{"status":"available","doknr":"OLD307667","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1999:0423.16WX54.99.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1999-04-23","aktenzeichen":"16 Wx 54/99","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGRÜNDE:\n\n2\n\nDie von der Beteiligten zu 2) als der früheren\nAlleineigentümerin erklärte Teilung ihres Grundstücks in\nWohnungseigentum gemäß § 8 WEG ist am 3o.1o.87 grundbuchmäßig\nvollzogen worden. Es wurde aufgeteilt in insgesamt 16\nMiteigentumsanteile jeweils verbunden mit einer Sonder- bzw.\nTeileigentumseinheit in einer Mehrhausanlage, nämlich in den beiden\nWohnhäusern E.str. 2 a ( 5 Anteile mit den Nrn. 1 - 5 =\nGemeinschaft A) und E.str. 2 ( 6 Anteile mit den Nrn. 6 - 11 =\nGemeinschaft B) und dem Mehrzweckgebäude E.str. 2 und 2 a ( 5\nAnteile mit den Nrn. 12 - 16 = Gemeinschaft C). Gemäß § 9 der\nGemeinschaftsordnung sind für die Instandhaltung und -setzung des\ngemeinschaftlichen Eigentums sowie für die Tragung der\ndiesbezüglichen Kosten und Lasten der drei Gebäude drei\nEigentümerteilgemeinschaften (nämlich A, B und C) in der Weise\ngebildet worden, dass Entscheidungen über Lasten- und Kostentragung\njeweils auf das Gebäude, soweit es ausschließlich betroffen ist,\nbeschränkt sind, für das die Eigentümerteilgemeinschaft gebildet\nist. Die Beteiligten zu 3) und 4) kauften mit notariellem Vertrag\nvom 3.9.1991 von der Beteiligte zu 2) - Veräußerer und Bauträger -\ndie noch zu errichtende und im Aufteilungsplan mit Nr.1o\nbezeichnete Wohnung im Wohngebäude E.str. 2. Zu deren Gunsten wurde\nam 11.9.91 auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch\neingetragen. Mit Schreiben vom 31.1.92 kündigte die Beteiligte zu\n2) gegenüber den Beteiligten zu 3) und 4) das Vertragsverhältnis\nmit sofortiger Wirkung. Diese erhoben daraufhin vor dem Landgericht\nKöln - 18 O 112/92 - gegen die Beteiligte zu 2) Klage auf\nÜbertragung des Eigentums an der Wohnung. Durch - unangefochten\ngebliebenen - Beschluss der Eigentümergemeinschaft B (Wohngebäude\nE.str.2) vom 9.11.92 wurde den Beteiligten zu 3) und 4) das\nStimmrecht für die Eigentumswohnung Nr. 1o wegen des laufenden\nProzesses mit der Beteiligten zu 2) entzogen und bis zur\nrechtskräftigen Entscheidung auf den jeweiligen Eigentümer der\nWohnung Nr. 6 - die Beteiligte zu 2) - übertragen. Durch Urteil vom\n5.8.93 ist dann die Beteiligte zu 2) verurteilt worden, Zug um Zug\ngegen Zahlung von 24.816,95 DM die Notarin anzuweisen, beim\nAmtsgericht die Eigentumsumschreibung zugunsten der Beteiligten zu\n3) und 4) zu beantragen, und diesen den Besitz an der Wohnung\neinzuräumen. Auf die hiergegen eingelegte Berufung ordnete das OLG\nKöln - 11 U 216/93 - unter dem 9.2.94 das Ruhen des Rechtsstreits\nan, das noch andauert. Am 31.5.94 sind die Beteiligten zu 3) und 4)\naufgrund des entsprechenden Antrags des Notars im Wohnungsgrundbuch\nals Eigentümer eingetragen worden. Im nunmehr von der Beteiligten\nzu 2) angestrengten Verfahren vor dem AG Köln - 143 C 445/97 - ist\nim wesentlichen beantragt, die Eigentumsumschreibung vom 31.5.94\nwegen Verstoßes gegen § 313 Abs.1 S. 1 BGB für nichtig zu erklären.\nEine Entscheidung steht aus.