{"status":"available","doknr":"OLD301773","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:0612.3U172.00.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-06-12","aktenzeichen":"3 U 172/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d:\n\n2\n\nIm Jahre 1984 erwarben die Kläger im Rahmen eines\nBauherrenmodels von der Firma V.B. GmbH die Wohnung Nr. 3 - im\nObergeschoss straßenwärts gelegen - im Objekt M. Straße 56 in A. -\nStadtteil H. -. Das Objekt, ein Altbau, war modernisiert und in\ninsgesamt sechs Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt worden. Die\nvon den Klägern erworbene Einheit umfasst eine Fläche von insgesamt\nca. 78 m²; zu der Einheit gehören ein Abstellraum im Keller und ein\nTiefgaragen-Einstellplatz. Die von den Klägern erworbene\nWohnungseinheit wurde zunächst gemäß Vertrag vom 15.05./10.09.1984\nauf fünf Jahre an die Firma V.B. GmbH, die insoweit als gewerbliche\nZwischenmieterin handelte, vermietet.\n\n3\n\nIm Jahre 1985 trat der Beklagte an die Kläger heran, mit dem\nAnsinnen, von ihnen die vorgenannte Wohnungseinheit anzumieten um\ndarin eine Zahnarztpraxis zu betreiben. Die Parteien kamen dahin\nüberein, dass der Beklagte bei der Stadt A. die wegen der geplanten\nUmwidmung von Wohn- in Gewerberaum erforderliche\nZweckentfremdungsgenehmigung namens und im Auftrag der Kläger\nerwirken sollte. Den Aufwand hierfür, insbesondere eine von der\nStadt etwa verlangte Abstandssumme, sollte der Beklagte bezahlen,\ndes gleichen die für den Betrieb der Zahnarztpraxis etwa\nerforderlichen Umbauten in der Wohnung. Mit Bescheid vom 07.04.1986\nerteilte die Stadt A. den Klägern eine unbefristete\nZweckentfremdungsgenehmigung zur Umwandlung der Wohnung in eine\nZahnarztpraxis. Die Abstandssumme wurde auf 35.010,00 DM\nfestgesetzt. Gegen die letztgenannte Festsetzung erhob der Beklagte\nKlage vor dem Verwaltungsgericht. Die Abstandssumme wurde letztlich\nim Berufungsrechtszug vor dem Oberverwaltungsgericht Münster im\nWege eines Prozessvergleichs auf 14.000,00 DM herabgesetzt.\nMaßgeblicher Gesichtspunkt in dem vorgenannten\nverwaltungsgerichtlichen Rechtsstreit war, dass durch die\nNiederlassung des Beklagten der seinerzeit im Stadtteil H.\nbestehenden zahnärztlichen Unterversorgung abgeholfen werde. Der\nBeklagte zahlte die wie vorgenannt herabgesetzte Abstandsumme.\n\n4\n\nMit schriftlichem Vertrag vom 01.01.1987 vermieteten die Kläger\nihre eingangs genannte Wohnungseinheit an den Beklagten \"zur\nBenutzung einer Zahnarztpraxis\". In § 2 - Mietzeit - heißt es\nwörtlich: \"Der Abschluss des Mietvertrages erfolgt auf unbestimmte\nZeit. Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1987.\"\n\n5\n\nMit dem Abschluss des vorgenannten Mietvertrages wurde der oben\neingangs genannte Mietvertrag der Kläger mit der Firma V.B. GmbH\naufgehoben.\n\n6\n\nIm Zusammenhang mit der Einrichtung der Zahnarztpraxis nahm der\nBeklagte eine Reihe von Investitionen vor. Er zahlte an die Stadt\nA. 10.000,00 DM als Ablösung für zwei an sich wegen des Betriebes\nder Zahnarztpraxis erforderliche Pkw-Stellplätze. Des weiteren nahm\nder Beklagte in den Räumen bauliche Maßnahmen vor, und er erwarb\ndie für seine Zahnarztpraxis erforderliche Einrichtung und\nAusstattung. Die Einzelheiten insoweit sind zwischen den Parteien\nstreitig.\n\n7\n\nMit \"Zusatz zum Mietvertrag\" vom 01.11.1989 vereinbarten die\nParteien, dass der Beklagte - unter anderem - in den Mieträumen\nzahnärztliche Assistenten, Praxisvertreter und zahnmedizinische\nFachhelfer beschäftigen sowie mit Zahnarztkollegen zusammen\narbeiten dürfe. Am Ende des Nachtrags heißt es wörtlich: \"... Die\nangemieteten Räumlichkeiten dürfen auch für Wohnzwecke verwendet\nwerden, d. h. Zahnarzt B. darf auch in den Praxisräumen wohnen.\n...\"\n\n8\n\nZu der im vorgenannten Nachtrag angesprochenen Zusammenarbeit\ndes Beklagten mit Zahnarztkollegen kam es in der Folgezeit jedoch\nnicht. Der Beklagte gab vielmehr im Jahre 1990 seine\nKassenzulassung zurück und behandelte sodann nur noch\nPrivatpatienten, diese schwerpunktmäßig in den Abendstunden nach\nderen Berufstätigkeit.