{"status":"available","doknr":"OLD301914","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:0525.16WX15.01.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-05-25","aktenzeichen":"16 Wx 15/01","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nDie Verfahrensbeteiligten zu 1. bis 3. bilden die aus 15 Wohn-\nund Teileigentumseinheiten bestehende\nWohnungseigentümergemeinschaft R.straße ..., ... K., die von den\nVerfahrensbeteiligten zu 4. verwaltet wird. Der\nEigentümergemeinschaft liegt derzeit die Teilungserklärung vom\n31.07.1993 (Bl. 27 bis 45 d. A.) zugrunde.\n\n3\n\nAm 25.11.1999 fand eine Eigentümerversammlung statt, deren\nErgebnisse die Antragsteller im vorliegenden Verfahren teilweise\nanfechten.\n\n4\n\nDie Antragsteller hatten ursprünglich beim Amtsgericht den\nAntrag gestellt:\n\n5\n\nfestzustellen, dass der zu TOP 2 der\nWohnungseigentümerversammlung vom 25. November 1999 getroffene\nBeschluss:\n\n6\n\n \n\n7\n\n \n\n8\n\n\"Die von dem Verwalter vorgelegte\nJahresabrechnung 1996 ist bezüglich der Verteilung der Rechtskosten\nwegen der Entscheidung Az.: 29 T 188/98 vom 08.09.1999, Landgericht\nKöln, in der Weise abgeändert worden, dass die Rechtskosten über\n3.749,00 DM auf sechs Eigentümer verteilt und die übrigen\nausgenommen worden sind. Somit wird die geänderte Jahresabrechnung\nsowohl als Gesamt- als auch als Einzelabrechnung anerkannt und\nbeschlossen.\n\n9\n\n \n\n10\n\n \n\n11\n\nFehlbeträge werden bei Teilnahme am\nLastschrifteinzugverfahren mit dem Wohngeld für den Monat Januar\n2000 eingezogen. Eigentümer, die nicht an diesem Verfahren\nteilnehmen, haben selbst bis zu diesem Termin für den Ausgleich des\nFehlbetrages zu sorgen. Guthaben werden bis zum 10. Januar 2000\nausgekehrt, sofern die Liquidität der WEG dies zulässt und der\nbetroffene Eigentümer keine Zahlungsrückstände gegenüber der WEG\nhat. Unter gleichen Voraussetzungen wird bei Teilnahme am\nLastschrifteinzugsverfahren das Guthaben mit dem Wohngeld im/bzw.\nab dem Monat Januar 2000 verrechnet, sofern der Eigentümer dies\nrechtzeitig gegenüber der Verwalter erklärt.\"\n\n12\n\n \n\n13\n\nunwirksam ist;\n\n14\n\n \n\n15\n\n \n\n16\n\nhilfsweise: den zu TOP 2 der\nWohnungseigentümerversammlung vom 25. November 1999 mit dem im\nHauptantrag genannten Inhalt insoweit für unwirksam zu erklären,\nals darin die Jahresabrechnung für das Jahr 1996 genehmigt\nwurde;\n\n17\n\nfestzustellen, dass der zu TOP 3 der\nWohnungseigentümerversammlung vom 25. November 1999 getroffene\nBeschluss:\n\n18\n\n \n\n19\n\n \n\n20\n\n\"Die von dem Verwalter mit der\nEinladung vorgelegte Gesamt- und Einzelabrechnung für das Jahr 1997\nwird hiermit festgestellt und beschlossen.\n\n21\n\n \n\n22\n\n \n\n23\n\nFehlbeträge werden bei Teilnahme am\nLastschrifteinzugsverfahren mit dem Wohngeld für den Monat Januar\n2000 eingezogen. Eigentümer, die nicht an diesem Verfahren\nteilnehmen, haben selbst bis zu diesem Termin für den Ausgleich des\nFehlbetrages zu sorgen. Guthaben werden bis zum 10. Januar 2000\nausgekehrt, sofern die Liquidität der WEG dies zulässt und der\nbetroffene Eigentümer keine Zahlungsrückstände gegenüber der WEG\nhat. Unter gleichen Voraussetzungen wird bei Teilnahme am\nLastschrifteinzugsverfahren das Guthaben mit dem Wohngeld im/bzw.