{"status":"available","doknr":"OLD306642","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1999:1029.3U156.98.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1999-10-29","aktenzeichen":"3 U 156/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d :\n\n2\n\nDie Kläger verlangen Schadensersatz und Rückabwicklung eines mit\nder Beklagten geschlossenen Kauf- und Werklieferungsvertrages über\neine zu Anlagezwecken erworbene Eigentumswohnung.\n\n3\n\nMit notariellem Vertrag vom 30. Dezember 1992 - UR-Nr.: E\n5357/1992 des Notars Dr. E. in K. - (Bl. 17 ff. d.A.) kauften die\nKläger von der Beklagten, die als Bauträger in E. die\nWohnungseigentumsanlage \"A. d. G.\" mit 124 Eigentumswohnungen\nerstellte, die im Aufteilungsplan mit Nr. 49 bezeichnete 36, 49 qm\ngroße Wohnung. Für die Kläger handelte dabei entsprechend der\nProspektkonzeption eine \"Abwicklungsbeauftragte\", die Fa. C.\nSteuerberatungsgesellschaft mbH mit Sitz in K., aufgrund eines von\nihr angenommenen notariellen Angebots der Kläger zum Abschluss\neines Geschäftsbesorgungsvertrages und Vollmacht vom 07.12.1992 -\nUR-Nr.: 1138/1992 des Notars P. in S. (Bl. 577 ff. d. A.). Der\nInhalt des Geschäftsbesorgungsvertrages sollte sich nach der von\nder Fa. C. unter dem 26.08.1992 vor Notar Dr. Z. in K. - UR-Nr.: Z\n2616/1992 - errichteten Stammurkunde (Anlage B 2 im AH zum\nSchriftsatz vom 11.07.1997 Bl. 101 d.A.) richten. Der Kaufpreis\nbetrug 165.080,00 DM, der zu finanzierende Gesamtaufwand sollte\n218.215,00 DM ausmachen, darin enthalten diverse Dienstleistungen\nwie Finanzierungsvermittlung, Nebenkostengarantie, Mietgarantie,\ntechnischer Baubetreuungsvertrag und Zinsgarantievertrag, deren\nKosten als Werbungskosten abzugsfähig sein sollten.\n\n4\n\nFür die Wohnungseigentumsanlage und die vertragliche und\nsteuerliche Konzeption warb die Beklagte mit einem von ihr\nerstellten Prospekt (Anlage B 1 im AH zum Schriftsatz vom\n11.07.1997 Bl. 101 d.A.). Zum Vertrieb der Wohnungen bediente sich\ndie Beklagte diverser Finanz- und Anlageberater.\n\n5\n\nZu dem Erwerb der Eigentumswohnung durch die Kläger kam es durch\ndie Vermittlung des Zeugen O., der im Herbst 1992 Kontakt zu den\nKlägern aufnahm und ihnen die streitgegenständliche Immobilie\nanbot, weil bei den Klägern Handlungsbedarf hinsichtlich der Steuer\nund der Altersversorgung bestehe. Der Erwerbspreis sollte komplett\nfremdfinanziert werden. Die bei der Fremdfinanzierung entstehenden\nKosten sollten durch die Steuervergünstigungen und die\nMieteinnahmen abgedeckt sein. Der Zeuge O. erstellte für die Kläger\nein \"persönliches Berechnungsbeispiel\" für die ErwerbspH.e und das\nerste Vermietungsjahr (Bl. 60 ff. d.A.), wobei er aufgrund der\nAngaben der Kläger von einem zu versteuernden Einkommen von\n100.000,00 DM ausging. Im Erwerbsjahr sollte ein\nLiquiditätsüberschuss von 4.267,00 DM erwirtschaftet werden; in der\nVermietungspH.e sollte sich vor Tilgung eine Zuzahlung von 32,40 DM\nbzw. 52,00 DM monatlich ergeben. Die Tilgung sollte über eine\nLebensversicherung erfolgen, für die eine monatliche Prämie von\n290,90 DM zu entrichten war.\n\n6\n\nDer Gesamtaufwand von 218.215,00 DM wurde wie folgt\nfremdfinanziert:\n\n7\n\nAnnuitätendarlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank\ngemäß Darlehensvertrag vom 21./22.12.1992 (Bl. 66 f. d.A.) über\n165.080,00 DM bei 90 %iger Auszahlung, einem Nominalzinssatz von\n10,1 % und einem effektiven Jahreszinssatz von 13,62 %. Die Tilgung\ndieses Darlehens erfolgte durch Abschluss einer Lebensversicherung\nbei der Berlinischen Lebensversicherung gemäß Versicherungsschein\nvom 26.01.1993 (Bl. 68 ff. d.A.) zu einer Jahresprämie von 3.314,30\nDM (= monatlich 290,82 DM). Unter dem 1./14.10.1993 wurden\nentsprechend dem Wunsch der Kläger die Darlehenskonditionen dahin\nangepasst, dass der Nominalzinssatz auf 6,43 % entsprechend einem\nanfänglichen effektiven Jahreszins von 8,08 % für die Dauer von 10\nJahren bis zum 31.10.2003 festgelegt wurde (Bl. 573 ff. d.A.).