\n\n9\n\nIm Zuge seiner Tätigkeit als Zahnarzt ließ der Beklagte\nZahnersatz durch den beklagten Ehemann fertigen, der ein\nzahntechnisches Labor betrieb und betreibt.\n\n10\n\nEtwa im Jahre 1998/1999 gerieten die Kläger in wirtschaftliche\nBedrängnis. Vor diesem Hintergrund schlug der Beklagte unter dem\n26.01.1999 eine schriftliche Änderung des Mietvertrages - unter\nanderem - dahin vor, dass eine Kündigungsfrist von 18 Monaten\nvereinbart werde. Die Kläger lehnten die angesonnene\nVertragsänderung ab. Die Kläger entschlossen sich vielmehr, zur\nBehebung ihrer wirtschaftlichen Probleme die an den Beklagten\nvermietete Wohnungeinheit zu veräußern. Die Parteien verhandelten\nalsdann zunächst über den Erwerb der Immobilie durch den Beklagten,\nkonnten sich aber nicht über die Höhe des Kaufpreises einigen. Ein\nErwerb durch Dritte, speziell durch Kapitalanleger, die das\nMietverhältnis mit dem Beklagten übernommen hätten, kam ebenfalls\nnicht zustande.\n\n11\n\nUnter dem 01.06.1999 setzten die Kläger ein Schreiben ab, in dem\nes - unter anderem - wie folgt heißt: \"... Ihnen ist bekannt, dass\nwir die von Ihnen angemieteten Räume aus wirtschaftlichen Gründen\nveräußern müssen. Da Sie uns gegenüber erklärt haben, nicht bereit\nzu sein, das Wohnungseigentum zu dem von uns gewünschten Kaufpreis\nvon ca. 320.000,00 DM zu erwerben, sind wir gezwungen das\nMietverhältnis über die Geschäftsräume unter Einhaltung der\nKündigungsfrist des § 565 Abs. 1 a BGB zum 31.12.1999 zu\nkündigen.\n\n12\n\n...\n\n13\n\nTeilen Sie uns bitte mit, ob Sie bereit sind, die Räume zum\n31.12.1999 frei zu geben, da wir verneinendenfalls Fall unser\nHandeln darauf abstimmen müssen.\n\n14\n\n...\"\n\n15\n\nDer Zugang dieses Schreibens beim Beklagten ist zwischen den\nParteien streitig.\n\n16\n\nUnter dem 23.03.2000 erklärten die Kläger dem Beklagten\ngegenüber schriftlich wie folgt: \"... Angesichts des Umstandes,\ndass Sie den Zugang unseres ersten Kündigungsschreibens bestritten\nhaben, kündigen wir Ihnen das Mietverhältnis über die Gewerberäume\nM. Straße 56 vorbeugend erneut gemäß § 565 Abs. 1 a BGB zum\n31.10.1999. ...(es folgen die Unterschriften beider Kläger)\".\n\n17\n\nIm hiesigen Rechtsstreit - gemäß Schriftsatz vom 07.03.2001 -\nhaben die Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter\nBerufung auf angeblich rückständige Mietzahlungen fristlos\ngekündigt.\n\n18\n\nDie Kläger haben die Auffassung vertreten, ihr vorstehend\nauszugsweise zitiertes Schreiben vom 01.06.1999 beinhalte eine -\nordentliche - Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten.\nDie Kläger haben behauptet, der klagende Ehemann habe das Schreiben\nvom 01.06.1999 am selben Tage in den vom Beklagten genutzten\nPraxisräumen einer dort tätigen Helferin des Beklagten übergeben,\nnachdem diese erklärt habe, der Beklagte sei derzeit nicht zu\nsprechen.\n\n19\n\nDie Kläger haben beantragt,\n\n20\n\n##blob##nbsp;\n\n21\n\nden Beklagten zu verurteilen, die im\nHause M. Straße 56, A. gelegene Zahnarztpraxis mit der\nWohnungsnummer 3, groß 78,01 m², zu räumen und an die Kläger\nherauszugeben.\n\n22\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n23\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n24\n\nDer Beklagte hat unter Berufung auf den oben zitierten \"Zusatz\nzum Mietvertrag\" vom 01.11.1989 die Auffassung vertreten,\nvorliegend sei Wohnraumkündigungsschutzrecht einschlägig. In diesem\nZusammenhang hat der Beklagte - unter Aufführung vielfältiger\nEinzelheiten - behauptet, er nutze die Mieträume überwiegend zu\nWohnzwecken. Die Räume, die er zu Wohnzwecken nutze, seien\nflächenmäßig größer als die Räume, die dem Betrieb der\nZahnarztpraxis dienen. Außerdem arbeite er nur in den Abendstunden\nals Zahnarzt, nutze die Wohnungseinheit ansonsten jedenfalls unter\nder Woche als seinen Lebensmittelpunkt zum Wohnen; lediglich an den\nWochenenden halte er sich des öfteren in seiner Wohnung V. in den\nNiederlanden auf, dies aber auch nicht an allen Wochenenden. Bei\nder Wohnung in V. handele es sich um eine Ferienwohnung. Schon per\nEnde des Jahres 1990 habe er, der Beklagte, die von ihm bis dahin\ninnegehaltene andere A.er Wohnung aufgegeben, und sich - mit\nschriftlicher Zustimmung der Kläger - beim Einwohnermeldeamt zur\nAnschrift der hier streitbefangenen Wohnungseinheit umgemeldet.