\nab dem Monat Januar 2000 verrechnet, sofern der Eigentümer dies\nrechtzeitig gegenüber der Verwaltung erklärt.\"\n\n24\n\n \n\n25\n\n \n\n26\n\nunwirksam ist;\n\n27\n\nfestzustellen, dass der zu TOP 4 der\nWohnungseigentümerversammlung vom 25. November 1999 getroffenen\nBeschluss:\n\n28\n\n \n\n29\n\n \n\n30\n\n\"Die von dem Verwalter mit der\nEinladung vorgelegte Gesamt- und Einzelabrechnung für das Jahr 1998\nwird hiermit festgestellt und beschlossen.\n\n31\n\n \n\n32\n\n \n\n33\n\nFehlbeträge werden bei Teilnahme am\nLastschrifteinzugsverfahren mit dem Wohngeld für den Monat Januar\n2000 eingezogen. Eigentümer, die nicht an diesem Verfahren\nteilnehmen, haben selbst bis zu diesem Termin für den Ausgleich des\nFehlbetrages zu sorgen. Guthaben werden bis zum 10. Januar 2000\nausgekehrt, sofern die Liquidität der WEG dies zulässt und der\nbetroffene Eigentümer keine Zahlungsrückstände gegenüber der WEG\nhat. Unter gleichen Voraussetzungen wird bei Teilnahem am\nLastschrifteinzugsverfahren das Guthaben mit dem Wohngeld im/bzw.\nab dem Monat Januar 2000 verrechnet, sofern der Eigentümer dies\nrechtzeitig gegenüber der Verwaltung erklärt.\"\n\n34\n\n \n\n35\n\n \n\n36\n\nunwirksam ist;\n\n37\n\n \n\n38\n\n \n\n39\n\nhilfsweise: den zu TOP 4 getroffenen\nBeschluss über die Jahresabrechnung 1998 für unwirksam zu\nerklären;\n\n40\n\nfestzustellen, dass entgegen der Protokollierung zu TOP 6 der\nWohnungseigentümerversammlung vom 25. November 1999 folgender\nBeschluss gefasst wurde:\n\n41\n\n \n\n42\n\n \n\n43\n\nGemäß § 14 der Teilungserklärung und §\n29 WEG wird ein Beirat gebildet. Zu Beiratmitgliedern wurde\nbestellt:\n\n44\n\n \n\n45\n\n \n\n46\n\nFrau R.\n\n47\n\n \n\n48\n\n \n\n49\n\nFrau J.\n\n50\n\n \n\n51\n\n \n\n52\n\nFrau N.\n\n53\n\nfestzustellen, dass zu TOP 9 der Wohnungseigentümerversammlung\nvom 25. November 1999: \"Einbau eines Personenaufzuges\" beschlossen\nwurden:\n\n54\n\n \n\n55\n\n \n\n56\n\n\"Das vorliegende Angebot der Firma Wi.\n& We. GmbH & Co. KG, ... D., wird mit dem Protokoll an alle\nEigentümer verschickt.\n\n57\n\n \n\n58\n\n \n\n59\n\nDie Preisangaben in dem vorliegenden\nAngebot sollen abgedeckt, kopiert und zur Angebotsabgabe an weitere\nAufzugsfirmen verschickt werden.\n\n60\n\n \n\n61\n\n \n\n62\n\nSoweit weitere Angebote eingehen,\nsollen diese den Eigentümern vor der nächsten Eigentümerversammlung\nzugeleitet werden.\"\n\n63\n\nfestzustellen, dass zu TOP 11 der Wohnungseigentümerversammlung\nvom 25. November 1999 folgender Beschluss gefasst wurde:\n\n64\n\n \n\n65\n\n \n\n66\n\n\"Herr Z. wird als Verwalter abgewählt,\nder Verwaltungsbeirat wird beauftragt drei Angebote von anderen\nVerwaltern einzuholen. Es soll noch im Jahre 1999 eine weitere\nWohnungseigentümerversammlung eingeladen werden. Herr Z. soll bis\nzum 31.12.1999 die Geschäfte weiterführen.\"\n\n67\n\nDurch Beschluss vom 5. April 2000 hatte das Amtsgericht dann\nlediglich dem TOP 9 der Eigentümerversammlung betreffenden Antrag\nstattgegeben und die übrigen Anträge zurückgewiesen.