{"status":"available","doknr":"OLD304510","ecli":"ECLI:DE:OLGK:2000:0728.19U184.99.19U17.0.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"2000-07-28","aktenzeichen":"19 U 184/99  19 U 17/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\nDie Klägerin verlangen von den Beklagten die Räumung eines von\ndiesen angemieteten Ladenlokals in K., H.ring 58 und die Zahlung\nrückständiger Mieten.\n\n3\n\nAm 12.6.1989 schlossen die Beklagten und die Eheleute A., deren\nRechtsnachfolger die Klägerinnen sind, einen Mietvertrag über das\nLadenlokal zum Betrieb einer Speisegaststätte, Bistro, Tanzcafe für\ndie Dauer von 10 Jahren, beginnend am 1.7.1989. Nach Ziffer 6 der\nAnlage zum Mietvertrag wurde den Mietern ein Optionsrecht für\nweitere 5 Jahre eingeräumt, das 6 Monate vor Ablauf des\nMietverhältnisses schriftlich angezeigt werden musste. Der\nmonatliche Mietzins beträgt 5.000,-- DM; er ist für die Monate\nApril, Mai, Oktober, November 1998 und Dezember 1999 bis März 2000\nnicht gezahlt worden. Nachdem die Beklagten anfänglich ein Bistro\nin den angemieteten Räumen betrieben haben, ist dies seit Sommer\n1995, wie die Klägerinnen behaupten, nicht mehr der Fall. Mit\nSchreiben vom 16.7.1996 wurden die Beklagten deshalb unter\nAndrohung einer fristlosen Kündigung ohne Erfolg abgemahnt. Mit\nSchreiben vom 5.12.1997 kündigten die Klägerinnen das\nMietverhältnis fristlos zum 15.2.1998.\n\n4\n\nAm 25.2.1998 trat in dem Objekt ein Wasserschaden auf, zu dessen\nBehebung eine Seiteneingangstür aufgebrochen werden musste, da die\nBeklagten nicht erreichbar waren. Im Zuge dieser Arbeiten wurde der\nSchlosszylinder für den Zugang zum Ladenlokal ausgewechselt, die\nneuen Schlüssel wurden von den Beklagten am 14.8.1998 abgeholt,\nnachdem der von den Beklagten bevollmächtigte Rechtsanwalt Dr. K.\nmit Schreiben vom 19.3.1998 die Schlüsselherausgabe an sich\nverlangt hatte, was von den Klägerinnen abgelehnt wurde.\n\n5\n\nDie Klägerinnen haben die Ansicht vertreten, ihre Kündigung sei\nwegen rückständiger Mieten für die Monate März bis Mai 1998 sowie\ndeswegen gerechtfertigt, weil die Beklagten das Ladenlokal\ngeschlossen hielten.\n\n6\n\nDie Klägerinnen haben beantragt,\n\n7\n\ndie Beklagten zu verurteilen, die von ihnen auf dem H.ring, K.,\nErdgeschoß, bestehend aus einem Ladenlokal mit Küche, Damen- und\nHerrentoilette, Kühlkeller, Lagerkeller sowie die im 1. OG des\nHinterhauses gelegenen Räumlichkeiten geräumt unter Übergabe\nsämtlicher Schlüssel an die Klägerinnen zu übergeben;\n\n8\n\ndie Beklagten zu verurteilen, an die Klägerinnen DM 10.000,--\nnebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.\n\n9\n\nDer Beklagte zu 1) hat beantragt,\n\n10\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n11\n\nEr hat behauptet, die Miete für März 1998 sei bezahlt worden;\nzudem seien am 3.9.1998 und 2.11.1998 jeweils 5.000,-- DM gezahlt\nworden. Auf den Überweisungsträgern seien Tilgungsbestimmungen für\nden hälftigen August- und den Septembermietzins getroffen worden.\nDas Ladenlokal sei Weihnachten und Silvester 1997 betrieben\nworden.\n\n12\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und\nStreitstandes sowie wegen des Ergebnisses der im ersten Rechtszug\ndurchgeführten Beweisaufnahme wird auf den Tatbestand der\nangefochtenen Urteile Bezug genommen.