{"status":"available","doknr":"OLD303252","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2000:1228.16WX163.00.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2000-12-28","aktenzeichen":"16 Wx 163/00","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGRÜNDE:\n\n2\n\nDie Beteiligten zu 1) und 2) sind die Wohnungseigentümer der\nvorgenannten Wohnungseigentumsanlage, die aus insgesamt 28\nWohnungen nebst einer Tiefgarage besteht und die von der\nBeteiligten zu 3) verwaltet wird. Über der Dachgeschosswohnung der\nBeteiligten zu 1) befindet sich ein Spitzboden, der weder in der\nTeilungserklärung bei ihrem Sondereigentum erwähnt noch im\nAufteilungsplan gesondert ausgewiesen und auch nicht gesondert\ngekennzeichnet ist, und der ausschließlich von dieser Wohnung aus -\nund zwar ursprünglich nur mittels einer Leiter durch eine\nLuke/Klappe in der Decke - zugänglich ist. Im Jahre 1988 ließen die\nBeteiligten zu 1), ohne zuvor die Genehmigung des Verwalters oder\nder übrigen Wohnungseigentümer einzuholen, je ein Fenster in die\nDachfläche der ersten und der zweiten Ebene des Spitzbodens\neinbauen. Die Wohnungseigentümerversammlung genehmigte im Jahre\n1995 den Einbau nachträglich, wobei der Beschluss die Einschränkung\nenthält, dass hieraus keine Folgerechte herzuleiten seien. Die\nBeteiligten zu 1) nutzten den Spitzboden als Abstellraum. In der\nFolgezeit nahmen die Beteiligten zu 1), wiederum ohne Genehmigung\ndes Verwalters oder der übrigen Wohnungseigentümer, im\nSpitzbodenbereich weitere umfangreiche bauliche Veränderungen vor.\nMit dem in der Versammlung vom 17.11.97 mit Mehrheit zum TOP 4\ngefaßten Beschluss wurden die Beteiligten zu 1) u.a. zum Rückbau\nder ausgebauten Spitzbodenfläche in den ursprünglichen Zustand und\nzur sofortigen Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens\naufgefordert.\n\n3\n\nDen Beschluss erklärte das Amtsgericht auf den fristgerecht\ngestellten Antrag der Beteiligten zu 1) teilweise und insoweit für\nungültig, als sich die Rückbauverpflichtung auf mehr beziehe als\nauf die Beseitigung der Heizkörper, der Dusche, der Toilette und\ndes Waschbeckens einschließlich der jeweils dazu gehörenden\nSanitärinstallationen, und die Unterlassungsverpflichtung sich auf\nmehr beziehe als die Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu\nWohnzwecken oder zu wohnungsähnlichen Zwecken. Auf die sofortige\nBeschwerde der Beteiligten zu 1) hat das Landgericht unter\nZurückweisung der Anschlussbeschwerde der Beteiligten zu 2) den\namtsgerichtlichen Beschluss teilweise abgeändert und den\nangefochtenen Eigentümerbeschluss hinsichtlich der auferlegten\nVerpflichtungen insgesamt für ungültig erklärt. Hiergegen wenden\nsich die Beteiligten zu 2) mit ihrer weiteren sofortigen\nBeschwerde, mit der sie ihren Antrag weiterverfolgen, und\nhilfsweise beantragen, den Eigentümerbeschluss nur insoweit für\nungültig zu erklären, als sich die Rückbauverpflichtung auf mehr\nals den Rückbau der Treppe und die Wiederherstellung des\ndiesbezüglichen ursprünglichen Zustandes, die Beseitigung der\nHeizkörper, der Dusche, der Toilette und des Waschbeckens\neinschließlich der jeweils dazu gehörenden Sanitärinstallationen\nund eingezogenen Wände im Spitzboden, und die\nUnterlassungsverpflichtung sich auf mehr beziehe als die\nUnterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu Wohn- und Schlafzwecken\nsowie wohnungsähnlichen Zwecken.\n\n4\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige\nBeschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr. 4, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22\nAbs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie Erfolg.