{"status":"available","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2000:0912.3U16.00.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":"3. Zivilsenat","decided":"2000-09-12","aktenzeichen":"3 U 16/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung der Klägerin gegen das am 15. Dezember 1999 verkündete Urteil der\n8. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 8 0 289/99 - wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 13.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit - auch durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse - in gleicher Höhe leistet.\n\nT a t b e s t a n d\n\nDie Klägerin war Eigentümerin eines in den Niederlanden in V.\ngelegenen Einfamilienhauses. Die Beklagte interessierte sich für\nden Erwerb dieses Hausgrundstücks. Über den in A. ansässigen Makler\nB. kam eine sogenannte \"Reservierungsvereinbarung\" vom\n21./22.08.1997 (Bl. 6 d.A.) zustande. Hiernach sollte der Kaufpreis\n270.000,00 DM betragen. Vom \"Vertragsbrüchigen\" sollte eine\nEntschädigung von 10 % des Kaufpreises zu zahlen sein. Ferner wurde\nder Makler beauftragt, einen Notartermin bei einem niederländischen\nNotar zu vereinbaren, der Kaufvorvertrag sollte schnellstmöglich\nstattfinden.\n\nDie Beklagte erwarb das Grundstück in der Folgezeit nicht.\n\nMit ihrer Klage hat die Klägerin auf der Grundlage der\nReservierungsvereinbarung 10 % des Kaufpreises als Vertragsstrafe,\nalso 27.000,00 DM, Schadensersatz in Höhe von 30.000,00 DM, weil\nsie beim Weiterverkauf des Hausgrundstücks nur noch 240.000,00 DM\nhabe erzielen können, sowie für die \"Entmietung\" des Hauses\n15.000,00 DM hfl. beansprucht. Sie hat die Auffassung vertreten,\nauf das Vertragsverhältnis sei niederländisches Recht anzuwenden,\nweil das Haus in den Niederlanden liege; nach niederländischem\nRecht sei der Vertrag formlos wirksam.\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\ndie Beklagte zu verurteilen, an sie\n\n57.000,00 DM sowie 15.000,00 hfl.\n\nnebst 6 % Zinsen seit dem 26.08.1999\n\nzu zahlen.\n\nDie Beklagte hat\n\nKlageabweisung\n\nbeantragt.\n\nSie hat gemeint, auf das Vertragsverhältnis sei deutsches Recht\nanzuwenden mit der Folge, dass die Reservierungsvereinbarung\nformunwirksam sei. Ferner hat sie behauptet, ein Angestellter des\nMaklers, der Zeuge Sch., habe sich in Vollmacht der Klägerin mit\neiner Befristung der Reservierungsvereinbarung und der kostenlosen\nAbstandsnahme vom Hauskauf einverstanden erklärt. Die Mieter des\nHausgrundstücks hätten ohnehin ausziehen wollen.\n\nDurch Urteil vom 15.12.1999 (Bl. 64 ff. d.A.), auf das\nvollinhaltlich Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage\nabgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, auf die\nReservierungsvereinbarung sei deutsches Recht anzuwenden, weil eine\nkonkludente Wahl deutschen Rechts anzunehmen sei. Hierfür spreche,\ndass beide Vertragsparteien Deutsche seien und in Deutschland\nwohnten, das Kaufobjekt im Eigentum einer Deutschen gestanden habe,\nder Vertrag in Deutschland abgeschlossen und der Kaufpreis in DM\nvereinbart worden sei. Auch der Makler sei Deutscher und wohne in\nDeutschland. Schließlich sei eine notarielle Beurkundung (deutsche\nFormvorschrift) vereinbart worden. Wenn mit der Vereinbarung eine\nErwerbsverpflichtung der Beklagten habe begründet werden sollen,\nsei sie gemäß § 313 BGB unwirksam. Habe hingegen der Vertrag nur\neine Verpflichtung der Klägerin, das Grundstück nicht an einen\nanderen als die Beklagte zu veräußern, begründen sollen, hätte der\nVertrag keiner Form bedurft, dann liege aber auch keine\nVertragsverletzung seitens der Beklagten vor, so dass eine\nSchadensersatzverpflichtung entfalle.\n\nGegen dieses ihr am 20.12.1999 zugestellte Urteil hat die\nKlägerin am 19.01.2000 Berufung eingelegt und diese nach\nentsprechender Fristverlängerung am 21.03.2000 begründet.