\n\n13\n\nDas Landgericht hat den Beklagten zu 1) durch Teilurteil und den\nBeklagten zu 2) durch Teilversäumnisurteil vom 22.9.1999 zur\nantragsgemäßen Räumung und den Beklagten zu 1) darüber hinaus zur\nZahlung von 4.960,-- DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13.11.1998\nverurteilt. Hierzu hat es ausgeführt, die Beklagten seien mit den\nMieten für April und Mai 1998 nicht in Rückstand gewesen, weil\nihnen für diesen Zeitraum wegen der nicht herausgegebenen Schlüssel\nein Leistungsverweigerungsrecht zugestanden habe; ab August 1998\nsei dies entfallen. Außerdem schuldeten die Beklagten die halbe\nMiete für März 1998, da der Wasserschaden schon am 25.2.1998\neingetreten sei und die Beklagten erstmals am 19.3.1998 versucht\nhätten, die Schlüssel zu erlangen. Wegen der getroffenen\nTilgungsbestimmungen bestünden somit letztlich nur noch\nMietzinsansprüche für Oktober 1998 in Höhe von 4.960,-- DM. Die\nfristlose Kündigung vom 5.12.1997 sei aber gleichwohl\ngerechtfertigt, weil den Klägerinnen eine Fortsetzung des\nMietverhältnisses deshalb nicht zumutbar sei, weil die Beklagten\ndas Ladenlokal nicht mehr betrieben. Wegen des Zahlungsanspruchs\nhabe kein Versäumnisurteil gegen den Beklagten zu 2) ergehen\nkönnen, weil diese Klageerweiterung ihm nicht zugestellt worden\nsei.\n\n14\n\nWegen der weiteren Begründung wird auch insoweit auf den Inhalt\nder angefochtenen Entscheidung verwiesen.\n\n15\n\nNachdem der Beklagte zu 2) gegen das Teilversäumnisurteil\nfristgerecht Einspruch eingelegt hatte, hat das Landgericht durch\nSchlussurteil vom 8.12.1999 das gegen ihn ergangene\nTeilversäumnisurteil aufrecht erhalten und nunmehr auch den\nBeklagten zu 2) - gesamtschuldnerisch mit dem Beklagten zu 1) - zur\nZahlung von 4.960,-- DM (Miete für Oktober 1998) verurteilt.\n\n16\n\nMit der form- und fristgerecht eingelegten und auch rechtzeitig\nbegründeten Berufung machen die Beklagten geltend:\n\n17\n\nDie auf § 554a BGB gestützte fristlose Kündigung sei unwirksam,\nweil keine Betriebspflicht vereinbart worden sei. Ein Mietrückstand\nfür das Jahr 1998 bestehe nicht, der Beklagte zu 1) zahle weiterhin\ndie Miete von 5.000,-- DM. Ab Dezember 1999 werde keine Miete mehr\ngezahlt, weil den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zustehe; die\nKlägerinnen hätten ihnen den Gebrauch der Mietsache entzogen. Der\nBeklagte zu 1) sei zuletzt vor Weihnachten 1999 in dem Objekt\ngewesen. Er habe sich über Weihnachten in Berlin aufgehalten und\nbei seiner Rückkehr festgestellt, dass das Schloss der Eingangstür\n- wie schon im Februar 1998 - ausgetauscht gewesen sei. Seitdem\nkönnten die Beklagten das Objekt nicht mehr betreten.\n\n18\n\nDer Beklagte zu 1) beantragt,\n\n19\n\nunter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage\nabzuweisen.\n\n20\n\nDer Beklagte zu 2) beantragt,\n\n21\n\ndas angefochtene Urteil teilweise abzuändern, das\nTeilversäumnisurteil des Landgerichts Köln vom 22.9.1999 aufzuheben\nund die Klage gegen den Beklagten zu 2) abzuweisen.\n\n22\n\nDie Klägerinnen beantragen,\n\n23\n\ndie gegnerischen Berufungen zurückzuweisen;\n\n24\n\nim Wege der Anschlussberufung unter teilweiser Abänderung der\nangefochtenen Urteile und unter Aufrechterhaltung des Ausspruchs\nzur Räumung die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner unter\nEinschluss des vom Landgericht Köln ausgeurteilten Zahlungsbetrages\nzu verurteilen, an die Klägerinnen 30.000,-- DM nebst 4 % Zinsen\njeweils ab 6.10., 5.11.1998, 6.12.1999, 6.1., 4.2. und 4.3.2000 zu\nzahlen.\n\n25\n\nSie verteidigen die angefochtenen Entscheidungen, erklären\nnochmals die fristlose Kündigung und behaupten, die Beklagten seien\ninzwischen mit den Mieten für Oktober und November 1998 sowie\nDezember 1999 bis einschließlich März 2000 in Rückstand geraten.