{"status":"available","doknr":"OLD301564","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:0705.16WX27.01.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-07-05","aktenzeichen":"16 Wx 27/01","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligten zu 1. bis 3. sind die Mitglieder der \"kleinen\nWohnungseigentümergemeinschaft 09 (Bürohochhaus 2)\" der\nWohnungseigentumsanlage \"C.-C.\" in L.. Die Beteiligte zu 2. ist\nseit 1989 Eigentümerin des im 13. Obergeschoss gelegenen\nTeileigentums T 44, während der Beteiligte zu 1. im Jahre 1994 in\nder Zwangsversteigerung die im 13., 14. und 15. Obergeschoss\ngelegene Teileigentumseinheit T 45 erworben hat.\n\n4\n\nAb dem 2. Obergeschoss weisen alle Geschosse des Objekts in etwa\ndie gleiche Grundfläche von ca. 440 qm auf. Damit übereinstimmend\nsind in dem Kostenverteilungsschlüssel, der als Anlage Bestandteil\nder Gemeinschaftsordnung vom 30.11.1966 ist, vom 2. bis 12.\nObergeschoss die Miteigentumsanteile sowie die prozentualen Anteile\nder einzelnen Einheiten an den Kosten und Lasten des allgemeinen\nGemeinschaftseigentums sowie an den Rückstellungen und Rücklagen\ndes Bürohochhauses 2 ungefähr gleich angegeben. Bezüglich der mit\netwa 300 qm deutlich kleineren Einheit T 44 liegen die\nentsprechenden Zahlen in der gleichen Größenordnung wie in den\nGeschossen 2 bis 12, während die Schlüsselzahlen für die Einheit T\n45 des Antragstellers deutlich günstiger sind, obwohl sie mit ca.\n477 qm größer ist als die übrigen. Eine Teilfläche von 170 qm der\nEinheit T 45 ist allerdings nicht an die allgemeine Klimaanlage\nangeschlossen. Auch werden die in der obersten (15.) Etage\ngelegenen Räumlichkeiten dieser Einheit für gemeinschaftliche\nZwecke genutzt (Maschinenraum für die Aufzüge; Funkstation einer\nMobilfunkfirma, deren Vertragspartnerin die Gemeinschaft ist).\n\n5\n\nIn der Eigentümerversammlung vom 03.12.1998 beschloss die\n\"kleine\" Eigentümergemeinschaft des Bürohochhauses 2 auf Antrag der\nBeteiligten zu 2. mehrheitlich eine Änderung des\nKostenverteilungsschlüssels, der im Ergebnis eine an der Fläche der\nEinheiten bezogene Verringerung der Schlüssel für die\nTeileigentumseinheit T 44 und eine entsprechende Erhöhung der\nSchlüssel für die Einheit T 45 vorsah.\n\n6\n\nEinem hiergegen eingelegten Anfechtungsantrag der Beteiligten zu\n1. hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 18.09.1999 stattgegeben,\nweil die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche qualifizierte\nMehrheit von 80 % aller Miteigentümer des Bürohochhauses 2 nicht\nerreicht sei. Gleichzeitig hat es einen Hilfsgegenantrag der\nBeteiligten zu 2. zurückgewiesen, den Beteiligten zu 1. zu\nverpflichten, einer näher bezeichneten Änderung des\nKostenverteilungsschlüssels zuzustimmen.\n\n7\n\nDie hiergegen eingelegte und auf die Zurückweisung des\nHilfsgegenantrags beschränkte sofortige Beschwerde der Beteiligten\nzu 2. hatte keinen Erfolg. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde\nverfolgt sie ihr Verpflichtungsbegehren weiter.\n\n8\n\nII.\n\n9\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere\nBeschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet.\n\n10\n\nDie Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen, die\nallein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27\nWEG, 550 ZPO), nicht zu beanstanden.\n\n11\n\nNach ständiger Rechtsprechung kann sich aus der zwischen den\neinzelnen Wohnungseigentümern bestehenden Treuepflicht ein Anspruch\nauf Änderung der Teilungserklärung ergeben, wenn die Versagung der\nZustimmung wegen außergewöhnlicher Umstände grob unbillig wäre und\ndamit ein Festhalten an der Vereinbarung gegen Treu und Glauben\nverstieße. Ein derartiger Anspruch ist allerdings auf besonders\ngelagerte Ausnahmefälle zu beschränken, weil jeder\nWohnungseigentümer bei Erwerb in der Lage war, sich beispielsweise\nüber den geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu informieren und\nsich - etwa im Rahmen einer Rentabilitätsberechnung vor dem Kauf -\nhierauf einstellen kann, und umgekehrt ein durch den Schlüssel\nbegünstigter Eigentümer sich - wie das Landgericht zutreffend\nausgeführt hat - darauf verlassen können muss, dass das einmal\nVereinbarte gilt und nicht ständig unter dem Vorbehalt einer\nnachträglichen Änderung aus Billigkeitsgesichtspunkten steht (vgl.