\n\nSie macht geltend, die Parteien hätten konkludent die Geltung\nniederländischen Rechts vereinbart. Sie hätten bewusst einen Notar\ngewählt, der mit dem niederländischen Recht vertraut ist. Ihnen sei\nes gerade auf eine Unterwerfung unter das niederländische Recht\nangekommen. Der Zeuge Sch. habe der Beklagten erklärt, dass mit der\nUnterzeichnung der Reservierungsvereinbarung nach niederländischem\nRecht ein wirksamer Vertrag zustande komme. Die Beklagte habe sich\neinverstanden erklärt und in Kenntnis dessen die Vertragsurkunde\nunterzeichnet. Entgegen der Ansicht des Landgerichts spreche die\nVereinbarung einer späteren notariellen Beurkundung nicht für eine\nRechtswahl zugunsten des deutschen Rechts. Auch in den Niederlanden\nsei die notarielle Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages nicht\nunüblich. Im übrigen gelte nach Art. 28 Abs. 3 EGBGB mangels\nausdrücklicher oder konkludenter Rechtswahl das Recht des\nBelegenheitslandes, also der Niederlande. Nach niederländischem\nRecht sei die getroffene Vereinbarung nach Art. 1494 BW formlos\nwirksam.\n\nDes weiteren behauptet sie, die an die vormaligen Mieter\ngezahlte Abstandssumme habe 25.000,00 DM betragen. Im Wege der\nTeilklage macht sie nunmehr hiervon 15.000,00 DM geltend.\n\nDie Klägerin beantragt,\n\nunter Abänderung des angefochtenen Urteils\n\ndie Beklagte zu verurteilen, an sie\n\n72.000,00 DM nebst 6 % Zinsen seit dem\n\n26.08.1999 zu zahlen.\n\nDie Beklagte beantragt,\n\ndie Berufung zurückzuweisen und\n\nihr im Falle der Anordnung einer\n\nSicherheit nachzulassen, diese\n\nauch durch eine selbstschuldnerische\n\nBürgschaft einer deutschen Großbank\n\noder öffentlich-rechtlichen Spar-\n\nkasse zu leisten.\n\nSie meint, die Indizien sprächen für eine stillschweigende Wahl\ndeutschen Rechts. Dass der Kaufvertrag im Sinne einer Übereignung\nvor einem niederländischen Notar nach niederländischem Recht habe\nabgeschlossen werden müssen, besage nichts über die Einordnung der\nstreitigen Reservierungsvereinbarung. Diese weise die engeren\nVerbindungen zu Deutschland auf. Über das anzuwendende Recht sei\nmit dem Zeugen Sch. überhaupt nicht gesprochen worden. Dass\nunterschiedliches Recht Anwendung finden könne, sei ihr erst nach\nder anwaltlichen Beratung klar geworden. Im übrigen sei die\nVertragsstrafenvereinbarung unklar und unvollständig. Bei zeitlich\nvöllig unbefristeter Erwerbsverpflichtung sei der Vertrag auch nach\nniederländischem Recht sittenwidrig und daher unwirksam. Im\nHinblick auf die EG-Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in\nVerbraucherverträgen dürfte es nach niederländischem Recht\nVorschriften geben, die § 11 Nr. 5 und Nr. 6 AGB-Gesetz\nentsprächen. Hiernach sei die Vertragsstrafenklausel unwirksam.\nSollte es im niederländischen Recht keine entsprechenden\nVerbraucherschutzvorschriften geben, greife § 12 AGB-Gesetz ein mit\nder Folge, dass § 11 AGB-Gesetz Anwendung finde. Ferner sei Art. 29\nEGBGB anwendbar.\n\nIm übrigen könne die Klägerin auch bei Wirksamkeit der\nReservierungsvereinbarung hieraus keine Ansprüche herleiten, da sie\n- die Beklagte - nicht vertragsbrüchig geworden sei. Mit dem Zeugen\nSch. sei eine Befristung bis Ende November 1997 vereinbart worden,\nso dass sie bei unterstellter Wirksamkeit der\nReservierungsvereinbarung ab 01.12.1997 frei gewesen sei. Ferner\nkönnten - auch bei Anwendung niederländischen Rechts - die\nvereinbarte Pauschale und der angeblich tatsächlich entstandene\nSchaden nicht kumulativ geltend gemacht werden. Die Vereinbarung\nmit den Mietern J., gegen Zahlung einer Entschädigung frühzeitig\nauszuziehen, sei schon getroffen gewesen, bevor sie sich für das\nHaus interessiert habe. Im übrigen bestreitet sie die behauptete\nZahlung an die Mieter sowie die Zahlung von nur 240.000,00 DM durch\ndie späteren Erwerber des Hauses.\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf\nden Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst\nden überreichten Urkunden Bezug genommen.\n\nDer Senat hat den Zeugen Sch. dazu vernommen, was anlässlich der\nReservierungsvereinbarung vom 21./22.08.1997 zur Frage der\nWirksamkeit eines Vertrages mit der Beklagten besprochen worden\nist. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die\nSitzungsniederschrift vom 15.08.2000 (Bl. 151 ff. d.A.) Bezug\ngenommen.