{"status":"available","doknr":"OLD302687","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:0228.16WX10.01.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-02-28","aktenzeichen":"16 Wx  10/01","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligte zu 1), als Miteigentümerin an der bezeichneten\nWohnanlage, begehrt von dem Beteiligten zu 2), dem in B. ansässigen\nVerwalter, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen des Jahres 1999 am\nOrt der Wohnanlage in A.. Der Beteiligte zu 2) hat dies unter\nHinweis auf die Möglichkeit der Einsichtnahme in seinem Büro in R./\nOberB. verweigert. Diese Möglichkeit wird von der Antragstellerin\nals unzumutbar - in Anbetracht einer Anreise von 700 km -\nabgelehnt. Am 22.7.2000 fand eine Eigentümerversammlung u.a. zur\nAbstimmung über die Jahresabrechnung 1999 in einem Hotel in A.\nstatt, an der der Ehemann der Beteiligten zu 1) als deren Vertreter\nteilgenommen hat, und bei der sämtliche Unterlagen vorlagen. Eine\nEinsichtnahme durch die Antragstellerin ist nicht erfolgt.\n\n4\n\nAmtsgericht und Landgericht haben der Antragstellerin Recht\ngegeben und ihr Einsichtsrecht am Ort der Wohnanlage bejaht. Mit\nseinem Rechtsmittel verfolgt der Antragsgegner weiterhin seinen\nursprünglichen Antrag auf Abweisung des Einsichtsgesuchs.\n\n5\n\nII.\n\n6\n\nDie in förmlicher Hinsicht gem. §§ 45 Abs.1 WEG, 27, 29 FGG\nnicht zu beanstandende sofortige weitere Beschwerde hat in der\nSache insofern Erfolg, als die Sache an das Landgericht\nzurückzuverweisen ist. Denn die landgerichtliche Entscheidung ist\nnicht frei von Verfahrens- und Rechtsfehlern. Die übrigen\nWohnungseigentümer hätten nämlich an dem Verfahren beteiligt werden\nmüssen, § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG, da kein Ausnahmetatbestand vorliegt.\nFerner hat das Landgericht in der Sache nicht berücksichtigt, dass\nder Antragstellerin ein Einsichtsrecht außerhalb der\nEigentümerversammlung nur zusteht, wenn sie hierfür ein\nRechtsschutzbedürfnis darlegt. Dies ist von Amts wegen auch durch\nAnhörung der Beteiligten aufzuklären, § 12 FGG.\n\n7\n\n1.\n\n8\n\nDie übrigen Wohnungseigentümer waren gemäß der Regelung des § 43\nAbs. 4 Nr. 2 WEG am Verfahren zu beteiligen. Gegen diese\nVerpflichtung hat das Landgericht - ebenso wie das Amtsgericht -\nverstoßen. Einer der Ausnahmefälle, in denen eine Beteiligung der\nübrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich ist, liegt hier nicht\nvor. Der von der Antragstellerin geltend gemachte Anspruch auf\nEinsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen am Ort der Wohnanlage\nbetrifft auch die rechtlichen Interessen aller übrigen\nWohnungseigentümer, da sie bei einer Einsichtnahme in Unterlagen\naußerhalb des Verwaltungssitzes mit dadurch anfallenden Kosten -\nals Kosten der Verwaltung - u.U. belastet werden können. Ferner ist\neine Entscheidung auch für die übrigen Eigentümer von Bedeutung,\nwenn in dieser grundsätzlich Umfang und Grenzen des Einsichtsrechts\nfestlegt werden. Aus diesem Grunde ist zur Gewährung rechtlichen\nGehörs und eventuellen weiteren Sachaufklärung die Beteiligung\naller Wohnungseigentümer erforderlich (ebenso OLG Hamm, NZM 98,\n722, 723; KG, NZM 00, 828). Dieser Verfahrensfehler führt zwingend\nzur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur\nZurückverweisung der Sache, §§ 27 Abs. 1 S. 2 FGG, 550, 551 Nr. 5\nZPO.\n\n9\n\n2.\n\n10\n\nAuch in der Sachentscheidung kann der Senat dem\nErstbeschwerdegericht nicht in vollem Umfang beitreten.