{"status":"available","doknr":"OLD307774","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1999:0409.3U84.98.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1999-04-09","aktenzeichen":"3 U 84/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n2\n\nDie Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet\nworden, mithin zulässig. Sie hat jedoch lediglich hinsichtlich der\nerstinstanzlichen Kostenentscheidung Erfolg.\n\n3\n\nAus zutreffenden Gründen hat das Landgericht die Klage wegen der\ngeltend gemachten Mietzinsen i. H. v. 4.089,68 DM nebst\nVerzugszinsen abgewiesen. Den Klägern steht kein Anspruch auf\nAnpassung aufgrund § 5 Abs. 2 des Mietvertrages vom 9. November\n1992 orientiert an der Entwicklung des \"Preisindex für die\nLebenshaltungskosten aller privaten 4-Personenhaushalte gem. den\nAngaben des Statistischen Bundesamtes in W.\" zu. Bereits die\ntextliche Ausgestaltung der in Rede stehenden Vertragsklausel\nspricht dafür, dass es sich um eine genehmigungsbedürftige\nGleitklausel handelt. Indiziell hierfür sind auch die beiden\nSchreiben der Kläger an die Beklagte, die jeweils vom 5. Januar\n1995 datieren (Bl. 9, 47 GA). Daraus wird nämlich die Auffassung\nder Kläger deutlich, dass sie aufgrund der Veränderung des\nLebenshaltungsindex ohne weiteres berechtigt sind, eine\nentsprechende Erhöhung des Mietzinses zu verlangen.\n\n4\n\nDie Frage, ob es sich tatsächlich um eine derartige Gleitklausel\nhandelt, bedarf letztlich keiner Entscheidung. Denn als solche wäre\nsie nach § 3 WährG - unabhängig von der ohnehin nicht vorliegenden\nGenehmigung - gar nicht genehmigungsfähig gewesen. Dafür wäre eine\nMindestlaufzeit des Mietvertrages von 10 Jahren erforderlich (s.\nBGH NJW 1975, 44, 45). Der vorliegenden Vertrag erfüllt diese\nVoraussetzung nicht. Gem. § 3 war eine Mietzeit vom 1. April 1993\nbis zum 31. Januar 1998, also von weniger als 5 Jahren\nvorgesehen.\n\n5\n\nJedoch steht den Klägern auch dann kein Anspruch auf die mit der\nKlage geltend gemachten Erhöhungsbeträge zu, wenn es sich bei § 5\nAbs. 2 des Vertrages nicht um eine Gleitklausel handelt. Ist eine\nKlausel als Gleitklausel entweder nicht genehmigungsfähig - so wie\nhier - oder ist eine Erlaubnis nicht erteilt worden, so bedeutet\ndies noch nicht, dass die Klausel oder gar der gesamte Vertrag nun\nunwirksam wäre. Vielmehr ist im Wege der ergänzenden\nVertragsauslegung die unwirksame Klausel durch eine nicht\ngenehmigungsbedürftige, wirksame Klausel zu ersetzen, wobei die\nParteien aus Treu und Glauben verpflichtet sind, hierin\neinzuwilligen (BGH NJW 1986, 932, 933; Bub/Treier/Schultz, Handbuch\nder Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A 248;\nPalandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 245 Rdn. 27; jeweils m. w.\nN.). Dies wird in der Regel gelingen, so dass für § 139 BGB\npraktisch kein Anwendungsbereich besteht. Die entsprechend\nausgelegte Klausel gilt dann von Anfang an. Als wirksame Klausel\nkommt ein genehmigungsfreier Leistungsvorbehalt in Betracht.\n\n6\n\nDer Unterschied zwischen solch einem genehmigungsfreien\nLeistungsvorbehalt und einer Gleitklausel liegt darin, dass\nGleitklauseln eine automatische Anpassung des Mietzinses bei\nEintritt der Bedingung herbeiführen (und deshalb in der Regel nicht\ngenehmigungsfähig sind), während der Leistungsvorbehalt keine\nAutomatik kennt, sondern es besteht ein Spielraum (BGH NJW 1969,\n91, 92; 1975, 44, 45 f.). Es bedarf dann einer gesonderten\nAnpassung bzw. Neufestsetzung. Dies geschieht durch Verhandlung der\nParteien oder gem. §§ 315 f. BGB durch den Vermieter oder gem. §\n317 BGB durch einen Dritten. Im Zweifel hat der Vermieter dieses\nRecht im