{"status":"available","doknr":"OLD303196","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2001:0109.24U151.00.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-01-09","aktenzeichen":"24 U 151/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n2\n\nDie formell unbedenklich zulässige Berufung der Beklagten hat in\nder Sache keinen Erfolg.\n\n3\n\nDie Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch aus §§ 652,\n242 BGB auf Erteilung von Auskunft über die von der Beklagten zu\nzahlende monatliche Miete für das von ihr angemietete Büroobjekt B.\nStraße 57/Ecke H. in B., sowie über die Laufzeit des Mietvertrages\nüber das vorgenannte Objekt. Der Klägerin steht ein Anspruch gegen\ndie Beklagte aus § 652 Abs. 1 BGB auf Zahlung einer Maklerprovision\nzu. Sie ist indes nur in der Lage, diesen Provisionsanspruch zu\nbeziffern, wenn die Beklagte die ihr zuvor genannten Auskünfte\nerteilt. Insofern ist die Beklagte aus dem Gesichtspunkt von Treu\nund Glauben (§ 242 BGB) zur Erteilung der Auskunft\nverpflichtet.\n\n4\n\nDie Voraussetzungen eines Provisionsanspruches der Klägerin nach\n§ 652 Abs. 1 BGB liegen vor. Zwischen den Parteien ist unstreitig\nein Maklervertrag zustande gekommen. Weiterhin wurde durch die\nKlägerin eine Maklerleistung erbracht, die für den späteren\nAbschluss eines Hauptvertrages ursächlich war. Die Klägerin hat der\nBeklagten mit ihrem Angebotsschreiben vom 10.6.1998 (Bl. 11 d.A.)\nunter anderem das jetzt von der Beklagten angemietete Büroobjekt\nnachgewiesen. Die Beklagte wendet ein, die nachgewiesene\nVertragsgelegenheit und der später zustande gekommene Vertrag nicht\nidentisch seien, auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer\nwirtschaftlichen Identität. Weiterhin fehle es aufgrund von\nVorkenntnis und einer Unterbrechung des Kausalverlaufs an der\nKausalität der Maklerleistung der Klägerin für den späteren\nVertragsschluss. Diese Einwände der Beklagten haben keinen\nErfolg.\n\n5\n\nI.\n\n6\n\nDie notwendige Kongruenz zwischen der von der Klägerin\nnachgewiesenen Vertragsgelegenheit und dem später abgeschlossenen\nHauptvertrag ist gegeben.\n\n7\n\nNach § 652 BGB steht dem Makler ein Provisionszahlungsanspruch\nnur zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt\nwar, tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers\nzum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein\nAnspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt\naber dann, wenn der tatsächlich abgeschlossene Vertrag zwar\ninhaltlich von demjenigen abweicht, der Gegenstand des\nMaklervertrages war, der Kunde mit ihm aber den gleichen oder\nannähernd gleichen Erfolg erzielt (BGH NJW 1995, 3311; Schwerdtner,\nMaklerrecht, 4. Aufl., Rz. 387 ff.). So ist es hier.\n\n8\n\nDie Beklagte wendet ein, nach der bestehenden Sachlage könne\nnicht von einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit gesprochen\nwerden. Die jetzige Vermieterin, die D. GmbH (im folgenden: D.)\nhabe Baumaßnahmen in einer Größenordnung von 2 Mio. DM\ndurchgeführt, so dass sie ein völlig anderes Objekt als das von der\nKlägerin nachgewiesene, angemietet habe. Richtig daran ist, dass\ntatsächliche Abweichungen aufgrund von Umbaumaßnahmen dazu führen\nkönnen, dass von einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit im Sinne\nder zitierten Definition nicht mehr gesprochen werden kann\n(Schwerdtner a.a.O., Rz. 410). Das Vorbringen der Beklagten, die\nfür die fehlende wirtschaftliche Gleichwertigkeit\ndarlegungspflichtig ist (BGH NJW-RR 1996, 113), ist aber\nunsubstantiiert. Die Arbeiten, die die Vermieterin durchgeführt\nhaben soll, werden nicht näher bezeichnet, lediglich die Kosten\nwerden pauschal erwähnt. Infolgedessen war dem Senat die Prüfung\nder Frage, ob die Umbaumaßnahmen die Annahme einer fehlenden\nwirtschaftlichen Gleichwertigkeit rechtfertigen, verwehrt. Eines\ngesonderten Hinweises durch den Senat auf diesen Umstand bedurfte\nes nicht. Auf die fehlende Substanz des Vortrages ist die Beklagte\ndurch die Klägerin in der Berufungserwiderung (S. 5/6) ausdrücklich\nhingewiesen worden.