\n\n3\n\nIm vorliegenden mit Schriftsatz vom 7.1o.96 eingeleiteten\nVerfahren beantragten die Beteiligten zu 1) und 2), den Beteiligten\nzu 3) und 4) im Hinblick auf den nicht für \"nichtig\" erklärten\nEigentümerbeschluss vom 9.11.92 bis zum rechtskräftigen Abschluss\ndes Verfahrens vor dem AG Köln - 143 C 445/97 - zu untersagen, ihr\nStimmrecht in der Eigentümergemeinschaft B auszuüben. Das\nAmtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen mit der Begründung, der\ngenannte Eigentümerbeschluss sei nichtig, weil die Beteiligte zu 2)\nunter keinem rechtlichen Gesichtspunkt berechtigt gewesen sei, den\nBeteiligten zu 3) und 4) das Stimmrecht zu entziehen; ferner fehle\ndem Antrag das Rechtsschutzbedürfnis. Die erhobene sofortige\nBeschwerde, mit der die Beteiligten zu 1) und 2) nunmehr\nbeantragen, den Beteiligten zu 3) und 4) die Ausübung des\nStimmrechts zu untersagen \"wegen Untergangs des Kaufvertrages vom\n3.9.91 ..... und/bzw. wegen des Eintritts der Nichtigkeit nach §\n125 BGB wegen fehlender Beurkundung wesentlicher Vertragsänderungen\nnach § 313 BGB\", hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen\nrichtet sich die form- und fristgerecht erhobene sofortige weitere\nBeschwerde, mit der die Beteiligten zu 1) und 2) ihr Begehren\nweiterverfolgen.\n\n4\n\nDas zulässige Rechtsmittel (§§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o,\n22 Abs.1, 27, 29 FGG) hat in der Sache keinen Erfolg.\n\n5\n\nDie Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus Rechtsgründen - was\nallein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein\nkann (§ 27 FGG) - nicht zu beanstanden. Auch die Verfahrensrüge\nunterlassener Sachaufklärung und Beweiserhebung bleibt ohne\nErfolg.\n\n6\n\nDas Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im\nwesentlichen ausgeführt: Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt\nkönne den Beteiligten zu 3) und 4) die Ausübung ihres Stimmrechts\nuntersagt werden. Denn sie seien als Eigentümer der Wohnung im\nGrundbuch eingetragen und der Eigentümerbeschluss vom 9.11.92 sei\ndagegen nichtig, weil eine - wie hier anzunehmende - dauernde\nAbspaltung des Stimmrechts auf einen anderen Wohnungseigentümer\noder einen Dritten die sich aus dem Wohnungseigentum ergebende\nRechtsstellung aushöhlen würde und deshalb einen unzulässigen\nEingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums darstelle.\n\n7\n\nDie Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.\n\n8\n\n1) Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Annahme des\nLandgerichts, dass dem Begehren der Beteiligten zu 1) und 2)\nzunächst einmal die Grundbucheintragung der Beteiligten zu 3) und\n4) entgegensteht.\n\n9\n\nDie Stimmberechtigung knüpft im Hinblick auf die Notwendigkeit,\ndas Stimmrecht an klare Voraussetzungen zu binden (BayObLG NZM 98,\n816), an ein formales Kriterium an, d.h. stimmberechtigt ist\nregelmäßig derjenige Wohnungseigentümer, der als Eigentümer im\nGrundbuch eingetragen ist (vgl. BGHZ 1o6, 113 = NJW 89, 1o87). Im\nStreitfall ist mithin für die Frage, wem das Stimmrecht für die\nstreitige Eigentumswohnung Nr. 1o zusteht, die zugunsten der\nBeteiligten zu 3) und 4) sprechende Grundbuchlage entscheidend.