{"status":"available","doknr":"OLD303145","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:0112.16WX173.00.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-01-12","aktenzeichen":"16 Wx 173/00","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligten zu 1. und 2. sind die Mitglieder der im Rubrum\nbezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der\nTeilungserklärung vom 22./24.09.1995 und dem hierin in Bezug\ngenommenen Aufteilungsplan ist jedem der 34 Wohnungseinheiten ein\nKellerraum zugewiesen. Die tatsächliche Bauausführung weicht indes\nhiervon ab. Dort, wo nach dem Aufteilungsplan die Kellerräume für\ndie Wohnungen Nr. 33 und 34 sein sollten, befand sich tatsächlich\ndie Waschküche mit Anschlüssen für Waschmaschinen und der\ngemeinschaftliche Trockner. Da zu diesem Raum zudem eine\nKelleraußentreppe führte, fasste die Eigentümergemeinschaft in der\nVersammlung vom 30.03.1998 den unangefochtenen Beschluss, den Raum\nauch als Fahrradkeller zu nutzen. Die deswegen fehlenden zwei\nKellerräume wurden dadurch gewonnen, dass die frühere Verwalterin\nin dem für die Kellerräume der Wohnungen Nr. 17 - 20 vorgesehenen\nBereich statt der im Aufteilungsplan vorgesehenen vier Keller,\ninsgesamt fünf Räume bilden und von dem Kellerraum Nr. 8 einen\nweiteren kleinen Keller abtrennen ließ.\n\n4\n\nIn der Eigentümerversammlung vom 17.05.1999 fasste die\nGemeinschaft unter TOP 11 mehrheitlich den fristgerecht\nangefochtenen gewordenen Beschluss, in einem Teil des nach der\nUmstellung der Heizung auf Gas überflüssig gewordenen früheren\nÖltankraums zwei neue Kellerräume für die Eigentümer der Wohnungen\nNr. 33 und 34 abzutrennen und die Kellerräume Nr. 8 und 17 - 20\nwieder in einen dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustand zu\nversetzen.\n\n5\n\nDer Antragsteller, der den früheren Öltankraum als Party- und\nHobbykeller genutzt wissen möchte, begehrt die Feststellung der\nNichtigkeit des Beschlusses zu TOP 11 der Versammlung vom\n17.05.1999, hatte hiermit allerdings vor dem Amts- und Landgericht\nkeinen Erfolg.\n\n6\n\nII.\n\n7\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere\nBeschwerde ist zulässig (§§ 27 Abs. 1, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG) und\nbegründet.\n\n8\n\nDie Entscheidungen des Amts- und des Landgerichts halten\nrechtlicher Überprüfung (§§ 27 FGG, 550 ZPO) nicht stand.\n\n9\n\nDer Beschluss zu TOP 11 der Eigentümerversammlung vom\n17.05.1999, den der Senat in eigener Kompetenz auslegen kann (vgl.\nBGHZ 139, 288 [292]), ist nichtig, weil der Regelungsgegenstand\neiner Beschlussfassung nicht zugänglich war.\n\n10\n\nDie Entschließung der Mehrheit der Eigentümer der Anlage, zur\nLösung der Probleme im Kellerbereich von dem ohnehin nicht\ngenutzten früheren Öltankraum zwei Kellerräume abzutrennen, ist -\ndies sei mit aller Deutlichkeit gesagt - in jeder Hinsicht\nsachgerecht, zumal ein Teil des Raums weiter für gemeinschaftliche\nZwecke nutzbar ist und der Antragsteller keine sinnvolle\nanderweitige Nutzung aufzeigt, insbesondere der in dem Hinweis- und\nAuflagenbeschluss des Landgerichts vom 25.07.2000 vertretenen\nMeinung nicht entgegen getreten ist, dass die Nutzung des Raums als\n\"Partykeller\" bauordnungsrechtlich nicht zulässig sein dürfte.\nGleichwohl war der eingeschlagene Weg nicht möglich. Vielmehr kann\neine Regelung nur im Wege einer - von der Verwalterin zu Recht\nparallel zu dem vorliegenden Verfahren angestrebten und\nvorbereiteten - einvernehmlichen Abänderung der Teilungserklärung\nbzw. notfalls durch eine gerichtliche Entscheidung im Rahmen eines\nevtl. aus dem Gemeinschaftsverhältnis i. V. m. § 242 BGB folgenden\nAnspruchs auf Abänderung der Teilungserklärung erfolgen.