{"status":"available","doknr":"OLD307567","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1999:0507.16WX21.99.01","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1999-05-07","aktenzeichen":"16 Wx 21/99","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nDie weitere sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist\nzulässig, § 45 Abs. 1 WEG, § 27, 29 FGG. Sie hat jedoch in der\nSache keinen Erfolg.\n\n3\n\nDer Beschluss unter TOP 4 in der Eigentümerversammlung vom\n26.10.1997 ist nicht zu beanstanden, da die Antragstellerin zu\nRecht aus ihrem Amt als Verwalterin gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG\nabberufen werden konnte. Ein wichtiger Grund liegt insoweit vor.\nNach allgemeiner Ansicht ist ein wichtiger Grund für eine\nvorzeitige Abberufung des Verwalters und damit auch für eine\nfristlose Kündigung des Verwaltervertrages anzunehmen, wenn das\nerforderliche Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und den\nWohnungseigentümern derart schwer gestört ist, dass unter Beachtung\naller Umstände einschließlich der Interessen des Verwalters den\nWohnungseigentümern eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses bis\nzum Ende der vereinbarten Amtszeit nach Treu und Glauben nicht\nzugemutet werden kann (vgl. Senatsbeschluss vom 21.09.1998 - 16 Wx\n126/98 -, NZM 1998, 960 f.; BayObLG NZM 1999, 284, jeweils m.w.N.).\nDas Vertrauensverhältnis kann dabei nicht nur durch einzelne\nschwerwiegende Verfehlungen zerrüttet werden, sondern auch durch\neine Vielzahl von Verfehlungen, die einzeln die\nWohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise zu einer Kündigung\ndes Vertrages nicht veranlassen würden, die aber in ihrer\nGesamtheit, insbesondere im Hinblick auf ihre Dauer das\nVertrauensverhältnis zerstören (vgl. Senatsbeschluss vom 22. Januar\n1999 - 16 Wx 218/98 -).\n\n4\n\nDas Vorliegen derartiger Verfehlungen, die eine vorzeitige\nAbberufung der Antragstellerin rechtfertigten, haben die\nVorinstanzen rechtsfehlerfrei festgestellt. Zu den wesentlichen\nAufgaben des Verwalters gehört es, für geordnete finanzielle\nVerhältnisse der Eigentümergemeinschaft zu sorgen (vgl. OLG\nKarlsruhe NZM 1998, 768, 769). Dem ist die Antragstellerin jedoch\nnicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Unstreitig hat die\nAntragstellerin erhebliche Schulden auflaufen lassen, die zudem in\nden Fällen der Firma B. und der Stadt K. noch weitere Säumniskosten\nnach sich zogen. Die Antragstellerin entlastet dabei nicht die\nschlechte finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft, die\nzum Teil jedenfalls daraus resultierte, dass Wohnungseigentümer\nWohngeldzahlungen zurückhielten. Wie Amts- und Landgericht zu Recht\nfestgestellt haben, hätte sich die Antragstellerin im verstärktem\nMaße unter Schaffung der rechtlichen Grundlagen um die Beitreibung\nder Rückstände bemühen müssen. Bereits seit Mitte 1996 haben\neinzelne Wohnungseigentümer die Wohngeldvorauszahlungen nicht\ngeleistet; Mahnungen der Antragstellerin blieben erfolglos. Dennoch\nhat die Antragstellerin erstmals in der\nWohnungseigentümerversammlung vom 07.06.1997 die Voraussetzungen\ndafür geschaffen, die Wohngeldzahlungen auch gerichtlich geltend\nmachen zu können. Desweiteren kann sich die Antragstellerin nicht\ndarauf berufen, dass ohne ihr Verschulden die rechtlichen\nGrundlagen für die Beitreibung der Rückstände nicht vorgelegen\nhaben. Sowohl die Jahresabrechnungen für 1995 und 1996 als auch der\nWirtschaftsplan für 1996 hätten von der Antragstellerin im Rahmen\nder ordnungsgemäßen Erfüllung ihrer Aufgaben nach § 28 Abs. 1 und\nAbs. 3 WEG, insbesondere angesichts der finanziellen Situation der\nWohnungseigentümergemeinschaft wesentlich früher als geschehen\nvorgelegt werden müssen. Dass die Jahresabrechnung 1995 erst in der\nEigentümerversammlung vom 07.06.1997 genehmigt wurde, ist der\nAntragstellerin anzulasten. In dem Schreiben der Firma SKF\nUnternehmensberatung vom 28.02.1997 wurden für die Antragstellerin\nFehler in der Jahresabrechnung 