\n\n25\n\nDer Beklagte hat desweiteren behauptet, die Kläger hätten ihm\ngegenüber zugesagt, er dürfe die Mieträume für die Dauer des\nBetriebes seiner Zahnarztpraxis nutzen, es sei denn, sie, die\nKläger, wollten später im Alter einmal selbst dort einziehen. Diese\nZusage sei als Ausgleich dafür erfolgt, dass er, der Beklagte, wie\nunstreitig ist, auf seine Kosten die Zweckentfremdungsgenehmigung\nherbeigeführt habe.\n\n26\n\nDer Beklagte hat schließlich geltend gemacht, das\nRäumungsbegehren der Kläger stelle eine treuwidrig unzulässige\nRechtsausübung dar. In diesem Zusammenhang hat der Beklagte geltend\ngemacht, die Unwidmung der Wohnungseinheit in Gewerberaum habe sich\nfür die Kläger wirtschaftlich günstig ausgewirkt, weil sie so eine\nhöhere Miete hätten erzielen können und weil der klagende Ehemann\nzudem einen Abnehmer für seine zahntechnischen Erzeugnisse gefunden\nhabe. Der Beklagte hat desweiteren geltend gemacht, er sei auf die\nMieträume, in die er viel investiert habe, zur Ausübung seines\nBerufes angewiesen. Eine Verlegung seiner Praxis in andere Räume\nkönne er wirtschaftlich nicht bewerkstelligen, zumal er dann auch\nseinen Patientenstamm verlieren würde. Der Beklagte hat in diesem\nZusammenhang - unter Aufführung von Einzelheiten - behauptet, er\nhabe im Zuge der Praxisgründung bezogen auf das Jahr 1987 insgesamt\nüber 310.000,00 DM investiert, in den Folgejahren bis 1998 nochmals\nüber 90.000,00 DM. Schließlich hat der Beklagte darauf verwiesen,\ndie Kläger setzten sich mit ihrem Räumungsbegehren auch in\nWiderspruch zu der ihnen seinerzeit-unstreitig-erteilten\nunbefristeten Zweckentfremdungsgenehmigung.\n\n27\n\nDurch Urteil vom 10.08.2000 hat das Landgericht Aachen - der\nEinzelrichter - der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur\nBegründung hat das Landgericht angeführt, beim vorliegenden\nsogenannten Mischmietverhältnis sei Wohnraummietrecht nicht\nanwendbar, weil der gewerbliche Mietzweck -Nutzung der Mieträume\nals Zahnarztpraxis - überwiege. Das Schreiben der Kläger vom\n01.06.1999, das dem Beklagten - entgegen seinem Bestreiten -\nwirksam zugegangen sei, beinhalte eine Kündigungserklärung der\nKläger und habe demgemäß das Mietverhältnis zwischen den Parteien\nbeendet. Der Beklagte habe seine Behauptung, das Recht der Kläger\nzur ordentlichen Kündigung sei auf den Fall eines Eigenbedarfs im\nAlter beschränkt worden, nicht bewiesen. Denn der Beklagte habe\ntrotz Fristsetzung eine zutreffende ladungsfähige Anschrift des\nhierfür zum Beweis benannten Zeugen B. nicht mitgeteilt. Der\nKündigung durch die Kläger stehe auch nicht die im Jahre 1986\nerteilte Zweckentfremdungsgenehmigung entgegen, ebensowenig die vom\nBeklagten getätigten Investitionen.\n\n28\n\nGegen dieses Urteil, dass ihm am 17.08.2000 zugestellt worden\nist, hat der Beklagte mit einem am Montag, dem 18.09.2000 beim\nhiesigen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung\neingelegt. Die Frist zur Einreichung der Berufungsbegründung ist\nauf am 18.10.2000 eingegangenen Antrag verlängert worden bis zum\n18.11.2000, alsdann auf am Montag, den 20.11.2000 eingegangenen\nAntrag nochmals bis zum 04.12.2000. Mit an diesem Tage beim\nhiesigen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz hat der\nBeklagte seine Berufung begründet.\n\n29\n\nDer Beklagte nimmt - ergänzend und vertiefend - auf sein\nerstinstanzliches Vorbringen Bezug. Er macht geltend, das\nangefochtene Urteil müsse schon deshalb aufgehoben werden, weil es\ndie ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für die\nEntscheidung von Streitigkeiten über den Bestand eines\nMietverhältnisses über Wohnraum verletzt habe. Außerdem sei das\nerstinstanzliche Verfahren fehlerhaft gewesen: Er, der Beklagte,\nhabe den streitentscheidenden Einzelrichter nämlich zu Recht wegen\nBesorgnis der Befangenheit abgelehnt.\n\n30\n\nIn Bezug auf die im Schriftsatz der Kläger vom 07.03.2001\nerklärte fristlose Kündigung behauptet der Beklagte, er habe die\nvon den Klägern behaupteten Mietrückstände im Juni 1999 und im\nApril 2001 ausgeglichen.