\n\n5\n\nDas Landgericht hat - wie teilweise auch schon das Amtsgericht -\nzur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt: Der\nSpitzboden stehe im Gemeinschaftseigentum und dürfe von den\nAntragstellern entsprechend dem Interesse der Gesamtheit der\nWohnungseigentümer (nur) als Abstellraum genutzt werden. Bei den\nstreitigen Baumassnahmen der Antragsteller handele es sich um\nbauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die weitgehend\nals nachteilig i.S. des § 14 Nr. 1 WEG einzustufen seien, mit\nAusnahme möglicherweise der Treppe sowie jedenfalls des\neingebrachten Teppichbodens sowie der Dachisolierung nebst\nUnterkonstruktion, zu deren Entfernung die Antragsteller deshalb\nnicht verpflichtet seien. Das zeige, dass gegen die Beteiligten zu\n1) nur ein eingeschränkter und kein, wie im Eigentümerbeschluss\naber festgelegt, umfassender Beseitigungs- und\nUnterlassungsanspruch bestehe. Gleichwohl könne nunmehr der\nEigentümerbeschluss - anders als noch das Amtsgericht - nicht mehr\nunter Anwendung des Rechtsgedankens des § 139 BGB teilweise\naufrechterhalten bleiben sondern müsse insgesamt für ungültig\nerklärt werden, weil nicht mehr anzunehmen sei, dass die\nWohnungseigentümer den mangelfreien Teil auch ohne den ungültigen\nTeil beschlossen hätten. Mit ihrem Rechtsmittel gegen den\namtsgerichtlichen Beschluss gäben diese nämlich zu erkennen, dass\nder angefochtene Eigentümerbeschluss in vollem Umfang\naufrechterhalten bleiben solle, mithin ihrer Auffassung nach eine\nuneingeschränkte Rückbau- und Nutzungsunterlassungsverpflichtung\nbestehe.\n\n6\n\nDie Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nur teilweise\nstand (§§ 27 I FGG, 55o ZPO). Der angefochtene Eigentümerbeschluss\nist in vollem Umfang gültig, so dass der Anfechtungsantrag\ninsgesamt unbegründet und abzuweisen ist.\n\n7\n\n1) Rechtsfehlerhaft ist die Annahme der Vorinstanzen, die\nBeteiligten zu 1) seien nicht zur Beseitigung aller Baumassnahmen\nim Spitzbodenbereich verpflichtet mit der Folge, dass der\nangefochtene Eigentümerbeschluss teilweise bzw. - so das\nLandgericht - insgesamt für ungültig zu erklären sei.\n\n8\n\nRechtlich nicht zu beanstanden ist zwar die Annahme der\nVorinstanzen, dass der Spitzboden im Hinblick darauf, dass er in\nder Teilungserklärung nicht als zum Sondereigentum der Beteiligten\nzu 1) gehörend aufgeführt und auch nicht etwa durch den\nAufteilungsplan ihrem Wohnungseigentum zugeordnet ist, gemäß § 1\nAbs. 5 WEG im Gemeinschaftseigentum steht. Mit Recht sind sie\ndeshalb auch davon ausgegangen, dass der Ausbau des Spitzbodens\nüber eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des\ngemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Im Zuge der Umgestaltung\ndes Spitzbodens hatten die Beteiligten zu 1) folgende Maßnahmen\ndurchgeführt bzw. durchführen lassen: Sie entfernten die auf den\nBodenbalken verlegten Bretter und ersetzten sie durch Spanplatten,\ndie sie mit einem Teppichboden belegten. Ferner versahen sie die\nDeckenbereiche unter dem Dach mit einer Wärmeisolierung und\nverkleideten diesen Bereich mit Nut- und Federbrettern. Weiterhin\nschufen sie einen einfacheren Zugang zu dem Spitzbodenbereich,\nindem sie die ursprünglich vorhandene Klappe, die bis dahin den\nZugang ermöglichte, entfernten, die Öffnung vergrößerten und eine\nfeste, normale Wohnraumtreppe einbauten. In der ersten Ebene des\nSpitzbodens trennten sie einen 1,7 qm großen Teilbereich durch eine\nTüre ab und installierten in diesem abgetrennten Bereich ein\nDusch-WC mit einer vollständigen Einrichtung. Ferner brachten sie\nim Spitzbodenbereich einen vorher im Badezimmer der Wohnung\ninstallierten Heizkörper an. Für den Zugang von der ersten zur\nzweiten Ebene bauten sie eine normale Wohnungstreppe ein und\ntrennten diesen Bereich durch eine Türe ab.\n\n9\n\nMit den Baumaßnahmen haben die Beteiligten zu 1), was sie auch\nnicht in Frage stellen, eine auf Dauer angelegte gegenständliche\nVeränderung realer im Gemeinschaftseigentum stehender Gebäudeteile\nvorgenommen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder\nInstandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Hierzu\nwar die Zustimmung der Beteiligten zu 2) erforderlich, da ihre\nRechte über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt\nwerden (§ 22 Abs. 1 WEG). Es entspricht gefestigter\nobergerichtlicher und vom Senat geteilter Rechtsprechung, dass ein\nNachteil i.S. des § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen nicht an der\nNutzung partizipierenden Wohnungseigentümer regelmäßig anzunehmen\nist, wenn durch den Ausbau von Dachbodenräumen zu Wohnzwecken eine\nintensivere Nutzungsmöglichkeit geschaffen wird (vgl.