{"status":"available","doknr":"OLD302649","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:0302.16WX186.00.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-03-02","aktenzeichen":"16 Wx 186/00","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGRÜNDE:\n\n2\n\nDurch die Teilungserklärung vom 8.5.72\nist das Erbbaurecht an dem Grundbesitz T. 1 aufgeteilt worden in 10\nMiteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum jeweils an\neinem Ladenlokal, Appartement oder Wohnung. Die Beteiligte zu 1)\nist Inhaberin zweier im Erdgeschoss gelegener und im\nAufteilungsplan mit den Nr. 1 und 2 bezeichneter\nMiteigentumsanteile, und zwar einem 1260/10.000stel Anteil an dem\n\"Ladenlokal\", bestehend aus einem Raum, separater Kochnische und\nseparatem WC, groß: 84 qm und Kellerraum (Nr. 1), und einem\n700/10.000stel Anteil an dem \"Appartement\", bestehend aus einem\nZimmer, Küche, Dusche mit WC, Windfang und Abstellraum, groß: 46,22\nqm (Nr. 2)- Bl. 21 GA. Die Beteiligten zu 2) - 9) sind die\nAnteilsinhaber jeweils einer Eigentumswohnung in den oberen\nGeschossen. Die beiden Anteile im Erdgeschoss gehörten ursprünglich\nHerrn B. O., einem Mitinitiator der Anlage, der kurz nach der\nAufteilung zwischen den Anteilen einen Wanddurchbruch schuf und\nfortan den gesamten Bereich zum Betrieb seines\n\n3\n\nIngenieurbüros gewerblich nutzte. Von\nAnfang an erfolgte der auch nach der Planung so vorgesehene\nKunden-/Publikumsverkehr zu dem Ingenieurbüro durch den neben dem\nHaupteingang gelegenen zusätzlichen Ladeneingang (Zeichnung Anlage\n1 - Bl. 4 GA). § 2 Nr. 1 der Teilungserklärung wendet sich an den\n\"Wohnungs- bzw. Teileigentümer\" und bestimmt im zweiten Absatz,\ndass für diese zur Mitbenutzung \"insbesondere die Hauszugänge, das\nTreppenhaus, Gemeinschaftsantennen ........ zur Verfügung\" stehen\n(Bl. 10 GA). In der Eigentümerversammlung vom 25.1.95 wurde auf\nseinen Antrag hin Herrn O. durch einstimmigen Beschluss gestattet,\ndie Ladeneingangstür an der T. zu entfernen sowie auf eigene Kosten\nden Eingang durch den Einbau eines weiteren Schaufensterelements zu\nschließen sowie am Außeneingang H.straße, der sodann als Zugang zum\nIngenieurbüro diente, den Briefkasten und die Klingelanlage zu\ninstallieren (Bl. 36 GA). In der Folgezeit erwarb die Beteiligte zu\n1) die Anteile des Herrn O.. Die an sich \"ca. 130 qm\" große\nGewerbeeinheit vermietete sie \"abzüglich des Eingangs in der\nH.straße, dem angrenzenden Küchenraum und der danebenliegenden\nToilette\" (siehe Zeichnung Bl. 52 GA) mit Vertrag vom 1.4.99 (Bl.\n50 GA) an ihren Ehemann zum Betrieb einer Kinderarztpraxis. Die\nPraxis wurde nach umfangreichen Umbauarbeiten am 19.4.1999\neröffnet, zugänglich gemacht für die Patienten nunmehr durch den\nHaupteingang der T. (Bild Nr. 4/Bl. 137 GA) und den Nebeneingang im\nHaus zum Keller und Flur/Treppenhaus (Bild Nr. 7/Bl. 139 GA), wozu\nam Außentableau ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eine\nzusätzliche Klingel- mit Sprechanlage angebracht worden ist (Bild\nNr. 5 und 6/Bl. 137 GA). Durch Mehrheitsbeschluss der\nEigentümerversammlung vom 20.4.1999 ist zum TOP 2 der Beteiligten\nzu 1) untersagt worden, den Hauseingang T. 1 nebst dazugehörigem\nFlur/Treppenhaus auch als Zugang/Ausgang für Kunden, Besucher,\nPatienten etc. der im Erdgeschoss gelegenen Gewerbeeinheit zu\nnutzen (Bl. 36 GA). Diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 1)\nfristgemäß angefochten. Die Beteiligten zu 2) bis 9) beantragten\ndaraufhin im Wege des Gegenantrags, die Beteiligte zu 1) zur\nUnterlassung zu verpflichten, den Hauseingang T. 1 nebst\ndazugehörigem Flur/Treppenhaus als Zugang/Ausgang für Kunden,\nBesucher, Patienten etc. der im Erdgeschoss gelegenen\nGewerbeeinheit (Aufteilungsplan Nr. 1) zu nutzen oder nutzen zu\nlassen. Das Amtsgericht gab dem Gegenantrag unter Abweisung des\nAnfechtungsantrags antragsgemäß statt. Auf die form- und\nfristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde änderte das\nLandgericht die amtsgerichtliche Entscheidung ab und erklärte unter\nZurückweisung des Gegenantrags den angefochtenen\nEigentümerbeschluss für ungültig. Hiergegen wendet sich die\nRechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2) bis 9), mit der diese ihr\nBegehren weiterverfolgen.