\n\n8\n\nAnnuitätendarlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank\nüber 53.153,00 DM gemäß Darlehensvertrag vom 1./4.10.1993 (Bl. 63\nff. d.A.) bei 90 %iger Auszahlung, einem Nominalzinssatz von 6,35\n%, einem Effektivzinssatz von 8,11 % und einer Tilgung von 1,5 %\np.a.\n\n9\n\nBei den Vertragsabschlüssen wurden die Kläger jeweils durch die\nFa. C. aufgrund der ihr erteilten Vollmacht vertreten.\n\n10\n\nDas an sich erforderliche Eigenkapital finanzierten die Kläger\nim Februar 1995 durch ein weiteres Darlehen der Bayerischen\nHypotheken- und Wechsel-Bank über 12.000,00 DM.\n\n11\n\nDer Zeuge O. stellte den Klägern mit Schreiben vom 30.12.1992\n(Bl. 82 d.A.) für seine Vermittlung eine \"Auftrags- und\nBearbeitungsgebühr\" von 3 % des Gesamtaufwandes zuzüglich\nMehrwertsteuer in Höhe von 7.472,95 DM in Rechnung, die die Kläger\nausglichen.\n\n12\n\nDie Kläger haben vorgetragen, der Zeuge O. habe sie falsch\nberaten, was sich die Beklagte zurechnen lassen müsse. Er habe die\nauf sie zukommende Belastung unzutreffend ermittelt. Die von ihm\nerstellte Berechnung sei deshalb fehlerhaft, weil das Damnum\nüberhaupt nicht als Aufwand berücksichtigt werde. Außerdem habe er\nkeinerlei Angaben zur Werthaltigkeit der Wohnung gemacht. Der\nVerkehrswert der von ihnen erworbenen Wohnung habe nämlich\nlediglich einen Bruchteil des von ihnen aufzubringenden\nGesamtaufwandes ausgemacht. Ferner habe der Zeuge O. nicht darauf\nhingewiesen, dass die prospektierte Miete von 16,51 DM/qm\nunrealistisch sei. Ortsüblich seien allenfalls 10,00 DM bis 12,00\nDM gewesen. Auch über die Wiederverkaufsmöglichkeiten seien sie\ngetäuscht worden. Ferner hätte der Zeuge O. darauf hinweisen\nmüssen, dass die Tilgung über die Lebensversicherung eine erheblich\nteurere Art der Tilgung sei. Schließlich hätte der Zeuge auch auf\ndie wegen der zahlreichen Dienstleistungen, deren Kosten etwa 25 %\ndes Gesamtaufwandes betrügen, stark verringerte Rentabilität der\nAnlage hinweisen müssen.\n\n13\n\nDie Kläger haben beantragt,\n\n14\n\ndie Beklagte zu verurteilen, an sie zu\nHänden eines von ihnen zu beauftragenden Notars 230.000,00 DM nebst\n4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe\nfolgender notariell zu beurkundender Willenserklärungen:\n\n15\n\n\"Wir sind eingetragene Eigentümer der\nim Objekt A. d. G. in E. gelegenen und im Grundbuch E. des\nAmtsgerichts E., Bl. 9549, verzeichneten Eigentumswohnung Nr. 49\nmitsamt Garagenstellplatz Nr. 156.\n\n16\n\nWir verpflichten uns hiermit, das\nvorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die H. Baubetreuung GmbH\nzu übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs\neingetragenen Grundschuld der Bayerischen Hypotheken- und\nWechsel-Bank AG in Höhe von 218.215,00 DM.\n\n17\n\nWir erteilen hiermit der Fa. H.\nBaubetreuungs GmbH die Vollmacht, in unserem Namen und unter\nBefreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu\nerklären.\n\n18\n\nWir erteilen der H. Baubetreuungs GmbH\nweiter, unter der aufschiebenden Bedingung, dass Zahlungseingang in\nHöhe von 218.215,00 DM auf dem Konto des beauftragten Notars\nerfolgt ist, die Vollmacht, alle weiteren für die Eintragung der H.\nBaubetreuungs GmbH als Eigentümer erforderlichen Erklärungen\nabzugeben.\n\n19\n\nWir erklären unser Einverständnis mit\neiner Weisung der H. Baubetreungs GmbH an den unterzeichnenden\nNotar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung\nIII des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der Bayerischen\nHypotheken- und Wechsel-Bank AG in Höhe von 218.215,00 DM zu\nverwenden. Ein überschießender Geldbetrag ist an uns\nauszuzahlen\".