\n\n31\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n32\n\n##blob##nbsp;\n\n33\n\nunter Abänderung des landgerichtlichen\nUrteils die Klage abzuweisen.\n\n34\n\nDie Kläger beantragen,\n\n35\n\ndie Berufung des Beklagten\nzurückzuweisen.\n\n36\n\nDie Kläger verteidigen - unter Bezugnahme auf ihr\nerstinstanzliches Vorbringen - das angefochtene Urteil.\n\n37\n\nDer Senat hat gemäß Ziffer I. seines Beschlusses vom 27.03.2001\nangeordnet, Beweis zu erheben durch Vernehmung von Zeugen über die\nFrage, ob dem Beklagten verbindlich zugesagt wurde, er dürfe die\nMieträume für die Dauer des Betriebes seiner Zahnarztpraxis nutzen,\nes sei denn, die Kläger wollten später im Alter einmal selbst dort\neinziehen. Nach erneuter Überprüfung hat der Senat diese\nBeweisanordnung am 15.05.2001 aus den Gründe seines\nHinweisbeschlusses vom 03.04.2001 wieder aufgehoben.\n\n38\n\nWegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf\nden vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten\nSchriftsätze und zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug\ngenomen.\n\n39\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n40\n\nDie zulässige - insbesondere frist- und formgerecht eingelegte\nsowie frist- und formgerecht begründete - Berufung des Beklagten\nhat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht den\nBeklagten zur Räumung und Herausgabe der Mieträume verurteilt.\n\n41\n\nOhne Erfolg bleibt die Rüge des Beklagten, in erster Instanz sei\nwegen § 23 Nr. 2 a GVG das Amtsgericht sachlich ausschließlich\nzuständig gewesen, deshalb hätte richtigerweise das Landgericht die\nzu ihm erhobene Klage als unzulässig abweisen müssen. Dabei mag an\ndieser Stelle dahinstehen, ob § 23 Nr. 2 a GVG, der die\nausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für\nStreitigkeiten über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses\nbestimmt, vorliegend einschlägig ist. Denn gemäß § 10 ZPO kann das\nUrteil eines Landgerichts nicht aus dem Grunde angefochten werden,\nweil die Zuständigkeit des Amtsgerichts begründet gewesen sei. Dies\ngilt auch, wenn - wie hier - eine a u s c h l i e ß l i c h e\nsachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts in Betracht kommt\n(Zöller/Vollkommer, ZPO, 22. Aufl. 2001, § 10 Rn. 3 m. w. N.).\n\n42\n\nEbenfalls ohne Erfolg bleibt die Verteidigung des Beklagten,\nsoweit er sich auf sein nach Erlass des angefochtenen Urteils\nangebrachtes Befangenheitsgesuch bezieht, mit dem er geltend\ngemacht hat, es bestehe die Besorgnis, dass der Einzelrichter, der\ndas angefochtene Urteil erlassen hat, zu seinem, des Beklagten,\nNachteil befangen sein könnte. Eine solche Besorgnis besteht\nnämlich bei der gebotenen objektivierten Betrachtung, aus Sicht\neiner besonnenen Partei anstelle des Beklagten, tatsächlich nicht.\nInsoweit nimmt der Senat auf die Gründe seines heutigen im\nBeschwerdeverfahren - 3 W 65/00 - erlassenen Beschlusses Bezug.\n\n43\n\nDas zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis ist -\njedenfalls - durch die - ordentliche - Kündigungserklärung der\nKläger gemäß deren - oben zitiertem - Schreiben vom 23.03.2000\nbeendet worden. Anders als bezüglich des Schreibens vom 01.06.1999\nstellt der Beklagte den Zugang des vorgenannten Schreibens, das\ninhaltlich unzweifelhaft eine Kündigungserklärung enthält, nicht in\nAbrede. Der Senat hat nicht verkannt, dass die im\nKündigungsschreiben vom 23.03.2000 unter Bezugnahme auf § 565 Abs.\n1 a BGB genannte Kündigungsfirst, nämlich bis zum 31.10.1999,\nunzutreffend ist. Hierbei handelt es sich indes um ein\nunschädliches, weil offenkundiges Schreibversehen, wie sich schon\ndaraus ergibt, dass das Ende der Kündigungsfrist zeitlich vor\nAbgabe der Kündigungserklärung liegen soll. Ersichtlich gemeint ist\nder 31.10.2000. Zwar entspricht auch diese Kündigungsfrist nicht\nder zitierten Vorschrift des § 565 Abs. 1 a BGB: Denn bei -\nunterstelltem - Zugang spätestens am dritten Werktag des\nKalendervierteljahres April bis Juni 2000 wäre die Kündigung zum\nAblauf des nächsten Kalendervierteljahres, also per 30.09.2000,\nzulässig gewesen. Der den Klägern insoweit unterlaufene Irrtum in\nder Ermittlung der Kündigungsfrist benachteiligt den Beklagten\nindes nicht, zumal die Kündigungsfirst, sei es per 30.09.2000, sei\nes per 31.10.2000, mittlerweile jedenfalls abgelaufen ist.