\n\n11\n\nEs entspricht allerdings ständiger Rechtsprechung des Senats,\ndass der einzelne Wohnungseigentümer Einsicht in sämtliche\nAbrechnungsunterlagen der Verwaltung, die Gegenstand der\nBeschlußfassung über die Jahresabrechnung sind, nehmen kann, da er\nnur auf diese Weise sein Kontrollrecht gegenüber dem Verwalter\nausüben kann ( Beschluß des Senats v. 4.6.1997 - 16 Wx 87/ 97 =\nOLGR 97,245; Senat v. 18.8.1999 - 16 Wx 95/99 - ; ebenso\nbeispielsweise BayObLG, WE 1989, 146; OLG Hamm, NZM 98,722; KG, NZM\n00,828 je m.w.N.). Die Verpflichtung des Verwalters zur\nEinsichtsgewährung beruht auf § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666 BGB. Von\ndiesem Grundsatz, der auch von den Beteiligten nicht in Frage\ngestellt wird, sind zu Recht auch die Vorinstanzen ausgegangen. In\nder hier strittigen Frage des Leistungsortes für diese\nVerpflichtung der Verwaltung teilt der Senat die Ansicht der\nherrschenden Meinung, dass die Einsichtnahme grundsätzlich am Ort\ndes Verwaltungssitzes geschuldet wird, § 269 BGB ( so\nbeispiels-weise OLG Karlsruhe, MDR 76,758; BayObLG aaO.; OLG Hamm,\nNZM 98, 723; Staudinger/Bub, 12. Aufl., § 28 WEG, Rz. 76 ). Hiervon\nmuß allerdings in Einzelfällen abgewichen werden. Eine Ausnahme\nkommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Sitz des Verwalters\nund der Ort der Wohnanlage nicht identisch sind, wie es hier der\nFall ist. In diesem Fall sind für die verschiedenen Verpflichtungen\ndes Verwalters u.U. verschiedene Leistungsorte anzunehmen.\nGrundsätzlich ist nämlich der Leistungsort für jede einzelne\nVerpflichtung des Schuldners gesondert zu bestimmen ist (vgl.\nPalandt/Heinrichs, BGB, 59.Aufl., § 269 Rz.7 ). Die in diesem\nZusammenhang von der herrschenden Meinung entwickelte Regel, wonach\nNebenpflichten im Zweifel am Ort der Hauptverpflichtung zu erfüllen\nsind ( vgl. Palandt/Heinrichs,aaO. m.w.N. ), kann für die\nAuskunftspflicht des Verwalters jedenfalls nicht ohne weiteres\ngelten, wenn die in Betracht kommenden Örtlichkeiten so weit\nentfernt sind wie im vorliegenden Fall ( 700 km ). Vielmehr folgt\nin diesem Fall aus der Natur des Schuldverhältnisses, insbesondere\nden Pflichten des Verwalters, dass die Einsichtnahme auch am Ort\nder Wohnanlage zu gestatten ist. Andernfalls wäre das Prüfungrecht\nder Wohnungseigentümer wegen der großen Entfernung zwischen den\nbeiden Orten wesentlich beeinträchtigt ( vgl. OLG Karlsruhe, NJW\n69,1968; im Ansatz OLG Hamm, NZM 98, 722; Staudinger/Bub, aaO., Rz.\n76; Bärmann/Pick,WEG, 8.Aufl., § 28, Rz. 91 ). Insoweit sind auch\ndie Entscheidungen der Vorinstanzen vom Grundsatz her nicht zu\nbeanstanden. Das Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer am Ort der\nWohnanlage ist allerdings - abgesehen von den Fällen eines\nVerstosses gegen die Grundsätze von Treu und Glauben und das\nSchikaneverbot, §§ 242, 226 BGB - in Hinblick auf die berechtigen\nBelange des Verwalters sowie im Interesse der übrigen\nWohnungseigentümer auf Eindämmung der Verwaltungskosten\neinzuschränken. Dass ein Recht auf Einsicht in die\nAbrechnungsunterlagen anläßlich der Eigentümerversammlung, die in\nder Regel am Ort der Wohnanlage stattfindet, besteht und dass\ndieses beinhaltet, dass den Eigentümern bereits vor, ggfs. auch\nwährend und nach der Versammlung die Möglichkeit eingeräumt werden\nmuß, die Abrechnungsunterlagen einschließlich der\nEinzelabrechnungen ungestört und in ausreichender Zeit einzusehen\nund zu prüfen, hat der Senat bereits mehrfach entschieden ( vgl.