{"status":"available","doknr":"OLD114353","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1999:0907.24U39.99.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1999-09-07","aktenzeichen":"24 U 39/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die Berufung der Klägerin wird das am 13.1.1999 verkündete Urteil der 26. Zivilkammer des Landgerichts Köln - Aktz. 26 0 56/98 - wie folgt abgeändert:\n\nDer Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 16.254,10 DM nebst 7,75 % seit dem 30.1.1998 zu zahlen.\n\nDer Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n2\n\n \n\n3\n\nDie formell unbedenklich zulässige\nBerufung führt in der Sache zur Abänderung des angefochtenen\nUrteils.\n\n4\n\nEntgegen der Auffassung des\nLandgerichts hat die Klägerin nach § 652 BGB einen Anspruch auf\nMaklerhonorar in Höhe von 12.190,57 DM gegen den Beklagten. Dabei\nkann offen bleiben, ob dem Beklagten das Mietobjekt schon vor der\nKontaktaufnahme mit der Klägerin bekannt war. Selbst wenn dies\nzutrifft, ist zwischen den Parteien zumindest ein atypischer\nMaklervertrag abgeschlossen worden, wobei erst durch eine Leistung\nder Klägerin der Hauptvertrag zustande gekommen ist.\n\n5\n\n1. Der vorliegende Fall ist durch die\nBesonderheit charakterisiert, dass der Vermieter nicht bereit war,\nohne die von ihm eingeschalteten Makler einen Mietvertrag mit den\nInteressenten abzuschließen. Wie der Beklagte selbst vorträgt,\nhatte der Vermieter ihn für den Abschluss des Hauptvertrages an die\nKlägerin verwiesen. Diese hatte ihre Mitwirkung bei dem\nZustandekommen eines solchen Vertrages aber von der Zustimmung zu\nihrem Provisionsverlangen abhängig gemacht. Dabei kann offen\nbleiben, ob die Klägerin bereits bei der telefonischen\nKontaktaufnahme eine Provision verlangt hat. Eine solche Forderung\nhat sie spätestens bei der Übersendung des Exposés gestellt. In dem\nAnschreiben vom 23.6.1997 (Anlage K 1) hat sie deutlich darauf\nhingewiesen, dass ihre Leistung \"provisionspflichtig\" für den\nMieter sein soll. Die Höhe der Provision ergab sich sodann aus den\nAllgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin, die auf der\nRückseite abgedruckt sind. Dies ist rechtlich zulässig und ein\nausreichendes Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages.\n\n6\n\n2. Der Beklagte hat dieses Angebot\nangenommen. Die Klägerin hat dazu vorgetragen, dass sie sich mit\ndem Beklagten am Tag der Unterzeichnung des ersten Mietvertrages\n(1.7.1997) über die Provisionspflicht einig geworden sei, wobei\nlediglich noch offen geblieben sei, ob sich die Provisionshöhe auch\nnach der im Mietvertrag vorgesehenen Verlängerungsoption richten\nsollte (Seite 11/12 der Berufungsbegründung). Dass dieser\nschlüssige Sachvortrag zutreffend ist, ergibt sich aus dem\nSchreiben des Beklagten vom 3.7.1997, in dem er darum bittet, wegen\nder \"Zahlungsmodalitäten\" mit seinen Partnern Rücksprache nehmen zu\nkönnen. Ob dies ein Anerkenntnis im Rechtssinne ist, kann letztlich\ndahin stehen. Zumindest ist es ein ausreichendes Indiz für die\nFeststellung, dass die Parteien sich über die Provisionspflicht\neinig waren und lediglich noch Verhandlungen zur Höhe geführt\nwerden sollten.\n\n7\n\nDie gegen diese Bewertung des\nSchriftverkehrs vorgebrachten Argumente sind nicht stichhaltig.\nSchriftsätzlich ist der Beklagte auf diese Formulierung nicht\neingegangen, obwohl die Klägerin hierauf hingewiesen hatte. In\nseiner Anhörung vor dem Senat hat er erklärt, er habe mit diesem\nSchreiben lediglich die Klägerin hinhalten wollen, um Zeit zu\ngewinnen, mit seinen Partnern die Rechtslage zu klären. Eine solche\nErklärung hält der Senat aber nicht für plausibel. Der Beklagte ist\njuristisch geschult; er muss daher an dem objektiven\nErklärungsinhalt dieses Schreibens festgehalten werden. Für einen\nAußenstehenden kann der Einleitungssatz nur dahingehend verstanden\nwerden, dass der Beklagte sich mit der Provisionsforderung der\nKlägerin einverstanden erklärt hatte und nur noch zur Höhe, soweit\ndiese durch die Verlängerungsoption im Mietvertrag beeinflusst\nwerden konnte, um Bedenkzeit bitten wollte.