\nNachdem im Februar 1998 ein Wasserschaden im Ladenlokal entdeckt\nund man vergeblich versucht habe, die Beklagten zu erreichen, habe\ndie Zeugin K. den Auftrag gegeben, das Schloss aufzubrechen und den\nWasserschaden zu reparieren. Mit Schreiben vom 4.3.1998 sei den\nBeklagten dann mitgeteilt worden, sie könnten die Schlüssel\nabholen. Das gesamte Vorbringen der Beklagten zum neuerlichen\nAustausch des Schlosses sei erfunden; es habe weder über die\nWeihnachtstage noch zu irgendeinem anderen in diesem Zeitraum\nliegenden Zeitpunkt einen Austausch gegeben. Ein Austausch habe\nerst im März 2000 stattgefunden, nachdem der Eigentümer des\nNachbarhauses am 10.3.2000 der Zeugin K. mitgeteilt habe, dass\nFeuchtigkeit auftrete und wahrscheinlich ein erneuter Rohrbruch in\ndem von den Beklagten angemieteten Objekt vorliege. Wiederum sei\nvergeblich versucht worden, die Beklagten zu kontaktieren, so dass\ndas Schloss habe aufgebrochen werden müssen. Die Zeugin habe eine\nschriftliche Nachricht für die Beklagten hinterlassen, dass das\nSchloss habe ausgewechselt werden müssen und wo der Schlüssel\nabgeholt werden könne. Die Beklagten hätten sich aber bis heute\nnicht gemeldet.\n\n26\n\nDie Beklagten beantragen,\n\n27\n\ndie Anschlussberufung zurückzuweisen.\n\n28\n\nWegen der Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die\nSchriftsätze der\n\n29\n\nParteien nebst den überreichten Unterlagen Bezug genommen.\n\n30\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n31\n\nDie zulässigen Berufungen der Beklagten sind im Gegensatz zu der\nAnschlussberufung der Klägerinnen nicht begründet.\n\n32\n\nDas Landgericht hat mit zutreffenden Erwägungen festgestellt,\ndass die Klägerinnen berechtigt waren, das Mietverhältnis wegen\nNichteinhaltung der Betriebspflicht gem. § 554a BGB fristlos zu\nkündigen.\n\n33\n\nIn der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der vertragswidrige\nGebrauch einer Mietsache i. S. des § 550 BGB auch in deren\nvertragswidrigen Nichtgebrauch liegen kann und dann - in Anwendung\ndes § 550 BGB - dem Vermieter einen Anspruch auf Gebrauch bzw.\nBetrieb der Mietsache gegen den Mieter geben kann. Voraussetzung\nfür einen solchen Anspruch des Vermieters ist eine bestehende\nBetriebspflicht des Mieters. Da grundsätzlich eine Gebrauchs- und\nBetriebspflicht des Mieters nicht besteht, muss die Pflicht\neindeutig vereinbart sein. Das gilt nicht nur für Wohnraummiete,\nsondern auch für die Miete von Geschäfts- oder Gewerberaum.\n\n34\n\nIn dem dem Vertragsverhältnis der Parteien zugrunde liegenden\nschriftlichen Mietvertrag ist eine ausdrückliche Vereinbarung der\nBetriebspflicht nicht enthalten. Es ist aber in der Rechtsprechung\nanerkannt, dass Gebrauchs- und Betriebspflichten auch konkludent\nvereinbart werden können (vgl. LG Lübeck NJW-RR 1993, 78 m.w.N.).\nDas war hier der Fall, wie sich aus der Bekundung des Zeugen D.\nergibt. Danach hat der damalige Vermieter Herr A. bei den\nVertragsverhandlungen darauf hingewiesen, dass er selber das\nLadenlokal als Konditorei und Café betrieben habe, Wert darauf\nlege, dass die Tradition fortgesetzt und ein vernünftiges und\nordentliches Lokal geführt werde und dass er in der von den\nBeklagten beabsichtigten Betreibung eines Bistros eine Fortsetzung\ndieser Tradition sehe. Es sind sowohl die für die Aufnahme des\nBetriebes als Bistro zu tätigenden Investitionen wie auch die\nÖffnungszeiten besprochen worden. Bestätigt wird diese Aussage des\nZeugen D. durch § 1 Ziffer 1 des Mietvertrages, ihn dem sich\nausdrücklich die Formulierung findet: \"Zum Betriebe einer/eines\nSpeisegaststätte, Bistro, Tanzcafe\". Danach kann es keinem\nvernünftigen Zweifel unterliegen, dass der Vermieter eine solche\nBetreibungspflicht gefordert und die Mieter dies auch akzeptiert\nhaben. Dieser essentiellen Verpflichtung sind die Beklagten trotz\nAbmahnung auf Dauer nicht nachgekommen, so dass die Klägerinnen\nberechtigt waren, das Mietverhältnis zum 15.2.1998 fristlos zu\nkündigen.\n\n35\n\nDarüber hinaus ist die erneute, auf § 554 Abs. 1 Ziffer 1 BGB\ngestützte fristlose Kündigung der Klägerinnen berechtigt, weil die\nBeklagten mit der Entrichtung des Mietzinses für mehr als zwei\naufeinanderfolgende Termine in Verzug sind. Sie haben unstreitig\ndie Mieten für Dezember 1999 bis März 2000 nicht entrichtet. Ein\nden Eintritt des Verzuges hinderndes Leistungsverweigerungsrecht\nwegen Vorenthaltung der Mietsache stand den Beklagten nicht zu.