\n\n11\n\nDadurch, dass den Eigentümern der Wohnungen Nr. 33 und 34 Teile\ndes früheren Öltankraums als \"Kellerräume\" zugewiesen wurden,\nhandelt es sich - entgegen der Meinung des Landgerichts - nicht\nlediglich um eine bloße Gebrauchsregelung, sondern um die\nBegründung von Sondernutzungsrechten an dem im gemeinschaftlichen\nEigentum stehenden Raum. Unter einem Sondernutzungsrecht ist das\neinem Wohnungseigentümer eingeräumte Recht zu verstehen, einen Teil\ndes gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller anderen\nWohnungseigentümer allein zu nutzen, wobei es abweichend von § 13\nAbs. 1 S. 1, 2 WEG sowohl die alleinige Befugnis zum Gebrauch wie\nauch die alleinig Befugnis zur Ziehung sonstiger Nutzungen, etwa\ndie Einnahme von Mieten umfasst (vgl. Ott ZWE 2001, 12 [13] mit\nweiteren Nachweisen). Eine bloße, einem Mehrheitsbeschluss\nzugängliche Gebrauchsregelung ist dagegen dann anzunehmen, wenn\neinem Wohnungseigentümer nicht das Recht zum Mitgebrauch entzogen,\nsondern nur die Art und Weise seiner Ausübung geregelt wird, indem\n- wie beispielsweise im Falle der Vermietung eines Kellerraums -\ndie Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des\nmittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des\nunmittelbaren Gebrauchs der Anteil an den Mieteinnahmen tritt (vgl.\nBGH MDR 2000, 1182 = NJW 2000, 3211 = NZM 2000, 1010 = ZMR 2000,\n845 = ZfIR 2000, 716 = ZWE 2001, 21 mit Anm. Armbrüster S. 20). Es\nhandelt sich, sofern eine Überlassung an einzelne Miteigentümer\nerfolgt, um Verträge, die die Eigentümergemeinschaft mit ihnen über\ndie Nutzung von Gemeinschaftseigentum ohne inhaltliche Zuordnung zu\neinem Sondereigentum schließt, also um Regelungen, die mit gleichem\nInhalt und mit gleicher Wirkung auch mit jedem Dritten vereinbart\nwerden können (vgl. Schuschke NZM 1999, 241 [243]).\n\n12\n\nVorliegend ging der Beschlussinhalt dahin, den Miteigentümern T.\nund N. die Räume nicht etwa persönlich, sondern als\nSondereigentümern der Wohnungen Nr. 33 und 34 zur alleinigen und\nausschließlichen Nutzung zu überlassen, und zwar mit dem Ziel,\nihnen ein Äquivalent dafür einzuräumen, dass die nach der\nTeilungserklärung ihrem Sondereigentum unterliegenden Kellerräume\nfehlten. Die übrigen Miteigentümer sollten dagegen kein Surrogat\nfür die Überlassung der Räume, etwa in Form einer\nNutzungsentschädigung erhalten. Damit erfolgte zwar noch keine\nvorweggenommene Einigung über die Einräumung von Sondereigentum an\ndiesen beiden Räumen, wohl aber die Begründung eines\nSondernutzungsrechtes (vgl. BayObLG NZM 2000, 1235).\n\n13\n\nZu der deswegen entscheidungserheblichen Frage, ob die\nBegründung von Sondernutzungsrechten im Beschlusswege möglich ist,\nhat der Senat sich zwar ursprünglich in der von dem Antragsteller\nzur Stützung seiner Auffassung angeführten Entscheidung vom\n27.09.1991 - 16 Wx 60/91 (= NJW-RR 1992, 598) ablehnend geäußert.\nIn der Folgezeit hat er sich indes der seinerzeit ganz\nüberwiegenden Meinung in der Rechtsprechung und Literatur\nangeschlossen und eine derartige Möglichkeit in Übereinstimmung mit\nder damaligen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 54, 65)\nbejaht (z. B. Beschluss vom 29.06.1998 - 16 Wx 96/98 - = NZM 1998,\n979 = OLGR 1998, 424 = ZMR 1998, 801). Auf dieser Linie bewegen\nsich auch die Entscheidungen der Vorinstanzen.\n\n14\n\nIndes hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 20.09.2000 - V\nZB 58/99 - , auf den der Senat die Beteiligten hingewiesen hat,\nnunmehr entschieden, dass ein Sondernutzungsrecht nur durch\nVereinbarung der Wohnungseigentümer, nicht aber auch durch\nbestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden\nkönne, da der Wohnungseigentümerversammlung hierzu die absolute\nBeschlusskompetenz fehle und ein gleichwohl gefasster Beschluss\nnichtig sei (veröffentlicht z. B. in NJW 2000, 3500; ZMR 2000. 771;\nZfIR 2000, 877; ZWE 2000, 518).\n\n15\n\nEin Vertrauenstatbestand oder sonstige aus Treu und Glauben gem.