{"status":"available","doknr":"OLD306489","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1999:1118.12U71.99.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1999-11-18","aktenzeichen":"12 U 71/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d :\n\n2\n\nDie Kläger haben von den Beklagten aufgrund notarieller Verträge\nvom 27.11.1995 und 29.7.1996 ein Grundstück nebst Ein-familienhaus\nzum Preis von 548.000 DM erworben. Die Beklagten hatten das\nGrundstück mit einem darauf befindlichen Gebäude im Jahr 1993\ngekauft und in der Folgezeit Baumaßnahmen an dem Gebäude\ndurchgeführt, deren Umfang in den Einzelheiten zwischen den\nParteien streitig ist. In dem Vertrag vom 27.11.1995 haben sich die\nBeklagten verpflichtet, bis zum 28.2.1996 auf ihre Kosten noch\nbestimmte Arbeiten an dem Haus auszuführen. In dem Kaufvertrag ist\nvereinbart, daß die Beklagten keine Gewähr für erkennbare oder\nverborgene Sachmängel leisten; sie versicherten jedoch, daß ihnen\nverborgene Sachmängel nicht bekannt sind. Die Kläger begehren die\nWandelung des Vertrags mit der Behauptung, das Haus dürfe mangels\nbauaufsichtlicher Genehmigung der vorgenommenen Umbauten nicht zu\nWohnzwecken genutzt werden; außerdem erheben sie Bemängelungen\nhinsichtlich der Wasser- und Stromversorgung des Hauses sowie der\nZinkabdeckung des Dachs. Wegen weiterer Einzelheiten des\nerstinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird auf das Urteil des\nLandgerichts verwiesen, das der Klage in Anwendung der\nwerkvertraglichen Gewähr-leistungsvorschriften stattgibt und\nhilfsweise zum Ausdruck bringt, daß die Klage auch bei Anwendung\nvon Kaufrecht aus § 463 BGB begründet sein dürfte.\n\n3\n\nGegen dieses ihnen am 10.2.1999 zugestellte Urteil haben die\nBeklagten am 9.3.1999 Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel nach\nVerlängerung der Begründungsfrist bis zum 31.5.1999 an diesem Tag\nbegründet. Sie machen geltend, auf das Vertrags-verhältnis der\nParteien sei Kaufrecht anzuwenden; danach stehe den Klägern ein\nRecht zur Wandelung im Hinblick auf den vereinbarten\nGewährleistungsausschluß nicht zu, da ihnen Mängel des Objekts\nnicht bekannt gewesen seien. Jedenfalls müßten die Kläger sich eine\nNutzungsentschädigung anrechnen lassen und das Grundstück frei von\nden von ihnen herbeigeführten Belastungen in Abteilung III des\nGrundbuchs zurückgewähren.\n\n4\n\nDie Beklagten beantragen,\n\n5\n\nunter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage\nabzuweisen.\n\n6\n\nDie Kläger, die um Zurückweisung des Rechtsmittels bitten,\nverteidigen das angefochtene Urteil und treten den Ausführungen der\nBeklagten entgegen.\n\n7\n\nWegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im\nzweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze\nBezug genommen.\n\n8\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n9\n\nDas Rechtsmittel der Beklagten ist zulässig, jedoch überwiegend\nnicht begründet. Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach zu\nRecht stattgegeben; auf die Berufung der Beklagten ist lediglich zu\nberücksichtigen, daß die Kläger den Beklagten einen Ausgleich für\ndie gezogenen Nutzungen schulden und zur Rückgabe des Grundstücks\nohne Belastungen in Abt. III des Grundbuchs verpflichtet sind\n(wobei die Kläger letzterem durch eine Neufassung ihres\nKlageantrags Rechnung getragen haben) sowie daß ein höherer als der\ngesetzliche Zinsanspruch nicht belegt ist.\n\n10\n\n1.