\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\nDie in formeller Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung der\nKlägerin hat in der Sache keinen Erfolg.\n\nDas Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen; denn die\nReservierungsvereinbarung vom 21./22.08.1997 ist mangels\nnotarieller Beurkundung gemäss § 313 BGB nichtig, § 125 BGB. Auf\nden Vertrag findet deutsches Recht Anwendung. Nach dem Ergebnis der\nBeweisaufnahme geht der Senat davon aus, dass die Parteien weder\nausdrücklich noch konkludent die Anwendung niederländischen Rechts\nvereinbart haben. Dem- gegenüber sprechen die Umstände für eine\nstillschweigende Wahl des deutschen Rechts.\n\nDer Zeuge Sch. hat bekundet, die Beklagte habe sich nach Prüfung\ndes Angebots vor Ort entschlossen, das Haus zu kaufen. Da auf\nabsehbare Zeit noch nicht klar gewesen sei, wann das Haus\nmieterfrei sein werde, sei die Reservierungsvereinbarung\ngeschlossen worden, die er nach Gesprächen mit beiden Parteien\nformuliert habe. Er habe den Passus mit dem notariellen Vertrag\naufgenommen, da nach seiner Meinung in den Niederlanden ein Vertrag\nüber den Hauskauf vor dem Notar Pflicht sei. Der Übergang des\nGrundstücks und die Abwicklung über das Katasteramt könne seines\nWissens nicht von einem Immobilienmakler, sondern nur von einem\nNotar gemacht werden. Er wisse nicht, ob er anlässlich der\nUnterzeichnung der Reservierungsvereinbarung mit der Beklagten über\nderen Wirksamkeit gesprochen habe. Jedenfalls sie dies gegen Ende\nNovember 1997 der Fall gewesen, als die Beklagte ihn darauf\nangesprochen habe, dass nach Auskunft eines Rechtsanwalts die\nReservierungsvereinbarung keine Wirkung habe. Er - der Zeuge - habe\nerwidert, dass seines Wissens die Rechtslage in den Niederlanden\nund in Deutschland unterschiedlich sei. Er wisse nicht, ob im\nZusammenhang mit der Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung\nüber die Maßgeblichkeit von niederländischem oder deutschem Recht\ngesprochen worden sei. Er könne auch keine Auskunft darüber geben,\nob darüber gesprochen worden sei, dass die\nReservierungsvereinbarung bindend sei. Beide Parteien seien sich\njedenfalls bewusst gewesen, dass ein Haus gekauft bzw. verkauft\nwerden sollte. Er könne auch nichts dazu sagen, ob nach seinem\nEindruck die Parteien von der Anwendung niederländischen oder\ndeutschen Rechts ausgegangen seien. Die konkrete Frage, ob er\nerwähnt habe, dass niederländisches Recht auf die Vereinbarung\nAnwendung finde, hat der Zeuge verneint.\n\nHiernach steht nicht fest, dass die Parteien die Anwendung\nniederländischen Rechts vereinbart hätten. Der Zeuge Sch. hat die\nBehauptung der Klägerin, er habe als ihr Vertreter bei den\nVertragsverhandlungen darauf hingewiesen, dass mit der\nUnterzeichnung der Reservierungsvereinbarung nach niederländischem\nRecht ein wirksamer Vertrag zustande komme, nicht bestätigt. Seiner\nAussage lässt sich nicht entnehmen, dass sich die Parteien\nanlässlich der Vertragsverhandlungen überhaupt mit der Frage des\nanzuwendenden Rechts und der Verbindlichkeit der\nReservierungsvereinbarung befasst hätten. Eine Wahl des\nniederländischen Rechts kann hiernach nicht festgestellt\nwerden.\n\nZugunsten der Klägerin streitet auch nicht die Vermutung des\nArt. 28 Abs. 3 EGBGB, wonach ein Vertrag über ein Grundstück die\nengsten Verbindungen zu dem Staat aufweist, in dem das Grundstück\nbelegen ist. Allerdings kann die vor der im Jahre 1986 erfolgten\nNeufassung des Gesetzes ergangene Rechtsprechung, wonach regelmäßig\neine stillschweigende Wahl inländischen Rechts anzunehmen war, wenn\nInländer im Inland Verträge über ausländische Grundstücke schlossen\n(vgl. BGHZ 53, 189 ff. (191)), nicht ohne weiteres übernommen\nwerden. Jedoch führt Art. 28 Abs. 5 EGBGB, wonach die Vermutung des\nAbs. 3 nicht gilt, wenn sich aus der Gesamtheit der Umstände\nergibt, dass der Vertrag engere Verbindungen mit einem anderen\nStaat aufweist, häufig zum selben Ergebnis (vgl. Staudinger-Magnus,\nBGB, 12. Aufl., Art. 28 EGBGB, Rdnr. 105 f., 130; Palandt-Heldrich,\nBGB, 59. Aufl., Art. 28 EGBGB, Rdnr. 5; Münchener Komm.