{"status":"available","doknr":"OLD307292","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1999:0616.2W112.99.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1999-06-16","aktenzeichen":"2 W 112/99","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\n1.\n\n3\n\nDurch Beschluß vom 27. September 1991 ist die Zwangsverwaltung\nüber das vorgenannte Grundstück angeordnet und mit Beschluß vom 14.\nJuni 1993 die Beteiligte zu 3) zur Verwalterin ernannt worden. Mit\nSchreiben vom 25. August 1998 beantragte die Verwalterin die\nErteilung der Genehmigung für den Abschluß eines neuen\nMietvertrages für die im 2. Obergeschoß gelegenen Büroräume. Der\nvon ihr vorgelegte Vertragsentwurf vom 31. August 1998 sieht eine\nMietzeit von fünf Jahren mit einer zweimaligen Verlängerungsoption\nvon jeweils fünf Jahren vor. Das bestehende Mietverhältnis vom 21.\nMärz 1990 läuft noch bis zum März 2001 mit der Möglichkeit einer\nzweimaligen Verlängerung von jeweils 5 Jahren. Der derzeitige\nMieter möchte aus dem Mietverhältnis entlassen werden. Mit\nSchreiben vom 15. September 1998 und 23. September 1998 verweigerte\ndie Schuldnerin die Zustimmung zum Abschluß des Mietvertrages unter\nanderem mit der Begründung, sie wolle das Objekt in den nächsten\nMonaten umfinanzieren und veräußern. Insoweit wolle sie nicht durch\neinen langjährigen Mietvertrag gebunden sein.\n\n4\n\nMit Beschluß vom 11. Januar 1999 hat das Amtsgericht den\nMietvertrag unter Vorbehalt der Rechtskraft seiner Entscheidung\ngerichtlich genehmigt. Auf die sofortige Beschwerde der Schuldnerin\nhat das Landgericht mit Beschluß vom 30. März 1999 die Entscheidung\ndes Amtsgerichts aufgehoben und dem Abschluß eines neuen\nMietvertrages nicht zugestimmt. Gegen diese ihr am 8. April 1999\nzugestellte Entscheidung richtet sich die sofortige weitere\nBeschwerde der Zwangsverwalterin vom 21. April 1999, die an diesem\nTage bei Gericht eingegangen ist.\n\n5\n\n2.\n\n6\n\na)\n\n7\n\nDie sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3) gegen den\nBeschluß des Landgerichts ist zulässig. Das Rechtsmittel ist\nstatthaft (§ 793 Abs. 2 ZPO) und fristgerecht eingelegt worden (§§\n577 Abs. 2, 793 Abs. 2 ZPO). Die Voraussetzungen des § 568 Abs. 2\nSatz 2 ZPO sind im Streitfall ebenfalls erfüllt. Die\nZwangsverwalterin als Vertreterin der Zwangsverwaltungsmasse wird\ndurch die angefochtene Entscheidung des Landgerichts neu und\nselbständig beschwert, weil die Zivilkammer auf die Erstbeschwerde\nden Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben hat.\n\n8\n\nb)\n\n9\n\nIn der Sache hat die sofortige weitere Beschwerde keinen Erfolg.\nDas Landgericht hat zu Recht den Beschluß des Amtsgerichts\naufgehoben und dem Abschluß eines neuen Mietvertrages über die im\nzweiten Obergeschoß des zwangsverwalteten Objektes gelegenen\nBüroräume nicht zugestimmt.\n\n10\n\nGrundsätzlich soll die Laufzeit neuer Mietverträge die Zeit von\neinem Jahr nicht überschreiten, § 6 Abs. 2 ZwVerwVO (Verordnung\nüber die Geschäftsführung und die Vergütung des Zwangsverwalters\nvom 16. Februar 1970; BGBl. I 185). Eine Abweichung von diesem\nErfordernis ist nur möglich, wenn der Zwangsverwalter sie für\ngeboten hält, wobei die Entscheidung des Vollstreckungsgerichts\neinzuholen ist, § 6 Abs. 4 ZwVerwVO. Derzeit ist der Abschluß eines\nneuen Mietvertrages nicht geboten.\n\n11\n\nDer Zwangsverwalterin ist zuzustimmen, daß die Zwangsverwaltung\nnach vernünftigen wirtschaftlichen Grundsätzen mit dem Blick auf\ndas Verfahrensziel zu führen ist. Dabei hat ein Zwangsverwalter\neinerseits im Interesse des Schuldners den beschlagnahmten\nGrundbesitz zu verwalten und ihn in seiner Substanz ungeschmälert\nzu erhalten, andererseits im Interesse der Gläubiger die möglichen\nNutzungen zu ziehen und der Verwaltungsmasse zuzuführen. Insoweit\nhat er nach § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle\nerforderlichen Handlungen vorzunehmen, wobei er im Rahmen einer\nordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks das Objekt durch\nVermietung bzw. Verpachtung nutzbar zu machen hat, § 5 Abs. 2\nZwVerwVO (Steiner-Hagemann, Zwangsversteigerung und\nZwangsverwaltung, 9. Auflage 1986, § 152 Rdnr. 149). Hierbei ist\nbei einem reinen Investitionsobjekt eine langfristige\nFremdvermietung typischerweise die einzige sinnvolle Nutzungsart,\ninsbesondere dann, wenn der Eigentümer als Kapitalgesellschaft kein\nbesonderes Interesse an der Auswahl eines bestimmten Mieters hat.