\n\n11\n\nAuf das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft können die Kläger\nihren Anspruch allerdings nicht stützen. Zwar kann die Nutzbarkeit\neines Hauses zu Wohnzwecken (auch unter öffentlich-rechtlichen\nErlaubnisgesichtspunkten) zweifellos als dessen Eigenschaft\nangesehen werden. Es fehlt vorliegend jedoch an einer\ndementsprechenden Zusicherung der Beklagten. Eine ausdrückliche\nZusicherung ist unstreitig nicht erfolgt, eine stillschweigende\nergibt sich aus dem Kaufvertrag nicht. Der Umstand, daß das Gebäude\nals \"Einfamilienhaus\" bezeichnet wurde, kann nicht als Zusicherung\nder Bewohnbarkeit gewertet werden, sondern stellt nur eine\nBeschreibung des Kaufobjekts dar (vgl. BGH NJW 1988, 1202 m.w.N.:\nBezeichnung eines Grund-stücks als \"Bauplatz\" beinhaltet keine\nZusicherung hinsichtlich der Baugrundbeschaffenheit; s. auch BGH\nNJW 1996, 2027). Durch diese Bezeichnung wird zwar eine bestimmte\nEigenschaft des Objekts wiedergegeben, was aber nicht bedeutet, daß\nsie auch im Sinne einer vertraglichen Gewährsübernahme zugesichert\nwird.\n\n12\n\nDaß die Parteien die Nutzbarkeit des Hauses stillschweigend als\nselbstverständlich vorausgesetzt haben, ist insoweit belanglos. Daß\ndiese Annahme sich nach dem Vortrag der Kläger als unzutreffend\nherausgestellt haben soll, führt auch nicht zu einer Anwendung der\nGrundsätze über den Wegfall der Geschäfts-grundlage, da diese neben\ndem Sachmängelgewährleistungsrecht nicht zur Anwendung kommen (BGH\na.a.O. S. 2028).\n\n13\n\n2.\n\n14\n\nAuf die §§ 459 I, 462 BGB können sich die Kläger nicht mit\nErfolg berufen und zwar unabhängig von dem vereinbarten\nGewähr-leistungsausschluß und dessen umstrittener Wirksamkeit\nbereits deshalb nicht, weil insoweit die von den Beklagten erhobene\nVerjährungseinrede durchgreift.\n\n15\n\nDie Frist des § 477 I 1 BGB von einem Jahr ist verstrichen,\nunabhängig davon, auf welches in Betracht kommende Datum als\n\"Übergabe\" abzustellen ist. Der Einzug der Kläger erfolgte\nunstreitig Ende Dezember 1995, die Zahlung eines\nKaufpreisteil-betrags von 210.000 DM, die nach dem Vertrag der\nParteien für den Besitzübergang maßgeblich sein sollte (GA 20),\nerfolgte am 2.1.1996 (GA 227). Da die Wandelungsklage erst am\n17.11.1997 eingereicht wurde, kam sie jedenfalls mehr als 10 Monate\nzu spät, um noch unterbrechend wirken zu können.\n\n16\n\n3.\n\n17\n\nDas Landgericht hat jedoch zu Recht dahin entschieden, daß den\nKlägern ein Wandelungsrecht gem. § 634 I 1 u. 3, IV BGB zusteht,\ndas nicht wirksam vertraglich abbedungen worden und noch nicht\nverjährt ist, da insoweit die Verjährungsfrist von fünf Jahren gem.\n§ 638 I 1 BGB gilt.\n\n18\n\na) Das Landgericht ist mit zutreffender Begründung davon\nausgegangen, daß auf die Verträge der Parteien die Bestimmungen des\nWerkvertragsrechts über die Gewährleistung anzuwenden sind.\n\n19\n\nNach gefestigter Rspr. des BGH kommt beim Erwerb neuer Häuser\noder Eigentumswohnungen werkvertragliches Gewährleistungsrecht zur\nAnwendung. Maßgeblich ist insoweit, ob sich aus dem Vertrag oder\nsonstigen Umständen ergibt, daß den Veräußerer eine Pflicht zur\nErstellung oder Fertigstellung des Gebäudes trifft. Ob die noch zu\nerbringenden Arbeiten mehr oder weniger umfangreich sind, ist dabei\nebenso ohne Bedeutung wie die Frage, ob der Veräußerer ein\ngewerblicher Bauträger ist oder ein Privatmann; Werkvertragsrecht\nkann auch dann zur Anwendung kommen, wenn das Haus schon fertig war\nund/oder der Veräußerer es für sich selbst errichtet und sogar\nschon zeitweise bewohnt hat (vgl. nur BGHZ 74, 204 = NJW 1979,\n1406; BGH BauR 1982, 58 = ZfBR 1982, 18; NJW 1982, 2243 = BauR\n1982, 493 = DNotZ 1982, 626; Kanzleiter DNotZ 1987, 651, 653\nm.w.N.). Wenn es sich vorliegend um ein von den Beklagten neu\nerrichtetes Gebäude gehandelt hätte, wäre nach diesen Regeln\nzweifellos Werk-vertragsrecht anzuwenden, da die Beklagten es im\nVertrag (GA 19/20) übernommen hatten, noch einige restliche\nArbeiten an dem Haus auszuführen. In der Verpflichtung, das Bauwerk\nfertig-zustellen, ist die Erstellungsverpflichtung zu sehen, die\nnach der Rspr. zur Anwendung des Werkvertragsrechts führt (BGH NJW\n1979, 1406, 1407 unter I.2.b) m.N.) und zwar nicht nur hinsichtlich\ndieser Restarbeiten, sondern in Bezug auf das Gebäude\ninsgesamt.