\nZwar haben sie behauptet, die Klägerinnen hätten über oder\nunmittelbar nach Weihnachten 1999 erneut das Schloss ausgewechselt\nund ihnen so den Zutritt verwehrt. Hiermit können sie jedoch nicht\ngehört werden. Denn die Klägerinnen sind dem entgegengetreten und\nhaben unter Beweisantritt ausgeführt, dass es zu diesem Zeitpunkt\nkeine Auswechslung gegeben habe, vielmehr erst am 10.3.2000 ein\nerneuter Wasserschaden aufgetreten sei, der eine Auswechslung des\nSchlosses erforderlich gemacht habe und dass die Beklagten trotz\nHinweises hierauf sich bis heute nicht bemüht hätten, den Schlüssel\nzu erlangen. Sache der Beklagten wäre es daher gewesen, für ihre\nvon dieser Darstellung abweichende Behauptung Beweis anzutreten, da\nsie die Einrede aus § 320 BGB erheben (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB,\n58. Aufl., § 320 Rn 14). Das haben sie erst im nicht nachgelassenen\nSchriftsatz vom 26.07.2000, der keinen Anlass zur Wiedereröffnung\nder mündlichen Verhandlung bietete (§§ 156, 296 a ZPO), getan. Ihre\nBehauptung ist somit beweislos geblieben.\n\n36\n\nDer Senat teilt die Ansicht des Landgerichts, dass bis zum 19.3.\n1998 kein Besitzentzug vorlag und die Beklagten deshalb jedenfalls\ndie halbe Miete für den Monat März schuldeten, desweiteren die\nvolle Miete für August 1998. Wegen der Einzelheiten der Begründung\nwird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen des\nLandgerichts verwiesen. Unter Berücksichtigung der von den\nBeklagten mit und ohne Tilgungsbestimmung geleisteten Zahlungen,\nnämlich 2.720,-- DM am 2.9.1998, DM 5.000,-- am 3.9.1998 und\nweitere 5.000,-- DM am 2.11.1998, bestand damit ein\nZahlungsrückstand für die Oktobermiete 1998 in voller Höhe, also\nvon 5.000,-- DM und nicht, wie das Landgericht gemeint hat, in Höhe\nvon 4.960,-- DM, weil es sich bei den von den Beklagten\naufgeschlagenen 40,-- DM, wie die Klägerinnen unwidersprochen\nvorgetragen haben, nur um Gebühren für die Überweisung gehandelt\nhat, die nicht als Mietzahlungen auf dem Konto eingegangen sind.\nInsgesamt schulden die Beklagten somit gem. § 557 Abs. 1 BGB die\nMieten für Oktober und November 1998 und für die Zeit von Dezember\n1999 bis März 2000 vier weitere Monatsmieten, insgesamt mithin 6\nMieten à 5.000,-- DM, das sind 30.000,-- DM. Da das Landgericht den\nKlägerinnen hiervon schon 4.960,-- DM zuerkannt hat, waren die\nBeklagten auf die Anschlussberufung zur Zahlung von weiteren\n25.040,-- DM zu verurteilen.\n\n37\n\nDer Zinsanspruch rechtfertigt sich aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB;\neinen weitergehenden Verzug haben die Klägerinnen nicht\ndargetan.\n\n38\n\nDie Kosten der hiernach erfolglosen Berufung und der\nerfolgreichen Anschlussberufung haben nach §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1,\n100 Abs. 4 ZPO die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.\nVorläufig vollstreckbar ist das Urteil nach §§ 708 Nr. 10, 711\nZPO.\n\n39\n\nBeschwer für beide Beklagte: über 60.000,-- DM\n\n40\n\nStreitwert: a. für die Berufung 64.960,-- DM\n\n41\n\nb. für die Anschlussberufung 25.040,-- DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/304510","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2000-07-28/19-u-184-99-19-u-17-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 100","ref_norm":"100","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/304510","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/304510","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/2000-07-28/19-u-184-99-19-u-17-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/304510","retrieved":"2026-07-09 03:31:38.080898+00:00"}}