\n\n9\n\nDie Beklagte stützt ihre Annahme der fehlenden Identität der\nnachgewiesenen Gelegenheit mit dem Hauptvertrag weiterhin darauf,\ndass sie den Mietvertrag nicht mit der von der Klägerin\nnachgewiesenen Vermieterin, der Investorengruppe M. pp., der\nErbauerin des Objekts, sondern mit der D. abgeschlossen hat. Diese\nhat wiederum das Objekt von der Pensionskasse der D.B. AG\nangemietet, der Rechtsnachfolgerin der Investorengruppe M. pp.\nDiese \"personellen\" Abweichungen haben jedoch auf die\nwirtschaftliche Gleichwertigkeit keinen Einfluss. Der Person des\nVertragspartners wird nämlich durch den Maklerkunden keine\nentscheidende Bedeutung beigemessen, sofern die sonstigen\nBedingungen des Vertrages unverändert bleiben (BGH WM 1976, 28, 30;\nOLG Hamburg NJW-RR 1997, 1281; MK-Roth, 3. Aufl., Rz. 137). Dies\nist hier der Fall. Die \"personelle\" Abweichung beruht zudem in\nerster Linie auf einer konzerninternen Entscheidung der D.T., dass\nlediglich die D. nach außen als Vertragspartner hervortritt und\nihrerseits an die weiteren Töchter der T. AG, hier die Beklagte,\nweiter vermietet. Diese konzerninterne Entscheidung hat auf die\nFrage der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit eines Vertrages keinen\nEinfluss. Zur Begründung wird insoweit auf die überzeugende\nArgumentation in der landgerichtlichen Entscheidung verwiesen. Es\nwäre mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar, wenn\nsich die Beklagte auf die fehlende persönliche Identität beim\nVertragsschluss zurückziehen könnte. Einem Missbrauch durch\nVorschaltung eines Schwesterunternehmens wären dann Tür und Tor\ngeöffnet.\n\n10\n\nII.\n\n11\n\nWeiterhin ist die notwendige Kausalität zwischen der\nNachweisleistung der Klägerin und dem späteren Vertragsschluss\ngegeben.\n\n12\n\n1.\n\n13\n\nDie Beklagte beruft sich zunächst zur Begründung ihrer\ngegenteiligen Auffassung auf eine Vorkenntnis des Objektes. Sie\nträgt vor, das Objekt sei ihr bereits vor Beauftragung der Klägerin\ndurch die D. nachgewiesen worden. Liegt Vorkenntnis bei einem\nMaklerkunden vor, so schließt diese die Kausalität der\nNachweistätigkeit eines Maklers für den Vertragsschluss regelmäßig\naus (Schwerdtner, a.a.O., Rz. 559). Ein Provisionsanspruch des\nNachweismaklers kommt dann nur unter besonderen Voraussetzungen in\nBetracht, etwa wenn der Kunde trotz der Vorkenntnis auf\nMaklerleistungen besteht. Die Beklagte hat die Vorkenntnis auch\nausreichend dargelegt. Die Vorkenntnis soll ihren damaligen\nGeschäftsführern vermittelt worden sein. Eine Vorkenntnis von\nGeschäftsführern einer GmbH als Organen einer juristischen Person\nist zugleich Vorkenntnis der juristischen Person selbst\n(Staudinger-Reuter, 13. Aufl., §§ 652, 653 BGB Rz. 31). Dass\noffenbar der Zeuge D., der die maßgeblichen Verhandlungen auf\nSeiten der Beklagten mit der Klägerin geführt hat, diese\nVorkenntnis nicht besaß, ist unschädlich, denn das Wissen der\nOrgane ist der gesamten juristischen Person zuzurechnen.\n\n14\n\nDer Einwand der Vorkenntnis ist gleichwohl im Ergebnis\nunerheblich. Der Beklagten ist es aufgrund der wirksam zwischen den\nParteien vereinbarten Vorkenntnisklausel verwehrt sich auf ihre -\nvon der Klägerin bestrittene - Vorkenntnis zu berufen. Die Parteien\nhaben in dem Maklervertrag die Berufung auf Vorkenntnis für den\nFall ausgeschlossen, dass die Beklagte nicht innerhalb von acht\nTagen nach Zugang des Angebotsschreibens bei ihr bestehende\nVorkenntnis anzeigt. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die\nBeklagte hat der Klägerin innerhalb der genannten Frist nicht\nangezeigt, dass ihr das Objekt bereits bekannt sei.