\n\n20\n\nDer Umstand, daß die Beklagten kein neues Gebäude errichtet,\nsondern ein bereits vorhandenes renoviert, saniert und umgebaut\nhaben, führt zu keinem abweichenden Ergebnis.\n\n21\n\nBeginnend mit BGHZ 100, 391 = NJW 1988, 490 = NJW-RR 1987, 1046\n= BauR 1987, 439 hat der BGH seine Rspr. zur Gewährleistung für neu\nerrichtete Gebäude auf Altbauten übertragen, wenn mit dem Kauf des\nGrundstücks eine Herstellungsverpflichtung des Veräußerers\nverbunden ist (ähnlich zuvor schon OLG Frankfurt NJW 1984, 2586).\nIn der Folgezeit wurde diese Rspr. wiederholt bestätigt und auf\nverschiedene Fallkonstellationen zur Anwen-dung gebracht (BGH NJW\n1988, 1972 = BauR 1988, 464 = WM 1988, 1028: Umgestaltung von\nGewerberaum in eine Eigentumswohnung; BGHZ 108, 164 = NJW 1989,\n2748: Umbau eines Bungalows in zwei Eigentumswohnungen; BGH NJW-RR\n1990, 786 = BauR 1990, 466: Umwandlung eines Ladenlokals in\nEigentumswohnungen; OLG Hamm BauR 1995, 846: Sanierung eines 1954\ngebauten Mehrfamilien-hauses und Aufteilung in\nWohnungseigentum).\n\n22\n\nDie tatsächlichen Voraussetzungen für die Anwendung dieser\nRegeln sind vorliegend gegeben, da die von den Beklagten an dem\nGebäude durchgeführten Arbeiten nach Umfang und Bedeutung\nNeubauarbeiten gleichzustellen sind. Denn wenn auch zwischen den\nParteien der Umfang der von den Beklagten vorgenommenen Arbeiten in\nEinzelheiten streitig ist, so ist jedoch (teils aufgrund\nZugeständnisses der Beklagten, teils mangels ausdrück-lichen\nBestreitens gem. § 138 III ZPO) davon auszugehen, daß die Beklagten\nfolgende Arbeiten haben ausführen lassen:\n\n23\n\n- Die an den Außenwänden vorhanden gewesene Verbretterung wurde\nentfernt und durch Putz mit Anstrich ersetzt;\n\n24\n\n- Im Innern haben die Beklagten alle nicht tragenden Holzwände\nabgerissen und entweder entfallen lassen oder durch\nKalkstein-mauerwerk ersetzt; hierbei sind zum Teil auch\nTüröffnungen versetzt worden oder entfielen, die Räume wurden neu\nzugeschnitten und aufgeteilt;\n\n25\n\n- Die Beklagten haben die vorhanden gewesene Kellertreppe durch\neine neue ersetzt, die an einer anderen Stelle plaziert wurde;\n\n26\n\n- Sie haben den Aufgang (Luke) in den Dachboden in ein anderes\nZimmer verlegt;\n\n27\n\n- Sie haben die im Erdgeschoß vorhandene Deckenverkleidung aus\nHolzbrettern beseitigt und Rigipsplatten angebracht;\n\n28\n\n- Sie haben die im Bad vorhandenen Sanitäreinrichtungen komplett\nersetzt und neue Fliesen geklebt;\n\n29\n\n- Alle Heizkörper sind ersetzt worden (teilweise an anderer\nStelle angebracht), ebenfalls die Rohrleitungen für die\nHeizkörper;\n\n30\n\n- Alle Zuflußleitungen für Kalt- u. Warmwasser sowie die\nAbflußleitungen wurden erneuert bei lagemäßiger Veränderung;\n\n31\n\n- Die Elektroinstallation wurde komplett erneuert;\n\n32\n\n- Das Dach und der Schornsteinkopf wurden mit Zinkscharen\nabgedeckt bzw. ummantelt.\n\n33\n\nDurch diese Arbeiten erhielt das Haus nicht nur äußerlich ein\nwesentlich verändertes Erscheinungsbild, sondern wurde insbesondere\nin seinem Innern in der Raumaufteilung und Ausgestaltung verändert\nund durch umfangreiche Erneuerungs-arbeiten an der Haustechnik auf\nden aktuellen Stand gebracht. In ihrer Gesamtheit sind diese\nArbeiten so umfassend und bedeutsam, daß ihre\ngewährleistungsrechtliche Gleichstellung mit Neubauarbeiten\nangezeigt ist.