\n\n20\n\nDie Beklagte hat\n\n21\n\nKlageabweisung beantragt.\n\n22\n\nSie hat gemeint, ein eventuelles Fehlverhalten des Zeugen O. sei\nihr nicht zuzurechnen. Abgesehen davon sei die Beratung nicht\nfehlerhaft. Auch der Prospekt sei nicht zu beanstanden.\n\n23\n\nDurch Urteil vom 15.07.1998 (Bl. 338 ff. d.A.), auf das\nvollinhaltlich Bezug genommen wird, hat das Landgericht die\nBeklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von\n225.677,95 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13.06.1997 Zug um Zug gegen\nAbgabe der im Klageantrag aufgeführten Willenserklärung verurteilt.\nZur Begründung hat es ausgeführt, die Kläger hätten gegen die\nBeklagte einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei\nVertragsschluss auf Rückzahlung des Gesamtaufwandes 218.215,00 DM\nzuzüglich der an den Zeugen O. gezahlten Vermittlungsgebühr von\n7.462,95 DM, insgesamt also 225.677,95 DM. Der Zeuge O. habe sie im\nZuge der Werbung zum Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung\nfehlerhaft beraten. Den Klägern sei es nicht nur um\nSteuerersparnisse, sondern eine gewinnbringende Vermögensanlage\ngegangen, die auch der Altersvorsorge hätte dienen sollen. Eine an\ndiesen Anlagezwecken orientierte Beratung habe daher nicht nur eine\nRenditerechnung zu enthalten, die die Finanzierungskosten\nvollständig (also inklusive Damnum) berücksichtige, sondern müsse\nauch Angaben über die Werthaltigkeit des zu veräußernden\nGrundbesitzes vermitteln, wobei der Wert der Immobilie bei einer\nWeiterveräußerung zumindest annäherungsweise anzugeben sei. Ob die\nAngaben im Prospekt und diejenigen des Zeugen O. diesen\nAnforderungen gerecht würden, könne offen bleiben. Die von dem\nZeugen den Klägern vorgelegte Ankaufsberechnung sei jedenfalls\ndeshalb fehlerhaft, weil das Damnum als vorweggenommener Zins\nunberücksichtigt geblieben sei. Dem stehe nicht entgegen, dass in\ndem von der Beklagten herausgegebenen Prospekt die Besonderheiten\nder Finanzierung bei Inanspruchnahme eines Damnums angesprochen\nseien und der Zeuge O. - wie von der Beklagten behauptet - mit den\nKlägern das Thema \"Disagio\" erörtert habe. Es sei nämlich nicht\nersichtlich, dass der Zeuge O. darüber aufgeklärt habe, welche\nBelastung konkret aus der Inanspruchnahme des Damnums resultiere.\nEin lediglich abstrakter Hinweis auf die aus der Inanspruchnahme\neines Damnums resultierenden Folgen reiche nicht aus.\n\n24\n\nDie Beklagte müsse sich das Verhalten des Zeugen O. gemäß § 278\nBGB zurechnen lassen, selbst wenn sie nicht unmittelbar mit ihm in\nRechtsbeziehungen gestanden habe; denn er habe die der Beklagten an\nsich obliegenden Aufklärungspflichten wahrgenommen. Dass der Zeuge\nim Zuge seiner Tätigkeit möglicherweise zugleich als Berater der\nKläger oder als Makler tätig geworden sei, stehe einer Zurechnung\nnicht entgegen. Es sei davon auszugehen, dass die Kläger den Erwerb\nohne die zum Schadensersatz verpflichtende Handlung nicht getätigt\nhätten. Der Kaufvertrag sei daher rückabzuwickeln. Zug um Zug gegen\nÜbereignung der Eigentumswohnung habe die Beklagte den gesamten\nErwerbsaufwand in Höhe von 225.677,95 DM zurückzuzahlen. Der\nAnspruch sei auch nicht verjährt; die Verjährungsfrist betrage\ngemäß § 195 BGB 30 Jahre.\n\n25\n\nGegen dieses ihr am 23.07.1998 zugestellte Urteil hat die\nBeklagte am 21.08.1998 Berufung eingelegt und diese nach\nentsprechender Fristverlängerung am 23.11.1998 begründet.