\nIndes darf der Eigentümer für den Fall, daß er die Verfügungs- und\nVerwaltungsbefugnis wieder zurückerhält, nicht durch die\nEntscheidungen des Zwangsverwalters unzumutbar in seiner\nEntscheidungsfreiheit gebunden werden.\n\n12\n\nBei Abwägung der Belange der Gläubigerin an einer wirtschaftlich\nsinnvollen Nutzung des Objektes und der Schuldnerin an einer\nmöglichst freien Dispositionsbefugnis im Hinblick auf eine neue\nUmfinanzierung bzw. Veräußerung des Objektes wird vorliegend durch\nden beabsichtigten Abschluß eines neuen - mindestens 5 Jahre\nlaufenden - Mietvertrages übermäßig in das Eigentumsrecht der\nLetztgenannten eingegriffen. Der neue Vertrag bindet die\nSchuldnerin auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung (vgl.\nallgemein: BGH, NJW 1992, 3041; Steiner-Hagemann, a.a.O., § 152\nRdnr. 149; Zeller-Stöber, ZVG, 15. Auflage 1996, a.a.O.; Anm. 9.4).\nZur Zeit läßt sich indes kein konkreter Bedarf für eine Neuregelung\nder Vermietungssituation feststellen. Das aktuelle Mietverhältnis\nbesteht noch längere Zeit bis zum Ende März 2001 fort. Der\nVertragsentwurf vom 31. August 1998 sieht - bis auf eine\nVerlängerung der Mietzeit bis mindestens zum \"31. September 2003\" -\nkeine nennenswerte Verbesserung der Stellung der Vermieterin vor;\ninsbesondere ist kein höherer Mietzins vereinbart worden. Auch wenn\nmöglicherweise in der Zukunft wegen des mit dem Regierungsumzug\nverbundenen zunehmenden Leerstands von Gewerbe- und Büroräumen mit\neiner Verschlechterung der Vermietungssituation im Großraum B. zu\nrechnen ist, ist es jedenfalls derzeit noch nicht geboten, das\nbestehende Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen und durch einen\nneuen langjährigen Mietvertrag zu ersetzen. Es besteht zwar die\ndenkbare Möglichkeit, daß bei Beendigung des derzeitigen\nVertragsverhältnisses das Mietobjekt nicht oder jedenfalls nur zu\neinem niedrigeren Mietzins vermietet werden kann. Dies allein\nrechtfertigt derzeit noch keine neue vertragliche Bindung der\nSchuldnerin, die bei Ausübung der vereinbarten Option bis zu 13\nJahre über den derzeitigen Vermietungszeitpunkt hinaus dauern kann.\nEs läßt sich bereits nicht absehen, ob überhaupt bei Auslauf des\nbestehenden Vertragsverhältnisses im Jahre 2001 noch die\nZwangsverwaltung über das Objekt besteht.\n\n13\n\n3.\n\n14\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.\n\n15\n\nWert des Verfahrens der weiteren Beschwerde): 1.000,00 DM (das\ngemäß § 3 ZPO geschätzte Interesse; hinreichende Anhaltspunkte\ndafür, daß das Interesse der Beteiligten an dem Neuabschluß eines\nMietvertrages in Abweichung von der Schätzung des Landgerichts\nhöher zu bewerten ist, werden weder von der Beschwerdeführerin\ndargetan noch ergeben sie sich aus den Akten.)","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/307292","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-06-16/2-w-112-99","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 793","ref_norm":"793","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 568","ref_norm":"568","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 577","ref_norm":"577","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/307292","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/307292","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-06-16/2-w-112-99","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/307292","retrieved":"2026-07-09 03:35:49.414238+00:00"}}