\nz. B. BGHZ 95, 137 = ZMR 1986, 19; BGHZ 130, 304 = NJW 1995, 2791 =\nMDR 1995, 1112; BayObLG NZM 2001, 290 = ZMR 2001, 473; BayObLG WuM\n2001, 88; BayObLGR 1997, 10; Senatsbeschlüsse WE 1995, 155 = OLGR\n1995, 194 u. OLGR 1998, 174 = NZM 1998, 484 = ZMR 1998, 799). Diese\nVoraussetzungen können normalerweise nicht nur dann in Betracht\nkommen, wenn sich - etwa wegen einer von der Teilungserklärung\nabweichenden Bauausführung oder einer Änderung der Zweckbestimmung\n- die Verhältnisse nachträglich geändert haben, sondern auch dann,\nwenn sich eine getroffene Regelung als von Anfang an als verfehlt\noder unzweckmäßig erweist (vgl. BGHZ 95, 137 = ZMR 1986, 19;\nBayObLG MDR 1992, 27 = MDR 1992, 673; BayObLG WuM 2001, 88;\nSenatsbeschluss OLGR 1998, 174 = NZM 1998, 484 = ZMR 1998,\n799).\n\n12\n\nOb letzteres allerdings auch dann gilt, wenn - wie vorliegend -\ndie Teilungserklärung eine sog. Öffnungsklausel enthält, also eine\nÄnderung des Vereinbarten mit qualifizierter Mehrheit möglich ist\nund ein Wohnungseigentümer für sein Änderungsbegehren in der\nWohnungseigentümerversammlung diese Mehrheit nicht erreicht hat,\nkann zweifelhaft sein (vgl. auch BayObLG BayObLGZ 2001, Nr. 22),\nbedarf aber keiner Entscheidung. Denn die Frage, ob eine in der\nTeilungserklärung enthaltene Regelung \"wegen außergewöhnlicher\nUmstände grob unbillig\" ist oder nicht, hängt von den Umständen des\nEinzelfalles ab, liegt also primär auf tatrichterlichem Gebiet, so\ndass dem Tatrichter bei der Ausfüllung dieses unbestimmten\nRechtsbegriffs ein nur einer Rechtskontrolle unterliegender\nBeurteilungsspielraum zuzubilligen ist.\n\n13\n\nEiner derartigen Rechtskontrolle hält der angefochtene Beschluss\nstand. Das Landgericht hat die in der Rechtsprechung entwickelten\nKriterien für einen ausnahmsweisen Anspruch auf Abänderung des\nKostenverteilungsschlüssels nicht verkannt, sondern zutreffend\nangewandt. Es hat die für die Beurteilung relevanten Umstände\nverfahrensfehlerfrei festgestellt und bei der Würdigung dieser\nFakten den ihm zustehenden Beurteilungsspielraum nicht\nüberschritten. Es hat insbesondere hervorgehoben, dass es\ngrundsätzlich der privatautonomen Gestaltungsautonomie unterliegt,\ndie Miteigentumsanteile beziehungsweise hierauf aufbauend die\nKostenverteilung zu regeln und es vielfältige Gründe dafür geben\nkann, von der gesetzlichen Regelung der Verteilung der Kosten\nentsprechend den Miteigentumsanteilen nach § 16 Abs. 1 S. 1 WEG\nabzuweichen bzw. die Miteigentumsanteile nicht starr nach der\nNutzungsfläche zu bemessen. Es hat ferner aufgezeigt, dass es\njedenfalls wegen der \"Bevorzugung\" des jetzt dem Beteiligten zu 1.\ngehörenden Teileigentums T 45 durchaus einen sachlichen Grund gibt,\nnämlich das Fehlen der Klimaanlage für einen Teil der\nRäumlichkeiten, obwohl auch deren Kosten entgegen der in der\nVergangenheit geübten Praxis der Bildung von Untereinheiten von T\n45 nach der Gemeinschaftsordnung nach dem Schlüssel für die gesamte\nEinheit umzulegen sind. Das, was die Beteiligte zu 2. demgegenüber\nals mögliche Gründe für die Entlastung der Teileigentumseinheit T\n45 und Belastung von T 44 vorträgt, nämlich, dass der\nGeschäftsführer der Initiatorin des Objekts einen Teil von T 45 als\nWohnung genutzt, während ansonsten seine Firma in T 45 und T 44\nihre Büros unterhalten habe, \"offenbar\" die Absicht gehabt habe,\nprivate Kosten zu minimieren bzw. in den gewerblichen Bereich zu\nverlagern, ist demgegenüber eine heute nicht mehr verifizierbare\nreine Spekulation.