\n\n26\n\nSie macht geltend, die Bedeutung des Damnums sei im Prospekt\nrichtig dargestellt. Sie bestreitet, dass die Berechnungsbeispiele\n(Bl. 60 ff. d.A.) von dem Zeugen O. ausgefüllt worden seien und\ndieser falsche Angaben zum Damnum gemacht habe. Im Übrigen seien\nsich die Kläger - der klagende Ehemann ist unstreitig\nGeschäftsführer einer GmbH (Speditionsunternehmen) - über die\nBedeutung des Damnums im Klaren gewesen. Selbst wenn dies nicht der\nFall gewesen sein sollte, hätten sie den Vertrag geschlossen, da\nsie gerade für das Jahr 1992 noch hätten Steuern sparen wollen.\n\n27\n\nDas Verhalten des Zeugen O. brauche sie sich nicht zurechnen zu\nlassen, da dieser regelmäßiger Finanzberater der Kläger und in ihre\n- der Beklagten - Vermarktungsbemühungen nie eingeschaltet gewesen\nsei. Es seien auch keine unrichtigen oder unvollständigen Angaben\nzum Wert der Wohnung und zur Höhe des erzielbaren Mietzinses\ngemacht worden. Der Kaufpreis liege im unteren Bereich für\nvergleichbare Wohnungen zum damaligen Zeitpunkt in E.. Der\nVerkäufer brauche seine Kalkulation, insbesondere die\nInnenprovisionen, nicht offenzulegen und könne auch keine Angaben\nzu einem Veräußerungserlös in der Zukunft machen. Das\nFinanzierungskonzept über eine Lebensversicherung sei günstiger als\nein Annuitätendarlehen. Bei der Schadensberechnung müssten sich die\nKläger die Steuervorteile und den Rückkaufswert der\nLebensversicherung anrechnen lassen. Im Übrigen erhebt die Beklagte\ndie Einrede der Verjährung mit Hinweis auf Ziff. 6 der auf der\nRückseite des von den Klägern dem Zeugen O. erteilten Auftrages vom\n07.12.1992 abgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach\ngegen den Vermittler gerichtete Schadensersatzansprüche spätestens\n3 Jahre nach Kauf, Beitritt bzw. Zeichnung verjähren.\n\n28\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n29\n\n1.\n\n30\n\ndas angefochtene Urteil abzuändern und\ndie Klage abzuweisen,\n\n31\n\n2.\n\n32\n\nihr zu gestatten, eine Sicherheit auch\ndurch Bürgschaft einer deutschen Großbank, Genossenschaftsbank oder\nöffentlichen Sparkasse zu erbringen.\n\n33\n\nDie Kläger beantragen,\n\n34\n\n1.\n\n35\n\ndie Berufung zurückzuweisen,\n\n36\n\n2.\n\n37\n\nihnen zu gestatten, Sicherheit auch\ndurch die Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen\nSparkasse oder Volksbank zu leisten.\n\n38\n\nSie halten daran fest, dass sie über die Auswirkungen des\nDamnums nicht richtig informiert worden seien. Das\nBerechnungsbeispiel des Zeugen O. sei falsch und irreführend\ngewesen. Es hätte mit dem Effektivzins gerechnet werden müssen.\nFerner hätte darauf hingewiesen werden müssen, dass die\ntatsächlichen Vertriebskosten mindestens 17 % des Gesamtaufwandes\nbetragen hätten. Die Wohnung habe 1993 allenfalls einen\nVerkehrswert von 3.000,00 DM/qm gehabt. Die prospektierte Miete von\n16,75 DM/qm sei unrealistisch gewesen. 1997 hätten nur 8,00 DM/qm\nerzielt werden können. Eine Aufklärung über die Vor- und Nachteile\nder Tilgung über eine Lebensversicherung habe es nicht gegeben.\nNach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung brauchten sie sich\nnichts anrechnen zu lassen. Auch unter Berücksichtigung der\nSteuervergünstigungen und des Rückkaufswerts der Lebensversicherung\nverbliebe ihnen ein erheblicher Vermögensschaden, wenn sie das\nObjekt Zug um Zug gegen Bezahlung von 225.677,95 DM lastenfrei\nzurückgäben.\n\n39\n\nHilfsweise stützen die Kläger den geltend gemachten Anspruch auf\nRückabwicklung des Vertrages darauf, dass die der Fa. C. mit\nnotarieller Urkunde vom 07.12.1992 erteilte Vollmacht wegen Fehlens\nder nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG erforderlichen\nMindestangaben nichtig sei. Eine Genehmigung der Darlehensverträge\nnach § 177 Abs. 1 BGB versagten sie endgültig. Gemäß § 139 BGB sei\ndaher das gesamte Vertragswerk unwirksam, weil sie ohne gesicherte\nFinanzierung den Kauf- und Werklieferungsvertrag nicht geschlossen\nhätten.