\nBeschluß v. 18.8.1999 - 16 Wx 95/99 -; Senat v. 24.9.1997, WE\n97,232; v. 4.6.1997 - 16 Wx 87/97 -, = OLGR 97,245 ). Somit haben\ndie Wohnungseigentümer, die nicht am Sitz der Verwaltung wohnen, am\nTag der Wohnungseigentümerversammlung ohne weiteres die\nMöglichkeit, die sie interessierenden Unterlagen einzusehen. Hierzu\nbedarf es zwar nicht einer ausdrücklichen Aufforderung des\nVerwalters zur Einsicht, jedoch eines Hinweises auf das\nVorhandensein und die Einsichtsmöglichkeit (vgl. Senat v. 4.6.1997,\nOLGR 97,249 ). Nimmt der Wohnungseigentümer die anläßlich der\nVersammlung mögliche Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nicht\nwahr, so bedarf er für sein individuelles Einsichtsverlangen am Ort\nder Wohnanlage außerhalb des Versammlungstages eines besonderen\nRechtsschutzbedürfnisses. Anders als bei dem Einsichtsverlangen am\nOrt der Verwaltung, das jederzeit und ohne besonderes\nRechtsschutzbedürfnis lediglich unter Berücksichtigung des\nBürobetriebes durchgesetzt werden kann ( vgl. z.B. BayObLG NZM 00,\n874; KG, NZM 00,828 ), hat nach Ansicht des Senats in diesem\nabweichenden Fall der Wohnungseigentümer darzutun, warum er\naußerhalb der Wohnungseigentümerversammlung am Ort der Wohnanlage\nEinsicht nehmen möchte. Als berechtigte Belange können\nbeispielsweise Krankheit oder eine sonstige Verhinderung an der\nVersammlung angesehen werden, aber auch erst nach der Versammlung\nbekannt gewordene, beachtliche Umstände, die Anlaß zur Überprüfung\nder Abrechnungsunterlagen und eventuell zur Beschlußanfechtung\ngeben könnten.\n\n12\n\nUnter Beachtung dieser Grundsätze wird das Landgericht in einer\nnachzuholenden mündlichen Verhandlung den Beteiligten Gelegenheit\nzur Stellungnahme geben und die weiteren Umstände aufklären müssen.\nHierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der Ehemann als\nVertreter der Antragstellerin an der Eigentümerversammlung vom\n22.7.2000 teilgenommen hat, ohne die Abrechnungsbelege einzusehen,\nobwohl zeitgleich die Antragstellerin hierum gebeten hatte (Schr.\nv. 14.6.2000 ). Zwar hat der Antraggsgegner nicht vorab einen\nHinweis auf die Möglichkeit der Einsichtnahme gegeben, wie es nach\nder erwähnten Rechtsprechung des Senats erforderlich wäre, jedoch\nkönnte ausnahmsweise eine solche Hinweispflicht entbehrlich sein,\nwenn die gesamten Akten erkennbar für alle Teilnehmer vorlagen und\nes dem Vertreter der Antragstellerin ohne besonderen Aufwand\nmöglich gewesen wäre, zumindest nach Schluß der Versammlung - am\nNachmittag - um Einsichtnahme nachzufragen. Damit zusammenhängend\nist der Antragstellerin Gelegenheit zur Darlegung ihres\nRechtsschutzbedürfnisses zu geben, warum sie in engem zeitlichen\nZusammenhang mit der Eigentümerversammlung gleichwohl unabhängig\nvon dieser Auskunft durch Einsicht verlangt hat.\n\n13\n\nDas Landgericht wird auch über die Kosten der Rechtsbeschwerde\ngem. § 47 WEG zu entscheiden haben.\n\n14\n\nDie Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 WEG und\nentspricht der nicht angefochtenen Festsetzung durch die\nVorinstanzen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/302687","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-02-28/16-wx-10-01","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 269","ref_norm":"269","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 666","ref_norm":"666","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 675","ref_norm":"675","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 226","ref_norm":"226","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/302687","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/302687","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-02-28/16-wx-10-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/302687","retrieved":"2026-07-09 03:28:41.635929+00:00"}}