\n\n8\n\nEine Beweisaufnahme zum Inhalt der\nGespräche am 1.7.1997 ist auch dann nicht erforderlich, wenn man\ndem Schreiben des Beklagten vom 3.7.1997 lediglich indizielle\nBedeutung beimißt. Soweit der Beklagte bestreitet, sich mit Herrn\nR. in dem vorgenannten Sinne geeinigt zu haben (Seite 10 der\nBerufungserwiderung), ist dieses Bestreiten nicht hinreichend\nsubstantiiert. Denn dem Schreiben vom 3.7.1997 lässt sich\nentnehmen, dass es ein solches Gespräch gegeben haben muss (\"wie\nbereits telefonisch und persönlich besprochen\"...). Aus dem Kontext\ndieses Schreibens ergibt sich darüber hinaus, dass es in diesem\nGespräch um die Provisionsforderung der Klägerin gegangen sein\nmuss. Welchen Inhalt diese persönliche Unterredung hatte, wird vom\nBeklagte jedoch nicht gesagt, obwohl er selbst in der Folgezeit\ndavon ausgegangen ist, dass nur noch eine Einigung über die\n\"Zahlungsmodalitäten\" erforderlich sei. Seiner Verpflichtung, sich\nvollständig zum Tatsachenvortrag der Gegenseite zu erklären (§ 138\nAbs. 4 ZPO), ist der Beklagte offensichtlich nicht\nnachgekommen.\n\n9\n\nAuffällig ist in diesem Zusammenhang\nauch, dass der Beklagte sich schon vorprozessual in ähnlicher Weise\nverhalten hat. Nachdem die Klägerin in ihrem Schreiben vom\n19.8.1997 den Stand der Provisionsabsprachen substantiiert\ndargelegt hatte, ist der Beklagte dem in seinem Antwortschreiben\nvom 29. 8.1997 nicht konkret entgegengetreten, sondern er hat die\nKlägerin an seinen Kollegen M. verwiesen, wobei er auch zu diesem\nZeitpunkt noch die Möglichkeit einer Zahlung (\"Freigabe und\nAuszahlung von Geldern\") in Aussicht gestellt hat. In einer solchen\nWeise äußert sich aber kein Anwalt, wenn an ihn eine persönliche\nForderung herangetragen wird, deren Tatsachengrundlage er für\nunzutreffend hält.\n\n10\n\n \n\n11\n\nEs mag zwar sein, dass der Beklagte\ninnere Vorbehalte gegenüber der Provisionsforderung der Klägerin\nhatte. Der Senat ist aber davon überzeugt, dass er dies gegenüber\nder Klägerin bei der Unterzeichnung des ersten Mietvertrages nicht\nzum Ausdruck gebracht hat. Da er noch eine eigene Wohnung durch die\nEinschaltung der Klägerin mieten wollte und ihm bewusst war, dass\ner dies ohne die Zustimmung zum Provisionsverlangen nicht erreichen\nkonnte, blieb ihm nur die Möglichkeit, von dem Hauptvertrag\nabzusehen oder der Provisionsforderung der Klägerin für beide\nMietverträge zuzustimmen. Die zweite Möglichkeit hat er gewählt,\nwie sein Schreiben vom 3.7.1997 zeigt.\n\n12\n\nDie Feststellung einer\nProvisionsvereinbarung scheitert auch nicht daran, dass die\nParteien sich noch nicht vollständig geeinigt hatten. Die Regelung\ndes § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach ein Vertrag im Zweifel nicht\ngeschlossen ist, solange nicht die Parteien sich über alle Punkte\neines Vertrages geeinigt haben, über die nach der Erklärung auch\nnur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden soll, greift\nhier nicht ein. Zwar war noch keine vollständige Einigung zur Höhe\nder Courtage erzielt worden, wie das Schreiben des Beklagten vom\n3.7.1997 und der Brief der Klägerin vom 19.8. 1997 zeigen. Die\nzitierte Auslegungsregel des § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB greift aber\ndann nicht ein, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass sich die\nParteien trotz eines noch ungeregelten Punktes bereits fest binden\nwollten (Palandt-Heinrichs, 58. Aufl. 1999, Rdn. 2 zu § 154 BGB).\nDies ist insbesondere dann der Fall, wenn nur noch eine Einigung\nzur Höhe der Vergütung erzielt werden muss und die Rechtsordnung\nhierfür notfalls eine gesetzliche Regelung bereit hält (hier in §\n653 Abs. 2 BGB). Von einem solchen Ausnahmefall ist hier ebenfalls\nauszugehen: Der Beklagte hat, als er sich mit der Klägerin\nweitgehend am 1.7.1997 geeinigt hatte, bei gleicher Gelegenheit\nauch deren Leistungen in Anspruch genommen und sie mit Schreiben\nvom 3.7.1997 aufgefordert, hinsichtlich des zweiten Mietvertrages\nweiter für ihn tätig zu sein. Ein solcher Vollzug einer\nangestrebten Vereinbarung ist ein ausreichendes Indiz für den\nBindungswillen der Parteien.