\n\n44\n\nDie Kündigung vom 23.03.2000 ist wirksam, obwohl die Kläger\nnicht hinreichend dargetan haben, dass sie im Sinne von § 564 b\nAbs. 1 u. 2 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des\nMietverhältnisses haben. Dies gilt auch, soweit der Fall des § 564\nb Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht kommen könnte, weil der Vortrag der\nKläger, der allgemein auf ihre wirtschaftliche Notlage abhebt, den\nerforderlichen konkreten Bezug auf die Mieträume selbst nicht\nbeinhaltet. § 564 b BGB, der nur für Mietverhältnisse über Wohnraum\ngilt, ist vorliegend indes nicht einschlägig:\n\n45\n\nZu Recht hat das Landgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt,\ndass das zwischen den Parteien zustande gekommene Mietverhältnis\nauch noch zuletzt, bei Kündigung durch die Kläger, dem\nvorherrschenden Vertragszweck entsprechend - Nutzung der Räume zum\nBetrieb einer Zahnarztpraxis - als Gewerbemietverhältnis zu\nqualifizieren war. Auch der Beklagte zieht nicht in Zweifel, dass\ndas Mietverhältnis der Parteien Anfang 1987 zunächst als reine\nGewerbemiete zustande kam; dies ergibt sich aus der - oben\nzitierten - diesbezüglichen Passage im Mietvertrag vom 01.01.1987,\nebenso aus der vom Beklagten zugunsten der Kläger eingeholten\nZweckentfremdungsgenehmigung sowie auch aus der vom Beklagten\nselbst, wenn auch in anderem Zusammenhang, hervorgehobenen\nMiethöhe, die dasjenige überstieg, was angemessenerweise bei einer\nWohnraumvermietung hätte gefordert werden können.\n\n46\n\nZum Mischmietverhältnis - Vermietung sowohl zum Betrieb der\nZahnarztpraxis, als auch für Wohnzwecke - ist das\nVertragsverhältnis der Parteien allenfalls erst nachträglich,\naufgrund des \"Zusatzes zum Mietvertrag\" vom 01.11.1989, geworden,\nin dem - wie oben zitiert - dem Beklagten neben verschiedenen\nanderen dort aufgeführten Varianten der Nutzung auch eine eigene\nWohnraumnutzung gestattet wurde. Dass diese Gestattung lediglich\nals Annex der von den Vertragsparteien weiterhin als bestimmend\nangesehenen Nutzung als Zahnarztpraxis gewollt war, ergibt sich\nsinnfällig schon aus der dortigen Formulierung, wonach der Beklagte\n\"auch in den Praxisräumen wohnen\" dürfe. Dies wird des weiteren\ndadurch bestätigt, dass die Parteien die vereinbarte Gestattung der\nWohnraumnutzung nicht etwa zum Anlass nahmen, die wie vorgenannt an\nder gewerblichen Nutzung orientierte Miethöhe zu senken.\n\n47\n\nDie weitere tatsächliche Entwicklung ändert an alledem nichts,\nauch wenn insoweit in vollem Umfang der Vortrag des Beklagten als\nrichtig unterstellt wird: In welcher Weise der Beklagte von den ihm\nim \"Zusatz zum Mietvertrag\" vom 01.11.1989 gestatten\nNutzungsmöglichkeiten Gebrauch machen würde, lag letztlich in\nseinem freien Belieben. Dies gilt auch und insbesondere für die vom\nBeklagten in den Vordergrund gerückte zeitliche und räumliche\nAufteilung von Arbeitstätigkeit zu privatem Wohnen. Auch wenn der\nBeklagte in den letzten Jahren, ab etwa 1990, nur noch in den\nAbendstunden als Zahnarzt praktizierte, sich ansonsten seinem\nPrivatleben widmete mit den Mieträumen als Lebensmittelpunkt, wobei\ndie für die beiden Nutzungsarten verwendeten Flächen in etwa gleich\ngroß waren, handelte es sich letztlich nur um eine von mehreren\nmöglichen tatsächlichen Ausgestaltungen der zwischen den Parteien\nvereinbarten gemischten Nutzung. Auf den wie vorgenannt bestimmten\nVertragszweck war dies indes ohne Einfluss, so wie es auch\nunerheblich gewesen wäre, wenn der Beklagte im fraglichen Zeitraum\nseine zahnärztliche Berufstätigkeit wieder ausgedehnt hätte,\ninsbesondere in zeitlicher Hinsicht, mit der Folge eines\nentsprechenden tatsächlichen Zurücktretens der Wohnnutzung. Ohnehin\nist bei einer Vermietung einheitlicher Räume an einen Freiberufler,\nsowohl