\n\n15\n\nDie Beklagte verweist zu der Frage ihrer Vorkenntnis allerdings\ngrundsätzlich zu Recht darauf, dass nach der Rechtsprechung des\nBundesgerichtshofes der Einwand der Vorkenntnis nicht in den\nAllgemeinen Geschäftsbedingungen eines Vertrages ausgeschlossen\nwerden kann (BGH NJW 1976, 2345, 2346). Bei der zitierten Klausel\nin dem Angebotsschreiben der Klägerin handelt es sich entgegen der\nAuffassung der Beklagten jedoch nicht um eine Allgemeine\nGeschäftsbedingung, sondern vielmehr um eine Individualvereinbarung\ngemäß § 1 Abs. 2 AGBG. Die Vorkenntnisklausel findet sich nicht\nunter zahlreichen anderen Bedingungen, sondern in einem\npersönlichen Anschreiben, in dem die Ergebnisse vorheriger\nGespräche nochmals zusammengefasst werden (\"wie ausgehandelt\"). Die\nKlägerin erklärte die in dem Schreiben aufgenommenen Bedingungen,\nunter anderem die Vorkenntnisklausel, zudem zur\n\"Vertragsgrundlage\". Hierdurch brachte sie zum Ausdruck, dass diese\nKlausel zu einem unverzichtbaren Bestandteil des Maklervertrages\nwerden sollte. Die Aufnahme in den Vertragstext alleine lässt indes\nnoch nicht den zwingenden Rückschluss zu, dass es sich nicht um\neine allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Denn auch in\nVertragstexten können allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten\nsein. Der Charakter einer Individualabrede folgt aber daraus, dass\ndie Vorkenntnisklausel in dem Angebotsschreiben zu einem\nunverzichtbaren Vertragsbestandteil deklariert wurde. Denn unter\nKaufleuten, wie hier, genügt es für ein individuelles Aushandeln\neiner Vertragsbedingung, wenn der Verwender eine bestimmte Klausel\nals unabdingbar erklärt (BGH NJW 1992, 2283, 2284; OLG München\nNJW-RR 1995, 1524; Palandt-Heinrichs, 60. Aufl., § 1 AGBG, Rz. 18)\nund dies von der anderen Partei nicht beanstandet wird. Dies ist\nhier der Fall. Die Beklagte hat keine Beanstandungen gegen die\nKlausel erhoben, sondern diese ausdrücklich akzeptiert. Innerhalb\nder in der Vorkenntnisklausel genannten Frist hat die Beklagte\nnämlich bei einem anderen Objekt, dem Bürohaus L.125 in B., welches\nebenfalls Gegenstand des Angebotsschreibens der Klägerin vom\n10.6.1998 war, ihre Vorkenntnis ausdrücklich angezeigt. Darin liegt\ndie Annahme der erwähnten von der Klägerin als unabdingbar\ndargestellten Vertragsbedingung. Eine Anzeige der Vorkenntnis\nerfolgte für das Objekt B. Straße 55/Ecke H. - wie bereits\nausgeführt - nicht.\n\n16\n\n2.\n\n17\n\nDie Kausalität der Nachweisleistung der Klägerin für den\nspäteren Abschluss des Vertrages, als weitere Voraussetzung eines\nProvisionsanspruchs, ist auch im Hinblick auf die weiteren von der\nBeklagten vorgetragenen Einwände nicht zweifelhaft. Insbesondere\nist es nicht zu einer Unterbrechung des Kausalverlaufs gekommen.\nDie Kausalität der Nachweisleistung der Klägerin folgt hier schon\naus einer tatsächlichen Vermutung, da ein enger zeitlicher\nZusammenhang zwischen der Nachweisleistung und dem späteren\nAbschluss des Hauptvertrages besteht (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1998,\n1070, 1071; MK-Roth, a.a.O., § 652 BGB Rz. 166). Die\nNachweisleistung erfolgte im Juni 1998, der Abschluss des\nMietvertrages im Februar 1999.\n\n18\n\nDer Beklagten oblag es darzulegen und unter Beweis zu stellen,\ndass es entsprechend ihrer Behauptung zu einer Unterbrechung des\nbereits auf der Grundlage der zitierten tatsächlichen Vermutung\nanzunehmenden Kausalverlaufs gekommen ist (vgl. zur Verteilung der\nDarlegungs- und Beweislast: OLG Hamm a.a.O.; Schwerdtner a.a.O.,\nRz. 589). Die Annahme einer Unterbrechung des Kausalverlaufs\nzwischen der Nachweisleistung des Maklers und dem späteren\nVertragsschluss ist an strenge Anforderungen geknüpft. Es reicht\nnicht aus, wenn die Verhandlungen der Parteien nach dem Nachweis\nzunächst scheitern und sie dann später ohne den Makler wieder\naufgenommen und mit unverändertem wirtschaftlichem Ergebnis zum\nEnde geführt werden. Die Provisionspflicht des Kunden bleibt\nbestehen, wenn der Vertragsschluss sich als Verwirklichung einer\nGelegenheit darstellt, die bei wertender Betrachtung unter\nBerücksichtigung der Verkehrsauffassung identisch ist mit der vom\nMakler nachgewiesenen Möglichkeit zum Vertragsschluss (BGH NJW-RR\n1996, 691). Eine Unterbrechung des Kausalverlaufs ist nur dann\nanzunehmen, wenn der Maklerkunde seine Absichten aufgibt und erst\nspäter völlig neue Verhandlungen unabhängig von der Tätigkeit des\nMaklers aufnimmt (BGH NJW 1999, 1255, 1257). Zu beachten ist\nweiterhin, dass ein Nachweismakler, wie hier, seine Leistung\nbereits durch den Nachweis eines bestimmten Objektes erbracht hat.