorteilt worden seien.\n\n68\n\nWas den behaupteten Zustand des Objekts angeht, so begründen\netwaige entsprechende Kenntnisse der Beklagten keine\nAufklärungspflicht. Abgesehen davon, dass das Gutachten keine\nAngaben enthält, aus denen auf gravierende Mängel des Hauses zu\nschließen wäre, darf der Kreditgeber grundsätzlich davon ausgehen,\ndass sich der Kreditnehmer über den Zustand des von ihm zu\nerwerbenden Hauses selbst ins Bild setzt. Nur dann, wenn der\nKreditgeber konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass er insoweit über\nüberlegenes Wissen verfügt, kann sich eine Aufklärungspflicht\nergeben (BGH NJW 2000, 2352, 2353). Anhaltspunkte hierfür liegen\nnicht vor.\n\n69\n\nAuch muss sich die Beklagte nicht etwaige Kenntnisse des Zeugen\nR. zurechnen lassen. Soweit dieser den Kläger und die anderen\nKreditnehmer über Mängel des verkauften Hauses getäuscht haben\nsollte, geschah dies in seiner Eigenschaft als Verkäufer des\nGrundstücks - als solchen haben der Kläger und die übrigen Käufer\nden Zeugen auch gerichtlich in Anspruch genommen - und nicht als\netwaiger Erfüllungsgehilfe der Beklagten im Rahmen der Anbahnung\ndes Kreditvertrages (zur beschränkten Zurechnung nach\nPflichtenkreisen vgl. BGH NJW 2000, 3558, 3559; Senat WM 1999,\n1817, 1818).\n\n70\n\n \n\n71\n\nZur Begründung einer Aufklärungspflicht ist auch grundsätzlich\nein etwaiger Wissensvorsprung des Kreditgebers darüber nicht\nausreichend, dass der von dem Kreditnehmer an den Vertragspartner\nzu zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum\ntatsächlichen Wert des zu erwerbenden Objekts steht (BGH NJW 2000,\n2353). Dies kann nach der Rechtsprechung des BGH a. a. O.,\nallenfalls dann anders zu beurteilen sein, wenn der Kreditgeber von\neiner sittenwidrigen Übervorteilung des Kunden ausgehen muss, etwa\nwenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert\nder Gegenleistung.\n\n72\n\nVorliegend ist insoweit auszugehen von dem tatsächlich gewollten\nund vereinbarten Kaufpreis i. H. v. 280.000,00 DM. Im Verhältnis zu\nder Beklagten kann der Kläger nicht den überhöhten, von den\nParteien nicht gewollten Kaufpreis i. H. v. 385.000,00 DM\nzugrundelegen. Den Käufern war bewusst, dass der hohe, im Vertrag\nfestgelegte Kaufpreis nicht dem tatsächlichen Wert entsprach. Eine\nsittenwidrige Übervorteilung könnte demnach nur dann angenommen\nwerden, wenn der tatsächliche Wert des Objektes sich in einer\nGrößenordnung von etwa 140.000,00 DM bis 150.000,00 DM im Jahre\n1984 bewegt hätte. Davon geht aber der Kläger selbst nicht aus.\nNach dem 1987 eingeholten Gutachten des Objekts betrug der\nVerkehrswert 199.000,00 DM. Unter Berücksichtigung einer\nWertsteigerung binnen 3 Jahren nimmt selbst der Kläger einen\nmutmaßlichen Wert in der Größenordnung von etwa 190.000,00 DM\nan.\n\n73\n\nIm übrigen ist durch das von der Beklagten im Termin am\n30.05.2001 vorgelegte Gutachten des Architekten H. einer etwaigen\nAufklärungspflichtverletzung in diesem Punkt von vornherein der\nBoden entzogen worden. Das Gutachten bescheinigt einen Verkaufswert\nvon 385.000,00 DM, also in Höhe des beurkundeten überhöhten\nKaufpreises. Eine Aufklärungspflicht könnte der Beklagten daher nur\ndann oblegen haben, wenn klar auf der Hand gelegen hätte und auch\nfür sie ohne weiteres erkennbar gewesen wäre, dass das Gutachten\ninhaltlich falsch ist und in Wahrheit ein Wert in der Größenordnung\nvon nur 140.000,00 - 150.000,00 DM anzusetzen gewesen wäre. Für\neine solche Annahme fehlt es aber an jedweden Anhaltspunkten. Die\nBeklagte war nicht einmal verpflichtet, im Interesse des Klägers\nein eigenes Gutachten einzuholen; sie war noch weniger gehalten,\nnach Vorlage des eingeholten Gutachtens weitergehende\nNachforschungen zum Wert des Grundstücks anzustellen.\n\n74\n\n6.\n\n75\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1,\n108 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 S. 1 ZPO.\n\n76\n\nStreitwert der Berufung und Beschwer des Klägers durch dieses\nUrteil: 280.000,00 DM (Wert des Nennbetrages der Grundschuld,\npersönliche Haftung entsprechend).","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301515","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-07-11/13-u-196-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":11},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 117","ref_norm":"117","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 125","ref_norm":"125","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 108","ref_norm":"108","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/301515","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301515","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-07-11/13-u-196-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/301515","retrieved":"2026-07-09 03:26:57.972471+00:00"}}