\n\n34\n\nb) Der Senat folgt dem Landgericht ebenfalls darin, daß die im\nVertrag vom 27.11.1995 (GA 26) enthaltene Regelung über die\nGewährleistung dem Begehren der Kläger nicht mit Erfolg entgegen\ngehalten werden kann.\n\n35\n\nDer BGH vertritt in st. Rspr. die Auffassung, daß ein\nformelhafter Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim\nErwerb neu errichteter oder zu errichtender Eigentumswohnungen und\nHäuser auch in notariellen Individualverträgen gem. § 242 BGB\nunwirksam ist, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter\nausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen\neingehend erörtert worden ist (BGHZ 101, 350 = NJW 1988, 135\nm.w.N.). Da er unter den oben dargestellten Voraus-setzungen\numgebaute Altbauten gewährleistungsrechtlich wie Neubauten\nbehandelt, wendet der BGH konsequenterweise auch insoweit die\nGrundsätze zur Inhaltskontrolle der Freizeichnungs-klauseln an (BGH\nNJW 1988, 1972 = BauR 1988, 464; BGHZ 108, 164 = NJW 1989, 2748).\nDas Landgericht hat diese Grundsätze (UA 10/11) zutreffend\nangewandt, da von einer nicht ausreichenden notariellen Belehrung\naufgrund des eigenen Vortrags der Beklagten auszugehen war. Daran\nvermag das Vorbringen in der Berufungsbegründung (GA 274/6) und im\nSchriftsatz vom 18.8.1999 (GA 322/4) nichts zu ändern. Die Pflicht\nzur besonderen Belehrung obliegt gem. § 17 BeurkG dem Notar (BGH\na.a.O.); vorbereitende Gespräche mit dem Bürovorsteher des Notars,\nwie sie vorliegend erfolgt sein sollen, genügen dem nicht. Der\nAusschluß der Gewährleistung erfolgt in dem Vertrag der Parteien\nauch mit den Klauseln, wie sie in der Vertragspraxis beim Verkauf\ngebrauchter Immobilien durchaus üblich sind; daß es sich vorliegend\ngerade nicht um einen nach Kaufrecht zu beurteilenden Vorgang\nhandelt, sondern um ein - zumindest in gewährleistungsrechtlicher\nHinsicht - dem Werkvertragsrecht unterfallendes Rechtsgeschäft, ist\nseinerzeit offensichtlich nicht erkannt worden; dann fehlt es aber\ngeradezu zwangsläufig an der erforderlichen Belehrung.\n\n36\n\nc) Daß die übrigen Voraussetzungen (Fristsetzung pp) für das\nWandelungsbegehren vorliegen, hat das Landgericht ebenfalls\nzutreffend ausgeführt.\n\n37\n\nd) Dem Landgericht ist auch beizutreten, soweit es festgestellt\nhat, daß das Haus wegen der von der Baubehörde erhobenen\nbaurechtlichen Beanstandungen mängelbehaftet ist. Dabei kommt es\nrechtlich nicht darauf an, ob die vom Bauaufsichtsamt beanstandete\nErweiterung und Nutzungsänderung des Gebäudes möglicherweise schon\nfrüher vorgenommen worden ist. Denn entscheidend ist, daß den\nWerkunternehmer für die Mangel-freiheit seines Werks eine\nGarantiehaftung trifft. Er hat seinem Auftraggeber dafür\neinzustehen, daß das Werk insgesamt mängelfrei ist. Wenn die ihm\ngehörende Sache, die er nach Umbau und Sanierung seinem\nAuftraggeber übereignet, bereits vor Beginn seiner eigenen Arbeiten\nmit einem grundlegenden Mangel behaftet war, der sich an dem von\nihm fertig gestellten Werk fortsetzt, treffen ihn die\nGewährleistungspflichten hierfür.\n\n38\n\n4.\n\n39\n\nDie Kläger haben den Beklagten gem. §§ 634 IV, 467, 347 S. 2 BGB\ndie von ihnen aus dem Hausgrundstück gezogenen Nutzungen\nherauszugeben, wobei für die Bewertung der Gebrauchsvorteile auf\nden objektiven Mietwert abzustellen ist. Dies ist dem Grundsatz\nnach zwischen den Parteien auch nicht streitig. Soweit die Kläger\nmeinen, sie treffe gleichwohl keine derartige Verpflichtung, da das\nGrundstück keinen Mietwert gehabt habe, kann ihnen nicht gefolgt\nwerden. Zwar können öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und\n-beschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache\nentgegenstehen, Fehler i.S.d. §§ 537 ff BGB darstellen und deshalb\nzu einer Minderung des Mietzinses (ggfls. bis auf Null) führen (BGH\nDWW 1994, 