\nDiese gelten sonach rechtlich als Mitglieder der\nWohnungseigentümergemeinschaft, woraus zwangsläufig das Stimmrecht\nals Mitverwaltungsrecht i.S. des § 2o Abs. 1 WEG folgt (vgl. BGH\naaO und zuvor BGHZ 99, 9o = NJW 87, 65o). Daran kann sich nichts\ndadurch ändern, dass die Beteiligten zu 1) und 2) geltendmachen,\ndie Eigentumsumschreibung sei unwirksam im Hinblick darauf, dass\nder Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung bzw. mangelnder\nBeurkundung wesentlicher Vertragsänderungen nichtig sei. Dabei sind\ndie Vorinstanzen mit Recht nicht in die Prüfung der Frage\neingetreten, ob der Kaufvertrag aus den von den\nRechtsbeschwerdeführern angegebenen Gründen tatsächlich nichtig und\nmithin die am 31.5.94 erfolgte Eigentumsumschreibung zu berichtigen\nist. Zuständig für die Entscheidung ist nicht das\nWohnungseigentumsgericht sondern das Prozessgericht. Solange mithin\ndie Beteiligten zu 1) und 2) insoweit nicht zumindest ein\nrechtskräftiges Urteil vorlegen können, wonach die Beteiligte zu 2)\ndie Berichtigung des Grundbuchs aus § 894 dahin verlangen kann,\ndass die Beteiligten zu 3) und 4) im Grundbuch als Eigentümer zu\nlöschen sind, bleibt es für die Entscheidung bei der Vermutung\ngemäß § 891 BGB, dass die eingetragenen Beteiligten zu 3) und 4)\ndie wirklichen Eigentümer sind, selbst wenn das Grundbuch etwa\nwegen Nichtigkeit des Erwerbsvertrages tatsächlich unrichtig sein\nsollte ( vgl. Lüke in Weitnauer WEG § 25 Rdnr. 7 mwN). Die\ngetroffene Entscheidung besagt entgegen der Ansicht der\nBeschwerdeführer daher nicht, dass für alle Zeit, also selbst bei\neinem für die Beschwerdeführer positivem Ausgang der angestrengten\nZivilprozesse das Stimmrecht der Beteiligten zu 3) und 4)\nfestgeschrieben sei, sondern nur, dass derzeit für das\nWohnungseigentumsgericht keine Handhabe besteht, den Beteiligten zu\n3) und 4) die Ausübung des Stimmrechts untersagen.\n\n10\n\n2) Mit Recht sind die Vorinstanzen ferner davon ausgegangen,\ndass sich das Begehren der Beteiligten zu 1) und 2) ebensowenig mit\nErfolg auf den Eigentümerbeschluss vom 9.11.92 stützen läßt.\n\n11\n\na) Der Beschluss geht, solange den Beteiligten zu 3) und 4)\nnicht auch der Besitz an der Wohnung übertragen war, ins Leere,\nweil ihnen bis zu diesem Zeitpunkt ein Stimmrecht in der\nVersammlung noch nicht zugestanden hatte. Nach der ständigen\nRechtsprechung des Senats ist im Fall der Begründung von\nWohnungseigentum durch Grundstücksteilung nach § 8 WEG das\nVorliegen einer werdenden bzw. faktischen\nWohnungseigentümergemeinschaft und damit die Anwendbarkeit der\nVorschriften des WEG für und gegen den Erwerber einer\nEigentumswohnung anzuerkennen, wenn dessen Übereignungsanspruch\ndurch Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert und diesem\nder Besitz an der Wohnung übertragen ist ( vgl. z.B. NZM 98, 199 =\nNJW-RR 98, 518; BayObLG WE 98, 157 = FGPrax 98, 98,17; NJW-RR 97,\n1443; Merle WE 98, 16o; zweifelnd SaarlOLG WE 98, 314). An der\nzweiten Voraussetzung fehlte es ersichtlich im Zeitpunkt der\nBeschlussfassung.\n\n12\n\nb) Soweit den Beteiligten zu 3) und 4) mit der Übertragung des\nBesitzes (vgl. BayObLG WE 98, 157 = FGPrax 98, 17), spätestens aber\nmit der Eigentumsumschreibung das Stimmrecht in der Folgezeit\nerwachsen ist, sind die Vorinstanzen mit Recht davon ausgegangen,\ndass der Eigentümerbeschluss nichtig ist, denn der Entzug des\nStimmrechts und die Übertragung der Ausübung auf einen anderen\nWohnungseigentümer verstößt gegen den Kernbereich des\nWohnungseigentumsrechts.