\nDer spätere Gang der Vertragsverhandlungen der Parteien des\nHauptvertrages hat mithin auf die Kausalität der Maklerleistung\nkeinen Einfluss. Die Nachweisleistung wirkt unverändert fort.\nAnders ist es nur, wenn der Vertragsschluss auf einer völlig neuen\nGeschäftsgrundlage zustande kommt (Schwerdtner a.a.O., Rz. 584;\nPalandt-Sprau, a.a.O., § 652 BGB Rz. 37). Diese neue\nGeschäftsgrundlage kann etwa die Leistung eines anderen Maklers\nsein, wenn die Parteien zuvor ihre Vertragsverhandlungen endgültig\nabgebrochen haben und sie erst auf Grundlage der Tätigkeit des\nanderen Maklers wieder aufnehmen (BGH NJW-RR 1996, 691).\n\n19\n\nDie so zu bestimmenden Anforderungen an eine Unterbrechung des\nKausalverlaufs sind bereits nach dem eigenen Vorbringen der\nBeklagten nicht gegeben. Die Beklagte trägt lediglich Argumente\nvor, die auf einen vorübergehenden Abbruch der\nVertragsverhandlungen schließen lassen. Nach ihrem Vorbringen will\nsie Ende des Jahres 1998, mithin nach der Nachweistätigkeit der\nKlägerin, beabsichtigt haben, den Standort B. endgültig aufzugeben\nund eine positive Entscheidung für einen neuen Firmensitz im M.P.\nin K. getroffen haben. Diese Entscheidung soll erst nach\npolitischer Intervention zugunsten des Standortes B. revidiert\nworden sein. Nach der Intervention, unter anderem durch die\nOberbürgermeisterin der Stadt B., sei der Entschluss zur Anmietung\ndes Objektes B. Straße/H. neu gefasst worden.\n\n20\n\nDieses - von der Klägerin bestrittene - Vorbringen rechtfertigt\nnicht die Annahme, dass der Vertrag auf einer völlig neuen\nGeschäftsgrundlage, unabhängig von der Tätigkeit der Klägerin,\ngeschlossen worden ist. Die Beklagte hat ihre Absichten lediglich\nzwischenzeitlich aufgegeben und sie sodann wieder aufgegriffen. Mit\nder \"Wiederaufnahme\" der Pläne für den Standort B. wurde die\nNachweisleistung der Klägerin ursächlich für den späteren\nVertragsschluss. Der Beklagten war das Objekt durch die\nNachweisleistung der Klägerin bekannt. Sie wurde durch das\nImmobilienangebot der Klägerin vom 10.6.1998 in die Lage versetzt,\nkonkrete Verhandlungen über den Abschluss eines Hauptvertrages\naufzunehmen. Der spätere Abschluss des Hauptvertrages stellt sich\nunter solchen Umständen als Ergebnis einer wesentlichen\nMaklerleistung dar (BGH NJW 1999, 1255, 1256). Ein \"von außen\"\nkommender neuer Einfluss, der die es gerechtfertigt erscheinen\nließe, von einem Vertragsschluss zu sprechen, der auf völlig neuen\nVerhandlungen beruht, die unabhängig von der Tätigkeit des Maklers\ngeführt wurden, ist nicht zu erkennen. Weitere Makler wurden nach\nder Beauftragung der Klägerin nicht eingeschaltet. Die Beklagte\nberuft sich insoweit lediglich auf einen Nachweis durch die D..\nDieser Nachweis soll aber bereits vor der Tätigkeit der Klägerin im\nJuni 1998 erfolgt sein. Er war daher nicht in der Lage, eine\nzeitlich später in Gang gesetzte Kausalkette zu unterbrechen. Im\nübrigen ist die Beklagte mit diesem Einwand bereits aufgrund der\nwirksam vereinbarten Vorkenntnisklausel ausgeschlossen.\n\n21\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die\nEntscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr.\n10, 713 ZPO.\n\n22\n\nBerufungsstreitwert und Beschwer für die Beklagte: 15.000,-\nDM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/303196","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-01-09/24-u-151-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 652","ref_norm":"652","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 653","ref_norm":"653","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/303196","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/303196","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2001-01-09/24-u-151-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/303196","retrieved":"2026-07-09 03:29:29.014790+00:00"}}