1995 eingeräumt. Ob es sich dabei,\nwie die Antragstellerin vorgetragen hat, lediglich um\n\"systematische Fehler\" handelte, ist für die Beurteilung einer\nschuldhaften Verzögerung der Jahresabrechnung unbeachtlich, zumal\ndie Antragstellerin immerhin noch etwa 3 Monate benötigte, diese\nnur systematischen Fehler zu beseitigen. Eine tragfähige\nEntschuldigung für die Nichterstellung eines Wirtschaftsplanes für\n1996 sowie der Jahresabrechnung für 1996 bis zum Zeitpunkt der\nAbberufung der Verwalterin ist ebenfalls nicht ersichtlich. Zwar\nlag bis dahin die Heizkostenabrechnung der Firma B. für das Jahr\n1996 noch nicht vor. Hierbei ist der Antragstellerin indessen\nvorzuwerfen, dass sie die Erstellung der Heizkostenabrechnung nicht\nmit dem erforderlichen Nachdruck angefordert hat. Dem von der\nAntragstellerin als Anlage zum Schriftsatz vom 10.11.1998\nvorgelegten Schriftverkehr mit der Firma B. ist nämlich zu\nentnehmen, dass die Antragstellerin nach der von ihr behaupteten\nBeauftragung der Firma B. mit der Erstellung der\nHeizkostenabrechnung für 1996 Anfang 1997 erstmals wieder mit\nSchreiben vom 19.09.1997 sowie vom 01.10.1997 die\nHeizkostenabrechnung angemahnt hatte. Die übrigen vorgelegten\nSchreiben betreffen entweder nicht die Wohnanlage O.straße in K.\noder jedenfalls nicht die Abrechnung für 1996. Unerheblich ist\nschließlich, dass die Antragsgegner nach der Behauptung der\nAntragstellerin auf die Erstellung der Jahresabrechnung für 1996\nmit der Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin verzichtet\nhatten. Wie dargelegt hätte die Antragstellerin im Rahmen der\nordnungsgemäßen Erfüllung ihrer Aufgaben dafür Sorge tragen müssen,\ndass die Jahresabrechnung zu diesem Zeitpunkt bereits vorgelegen\nhätte. Weshalb entgegen § 28 Abs. 1 WEG nicht für 1996 ein\nWirtschaftsplan erstellt worden ist, sondern erst in der\nEigentümerversammlung vom 07.06.1997 beschlossen wurde, den\nWirtschaftsplan für 1995 auch für 1996 gelten zu lassen, ist nicht\nersichtlich und damit als Versäumnis der Antragstellerin\nanzulasten.\n\n5\n\nAus den vorstehenden Ausführungen zum Verhältnis zur Firma B.\nergibt sich zugleich, dass die Antragstellerin es pflichtwidrig\nunterlassen hat, sich um einen unverzüglichen Ausgleich der\nForderungen der Firma B. aus dem Jahr 1996 gegenüber der\nWohnungseigentümergemeinschaft zu kümmern. Soweit die\nAntragstellerin meinte, die Rechnungen der Firma B. seien zu\nbeanstanden gewesen, hätte sie ihre Einwände gegenüber der Firma B.\nin ordnungsgemäßer Form darlegen müssen, um eine ordnungsgemäße\nAbrechnung zu erreichen und die Säumniskosten zu vermeiden. Dem von\nder Antragstellerin vorgelegten Schriftverkehr lässt sich jedoch\nauch diesbezüglich nichts entnehmen. Darüber hinaus ist der\nAntragstellerin vorzuwerfen, dass sie die von der\nWohnungseigentümergemeinschaft aus Rücklagen zur Verfügung\ngestellten Gelder, wie in der Eigentümerversammlung vom 07.06.1997\nbeschlossen, nicht zur Begleichung der Verbindlichkeiten gegenüber\nder Firma B. benutzt hat, sondern zur Tilgung weiterer Forderungen.\nDass zur Tilgung dieser Forderungen von anderen Gläubigern Gelder\nim Wege des Lastschriftverfahrens abgebucht wurden und die Mittel\nwiederum nicht zur Begleichung der Forderungen der Firma B.\nausreichten, hat die Antragstellerin zu vertreten. Diese etwa\nzeitgleichen Abbuchungen hätte die Antragstellerin bei geordneter\nFührung der finanziellen Angelegenheiten der\nWohnungseigentümergemeinschaft voraussehen müssen, weil solchen\nAbbuchungen erfahrungsgemäß entweder aktuelle Rechnungen\nvorausgehen oder jedenfalls solche Abbuchungen periodisch erfolgen\nund daraus klar ist, wann abgebucht wird. Die Antragstellerin hätte\ndie Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb darauf hinweisen müssen,\ndass die aus der Rücklage entnommenen 12.000,00 DM wegen weiterer\nzur erwartender Forderungen wiederum zur Tilgung der\nVerbindlichkeiten gegenüber der Firma B. nicht ausreichten.