für dessen Berufsausübung, als auch zu Wohnzwecken, im\nallgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu\ngewerblichen Zwecken erfolgt. So hat der Bundesgerichtshof (ZMR\n1986, 278, 280) ausdrücklich entschieden für den Fall der\nVermietung eines Einfamilienhauses an einen Rechtsanwalt zur\nNutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung. Die hierfür\nangeführten tragenden Begründungen lassen sich zwanglos auf den\nhiesigen Fall übertragen: Die Praxis ist für den Beklagten als\nZahnarzt die Stätte, ohne die er seine Berufstätigkeit nicht\nausüben und die Geldmittel erwerben kann, die er benötigt, um\nseinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu dem auch die Miete für die\nWohnung gehört. Außerdem stellt der Bundesgerichtshof in seiner\nvorgenannten Entscheidung tragend auf den bereits oben erörterten\nGesichtspunkt ab, dass im allgemeinen - wie auch hier - ein\nerhöhter Mietzins vereinbart wird. Die Größe der den einzelnen\nNutzungsarten zugewiesenen Flächenanteile kommt bei alledem nur\nuntergeordnete Bedeutung zu. Eine Ausnahme von den vorerörterten\nGrundsätzen könnte allenfalls zu erwägen sein, wenn der für die\nBerufstätigkeit genutzte Flächenanteil gegenüber dem\nWohnflächenanteil gänzlich zurückträte (BGH a. a. O.). Ein solcher\nFall liegt indes nach dem eigenen Vorbringen des Beklagten hier\nnicht vor. Dies gilt in gleicher Weise auch für die zeitliche\nAufteilung von beruflicher Nutzung einerseits und privater\nWohnnutzung andererseits.\n\n48\n\nDie Behauptung des Beklagten, die Kläger hätten ihm seinerzeit -\nals Ausgleich für die von ihm zu Gunsten der Kläger zu erwirkende\nund auch erwirkte Zweckentfremdungsgenehmigung - verbindlich\nzugesagt, er dürfe die Mieträume für die Dauer des Betriebes seiner\nZahnarztpraxis nutzen, es sei denn, die Kläger wollten später im\nAlter einmal selbst dort einziehen, ist unerheblich. Denn diese\nZusage erfolgte entgegen der gesetzlichen Formvorschrift des § 566\nSatz 1 BGB nicht schriftlich. Wegen der Einzelheiten insoweit nimmt\nder Senat zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen auf seinen\nBeschluss vom 03.04.2001 Bezug.\n\n49\n\nDer Senat hat dort ausgeführt: \"Die Behauptung des Beklagten,\nihm sei bei Abschluss des Mietvertrages vom 01.01.1987 verbindlich\nzugesagt worden, er dürfe die Mieträume für die Dauer des Betriebes\nseiner Zahnarztpraxis nutzen, es sei denn, die Kläger wollten\nspäter im Alter einmal selbst dort einziehen, könnte wegen § 566\nSatz 2, 1.Halbsatz BGB unerheblich sein. Diese Zusage ist nämlich\nim schriftlichen Mietvertrag nicht enthalten, obwohl, unterstellt\ndie Parteien hätten sich auf sie geeinigt, auch und gerade diese\nZusage wegen § 566 Satz 1 BGB wohl der Schriftform bedurft hätte.\nDie Zusage beinhaltet nämlich, daß die Parteien eine längere\nVertragslaufzeit als ein Jahr wollten. § 566 BGB gilt über § 580\nBGB auch für den hier gegebenen Fall der Anmietung einzelner\nRäume.\n\n50\n\nGemäß § 566 Satz 2, 1. Halbsatz BGB konnten die Kläger daher\nwohl mit der sich aus § 565 BGB ergebenden Kündigungsfrist\nkündigen; diese Frist ist mittlerweile abgelaufen. die\nEinschränkung des Kündigungsrechts gemäß § 566 Satz 2, 2.Halbsatz\nBGB dürfte vorliegend nicht einschlägig sein.\n\n51\n\nDie Anwendung von § 566 BGB dürfte auch nicht am Gesichtspunkt\neiner Treuwidrigkeit scheitern: Zwar wird nicht verkannt, daß der\nBeklagte seinerzeit nicht unerhebliche Aufwendungen machte, um die\nZweckentfremdungsgenehmigung zu erwirken und um die Räume zum\nZwecke des Betriebs einer Zahnarztpraxis umzubauen und\neinzurichten. Anderseits entfiel der deutlich überwiegende Teil\ndieser Aufwendungen auf die Praxiseinrichtung selbst; seine\nPraxiseinrichtung aber kann der Beklagte grundsätzlich auch in\nanderen Räumen weiter nutzen. Entscheidend kommt hinzu, daß seit\nMietbeginn mittlerweile gut 14 Jahre verstrichen sind, die\nInvestitionen des Beklagten auf die Mieträume demgemäß inzwischen\namortisiert sein dürften.