\nSenatsbeschluss in ZMR 95, 263; OLG Hamm NZM 98, 873; OLG Hamburg\nMDR 97, 816; BayObLG WuM 99, 178, WE 97, 111, MDR 93, 1200, NJW-RR\n93, 336 und 94, 82, WuM 89, 262; OLG Franfurt OLGZ 91, 185).\n\n10\n\nNicht rechtsfehlerfrei ist jedoch die Annahme, dass im Hinblick\ndarauf, dass teilweise die Maßnahmen für die zulässige Nutzung des\nSpitzbodens als Abstellraum sinnvoll seien, und/oder sie als solche\nnicht zu Nachteilen i.S. des § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen\nWohnungseigentümer führten, nicht alle Ausbaumaßnahmen zu\nbeseitigen seien. Richtig ist der Ausgangspunkt, dass alle\neigenmächtig von den Beteiligten zu 1) vorgenommenen Baumaßnahmen\nzu beseitigen sind, die eine unzulässige Nutzung der Räume\nermöglichen oder zu diesem Zweck vorgenommen wurden. Im Streitfall\ntrifft beides auf ausnahmslos alle Ausbaumaßnahmen im\nSpitzbodenbereich zu. Ersichtlich dienten auch die Verlegung der\nSpanplatten und des Teppichbodens sowie die Anbringung der\nDachisolierung, der Treppen und der Wände, und die Vergrößerung der\nDeckenöffnung dem Ziel, sich zusätzlichen Wohnraum oder\nwohnungsähnlichen Raum im Spitzboden zu verschaffen. Die von den\nVorinstanzen angestellte Differenzierung danach, ob bestimmte\nBaumaßnahmen für die Nutzung des Spitzbodens nur als Abstellraum\nsinnvoll bleiben und/oder - wie durch das Sachverständigengutachten\nG. belegt - zu keinen nennenswerten Nachteilen für das Gebäude oder\ndie Wohnungseigentümer führen, ist nicht angebracht. Um nachteilig\nzu sein, genügt es zum einen, dass die Baumaßnahmen zugleich\ndienlich bzw. geeignet dafür sind, den Spitzboden wohnungsähnlich\nund damit intensiver als erlaubt nutzen zu können. Bereits darin,\nd.h. ohne dass es noch darauf ankommt, ob der Spitzboden auch\ntatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, ist eine unzulässige\nBeeinträchtigung der restlichen Eigentümergemeinschaft zu sehen\n(vgl. BayObLG WuM 99, 178 und 91, 53; OLG Hamm MDR 97, 817). Zum\nanderen sind die Vorinstanzen ohne Rechtsirrtum davon ausgegangen,\ndass den Beteiligten zu 1) zur Nutzung des Spitzbodens als\nAbstellraum kein Sondernutzungsrecht (§§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2, 5\nAbs. 4 WEG) eingeräumt ist, insbesondere auch nicht etwa \"aus der\nNatur der Sache\" deshalb, weil der Spitzboden derzeit nur von deren\nEigentumswohnung aus zugänglich ist. Der Umstand ersetzt nicht den\nfür ein solches Recht unbedingt notwendigen rechtsgeschäftlichen\nBegründungsakt. Die Tatsache bedeutet ebensowenig, dass damit - wie\ndie Beteiligten zu 1) aber meinen - nur sie berechtigt sind, den\nSpitzboden entsprechend seiner Beschaffenheit unter Ausschluss der\nübrigen Miteigentümer, also allein zu nutzen. Den übrigen\nWohnungseigentümern ist dadurch, dass der Spitzboden nur über die\nWohnung der Beteiligten zu 1) zugänglich ist, das Mitgebrauchsrecht\ni.S. der §§ 13 Abs. 2, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG nicht entzogen\nsondern lediglich dessen Ausübung erheblich eingeschränkt worden.\nWeil der Spitzboden Gemeinschaftseigentum ist, sind die übrigen\nMiteigentümer ebenso wie die Beteiligten zu 1) gemäß § 13 Abs. 2 S.\n1 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Spitzbodens\nberechtigt. Richtig ist deshalb die Auffassung der Beteiligten zu\n2), dass bezüglich des Spitzbodens nur eine Nutzung durch alle\nWohnungseigentümer als gemeinschaftlicher Abstellraum in Betracht\nkomme. Das wiederum bedeutet, dass die Beteiligten zu 1) den\nSpitzboden nur so nutzen dürfen, wie wenn ein Zugang auch für die\nübrigen Wohnungseigentümer vorhanden wäre, und, weil eine konkrete\nRegelung fehlt, wie sie dem Interesse der Gesamtheit der\nWohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3\nWEG). Wenn er mithin als Abstellraum genutzt wird, kann durch die\nBeteiligten zu 1) nur eine Nutzung unter Berücksichtigung der\nInteressen auch übriger Wohnungseigentümer stattfinden. Dabei kann\ndahinstehen, ob und gegebenenfalls unter welchen Umständen die\nBeteiligten zu 1) im Einzelfall nach den Grundsätzen von Treu und\nGlauben (§ 242 BGB) den Zutritt über ihre Wohnung dulden müssten,\nwenn ein anderer Wohnungseigentümer