\n\n68\n\nAuf die Beschwerde der Antragsteller hin hat die 29. Zivilkammer\ndes Landgerichts Köln durch die angefochtene Entscheidung vom\n20.12.2000 folgendes beschlossen:\n\n69\n\n \n\n70\n\nAuf die Beschwerde der Antragsteller\nwird der Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 05.04.2000 (Az.: 202\nII 359/99) abgeändert und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung\nvom 25.11.1999 zu TOP 2, 3, 4, 6 und 11 aufgehoben. Der\nVerfahrensbeteiligte zu 4. wird als Verwalter abberufen. Die\nweitergehende Beschwerde wird zurückgewiesen.\n\n71\n\n \n\n72\n\nZur Notverwalterin mit der Aufgabe,\neine Eigentümerversammlung einzuberufen mit den\nTagesordnungspunkten: Wahl eines Verwalters sowie eines\nVerwaltungsbeirats wird bestellt:\n\n73\n\n \n\n74\n\n \n\n75\n\n \n\n76\n\nFrau B. E.,\n\n77\n\n \n\n78\n\n \n\n79\n\n \n\n80\n\nin: Fa. Immobilien O.,\n\n81\n\n \n\n82\n\n \n\n83\n\n \n\n84\n\nB.straße ...,\n\n85\n\n \n\n86\n\n \n\n87\n\n \n\n88\n\n... Ke..\n\n89\n\n \n\n90\n\nDie Gerichtskosten werden den\nAntragsgegnern auferlegt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten\nfindet nicht statt.\n\n91\n\nGegen diesen Beschluss, der den Antragstellern am 08.01.2001 und\nden Antragsgegnern am 05.01.2001 zugestellt wurde, richtet sich die\nsofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner vom 19.01.2001 sowie\ndie Anschlussbeschwerde der Antragsteller vom 05.03.2001.\n\n92\n\nDie Antragsgegner beantragen,\n\n93\n\n \n\n94\n\nunter Aufhebung der erst- und\nzweitinstanzlichen Entscheidungen die Anträge zurückzuweisen.\n\n95\n\nDie Antragsteller beantragen,\n\n96\n\n \n\n97\n\ndie sofortige weitere Beschwerde der\nAntragsgegner zurückzuweisen.\n\n98\n\nIm Wege der Anschlussbeschwerde beantragen sie,\n\n99\n\n \n\n100\n\ndie Kosten des Verfahrens erster und\nzweiter Instanz dem Verwalter G. Z. und der GV GmbH\naufzuerlegen.\n\n101\n\nDie Antragsgegner beantragen,\n\n102\n\n \n\n103\n\ndie Anschlussbeschwerde\nzurückzuweisen.\n\n104\n\nWegen weiterer Einzelheiten des Parteivortrags aller Beteiligten\nwird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen\nBezug genommen.\n\n105\n\nDie sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner und die\nAnschlussbeschwerde der Antragsteller sind zulässig. Sie sind\ninsbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. In der Sache\nsind jedoch beide Beschwerden nicht begründet. Die Entscheidung des\nLandgerichts ist, was allein Gegenstand der Überprüfung im\nRechtsbeschwerdeverfahren sein kann, weder rechtsfehlerhaft\nergangen, noch in ihrem Ergebnis rechtsfehlerhaft.\n\n106\n\nZu Recht hat das Landgericht die Beschlüsse der\nEigentümerversammlung vom 25.11.1999 zu TOP 2, 3 und 4 aufgehoben.