\n\n14\n\nDas Landgericht hat sich des weiteren nicht nur mit der\nFeststellung begnügt, dass bei den Teileigentumseinheiten T 10 - 43\neine - bezogen auf die Nutzfläche - in etwa gleiche Belastung mit\nKosten besteht, während die Mehrbelastung für T 44 und die\nkorrespondierende Entlastung für T 45 jeweils 30 % beträgt, sondern\nauch die einschlägige obergerichtliche Rechtsprechung zur Frage, ob\neine nicht mehr gerechtfertigte Mehrbelastung vorliegt, umfassend\nausgewertet (BayObLG NJW-RR 1992, 342, 1995, 529 u. 1999, 886; OLG\nDüsseldorf DWE 1985, 122 u. NZM 1998, 867; KG NJW-RR 1991, 1169;\nSenat NZM 1998, 485). Ergänzend ist hierzu lediglich anzumerken,\ndass selbst für den Fall einer deutlich größeren Mehrbelastung,\nnämlich von bis zu 59 % in einer weiteren Entscheidung eine grobe\nUnbilligkeit verneint wurde (OLG Frankfurt, NZM 2001, 140).\n\n15\n\nAll dies trägt die abschließende Feststellung des Landgerichts,\ndie Mehrbelastung der Beteiligten zu 1. führe nicht zu\nunerträglichen, nicht mehr hinnehmbaren Ergebnissen. Darüber, ob\nsich hieraus ggfls. ein sachlicher Grund für eine beschlussweise\nÄnderung des Kostenverteilungsschlüssels ergibt und der Beteiligte\nzu 1. durch einen entsprechenden Beschluss nicht unbillig\nbenachteiligt wird, was neben dem Quorum der Zustimmung von 80 %\naller Miteigentümer des \"Bürohochhauses 2\"\nWirksamkeitsvoraussetzung für eine Änderung ist (vgl. hierzu\nBayObLG ZMR 2000, 187 = ZfIR 2000, 292 = DWE 2000, 76), hat der\nSenat nicht zu entscheiden. Ebenso wenig bedarf es einer näheren\nAuseinandersetzung mit der Hilfserwägung des Landgerichts, dass ein\netwaiger Änderungsanspruch verwirkt sei, weil mehr als 20 Jahre\nlang nach dem bestehenden Kostenverteilungsschlüssel abgerechnet\nworden sei, sich die Beteiligte zu 2. die Untätigkeit ihrer\nRechtsvorgänger zurechnen lassen müsse und sie es als im\nImmobilienvertrieb tätige Firma sich selbst zuzuschreiben habe,\ndass sie sich nicht bereits bei Erwerb des Objekts im Jahre 1989,\nsondern erst 1993 die Gemeinschaftsordnung habe vorlegen lassen.\nAll dies trifft in rechtlicher bzw. tatsächlicher Hinsicht zu.\nGleichwohl kann der Verwirkungstatbestand zweifelhaft sein, weil zu\ndem sogenannten Umstandsmoment, nämlich dazu, ob die übrigen\nWohnungseigentümer, insbesondere der Beteiligte zu 1. bzw. dessen\nRechtsvorgänger sich bei objektiver Beurteilung darauf einrichten\ndurften und eingerichtet haben, dass ein Anspruch auf Abänderung\ndes Kostenverteilungsschlüssels nicht geltend gemacht werde, keine\nFeststellungen getroffen sind.\n\n16\n\nIII.\n\n17\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 2. die\nGerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für\neine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand\nkeine Veranlassung.\n\n18\n\nDie Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 S. 2\nWEG. Die Annahme eines Wertes von 50.000,00 DM durch das\nLandgericht ist wegen der Dauerwirkung, der ein etwaiger Erfolg des\nVerpflichtungsbegehrens zukäme, entgegen der Meinung des\nBeteiligten zu 1. in seiner Eingabe vom 06.02.2001 zumindest nicht\nzu hoch bemessen. Bei einer Kostenlast der Beteiligten zu 1. für\ndas Abrechnungsjahr 1998 von 71.034,94 DM (GA 242 f.) käme es bei\neiner Änderung um 30 % bereits in einem Jahr zu einer\nKostenverschiebung um mehr als 20.000,00 DM. Die von dem\nBeteiligten zu 1. genannten Kosten von 3.640,72 DM betreffen die\nfür die Geschäftswertfestsetzung des vorliegenden Verfahrens nicht\ninteressierende mittelbare Auswirkung der Gründe der Entscheidung\ndes Landgerichts, nämlich dass entgegen der bisherigen Praxis\nnunmehr die gesamte Einheit T 45 mit den Kosten für die Klimaanlage\nbelastet wird.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301564","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-07-05/16-wx-27-01","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/301564","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301564","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-07-05/16-wx-27-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/301564","retrieved":"2026-07-09 03:27:02.859502+00:00"}}