\n\n6\n\nIn pflichtwidriger Weise nicht beglichen wurden schließlich auch\ndie Hausmeister- und weitere Handwerkerrechnungen. Soweit die\nAntragstellerin sich neben dem - unerheblichen - Einwand der\nmangelnden Liquidität darüber hinaus auf eine Schlechterfüllung des\nHausmeistervertrages beruft, rechtfertigt dies ebenfalls nicht die\nNichtbezahlung der Forderungen. Auch hierbei hätte es der\nAntragstellerin oblegen, in nachvollziehbarer Weise für eine\nordnungsgemäße Erbringung der hausmeisterlichen Leistungen zu\nsorgen oder aber auf einen Wechsel hinzuwirken. Nichtbezahlung von\nRechnungen ohne in geeigneter Weise für Abhilfe zu sorgen, stellt\nkeine pflichtgemäße Erfüllung ihrer Aufgaben als Verwalterin dar.\nSchließlich hat die Antragstellerin gegen ihre Pflichten aus § 27\nAbs. 1 Nr. 1 WEG verstoßen, indem sie entgegen dem Beschluss der\nWohnungseigentümergemeinschaft vom 22.02.1997 nicht jedem\nBeiratsmitglied 500,00 DM Aufwandsentschädigung gezahlt hat,\nobwohl, wie sie selbst vorgetragen hat, die dafür vorgesehene\nSonderumlage durchgängig eingezogen worden war. Hier hat die\nAntragstellerin unzulässigerweise und eigenmächtig entgegen dem\nWillen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlungen\nzurückgehalten, weil einzelne Beiratsmitglieder Wohngeldzahlungen\nnicht erbracht hatten. Solange Beschlüsse indessen nicht für\nungültig erklärt oder nichtig sind, hat der Verwalter sie gemäß §\n28 Abs. 1 Nr. 1 WEG jedoch auszuführen.\n\n7\n\nIn Anbetracht des festgestellten Verhaltens war den\nAntragsgegnern ein weiteres Festhalten an dem Verwalter bis zur\nordentlichen Beendigung des Verwaltervertrages unzumutbar. Gerade\ndie mangelnde Sorge um die finanzielle Situation und die\nfinanziellen Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die\nschleppende Information hierüber waren von der Antragstellerin nach\nden gesamten Umständen unverantwortlich und geeignet, das\nVertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig zu zerstören.\nVor diesem Hintergrund ist im übrigen unerheblich, ob die fristlose\nKündigung mit großer oder knapper Mehrheit beschlossen worden ist\n(vgl. OLG Frankfurt, WE 1998, 31). Für die Mehrheit war das\nVertrauensverhältnis jedenfalls nachhaltig gestört.\n\n8\n\nDie Entscheidung der Vorinstanzen über die Verpflichtung der\nAntragstellerin zur Rechnungslegung läßt Rechtsfehler ebenfalls\nnicht erkennen.\n\n9\n\nDie Kostenentscheidung für die Rechtsbeschwerdeinstanz beruht\nauf § 47 WEG. Eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher\nKosten war nicht veranlasst, da die Antragsgegner am\nRechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt waren.\n\n10\n\nDie Festsetzung des Geschäftswertes für das\nRechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der\nRechtsbeschwerdewert bestimmt sich ausschließlich nach dem\nvermögenswerten Interesse des Beschwerdeführers an der beantragten\nÄnderung der angefochtenen Entscheidung. Dieses ist seitens des\nVerwalters bei der Anfechtung eines Beschlusses über seine\nvorzeitige Abberufung gerichtet auf das Verwalterhonorar bis zur\nordentlichen Beendigung der vorgesehenen Verwaltertätigkeit (vgl.\nSenatsbeschluss vom 07.09.1998 - 16 Wx 73/98 u. 125/98 -, NZM 1998,\n959, 960; Senat, NJW 1973, 765, 766; Weitnauer/Hauger, § 48 WEG\nRdnr. 5 m.w.N.). Da die Antragstellerin sich auf eine ordentliche\nBeendigung ihrer Verwaltertätigkeit erst zum 31.12.1999 beruft,\nzielt ihr Interesse auf das Verwalterhonorar vom Zeitpunkt der\nAbberufung bis zur ordentlichen Beendigung, d.h. für 26 Monate á\n30,00 DM pro Wohneinheit.\n\n11\n\nDer Geschäftswert betreffend die Verpflichtung zur\nRechnungslegung beträgt 2.000 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/307567","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-05-07/16-wx-21-99","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/307567","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/307567","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-05-07/16-wx-21-99","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/307567","retrieved":"2026-07-09 03:36:15.987980+00:00"}}