\n\n52\n\nAn dieser Rechtsauffassung ist - entgegen den vom Beklagten\nhiergegen gerichteten Einwänden - festzuhalten: richtig ist zwar,\ndass die vorgenannte Abrede sich vordergründig lediglich als\nEinschränkung des nur einer Vertragspartei - hier den Klägern als\nVermieter - an sich zustehenden gesetzlichen Rechts zur\nordentlichen Kündigung darstellt. Andererseits ist aber nicht\nzweifelhaft, dass die Parteien bei der vorgenannten Zusage davon\nausgingen, dass der von ihnen ins Auge gefasste Fall des\nEigenbedarfs der Kläger voraussichtlich erst in vielen Jahren\neintreten werde, die Parteien demgemäss eine Bindung der Kläger als\nVermieter an den Vertrag für mehr als ein Jahr wollten. Auch eine\nsolche Gestaltung fällt unter § 566 BGB (vgl. BGH NJW 1960, 475;\nEmmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., § 566 Rn. 12; Lammel in\nSchmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 566 BGB Rn. 17, Heile in\nBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,\nII, Rn. 730, jeweils m. w. N.). Entscheidend hierfür spricht der\nGesetzeszweck des § 566 BGB, der in erster Linie bezweckt, den\nspäteren Erwerber im Hinblick auf § 571 Abs. 1 BGB vollständig über\nihn gegebenenfalls längerfristig verpflichtende Mietverträge zu\nunterrichten (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 60. Aufl. 2001, § 566\nRn. 1, m. w. N.); der Erwerber soll umgekehrt vor einer für ihn nur\nschwer erkennbaren, weil lediglich formlos geschlossenen\nlangfristigen Bindung geschützt werden. Eine solche, die\nVermieterseite länger als ein Jahr verpflichtende vertragliche\nBindung ist vorliegend nach dem Vorgesagten gegeben.\n\n53\n\nIst nach alledem die Kündigung der Kläger vom 23.03.2000\nwirksam, so kommt es nicht mehr darauf an, ob bereits die im\nSchreiben der Kläger vom 01.06.1999 enthaltenen Erklärungen den\nMietvertrag beendet haben. Ebenso mag dahin stehen, ob die mit\nSchriftsatz vom 07.03.2001 von den Klägern erklärte fristlose\nKündigung durchgreift.\n\n54\n\nDass die Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten gekündigt\nhaben und - gestützt hierauf - im hiesigen Rechtsstreit vom\nBeklagten Räumung und Herausgabe der Mieträume verlangen, stellt\nsich auch nicht als ausnahmsweise treuwidrig unzulässige\nRechtsausübung dar: Insoweit genügen weder die Aufwendungen, die\nder Beklagten seinerzeit in Zusammenhang mit der von ihm erwirkten\nZweckentfremdungsgenehmigung machte, noch seine sonstigen\nInvestitionen vor und nach Aufnahme seiner Praxistätigkeit und\nschließlich auch nicht die von ihm angeführten wirtschaftlichen\nBelastungen im Falle einer Räumung. All dem gegenüber hat schon das\nangefochtene Urteil zu Recht darauf verwiesen, dass derjenige, der\nInvestitionen im Hinblick auf lediglich gemietete Räume tätigt,\ngrundsätzlich das Risiko trägt, dass sich seine Aufwendungen im\nFalle einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter ganz oder\nteilweise als wirtschaftlich sinnlos erweisen. Vorliegend kommt\nnoch hinzu, dass - auch nach dem eigenen Vortrag des Beklagten -\nder deutlich überwiegende Teil seines Aufwandes keine -\ngegebenenfalls wertsteigernden - Investitionen in die Mieträume\nbetraf, sondern dem zur Aufnahme der Berufstätigkeit erforderlichen\nErwerb der Praxiseinrichtung und -ausstattung diente. Außerdem\nhatte der Beklagte, nachdem seit Mietbeginn mittlerweile gut 14\nJahre verstrichen sind, lange Gelegenheit, seine Investitionen\nwirtschaftlich zu nutzen; die in der vom Beklagten vorgelegten\nsogenannten \"Sachanlagen-Übersicht\" hinsichtlich der einzelnen\nseinerzeit angeschafften Gegenstände jeweils genannte\nvoraussichtliche Nutzungsdauer, zwischen 3 und 10 Jahren liegend,\nist mittlerweile bezüglich aller Gegenstände abgelaufen. Auch wenn\nder Beklagte vorträgt, die Darlehen, die er seinerzeit zur\nFinanzierung seiner Investitionen aufgenommen habe, seien erst im\nJahre 2011 vollständig getilgt, so sprechen doch der lange\nZeitablauf einerseits und die noch überschaubare - behauptete\nGesamthöhe des in Rede stehenden Aufwandes dafür, dass der Beklagte\ndurch seine zahnärztliche Tätigkeit, selbst wenn diese\nwirtschaftlich unterdurchschnittlich erfolgreich gewesen sein\nsollte, Einnahmen erwirtschaften konnte, die seine Investitionen\nzumindest großenteils abdecken. Gegenteiliges trägt der Beklagte im\nübrigen selbst nicht vor.