\n§ 242 BGB folgende Erwägungen bzw. das Schikaneverbot (§ 226 BGB),\nderen Voraussetzungen der Senat selbst beurteilen kann, da der\nSachverhalt hierzu keiner weiteren Aufklärung bedarf, stehen der\nGeltendmachung der Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses nicht\nentgegen.\n\n16\n\nWie der Äußerung des Verwalters vom 15.10.1999 gegenüber den\nVerfahrensbevollmächtigten des Antragstellers zu entnehmen ist, lag\ndem Versuch der Lösung der unzuträglichen Situation im\nKellerbereich im Beschlusswege zwar auch die dem Verwalter bekannte\nund zutreffend ausgewertete frühere Rechtsprechung zum\nvereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluss zugrunde. Auch ist,\nwenn man nur die Raumfrage selbst betrachtet, kein\nnachvollziehbarer Grund dafür erkennbar, weswegen der Antragsteller\nsich dagegen sperrt, dass den Eigentümern der Wohnungen Nr. 33 und\n34 die ihnen zustehenden Kellerräume durch Abtrennung eines Teils\ndes ohnehin nach der Umstellung der Heizung in der Vergangenheit\nnur als Abstellraum für Gartengeräte des Hausmeisters genutzten\nÖltankraums verschafft werden. Vertrauensschutzgrundsätze können\nindes erst dann eingreifen, wenn im Vertrauen auf die frühere\nRechtsprechung des Bundesgerichtshof nicht lediglich\nEntschließungen gefasst, sondern zusätzlich rechtlich\nschützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitigung zu\nunzumutbaren Härten führen würde (BGH a.a.O.). Dies ist indes nicht\nder Fall, da sich die Abtrennung der Kellerräume ohne größeren\nbaulichen Aufwand leicht beseitigen lässt. Zudem würde die Hinnahme\ndes - nichtigen - Beschlusses dazu führen, dass sich die ohnehin\nschon vorher grundbuchwidrige Situation weiter verstärken würde,\nwas letztlich auch nicht im wohlverstandenen Interesse aller\nEigentümer der Anlage liegen kann. Dass es als Folge der\nFeststellung der Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses\nmöglicherweise zu weiteren gerichtlichen Verfahren kommen wird, ist\ndemgegenüber hinzunehmen, zumal hierdurch ggfls. eine\nÜbereinstimmung der tatsächlichen Verhältnisse mit den Eintragungen\nim Grundbuch erreicht werden könnte.\n\n17\n\nDafür, dass die Geltendmachung der Nichtigkeit des Beschlusses\nauf der zum 31.07.1999 ausgesprochenen Kündigung der\nHausmeistertätigkeit des Antragstellers beruht und daher schikanös\ni. S. d. § 226 BGB sein könnte, lassen sich anhand des Sachvortrags\nder Beteiligten hinreichend sichere Feststellungen nicht\ntreffen.\n\n18\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen in Abweichung von dem Grundsatz, dass der\nUnterlegene die Kosten des gerichtlichen Verfahrens zu tragen hat,\ndie Beteiligten zu 1. und 2. jeweils zur Hälfte mit den\nGerichtskosten zu belasten. Der beiderseits eingenommene\nRechtsstandpunkt war jeweils gut vertretbar, wobei derjenige der\nAntragsgegner der bisher herrschenden Meinung entsprach, sich\ninsbesondere auf frühere Rechtsprechung des Bundesgerichtshof\nstützen konnte, und das Obsiegen des Antragstellers beruht nur\ndarauf, dass der Bundesgerichtshof im Verlaufe des Verfahrens seine\nRechtsprechung geändert hat. Deshalb war auch kein Raum für eine\nAnordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten.\n\n19\n\nDie Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG und\nentspricht den unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzungen der\nVorinstanzen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/303145","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-01-12/16-wx-173-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 226","ref_norm":"226","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/303145","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/303145","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-01-12/16-wx-173-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/303145","retrieved":"2026-07-09 03:29:24.301860+00:00"}}