\n\n13\n\n3. Die Klägerin hat auch eine\nvergütungspflichtige Maklerleistung erbracht. Selbst wenn der\nBeklagte das Objekt und die Person des Vermieters schon vor der\nKontaktaufnahme mit der Klägerin kannte, hat er doch erst durch sie\ndie Möglichkeit zum Abschluss des Hauptvertrages erhalten. Nach\nseinem eigenen Vortrag war der Vermieter auf direktem Weg dazu\nnicht bereit. Insoweit handelt es sich bei der Leistung der\nKlägerin um einen Nachweis im weiteren Sinne, bei dem zwar, wenn\nman von dem Sachvortrag des Beklagten ausgeht die\nVertragskonditionen und der Vertragspartner schon feststanden, der\nMietvertrag aber dennoch erst durch die Mitwirkung des Maklers\nzustande kommt. Eine solche Konstellation ist insbesondere dann,\nwenn dem Makler ein Alleinauftrag erteilt worden ist, nicht\nungewöhnlich (BGH WM 1978, 247, 248).\n\n14\n\n4. Die Klage ist auch in voller Höhe\nbegründet. Nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin,\nauf deren Geltung in dem Anschreiben vom 23.6.1997 deutlich\nhingewiesen wurde und die auf der Rückseite abgedruckt waren,\nforderte die Klägerin für die Vermittlung eines gewerblichen\nMietvertrages mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer\nVerlängerungsoption von weiteren fünf Jahren eine Provision von 4\nMonatsmieten. Aus dem von der Klägerin vorgelegten Schriftverkehr\nergibt sich zwar, dass die Parteien diese Regelung insofern\nabändern wollten, als die Erhöhung von zwei auf vier Monatsmieten\nerst erfolgen sollte, wenn der Beklagte von dieser\nVerlängerungsoption auch tatsächlich Gebrauch machte. Dieses von\nder Klägerin mit Schreiben vom 19.8.1997 gemachte Angebot hat der\nBeklagte aber nicht angenommen. Demgemäß bleibt es bei der\nursprünglichen Provisionsregelung von 4 Monatsmieten. Dies gilt\nselbst dann, wenn man aufgrund des Schreibens vom 19.8.1997 davon\nausgeht, dass die Parteien sich von Anfang an nicht über die\nProvisionshöhe einig waren. Maßgeblich ist dann nach § 653 Abs. 2\nBGB der \"übliche\" Maklerlohn. Bei dem Nachweis eines gewerblichen\nMietobjektes ist eine Provision von vier Monatsmieten ortsüblich,\nwenn ein auf fünf Jahre beschränkter Mietvertrag eine\nVerlängerungsoption von weiteren fünf Jahren enthält. Dies ist dem\nSenat aus anderen Verfahren bekannt.\n\n15\n\nGegen die von der Klägerin vorgenommene\nForderungsberechnung, die hinsichtlich der Gewerberäume lediglich\ndrei Monatsmieten eingeklagt hat, sind vom Beklagten keine weiteren\nEinwendungen vorgebracht worden, so daß von deren Richtigkeit\nauszugehen ist.\n\n16\n\n5. Die Klageforderung ist mit 7,75 % zu\nverzinsen. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs.\n2 BGB. Der Beklagte befindet sich aufgrund einer schriftlichen\nZahlungsaufforderung der Klägerin vom 20.1.1998 mit Fristsetzung\nzum 29.1.1998 seit dem 30.1.1998 in Verzug. Die Höhe des\nZinsschadens ist durch eine Bescheinigung der Dresdner Bank\nnachgewiesen.\n\n17\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 91\nAbs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit\nergeht nach §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.\n\n18\n\nBerufungsstreitwert und Beschwer des\nBeklagten: 16.254,10 DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/114353","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-09-07/24-u-39-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 653","ref_norm":"653","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 652","ref_norm":"652","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/114353","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/114353","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-09-07/24-u-39-99","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/114353","retrieved":"2026-07-09 00:06:11.546952+00:00"}}