\n\n55\n\nSoweit der Beklagte unter Verweis auf die Kosten, die ihm bei\neiner Räumung für die Verlegung seiner Praxis in andere Räume\nentstehen würden, meint, dies würde seine wirtschaftlich Existenz\nals Zahnarzt vernichten, ist dem nicht zu folgen: Denn ob der\nBeklagte durch den von ihm in diesem Zusammenhang genannten Aufwand\nvon angeblich mindestens 100.000,00 DM gezwungen sein wird, seine\nBerufstätigkeit als Zahnarzt aufzugeben, hängt entscheidend davon\nab, ob er wirtschaftlich in der Lage ist, einen derartigen Aufwand\nzu tragen. Hierzu trägt der Beklagte indes, abgesehen von dem\nletztlich nichtssagenden Satz, er könne Kosten in dieser Höhe\n\"nicht zusätzlich erwirtschaften\", nichts vor.\n\n56\n\nSchließlich steht auch die Zweckentfremdungsgenehmigung vom\n07.04.1986 der Kündigung durch die Kläger und ihrem hierauf\ngestützten Räumungs- und Herausgabebegehren nicht entgegen.\nInsoweit wird zur Vermeidung überflüssiger Widerholungen auf die\nzutreffenden, auch unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens\nnicht ergänzungsbedürftigen Ausführungen in den\nEntscheidungsgründen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.\n\n57\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Auch wenn der\nSenat - wie vorausgeführt - maßgeblich auf die Kündigungserklärung\nvom 23.03.2000 abgestellt hat, die erstmals in zweiter Instanz\nvorgelegt geworden ist, obwohl dies auch schon in erster Instanz\nhätte geschehen können, war § 97 Abs. 2 ZPO nicht zu Gunsten des\nBeklagten anzuwenden. Denn es steht nicht fest, dass die Kläger a l\nl e i n aufgrund dieses neuen Vorbringens, aufgrund der Kündigung\nvom 23.03.2000, im Berufungsverfahren obsiegt haben. Es ist\nvielmehr zugrundezulegen, dass die Kläger auch auf der Grundlage\ndes in erster Instanz vorgelegten Schreibens vom 01.06.1999 mit\nihrem Klagebegehren letztlich durchgedrungen wären. Mit dem\nangefochtenen Urteil ist festzuhalten, dass dieses Schreiben,\ninsbesondere der zweite Satz des Textes, eine hinreichend klare\nKündigungserklärung beinhaltet, wobei die Kündigungsfrist des § 565\nAbs. 1 a BGB zutreffend genannt ist. Auch die weiteren Erklärungen\nim Schreiben verwässern diese einleitende Kündigungserklärung nicht\nso weitgehend, dass das Schreiben - wie der Beklagte meint - nur\nals Ankündigung einer zukünftigen Kündigung zu verstehen wäre. Mit\ndem angefochtenen Urteil erachtet es der Senat des weiteren auch\nals erwiesen, dass der klagende Ehemann das Schreiben vom\n01.06.1999 unterschrieb und es sodann einer Angestellten des\nBeklagten übergab, die rechtlich als Empfangsbotin anzusehen ist.\nDass allein der klagende Ehemann, nicht auch seine Frau,\nunterschrieb, ist unschädlich, weil der Ehemann die Erklärungen im\nSchreiben vom 01.06.1999 zugleich im Namen seiner Ehefrau abgab,\nund weil er hierzu auch bevollmächtigt war, wie sich aus den\nGesamtumständen ergibt.\n\n58\n\nDer Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den\n§§ 708 Nr. 7, 10, 711 Satz, 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO.\n\n59\n\nGebührenstreitwert für das Berufungsverfahren: 16.848,00 DM\n\n60\n\nBeschwer des Beklagten: Über 60.000,00 DM (der Beklagte macht\nmit seiner Rechtsbehauptung geltend, dass er, der am\n\n61\n\nMietvertrag festhalten will, noch auf Jahre hinaus in den\nMieträumen verbleiben dürfe; schon bei einer geschätzten\nRestnutzungsdauer von 4 bis 5 Jahren ergibt sich bereits ein\nMietwert von über 60.000,00 DM).","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301773","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-06-12/3-u-172-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":7},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 580","ref_norm":"580","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/301773","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301773","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-06-12/3-u-172-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/301773","retrieved":"2026-07-09 03:27:21.577540+00:00"}}