\n\n4\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige\nBeschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr. 1 und 4, 45 Abs.1 WEG, 2o,\n22 Abs.1, 27, 29 FGG). Sie hat auch in der Sache Erfolg. Das\nLandgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen\nausgeführt: Der angefochtene Eigentümerbeschluss entspreche nicht\nordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 4 WEG, denn die getroffene\nRegelung widerspreche § 2 Nr. 1 der Teilungserklärung, der für die\nBeteiligte zu 1) das Recht begründe, das \"Ladenlokal\" zum Betrieb\neiner Kinderarztpraxis und dabei den Hauseingang T. 1 und das\nTreppenhaus auch für Patienten/Besucher zu nutzen. Die\nNutzungsregelung sei nicht durch den Eigentümerbeschluss vom\n25.1.95 geändert worden. Auf den Außenzugang H.strasse müsse sich\ndie Beteiligte zu 1) nicht verweisen lassen, da das Ladenlokal über\nden keinen Nutzungsbeschränkungen unterliegenden Außeneingang über\ndas gemeinschaftliche Treppenhaus verfüge.\n\n5\n\nDie Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand\n(§§ 27 I FGG, 55o ZPO). Die Auslegung der Regelung der\nGemeinschaftsordnung ist rechtsfehlerhaft, denn das Landgericht hat\nentgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerdegegnerin wesentlichen\nAuslegungsstoff außer Acht gelassen.\n\n6\n\nEntgegen der Ansicht des Landgerichts und auch der Beteiligten\nzu 1) räumt die Regelung in § 2 Nr. 1 der in der Teilungserklärung\nvereinbarten Gemeinschaftsordnung dem Teileigentümer des\n\"Ladenlokals\" (Miteigentumsanteil Nr. 1) weder ausdrücklich noch\nkonkludent das Recht ein, den Haushaupteingang (auch) für\nPatienten/Besucher als Zugang zur Kinderarztpraxis zu nutzen oder\nnutzen zu lassen. Richtig ist zwar, dass sich § 2 Nr. 1 der\nTeilungserklärung sowohl an den Wohnungs- als auch an den\nTeileigentümer wendet, und darin im zweiten Absatz bestimmt ist,\ndass für diese zur Mitbenutzung \"insbesondere die Hauszugänge, das\nTreppenhaus, Gemeinschaftsantennen ........ zur Verfügung\" stehen.\nRechtsfehlerhaft hat das Landgericht bei seiner Auslegung der\nvorgenannten Bestimmung aber die baulichen Gegebenheiten\nunberücksichtigt gelassen. Von Anfang an war nämlich für das\nLadenlokal ein separater Außenzugang direkt neben dem\nHaushaupteingang vorgesehen und errichtet, so dass dieses\ndementsprechend auch im Zeitpunkt der Erstellung und des\nWirksamwerdens der Gemeinschaftsordnung über einen eigenen\nAußenzugang verfügte. Diese bauliche Gestaltung belegt mit\nhinreichender Deutlichkeit, dass der separate Eingang eigens dafür\nangelegt worden war, um von vorneherein jedwede durch den\nPublikumsverkehr des Ladens für die Wohnungseigentümer im\nFlur/Treppenhaus mögliche Belästigung auszuschließen. Die\nBestimmung der Gemeinschaftsordnung begründet deshalb für den\nTeileigentümer des Ladenlokals (Miteigentumsanteil Nr. 1)\nersichtlich nicht das Recht, den Haushaupteingang zum Betrieb der\nPraxis zu nutzen, sondern allenfalls das Recht, den Eingang über\nden innerhalb des Hauses gelegenen Nebenausgang des Ladenlokals zum\nKeller und Treppenhaus ausschließlich für sich und etwa auch seine\nMitarbeiter zu benutzen. Sämtliche Kunden/Besucher des Ladens\nhatten dagegen grundsätzlich nicht den Haushaupteingang sondern den\nextra dafür geschaffenen Außenzugang des Ladens zu benutzen. Aus §\n2 Nr. 2 der Teilungserklärung ergibt sich nichts anderes. Mit Recht\nhat bereits das Amtsgericht angenommen, dass sich diese Bestimmung\nnicht auch an die Teileigentümer sondern nur an die Inhaber von\nEigentumswohnungen wendet, denn darin ist anders als in der\nvorangegangenen Bestimmung ausdrücklich nur \"bezgl. des\nWohnungseigentums\" die Rede.