-Martiny,\nBGB, 3. Aufl., Art. 28 EGBGB Rdnr. 56, 90 ff., 118). So hat das OLG\nFrankfurt (RIW 95, 1033) für den schuldrechtlichen Vertrag über den\nErwerb eines Miteigentumsanteils an einer spanischen\nEigentumswohnung im Time-Sharing-Modell deutsches Recht angenommen,\nobwohl der Vertrag in Spanien unterzeichnet wurde. Als\nAnknüpfungspunkte hat es ausreichen lassen, dass der Vertrag\nzwischen deutschen Vertragspartnern mit Sitz bzw. ständigem\nWohnsitz in Deutschland geschlossen wurde, der Preis in DM\nausgehandelt und auf das Konto einer Bank in Deutschland gezahlt\nwerden sollte. Auch das OLG München (NJW RR 89, 663 (665)) ist von\neiner stillschweigenden Wahl des deutschen Rechts in einem Fall\nausgegangen, in dem beide Parteien deutsche Staatsangehörige waren,\ndie ihren ständigen Wohnsitz in der Bundesrepublik hatten, der\nVertrag in Deutschland abgeschlossen wurde und das in Spanien\ngelegene Objekt im Eigentum der deutschen Beklagten stand. Ferner\nhat das OLG Nürnberg (NJW-RR 97, 1484 f.) für die schuldrechtliche\nSeite einer \"Verkaufsvereinbarung\" über ein italienisches\nGrundstück die stillschweigende Vereinbarung Deutschen Rechts im\nHinblick darauf angenommen, dass alle Vertragsbeteiligten deutsche\nmit Wohnsitz in der Bundesrepublik waren, der Vertrag in deutscher\nSprache verfasst und in Deutschland geschlossen wurde, sowie der\nKaufpreis in DM vereinbart wurde und unbeeinflusst von dem in\nItalien notariell zu beurkundenden Kaufpreis bleiben sollte.\n\nDer vorliegende Fall ist hiermit vergleichbar. Die Parteien sind\ndeutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in Deutschland. Die\nReservierungsvereinbarung wurde in Deutschland unter Einschaltung\neines deutschen Maklers in deutscher Sprache geschlossen, der\nKaufpreis wurde in DM vereinbart. Die vorgesehene Einschaltung\neines niederländischen Notars sollte, wie der Zeuge Sch. bestätigt\nhat, nur im Hinblick auf die sachenrechtliche Seite des\nGrundstücksgeschäfts, nämlich den Eigentumsübergang und die\nkatastermäßige Abwicklung, erfolgen. Die Vermutung des Art. 28 Abs.\n3 EGBGB ist somit widerlegt.\n\nDa nach alledem deutsches Recht Anwendung findet, ist der\nVertrag mangels notarieller Beurkundung gem. § 313 BGB, der auch\nfür Erwerbsverpflichtungen bezüglich ausländischer Grundstücke\ngilt, unwirksam (BGHZ 103, 235 ff. (241); OLG Frankfurt, RIW 95,\n1033).\n\nDie Klägerin kann die Klage auch nicht auf Ansprüche aus culpa\nin contrahendo stützen. Solche kommen grundsätzlich nur dann in\nBetracht, wenn die Nichtigkeit des Vertrages auf einem\nWirksamkeitshindernis beruht, das aus der Sphäre des Schädigers\nstammt. Handelt es sich dagegen um ein allgemeines\nWirksamkeitshindernis, das nicht dem Verantwortungsbereich einer\nPartei zugeordnet werden kann, so besteht grundsätzlich kein\nAnspruch (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 276 Rdnr. 77;\nMünchener Kommentar-Förschler, BGB, 3. Aufl., § 125 Rdnr. 44 ff.;\nBGHZ 116, 251 (257 f); OLG Frankfurt NJW-RR 97, 170 (172); OLG Hamm\nNJW RR 94, 243 (245)). So liegt der Fall hier. Die Nichteinhaltung\nder Schriftform kann der Beklagten nicht zugerechnet werden.\n\nNach alledem war die Berufung der Klägerin mit der Kostenfolge\naus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht\nauf §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1, 108 Abs. 1 ZPO.\n\nStreitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der Klägerin:\n72.000,00 DM.","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2000-09-12/3-u-16-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 125","ref_norm":"125","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 108","ref_norm":"108","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2000-09-12/3-u-16-00","retrieved":"2026-10-25 20:21:52.254535+00:00"},"card":{"id":"olg-koeln/2000-09-12/3-u-16-00","court":"OLG Köln","court_id":"olg-koeln","court_as_stated":"Oberlandesgericht Köln","panel":"3. 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