248; OLG München ZMR 1995, 401, 402). Es ist jedoch auch\nanerkannt, daß der Mieter eine Minderung mit Erfolg nicht geltend\nmachen kann, solange die zuständige Behörde eine unzulässige\nNutzung des Mietobjekts duldet und er damit die Nutzungsmöglichkeit\nbesitzt (OLG München ZMR 1996, 496, 498; OLG Köln -19. ZS - OLGR\n1998, 93 = MDR 1998, 709; Senat Urteil vom 27.7.1998 - 12 U 20/98\n-). Dieselben Erwägungen kommen auch hier zum Tragen. Die Kläger\nhaben das Objekt zugestandenermaßen von Ende Dezember 1995 bis Juni\n1997 tatsächlich genutzt, eine Verfügung der Bauaufsicht, die sie\nin der Nutzung hätte stören oder beeinträchtigen können, gab es\nwährend dieser Zeit nicht. Ihren Anwälten ist vielmehr erst am\n29.7.1997 (GA 49) ein Schreiben der Stadt L. zugegangen, in dem\ndiese die Auffassung vertritt, eine Vermietung des Gebäudes sei\nunzulässig. Ein Nutzungswert des Hauses war für die Kläger für den\nhier allein interessierenden davor liegenden Zeitraum somit\nzweifellos gegeben.\n\n40\n\nDer von den Beklagten angesetzte Mietwert von 2.000 DM monatlich\nerscheint im Hinblick auf Größe und Zuschnitt des Hauses und des\nGrundstücks, wie sie sich nach den vorliegenden Plänen, Unterlagen\nund Fotografien darstellen, allerdings übersetzt, wohingegen der\nvon den Klägern eingeräumte Nutzungswert von 1.300 DM zu niedrig\nerscheint. Der Senat schätzt diesen Wert unter Berücksichtigung der\naus den vorgenannten Unterlagen ersichtlichen Umstände auf 1.500 DM\nmonatlich, so daß sich bei einem Nutzungszeitraum von ca. 18\nMonaten ein Gegenanspruch der Beklagten in Höhe von 27.000 DM\nergibt, der von dem mit der Klage verfolgten Zahlungsanspruch in\nAbzug zu bringen ist.\n\n41\n\n5.\n\n42\n\nGegen die von den Klägern ab dem 28.8.1997 beantragte Verzinsung\nist dem Grunde nach im Hinblick auf die Regelung des § 347 S. 3 BGB\nnichts einzuwenden, da alle nach dem Kaufvertrag zu erbringenden\nZahlungen von den Klägern vor diesem Zeitpunkt geleistet worden\nsind (GA 227). Ihnen kann auf dieser Anspruchsgrundlage jedoch nur\nder gesetzliche Zins in Höhe von 4 % zuerkannt werden, § 246\nBGB.\n\n43\n\nDa nicht dargetan ist, daß die Beklagten hinsichtlich ihrer\nVerpflichtung zur Rückzahlung des Kaufpreises vorprozessual in\nVerzug gesetzt worden sind, käme ein Anspruch auf Ersatz eines\nZins-Verzugsschadens erst ab Zustellung der Klageschrift (5.1.1998)\nin Betracht. Die Entstehung eines über 4 % hinaus-gehenden\nZinsschadens haben die Beklagten jedoch bestritten (GA 289), Beweis\nfür einen derartigen Schaden haben die Kläger nicht angetreten.\n\n44\n\n6.\n\n45\n\nDa die Beklagten die von ihnen mit der Berufung hilfsweise\nerhobenen Einwendungen (Anrechnung der gezogenen Nutzungen und\nlastenfreie Rückübertragung des Grundbesitzes) bereits im ersten\nRechtszug hätten geltend machen können, haben sie gem. § 97 II ZPO\ndie Kosten des Berufungsrechtszugs insgesamt zu tragen. Im übrigen\nberuhen die prozessualen Nebenentscheidungen auf §§ 92 I, 100 I\n(Kläger) u. IV (Beklagte), 708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n46\n\nDie Beschwer der Kläger beträgt 27.000 DM, die der Beklagten\n521.000 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/306489","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-11-18/12-u-71-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 246","ref_norm":"246","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 347","ref_norm":"347","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/306489","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/306489","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-11-18/12-u-71-99","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/306489","retrieved":"2026-07-09 03:34:30.825785+00:00"}}