{"status":"available","doknr":"OLD307191","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1999:0701.18U240.98.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1999-07-01","aktenzeichen":"18 U 240/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\nDie Kläger sind Alleingesellschafter der R. & D. GbR und als\nsolche Eigentümer des Grundstücks G.weg in A.. Die Beklagte ist als\nRechtsnachfolgerin der Firma S. Sanierungsdienst GmbH Mieterin\ndieses Grundstücks.\n\n3\n\nVoreigentümerin des Grundstücks war seit 1988 die W.gesellschaft\n(W.) für den Kreis A.. Diese schloß am 16.12.1991 einen notariellen\nPublic-Leasing-Vertrag mit den Gesellschaftern der G. & M. GbR\nüber die Nutzung des Grundstücks. In § 3 Ziff. 3 des Vertrages\nvereinbarten sie, daß die GbR bis zum Ende der Leasing-Zeit\nwirtschaftliche Eigentümerin des Grundstücks sein sollte mit allen\nzugehörigen Rechten und Pflichten. § 2 Ziff.3 des Vertrages sah\nvor, daß die GbR nach fünf Jahren das Grundstück zum Eigentüm\nerwerben sollte. Hierzu wurde im Grundbuch eine Eigentumsvormerkung\neingetragen.\n\n4\n\nAm 14./15.7.1992 schlossen die Gesellschafter der G. & M.\nGbR einen Mietvertrag über das Grundstück mit der Firma S.\nSanierungsdienst GmbH. Dabei vertraten die Kläger die Firma S.\nSanierungsdienst GmbH, deren geschäftsführende Gesellschafter sie\nzu dieser Zeit waren. § 2 des Mietvertrages sah u.a. folgende\nRegelung vor:\n\n5\n\n\"Das Mietverhältnis endet am 30.6.1997. Es verlängert sich\njeweils um weitere 5 Jahre bis zum 30.6.2002, wenn die Mieterin\nnicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung\nwiderspricht.\"\n\n6\n\nAm 3.9.1992 machten die Gesellschafter der G. & M. GbR den\nKlägern ein notarielles Angebot zum Abschluß eines Vertrages, durch\nden die Rechte aus dem Public-Leasing-Vertrag mit der W. an die\nKläger abgetreten und die Verpflichtungen aus dem\nPublic-Leasing-Vertrag von den Klägern übernommen werden.\n\n7\n\nDie W. genehmigte das Angebot.\n\n8\n\nMit notarieller Urkunde vom 30.3.1994 nahmen die Kläger das\nAngebot an.\n\n9\n\nDie Firma S. Sanierungsdienst GmbH, die dem Vermieterwechsel\nzugestimmt hatte, zahlte fortan den Mietzins an die Kläger\nentsprechend dem Vertrag vom 14./15.7.1992 in Höhe von 17.850,-DM\nnetto im Monat. Ein neuer schriftlicher Vertrag wurde nicht\ngeschlossen.\n\n10\n\nMit notariellem Vertrag vom 17.5.1994 wurde der\nPublic-Leasing-Vertrag zwischen den Klägern und der W. aufgehoben\nund das Grundstück an die Kläger veräußert. Die Kläger wurden am\n16.12.1994 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.\n\n11\n\nDurch Fusion mit der Fa. S. Sanierungsdienst GmbH zum 31.12.1996\nwurde die Beklagte deren Rechtsnachfolgerin.\n\n12\n\nMit Schreiben vom 1.7.1998 kündigte die Beklagte das\nMietverhältnis zum 31.12.1998. Mit Schreiben vom 3.7.1998\nwidersprachen die Kläger der Kündigung unter Hinweis auf § 2 des\nMietvertrages und forderten die Beklagte zum Kündigungswiderruf\nauf. Mit Antwortschreiben vom 7.7.1998 teilte die Beklagte mit, daß\nsie an der Kündigung festhalte.\n\n13\n\nDie Kläger haben vorgetragen, daß durch die Annahme des\nnotariellen Angebots der G. & M. GbR der Mietvertrag auf sie\nübergegangen sei, ohne daß dies der Schriftform bedurft hätte. Die\nBeklagte habe dies genehmigt.\n\n14\n\nDie Kläger haben beantragt,\n\n15\n\nfestzustellen, daß der Mietvertrag über das Grundstück A., G.weg\ndurch die Kündigung der Beklagten vom 1.7.1998 nicht zum 31.12.1998\nbeendet ist.\n\n16\n\nDie Beklagte hat beantragt,\n\n17\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n18\n\nSie hat vorgetragen, daß ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit\nbestehe, da zwischen den Parteien kein schriftlicher Mietvertrag\ngeschlossen worden sei.\n\n19\n\nDas Landgericht hat die Klage mit der Begründung zugesprochen,\ndaß die Kündigung zum 31.12.1998 gem. § 2 des Mietvertrages vom\n14./15.7.1998 nicht wirksam sei. Der hier vorliegende Wechsel des\nVermieters habe nicht der Schriftform gem. § 566 BGB bedurft.\n\n20\n\nDie Beklagte wiederholt und vertieft mit der Berufung ihr\nerstinstanzliches Vorbringen und trägt weiter vor: Die Kläger seien\nin die Vermieterposition aufgrund mündlicher Vereinbarung mit der\nRechtsvorgängerin der Beklagten und der G. & M. GbR\neingetreten. Diese nachträgliche vertragliche Änderung habe für\neine länger als ein Jahr andauerndes Mietverhältnis nach § 566 BGB\nder Schriftform bedurft. Nach dem Sinn und Zweck des § 566 BGB\nbedürfe auch ein Vermieterwechsel der Schriftform. § 571 sei hier\nauch nicht entsprechend anwendbar, da es sich um eine\nAusnahmevorschrift handele, die eng auszulegen und auf den Fall\nnicht übertragbar sei.