einen bestimmten Gegenstand\netwa einen Koffer im Spitzboden lagern will. Ferner müsste der\nSpitzboden - wie schon die Vorinstanzen mit Recht angeführt haben -\nfür die Installation beispielsweise einer Satellitenempfangsanlage\nzur Verfügung stehen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft diese\nbeschließt, wobei zu deren Installation eine Zutrittsmöglichkeit\nüber die Wohnung der Beteiligten zu 1) nach § 14 Nr. 4 WEG\nhergeleitet werden könnte. Obwohl die Beteiligten zu 1) derzeit den\nSpitzboden faktisch allein als Abstellraum nutzen können, ist es\nihnen deshalb gleichwohl verwehrt, den Spitzboden wie\nAlleinberechtigte als Abstellraum zu nutzen.\n\n11\n\nNichts anderes war von den Wohnungseigentümern auch beschlossen\nworden, wenn es heißt, dass die Beteiligten zu 1) die Nutzung ab\nsofort einstellen sollen. Die Aufforderung beinhaltete nicht etwa\neine an die Beteiligten zu 1) gerichtete Weisung, jedwede Nutzung\nals Abstellraum zu unterlassen, wie diese aber anführen.\nEigentümerbeschlüsse kann der Senat als Rechtsbeschwerdegericht\n\"aus sich heraus\" uneingeschränkt selbst auslegen, wobei\nabzustellen ist auf den Wortlaut und Sinn der Regelung, wie er sich\nfür einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt\n(vgl. BGH NZM 98, 955, 956 mwN = ZMR 99, 41 und Senat NZM 99, 178\njeweils mwN). Anlass der Beschlussfassung war die eigenmächtige\nUmgestaltung des Spitzbodens durch die Beteiligten zu 1) zur\nNutzung ausschließlich für ihre Zwecke. Wenn dann ab sofort die\nNutzung unterlassen werden sollte, geht der Wortlaut und Sinn der\nRegelung dahin, den Beteiligten zu 1) die für sich in Anspruch\ngenommene alleinige Nutzung des allen Wohnungseigentümern zum\nGebrauch überlassenen Gemeinschaftseigentums zu untersagen. Die\nBeteiligten zu 2) hatten dementsprechend bereits in zweiter Instanz\nmit Recht auch schon vorgetragen, dass die Formulierung die\nalleinige Nutzung der Beteiligten zu 1) habe unterbinden und diesen\nwie allen anderen Wohnungseigentümern lediglich die\ngemeinschaftliche Nutzung als Abstellraum habe gestatten sollen.\nRechtlich zu beanstanden ist deshalb ebenso die Annahme des\nLandgerichts, die mit dem Beschluss zugleich ergangene Aufforderung\nzur sofortigen Unterbindung der Nutzung des Spitzbodens sei nicht\nrechtens.\n\n12\n\nMithin haben die Wohnungseigentümer durch den angefochtenen\nEigentümerbeschluss mit Recht die Beteiligten zu 1) gemäß §§ 1004\nBGB, 15 Abs. 3 WEG verpflichtet, alle Ausbaumaßnahmen im\nSpitzbodenbereich zu entfernen und den ursprünglichen Zustand\nwiederherzustellen sowie zugleich aufgefordert, sofort die\ngetätigte Nutzung des Spitzbodens einzustellen.\n\n13\n\nDie angefochtene Entscheidung kann danach nicht aufrechterhalten\nwerden. Der Anfechtungsantrag der Antragsteller ist vielmehr\ninsgesamt unbegründet, was der Senat selbst entscheiden kann, weil\ndie Sache einer weiteren Sachaufklärung insoweit nicht bedarf.\n\n14\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 1) die\nGerichtskosten aller drei Instanzen aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG).\nIm übrigen war es angesichts der unterschiedlichen Entscheidungen\ndes Amts- und des Landgerichts geboten, an dem in § 47 WEG\nbestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Beteiligten im\nVerfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit die ihnen entstandenen\naußergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Die\nWertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von\nden Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch die\nVorinstanzen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/303252","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2000-12-28/16-wx-163-00","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":6},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1004","ref_norm":"1004","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/303252","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/303252","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2000-12-28/16-wx-163-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/303252","retrieved":"2026-07-09 03:29:33.909786+00:00"}}