\n\n40\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf\ndie in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst den\nüberreichten Urkunden Bezug genommen.\n\n41\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n42\n\nDie in formeller Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung der\nBeklagten hat auch in der Sache Erfolg.\n\n43\n\n1.\n\n44\n\nDen Klägern steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte\naus Verschulden bei Vertragsschluss wegen fehlerhafter Beratung\nüber das Anlageobjekt nicht zu.\n\n45\n\nZwar ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die\nBeklagte den Klägern alle Informationen wahrheitsgemäß und\nvollständig erteilen musste, die für ihren Kaufentschluss von\nwesentlicher Bedeutung sein konnten (vgl. BGH NJW 82, 1095 u. 83,\n1730). Der Senat stimmt mit dem Landgericht auch darin überein,\ndass die Beklagte sich das Verhalten des Zeugen O. grundsätzlich\nnach § 278 BGB zurechnen lassen müsste, selbst wenn sie zu diesem\nin keinerlei Vertragsbeziehungen stand und dieser zugleich\nFinanzberater der Kläger war. Es reicht aus, dass der Zeuge über\ndie Vertriebsbeauftragte der Beklagten und weitere Untervermittler\nin den Vertrieb eingeschaltet war und sämtliche\nVertragsverhandlungen geführt hat (vgl. BGH NJW 62, 1907; 78, 2144;\n82, 2493; 91, 2556 u. 95, 2550; BGH WM 80, 1452 u. 86, 1032; KG\nNJW-RR 90, 399).\n\n46\n\nDer Auffassung des Landgerichts, die Ankaufsberechnung des\nZeugen O. sei fehlerhaft, weil das Damnum unberücksichtigt\ngeblieben sei, kann jedoch nicht gefolgt werden. Die Berechnungen\nsind vielmehr zutreffend und täuschen auch nicht über die Bedeutung\ndes Damnums. In den Berechnungsbögen (Bl. 60 ff. d.A.) ist\naufgeführt, dass die Brutto-Hypothek inklusive Damnum 218.215,00\nDM, die Auszahlung 90 % und das Eigenkapital 10 %, also 21.822,00\nDM betragen sollen. Im Prospekt wird in dem Berechnungsbeispiel S.\n23 und den Erläuterungen S. 32, 36 und 39 zutreffend und in\nverständlicher Weise über die Bedeutung des Damnums informiert. Die\nKläger haben den Prospekt unstreitig vor ihrem Kaufentschluss\nerhalten und waren damit in der Lage, sich ausreichend zu\ninformieren. Eine doppelte Aufklärung war seitens der Beklagten\nnicht geschuldet. Es kann daher offenbleiben, ob der Zeuge O.\ntatsächlich die Berechnungsbögen ausgefüllt und die im Prospekt zum\nDamnum enthaltenen Informationen im Einzelnen noch einmal mündlich\nwiederholt hat. Einer Berechnung mit dem Effektivzinssatz bedurfte\nes nicht; denn die Berechnungen dienten der Darstellung, welche\ntatsächlichen Belastungen den Klägern im Jahr bzw. Monat entstehen\nwürden. Die erforderliche Aufwendung von Eigenkapital zum Ausgleich\ndes Damnums wurde berücksichtigt. Soweit die Kläger mit dem Erwerb\nder Eigentumswohnung auch eine Kapitalbildung zur Altersvorsorge\nbezweckten, hätten sie gegebenenfalls bezüglich der\nwirtschaftlichen Rendite gezielt nachfragen und sich beraten lassen\nmüssen.\n\n47\n\nIm Übrigen kann den Klägern nicht abgenommen werden, dass sie\nnicht gewusst hätten, was ein Damnum oder Disagio bedeutet. Der\nklagende Ehemann betreibt ein Speditionsunternehmen in der Form\neiner GmbH und ist deren Geschäftsführer. Bei der\nUnternehmensfinanzierung hatte er mit Sicherheit schon mit Krediten\noder Kreditangeboten von Banken zu tun, die ein Disagio enthielten.\nEinem Kaufmann ist es geläufig, dass Kredite von Banken entweder\nunter Einbehaltung eines Damnums zu einem niedrigeren Zinssatz oder\nbei 100 %iger Auszahlung zu einem höheren Zinssatz vergeben werden.\nDie Kläger haben - wie sich aus dem Schreiben des Zeugen O.