\n\n21\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n22\n\nunter Abänderung des am 2.11.1998 verkündeten Urteils des\nLandgerichts Aachen, Aktenzeichen 11 O 307/98, die Klage\nabzuweisen.\n\n23\n\nDie Kläger beantragen,\n\n24\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n25\n\nSie tragen weiter vor, daß eine analoge Anwendung von § 571 BGB\nin Betracht komme. Jedenfalls habe aber die Übernahme der\nVermieterposition durch die Kläger nicht der Schriftform\nbedurft.\n\n26\n\n \n\n27\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d\ne\n\n28\n\nDie Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg,\nda die zulässige Klage in vollem Umfang begründet ist.\n\n29\n\nDie Klage ist zulässig. Das Landgericht hat zu Recht das\nerforderliche Feststellungsinteresse der Kläger bejaht. Auf die\nzutreffende Begründung des landgerichtlichen Urteils wird insoweit\nBezug genommen.\n\n30\n\nDie Klage ist auch begründet. Die Kündigung der Beklagten vom\n1.7.1998 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht zum 31.12.1998\nbeendet. Die vertragliche Laufzeit des Mietvertrages gem. § 2 des\nMietvertrages bis zum 30.6.2002 ist für die Parteien\nverbindlich.\n\n31\n\nDer Eintritt der Kläger in den zwischen der G. & M. GbR und\nder Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Fa. S. Sanierungsdienst\nGmbH, geschlossenen Mietvertrag bedurfte nicht der Schriftform des\n§ 566 BGB. In die Vermieterstellung sind die Kläger aufgrund einer\nmündlichen Vereinbarung mit den Parteien des Mietvertrages\ngelangt.\n\n32\n\nDer Senat neigt zu der Ansicht, daß § 566 BGB auf den Wechsel\ndes Vermieters, der nicht gleichzeitig Eigentümer der Sache ist,\nkeine Anwendung findet. Tritt ein neuer Vermieter mit Zustimmung\ndes bisherigen Vermieters und der Mietpartei in einen langfristigen\nMietvertrag ein, so kann es der Mieterschutz geradezu erforderlich\nmachen, daß § 566 BGB keine Anwendung findet, da der Mieter zu\nRecht auf die langfristige Dauer des bestehenden, schriftlichen\nMietvertrages vertrauen darf.\n\n33\n\nEine andere Wertung ergibt sich auch nicht aus dem\nGesichtspunkt, daß ein Wechsel auf Mieterseite grundsätzlich der\nSchriftform des § 566 BGB bedarf (BGH NJW 1975, 1653; BGH NJW\n1979,369, 370). Dies folgt gerade aus dem hauptsächlichen Sinn und\nZweck des § 566 BGB, den späteren Grundstückserwerber über die\nPerson des Mieters und die Dauer des Mietverhältnisses zu\nunterrichten, da die persönlichen Verhältnisse und die\nwirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Mieters für den Vermieter\nvon entscheidender Bedeutung sein können (BGH NJW 1979, 369, 370).\nDas Interesse des Vermieters an einer längerfristigen Bindung der\nMietpartei muß demgegenüber notwendigerweise zurückstehen, zumal §\n566 BGB auch den schutzwürdigen Belangen des Mieters dient.\n\n34\n\nJedenfalls bedarf in der vorliegenden Konstellation der Eintritt\nder Kläger in das langfristige Mietverhältnis nicht der Form des §\n566 BGB. Zwar handelt es sich nicht um einen Fall des § 571 BGB und\nscheidet auch eine entsprechende Anwendung der eng auszulegenden\nVorschrift aus. Die Ausgangssituation entspricht aber der Situation\nund der Interessenlage des § 571 BGB, der den Hauptfall des\nVermieterwechsels regelt und auf den § 566 BGB gerade keine\nAnwendung findet. Die Vermietung erfolgte zunächst durch die G.\n& M. GbR, die aufgrund des Public-Leasing-Vertrages mit der\nursprünglichen Grundstückseigentümerin, der\nWirtschaftsförderungsgesellschaft für den Kreis A. (W.),\nwirtschaftliche Eigentümerin der Mietsache geworden war. In diese\nRechtsstellung traten die Kläger mit Zustimmung der Beklagten ein\nund übernahmen gleich einem Erwerber des Grundstückes vertraglich\ndie Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Aufgrund des\nVeräußerungsvertrages mit der W. erhielten sie dann auch formal das\nEigentum an dem Grundstück. Spätestens mit dieser Vereinigung von\nwirtschaftlichem und formalem Eigentum und der einvernehmlichen\nFortsetzung des Mietvertrags verlangt der Schutzzweck des § 566 BGB\nnicht mehr die Schriftform.\n\n35\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs.1,\n708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n36\n\nBerufungsstreitwert und Beschwer der Beklagten: 248.472, DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/307191","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-07-01/18-u-240-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":12},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/307191","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/307191","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-07-01/18-u-240-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/307191","retrieved":"2026-07-09 03:35:40.052242+00:00"}}