\n\n13\n\nEin Eigentümerbeschluss ist auch ohne Ungültigerklärung ( § 43\nAbs. 1 Nr.4 WEG) nichtig, wenn er gegen Rechtsvorschriften\nverstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet\nwerden kann (§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG). Schranken für den Inhalt von\nEigentümerbeschlüssen ergeben sich sonach aus den Grenzen der\nVertragsfreiheit nach §§ 134, 138 BGB sowie den zwingenden\nVorschriften des WEG (vgl. BayObLG ZMR 98, 5o9). Letzteres ist\nanerkanntermaßen auch der Fall, wenn eine beschlossene Regelung\nRechte eines Wohnungseigentümers beschneidet, die zum wesentlichen\nInhalt der Nutzung von Wohnungseigentum gehören (vgl. BGH NJW 95,\n2o36). Im übrigen ist die Nichtigkeit eines Beschlusses in jedem\nVerfahren zu berücksichtigen, auch wenn sie zuvor noch nicht\nfestgestellt wurde ( vgl. Lüke in Weitnauer WEG § 23 Rdnr. 24\nmwN).\n\n14\n\nDie Stimmrechtsausübung gehört zum wesentlichen Inhalt der\nNutzung von Wohnungseigentum, so dass die beschlossene Regelung\neinen Verstoß gegen zwingende Rechtsvorschriften begründet. Die\nRegelungsbefugnis der Wohnungseigentümer endet dort, wo die\npersonenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer\nausgehöhlt wird. Deshalb ist anerkannt, dass das Stimmrecht\nunübertragbar ist und mithin nicht vom Wohnungseigentum abgespaltet\nwerden kann ( vgl. BGHZ 99, 9o = NJW 87, 65o; Lüke in Weitnauer WEG\n§ 25 Rdnr. 7; Bärmann/Pick/Merle WEG § 25 Rdnr. 1o mwN). Das\nmitgliedschaftliche Element des Wohnungseigentums verbietet einen\nallgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht als\neinem Mitverwaltungsrecht im Sinne des § 2o Abs.1 WEG. Möglich ist\nnur, dass der stimmberechtigte Wohnungseigentümer einen anderen\nWohnungseigentümer oder Dritten zur Ausübung des Stimmrechts in\nseinem Namen bevollmächtigt (§§ 164 ff BGB) oder zur Stimmabgabe in\neigenem Namen ermächtigt (vgl. Palandt/Bassenge, § 25 WEG Rdnr.\n2a). An der Bewertung ändert schließlich nichts der Umstand, dass\nder Stimmrechtsentzug zeitlich befristet ist, nämlich bis zum\nrechtskräftigen Abschluss des beim LG Köln angestrengten Prozesses,\nzumal da der dem zugrundeliegende Streit der Beteiligten um das\nEigentum für eine solche Regelung jedenfalls über den Zeitpunkt der\nEigentumsumschreibung hinaus auch kein begründeter Gesichtspunkt\nsein konnte.\n\n15\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 1) und 2) die\nGerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S.\n1 WEG). Im übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten\nKostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die\nihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen\nhaben. Für eine davon abweichende Billigkeitsentscheidung (§ 47 S.2\nWEG) bestand kein Anlass, zumal da der Senat wegen der mangelnden\nErfolgsaussicht des Rechtsmittels die übrigen Beteiligten von\nvorneherein nicht am Verfahren beteiligt hat.\n\n16\n\nDie Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht\nder von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch\ndie Vorinstanzen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/307667","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-04-23/16-wx-54-99","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":4},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 125","ref_norm":"125","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 891","ref_norm":"891","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/307667","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/307667","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-04-23/16-wx-54-99","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/307667","retrieved":"2026-07-09 03:36:25.156412+00:00"}}