\n09.12.1992 (Bl. 419 d.A.) ergibt - auch ausdrücklich eine\nDisagio-Eindeckung in Höhe von 5 % noch im Jahre 1992 gewünscht, um\nes steuerlich geltend machen zu können. Im Übrigen hatten sie\ntatsächlich eine noch geringere monatliche Belastung, als sie der\nZeuge O. errechnet hatte; denn nach ihrem eigenen Vorbringen und\nden überreichten Steuerunterlagen war der Steuervorteil mit\n7.970,00 DM um über 2.000,00 DM höher als die von dem Zeugen O. mit\n5.741,00 DM bzw. 5.842,00 DM angenommenen Beträge (vgl. die\nZusammenstellung der Berechnungen Bl. 524 d.A.).\n\n48\n\nDer Senat stimmt mit dem Landgericht auch nicht darin überein,\ndass die Beklagte den Wert der Immobilie zumindest annäherungsweise\nhätte angeben müssen. Auf S. 42 des Prospekts ist der Gesamtaufwand\naufgeschlüsselt. Dabei entfallen auf das Grundstück, das Gebäude\ninklusive Vertrieb und Marketing 75,65 %. Die zusätzlichen\nLeistungen wie Finanzierungsvermittlung und Garantien waren\nfakultativ und dienten unter anderem dazu, den steuerlich\nabsetzbaren Aufwand zu erhöhen. Die Kläger haben sich bewusst\nentschieden, sie wahrzunehmen und haben davon auch profitiert, wie\nz. B. von der Mietgarantie. Sie können sich daher nicht darauf\nberufen, die diesbezüglichen Aufwendungen seien sinnlos gewesen.\nDass diese Leistungen nicht Bestandteil des Verkehrswertes der\nWohnung sein konnten, ist selbstverständlich. Den Klägern musste\nauch klar sein, dass der Verkehrswert nieder sein musste als der\nKaufpreisanteil von 75,65 % des Gesamtaufwandes; denn der Vertrieb\nund das Marketing waren darin ausdrücklich enthalten. Über die Höhe\nder gezahlten Innenprovisionen und ihren Gewinnanteil war die\nBeklagte als Verkäuferin nicht aufklärungspflichtig. Wenn den\nKlägern der Kaufpreis etwa zu hoch erschienen wäre, hätten sie sich\nohne weiteres über die Preise der in E. angebotenen Neubauwohnungen\ninformieren können. Von der Beklagten konnten auch keine Angaben\nüber den künftigen Wert der Wohnung im Falle eines Wiederverkaufs\nverlangt werden. Angesichts der Schwankungen, denen der\nWohnungsmarkt unterworfen ist, kann ohnehin keine sichere\nZukunftsprognose gestellt werden, jedenfalls nicht für längere\nZeiträume. Insofern kann den auf S. 3 des Prospekts wiedergegebenen\nAngaben und dem Diagramm, das nur bis zum Jahr 1995 reicht, keine\nFalschinformation seitens der Beklagten beigemessen werden.\n\n49\n\nEntsprechendes gilt über die Höhe der erzielbaren Miete. Dass\ndie Garantiemiete absichtlich zu hoch angesetzt worden sein könnte,\num die Erzielbarkeit hoher Mieten zu suggerieren, kann nicht\nangenommen werden. Die gewerbliche Zwischenvermieterin hätte sich\nwohl kaum bereit gefunden, Mieten zu garantieren, die von\nvornherein auf dem Markt nicht durchsetzbar waren; anderenfalls\nstand zu befürchten, dass sie schon nach wenigen Monaten\nzahlungsunfähig geworden wäre. Der Sachverständige B. gelangt zwar\nin seinem Gutachten vom 12.11.1998 betreffend die Wohnung Nr. 27 im\nObjekt \"A. d. G.\" für die Jahre 1992/1993 zu einem ortsüblichen\nMietzins von 14,10 DM/qm inklusive Kleinwohnungszuschlag.\nDemgegenüber betrug die Garantiemiete 16,75 DM/qm. Tatsächlich war\ndie Kalkulation der Beklagten aber nicht unrealistisch, wie sich\naus den vorgelegten Mietverträgen (Bl. 426 ff. d.A.) ergibt.\nInsbesondere für die Wohnung der Kläger konnte noch im Herbst 1994\nein Quadratmeterpreis von 17,53 DM erzielt werden, wie sich aus dem\nvorgelegten Mietvertrag (Bl. 442 ff. d.A.) ergibt. Der\nGaragenstellplatz war darin nicht enthalten, er war ausweislich des\nMietvertrages nicht mitvermietet.\n\n50\n\nAuf einen möglichen Einbruch auf dem Wohnungsmarkt, wie er sich\nin den letzten Jahren entwickelt hat, brauchte die Beklagte nicht\nhinzuweisen. Dass der Immobilienmarkt Schwankungen unterworfen ist,\nist allgemein bekannt und bedarf keiner gesonderten Aufklärung\nseitens des Verkäufers. Das Risiko künftig fallender Mieten ist der\nSphäre des Erwerbers zuzuordnen.