\n\n7\n\nAn der Feststellung dieses Inhalts der streitigen\nNutzungsregelung der Gemeinschaftsordnung ist der Senat nicht\ngehindert. Die Bestimmungen der Teilungserklärung kann der Senat\nals Rechtsbeschwerdegericht - \"aus sich heraus\" - orientiert am\nWortlaut und Sinngehalt - objektiv und normativ - uneingeschränkt\nselbst auslegen (vgl. BGH NZM 98, 955, 956 mwN = ZMR 99,41 und\nSenat, NZM 99, 178 und OLGReport 2000, 479). Bei der Auslegung ist\nim übrigen abzustellen auf den Wortlaut und Sinn der Regelung, wie\ner sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung\nergibt (vgl. OLG Köln NJW-RR 97, 1442 mwN; BayObLG Report 98, 65;\nOLG Düsseldorf ZMR 98, 3o5 + WE 97,344 jeweils mwN; OLG Oldenburg\nNZM 98,39; OLG Stuttgart NJW-RR 91, 913). Auch Umstände außerhalb\nder Gemeinschaftsordnung - wie hier die damals gegebenen baulichen\nGegebenheiten - dürfen herangezogen werden, wenn sie nach den\nbesonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne\nweiteres erkennbar sind (BGH aaO mwN).\n\n8\n\nEiner Änderung der danach festzustellenden Benutzungsregelung\ndahin, dass der Haushaupteingang grundsätzlich nicht als\nAußenzugang zum Ladenlokal zur Verfügung steht, hat die\nEigentümergemeinschaft bislang nicht zugestimmt, insbesondere nicht\netwa konkludent durch den Eigentümerbeschluss vom 25.1.1995. Das\nfolgt hinreichend deutlich daraus, dass dem Beschluss der Umstand\nzugrundeliegt, dass als Zugang zum Ladenlokal fortan der\nAußeneingang an der H.strasse dienen sollte, an dem nunmehr die\nKlingelanlage und der Briefkasten für das Ingenieurbüro auch\ninstalliert werden sollte und auch wurde.\n\n9\n\nSteht sonach der Beteiligten zu 1) nicht das in Anspruch\ngenommene Nutzungsrecht zu, entspricht der angefochtene\nEigentümerbeschluss vom 20.4.1999 sowie der Gegenantrag auf\nUnterlassung der streitigen Nutzung ordnungsgemäßer Verwaltung (§\n15 Abs. 3 WEG).\n\n10\n\nDie landgerichtliche Entscheidung kann deshalb nicht\naufrechterhalten werden. Auch eine andere Begründung trägt die\ngetroffene Entscheidung nicht (§ 563 ZPO). Im Gegenteil ist nach\nden vorstehenden Ausführungen der Anfechtungsantrag, wie schon das\nAmtsgericht im Ergebnis mit Recht entschieden hat, unbegründet und\nder Gegenantrag begründet. Der Senat kann dies selbst aussprechen,\nweil die Sache zur Endentscheidung reif ist. Die Kostenentscheidung\nberuht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der\nunterlegenen Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten des Verfahrens\ndritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Im übrigen sieht der\nSenat angesichts dessen, dass Amts- und Landgericht entgegengesetzt\nentschieden haben, keinen Anlass, von dem in § 47 WEG bestimmten\nGrundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten im Verfahren der\nfreiwilligen Gerichtsbarkeit ihre außergerichtlichen Kosten\ngrundsätzlich selbst zu tragen haben.\n\n11\n\nDie Wertfestsetzung beruht auf § 48\nAbs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht\nbeanstandeten Festsetzung der Vorinstanzen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/302649","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-03-02/16-wx-186-00","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/302649","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/302649","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-03-02/16-wx-186-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/302649","retrieved":"2026-07-09 03:28:38.584363+00:00"}}