\nDiese Beschlüsse sind nicht ordnungsgemäß ergangen, da nicht alle\nMiteigentümer, die dies wollten, vor der Versammlung in\nausreichendem Maße Einsicht in die Abrechungsunterlagen und die\ndazugehörigen Belege nehmen konnten und daher in ihrer\nWillensbildung hinsichtlich der Genehmigung der Jahresabrechnungen\n1996, 1997 und 1998 gehindert waren. Es entspricht der gefestigten\nRechtssprechung des Senats, dass die Wohnungseigentümer vor der\nBeschlussfassung über die Jahresabrechnung, und zwar sowohl über\ndie Gesamtjahresabrechnung als auch über Einzeljahresabrechnungen,\neinen nichtabdingbaren Anspruch darauf haben, dass sie in die\ndieser Jahresabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen und Belege\nEinsicht nehmen können (vgl. die Beschlüsse des Senats vom\n29.03.1995 - 16 Wx 36/95 -, OLGR 1996, 55; vom 24.09.1996 - 16 Wx\n86/96 - OLGR 1997, 18; vom 04.06.1997 - 16 Wx 87/97 - OLGR 1997,\n249; vgl. ferner Schuschke, NZM 1998, 423). Dass der Verwalter den\nEigentümern nach der Billigung der Jahresabrechnung Einsichtnahme\nin die Belege gewähren will, wie dies ausweislich des Protokolls\nvom 25.11.1999 vorliegend angeboten wurde (Bl. 17 d. A.), ist nicht\nausreichend. Denn die Kenntnisnahme von den Abrechnungsunterlagen\nund Belegen ist notwendige Voraussetzung für eine fundierte\nWillensbildung über die Abrechnung. Dass vorliegend in der\nJahresabrechnung 1996 nur noch, wie die Antragsgegner darlegen, die\nVerteilung der Rechtskosten Beschlussgegenstand war, ändert am\nEinsichtsrecht der Antragsteller vor der Abstimmung nichts. Die\nAntragsteller mussten sich vergewissern können, dass die Abrechnung\ninsgesamt nach der Veränderung der Verteilung der Rechtskosten\nkorrekt vorgenommen war. Das Einsichtnahmerecht der einzelnen\nWohnungseigentümer kann ihnen nicht durch Mehrheitsbeschluss\nabgeschnitten werden. Ein solcher Beschluss entspräche nicht\nordnungsgemäßer Verwaltung. Zu den tatsächlichen Besonderheiten der\nvorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft, die es erst recht als\nrechtsmissbräuchlich erscheinen ließen, wenn einem Teil der\nWohnungseigentümer die vorherige Kontrolle der Unterlagen, die den\nJahresabrechnungen, die genehmigt werden sollen, zugrunde liegen,\nabgeschnitten würde, kann auf die angefochtene Entscheidung Bezug\ngenommen werden.\n\n107\n\nEbenfalls ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die\nUnwirksamkeit des Beschlusses zu TOP 6 festgestellt. Die Mehrheit\nder Wohnungseigentümer hat zu unrecht den Antrag der Minderheit,\neinen Verwaltungsbeirat für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu\nbestellen, zurückgewiesen. In der Teilungserklärung vom 31.07.1993\nist abweichend von § 29 Abs. 1 WEG bestimmt, dass die\nEigentümerversammlung einen Verwaltungsbeirat wählt und nicht nur\n\"wählen kann\". Damit ist für die vorliegende\nWohnungseigentümergemeinschaft die Institution eines\nVerwaltungsbeirates zwingend festgeschrieben. Eine Änderung dieser\nBestimmung in der Teilungserklärung ist durch Mehrheitsbeschluss\nnicht möglich, sie hätte vielmehr wiederum durch Vereinbarung, also\nallstimmig erfolgen müssen.