\n\n51\n\nDesweiteren kann der Beklagten auch nicht vorgeworfen werden,\ndas Konzept der Finanzierung über eine Lebensversicherung sei\nfalsch, sie habe hierüber nicht ausreichend aufgeklärt. Beide\nFinanzierungsarten - über ein Annuitätendarlehen oder eine\nLebensversicherung - haben ihre Vor- und Nachteile. Beim\nAnnuitätendarlehen sinkt der Zins mit fortschreitender Tilgung.\nDemgegenüber bleiben bei der Lebensversicherung die Zinsen\ndauerhaft in gleicher Höhe, können aber steuerlich abgesetzt\nwerden. Desweiteren werden die angesparten Prämien - nach derzeit\ngeltender Rechtslage - steuerfrei verzinst. Zusätzlich wird auch\nnoch das Todesfallrisiko abgedeckt. Welches Finanzierungsmodell für\nden Interessenten günstiger ist, muss individuell durchgerechnet\nwerden. Darauf hat die Beklagte auf S. 34 ihres Prospekts\nhingewiesen. Dies reicht nach Auffassung des Senats aus. Wenn die\nKläger davon abgesehen haben sollten, sich in diesem Punkt\nindividuell beraten zu lassen, können sie hieraus zu Lasten der\nBeklagten nichts herleiten.\n\n52\n\nNach alledem stehen den Klägern keine Schadensersatzanspüche\ngegen die Beklagte aus culpa in contrahendo in Verbindung mit § 278\nBGB zu.\n\n53\n\n2.\n\n54\n\nDie Klage hat auch keinen Erfolg, soweit sie den geltend\ngemachten Anspruch auf Rückabwicklung des Kauf- und\nWerklieferungsvertrages hilfsweise auf die Nichtigkeit der der Fa.\nC. erteilten Vollmacht wegen Fehlens der nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr.\n1 VerbrKrG erforderlichen Mindestangaben stützen.\n\n55\n\nDer Senat vermag sich der Auffassung des Oberlandesgerichts\nMünchen in seinem Beschluss vom 22.04.1999 - 31 W 1110/99 -, die\nKreditvollmacht bedürfe der Form des § 4 Abs. 1 Satz 1, Satz 4 Nr.\n1 VerbrKrG (so auch Derleder, NJW 93, 2401 ff. (2404);\nPalandt-Putzo BGB 58. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 3) nicht\nanzuschließen. Auszugehen ist von dem Grundsatz des § 167 Abs. 2\nBGB, wonach die Vollmacht nicht der für das Geschäft als solches\nerforderlichen Form bedarf. Ausnahmen sind von der herrschenden\nMeinung jedoch anerkannt für den Fall, dass die sich auf das\nabzuschließende Geschäft beziehende Formvorschrift Schutz vor\nÜbereilung bezweckt, wie das insbesondere bei § 313 Satz 1 BGB der\nFall ist. In solchen Fällen muss auch die Erteilung der Vollmacht\nin der für das vorzunehmende Geschäft erforderlichen Form erfolgen,\nsofern die Vollmacht unwiderruflich oder für den Fall des Widerrufs\neine Vertragsstrafe vereinbart ist, also bereits durch die\nVollmachterteilung eine rechtliche Bindung des Vertretenen in Bezug\nauf das abzuschließende Geschäft bewirkt wird (vgl. Münchener\nKommentar-Schramm BGB 3. Aufl. § 167 Rn. 15 ff., Palandt-Heinrichs\nBGB 58. Aufl. § 167 Rn. 2 jeweils m.w.N.; BGH NJW 96, 1467 ff.\n(1469)) für die Bürgschaft). Diese Grundsätze können auf § 4\nVerbrKrG übertragen werden, da auch diese Vorschrift den\nVerbraucher vor unüberlegten Vertragsschlüssen schützen soll, deren\nBedeutung er noch nicht voll überblicken kann. Insofern erscheint\nes gerechtfertigt, die Kreditvollmacht der Schriftform gemäß § 4\nAbs. 1 Satz 1 VerbrKrG zu unterwerfen. Zu weit ginge es aber, die\nWirksamkeit der Vollmacht zusätzlich von den Angaben nach § 4 Abs.\n1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG abhängig zu machen. Denn die Verlagerung\ndes Informationsbedürfnisses auf den Stellvertreter ist notwendige\nFolge der Repräsentantenstellung des Vertreters, auf dessen\nKenntnis und Unkenntnis es grundsätzlich nach § 166 Abs. 1 BGB\nankommen soll. Ein unzulässiger Verzicht auf zwingende Rechte\nzugunsten des Verbrauchers ist darin nicht zu sehen (vgl. Münchener\nKommentar-Ulmer BGB 3. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 17; Soergel-Häuser,\nBGB 12. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 9; Ulmer-Timmann, Festschrift für\nRowedder, 1994, S. 503 ff. (522 f.)).\n\n56\n\nMit der Einhaltung der Schriftform ist dem Gesetzeszweck, den\nVerbraucher zu warnen und vor übereilten Entscheidungen zu\nschützen, hinreichend Genüge getan. Auch soweit die Rechtsprechung\nbei Vollmachten zum Abschluss von Grundstückskaufverträgen und zur\nÜbernahme von Bürgschaften Ausnahmen von dem Grundsatz des § 167\nAbs. 2 BGB zugelassen hat, verlangt sie nicht, dass die\nVollmachtsurkunde sämtliche Einzelheiten des abzuschließenden\nGeschäfts enthalten müsste. So reicht es etwa für die\nBürgschaftsvollmacht, wenn die Personen des Gläubigers und des\nHauptschuldners sowie die gesicherte Forderung angegeben werden\n(BGH NJW 96, 1469).\n\n57\n\nIm vorliegenden Fall wird dem Normzweck des § 4 Abs. 1 VerbrKrG\ndurch die notarielle Beurkundung des Geschäftsbesorgungsvertrages\nund der Vollmachterteilung zugunsten der Fa. C. ausreichend\nRechnung getragen. Die Schriftform gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG\nwird durch die notarielle Beurkundung ersetzt (§ 126 Abs. 3 BGB).\nMit der Einschaltung eines Notars wird der Anleger regelmäßig vor\nÜbereilung geschützt und in die Lage versetzt, die Risiken des\nErwerbs eines Anlageobjekts einschließlich dessen Finanzierung zu\nüberschauen.\n\n58\n\nZudem waren die Kläger hier vor der Eingehung nachteiliger\nKreditverpflichtungen dadurch geschützt, dass nach Ziff. II 2 der\nvon der Fa. C. am 26.08.1992 errichteten Stammurkunde der\nGesamtbetrag der von dieser abzuschließenden Darlehensbeträge den\nkalkulierten Gesamtaufwand zuzüglich Damnum nicht übersteigen\ndurfte und die Konditionen marktüblich sein mussten. Ferner war\nunter Ziff. VII 1 und 5 geregelt, dass die Fa. C. die ihr\nübertragenen Aufgaben sorgfältig und im Interesse des Erwerbers\nauszuüben hatte und für die Verletzung der übernommenen Aufgaben\nnach Maßgabe der in ihrem Beruf - Steuerberater - üblichen Sorgfalt\nhaftete.\n\n59\n\nSchließlich wäre den Klägern die Berufung auf eine etwaige\nNichtigkeit der Vollmacht und der durch die Fa. C. als Vertreterin\nder Kläger geschlossenen Verträge nach Treu und Glauben (§ 242 BGB)\nversagt, weil sie ausweislich des vorgelegten Schriftverkehrs (Bl.\n570 ff. d.A.) seitens der Fa. C. über die Darlehenskonditionen\ninformiert worden waren und die Eindeckung der Endfinanzierung zu\nden Konditionen gemäß der 2. Alternative (Nominalzinssatz 6,43 %,\nEffektivzinssatz 8,08 %, Auszahlung 90 % und Laufzeit 10 Jahre\nfest) ausdrücklich gewünscht hatten.\n\n60\n\nNach alledem war die Klage unter Abänderung des angefochtenen\nUrteils abzuweisen.\n\n61\n\n3.\n\n62\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über\ndie vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 Satz\n1, 108 Abs. 1 ZPO.\n\n63\n\nStreitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der Kläger:\n225.677,95 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/306642","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-10-29/3-u-156-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 177","ref_norm":"177","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 181","ref_norm":"181","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 108","ref_norm":"108","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 126","ref_norm":"126","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 166","ref_norm":"166","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/306642","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/306642","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-10-29/3-u-156-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/306642","retrieved":"2026-07-09 03:34:44.778111+00:00"}}