\n\n108\n\nSchließlich ist in der angefochtenen Entscheidung zu Recht\nfestgestellt, dass der Verwalter G. C. Z. aus seinem Amt abberufen\nist. Der Beschluss zu TOP 11 der Tagesordnung der\nWohnungseigentümerversammlung vom 25.11.1999, den Verwalter nicht\naus seinem Amte abzuberufen, entsprach nicht ordnungsgemäßer\nVerwaltung. Die Verurteilung eines Verwalters wegen eines\nVermögens- oder Eigentumsdelikts spricht grundsätzlich gegen die\n(Wieder-) Bestellung eines Verwalters und rechtfertigt seine\nAbberufung, auch wenn die Tat sich nicht gegen die\nWohnungseigentümer selbst gerichtet hatte (BayObLG, Beschluss vom\n12.03.1998 - NZM 1998, 486). Dies gilt erst Recht, wenn das\nVermögensdelikt vom Verwalter in seiner Eigenschaft als Verwalter\neiner anderen Wohnungseigentümergemeinschaft begangen wurde, sodass\ndas Vertrauen gerade auch in eine Tätigkeit als\nWohnungseigentumsverwalter beeinträchtigt wurde. Einen solchen\nVerwalter nicht aus seinem Amt abzuberufen, wenn auch nur ein Teil\nder Wohnungseigentümer aufgrund dieser Vorstrafe kein Vertrauen in\nseine Amtsführung mehr hat, widerspricht ordnungsgemäßer\nVerwaltung. Das Festhalten an einem solchen Verwalter durch die\nMehrheit der Wohnungseigentümer, die ihm persönlich verbunden sind,\nstellt sich als rechtsmissbräuchlich dar (siehe auch LG Berlin, ZMR\n2001, 143). Durch eine solche Entscheidung wird nicht, wie die\nAntragsgegner meinen, ein generelles Berufsverbot für einen wegen\nVermögensdelikten vorbestraften Verwalter begründet. Es steht der\nWohnungseigentümergemeinschaft frei, gemeinsam das Risiko aus der\nWeiterbeschäftigung des Verwalters übernehmen zu wollen.\n\n109\n\nSoweit das Landgericht zur Durchführung\nder ordnungsgemäßen Neuwahl eines Verwalters sowie der Bestellung\neines Verwaltungsbeirates eine Notverwalterin berufen hat, ist die\nangefochtene Entscheidung ebenfalls rechtsfehlerfrei. Der Senat\nmacht sich insoweit die Ausführungen des Landgerichts im\nangefochtenen Beschluss voll inhaltlich zu eigen.\n\n110\n\nDie Anschlussbeschwerde der\nAntragsteller hat keinen Erfolg. Die Kostenentscheidung des\nLandgerichts entspricht der Regelung des § 47 WEG. Es ist\nvorliegend kein Grund ersichtlich, von der Regel abzuweichen, dass\nin Wohnungseigentumssachen eine Erstattung der außergerichtlichen\nKosten nicht stattfindet. Die vorliegend zu entscheidenden\nRechtsfragen lagen nicht derart auf der Hand, dass die\nAntragsgegner willkürlich handelten, als sie nicht sofort dem\nBegehren der Antragsteller stattgaben.\n\n111\n\nAuch die Kostenentscheidung für das\nRechtsbeschwerdeverfahren ergeht nach § 47 WEG. Auch für das\nRechtsbeschwerdeverfahren besteht keine Veranlassung, von der Regel\nabzuweichen, dass die außergerichtlichen Kosten nicht erstattet\nwerden.\n\n112\n\nDer Geschäftswert für das\nRechtsbeschwerdeverfahren wird auf 100.000,00 DM festgesetzt.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301914","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-05-25/16-wx-15-01","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 29","ref_norm":"29","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":2}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/301914","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301914","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-05-25/16-wx-15-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/301914","retrieved":"2026-07-09 03:27:33.326469+00:00"}}