Rahmen billigen Ermessens (BGH NJW 1974, 1464). Ist - wie\nhier - eine Bezugsgröße genannt (Veränderung des Preisindex), ist\nAusgangspunkt der Anpassung die Äquivalenzvorstellung der Parteien\nbei Vertragsschluss (BGHZ 62, 314). Bei Unbilligkeit der durch den\nVermieter festgesetzten Erhöhung ist gem. § 315 Abs. 3 BGB\nletztlich das Gericht zur Entscheidung aufgerufen. Selbst wenn eine\nIndexveränderung vorliegt, so bedeutet dies aber keine automatische\nAnpassung an die neuen Verhältnisse, da dies eben auf eine\nGleitklausel mit automatischer Anpassung hinausliefe, was durch den\ninzwischen durch das EurOEG aufgehobenen, aber durch eine\nentsprechende Regelung in § 2 PaPkG ersetzten § 3 WährG, aus\nGründen der Währungsstabilität verhindert werden soll. Deshalb ist\nMaßstab letztlich immer die Billigkeit einer Erhöhung bei\nIndexänderung.\n\n7\n\nHiervon ausgehend ist den Rechtsausführungen des Landgerichts\nAachen in vollem Umfang zuzustimmen, und die Berufungsbegründung,\ndie die Heranziehung von Billigkeitsaspekten beanstandet als von\nden Parteien nicht gewollter Maßstab, geht fehl. Dasjenige, auf was\ndie Kläger mit ihrer Auslegung hinauswollen, kommt einer\nunzulässigen Gleitklausel im Mantel eines zulässigen\nLeistungsvorbehaltes mit automatischer Anpassung gleich, was aber\ngerade nicht möglich ist.\n\n8\n\nAusgehend von dem hypothetischen Parteiwillen, der sich in dem\nWort \"soll\" andeutet, ist die Klausel im zugrunde liegenden\nMietvertrag so zu lesen, dass eine Erhöhung bei Veränderung des\nvereinbarten Lebenshaltungsindex verlangt werden kann, wenn dies\nder Billigkeit entspricht. So ausgelegt stellt die Klausel einen\ngenehmigungsfreien Leistungsvorbehalt dar (s. Bub/Treier/Schultz,\nIII. A 248, 221 a. E.). Denn dann wäre kein den Ermessungsspielraum\nausschließender Automatismus vorhanden.\n\n9\n\nZuzustimmen ist den Ausführungen des angegriffenen Urteils auch\nbei den Erwägungen zur Billigkeit (Bl. 8 UA). Hierbei ist unter\nBerücksichtigung der Interessen beider Parteien das in\nvergleichbaren Fällen Übliche festzustellen (Palandt/Heinrichs, §\n315 Rdn. 10). Die vom Landgericht eingeholten Auskünfte (Bl. 66 f.,\n69 GA) des A.er Haus- und Grundbesitzer-Vereins e. V. und der\nIndustrie- und Handelskammer zu A. belegen, dass eine greifbare\nMietpreissteigerung in vergleichbaren Lagen in A. im\nVertragszeitraum nicht zu verzeichnen war. Der Senat schließt sich\nauch insoweit den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an.\nGegen eine Anhebung des Mietzinses spricht auch die kurze\nVertragsdauer. Es ist bei derartig zeitlich begrenzten\nVertragsverhältnissen gar nicht so selten, dass überhaupt keine\nErhöhungsmöglichkeit vorgesehen wird (s. a. BGH NJW 1974, 2233;\nBub/Treier/Schultz III A 250). Im Rahmen der hier anzustellenden\nBilligkeitserwägungen ist des Weiteren zu berücksichtigen, dass die\nBeklagte zu Vertragsbeginn unstreitig eine Abstandszahlung von\nbrutto 39.900,00 DM an die Kläger geleistet hat. Dies ist vor allem\nvor dem Hintergrund einer Vertragsdauer von weniger als 5 Jahren zu\nsehen. Zwar sind solche Leistungen bei Geschäftsraummiete durchaus\nüblich, das heißt stellen ein Entgelt dafür dar, dass der Vormieter\ndas Mietobjekt freimacht (Palandt/Putzo, Vor § 535 Rdn. 88).\nHierdurch ist den Klägern jedoch ein beachtlicher Betrag\nzugeflossen, auf das Jahr umgerechnet von ca. 8.000,00 DM und auf\nden Monat berechnet von ca. 660,00 DM. Angesichts der kurzen\nVertragslaufzeit spricht auch dies gegen die Billigkeit einer\nAnhebung des Mietzinses. Deshalb bedarf es schließlich einer\nEinbeziehung der von der Beklagten behaupteten und von den Klägern\nzulässigerweise mit Nichtwissen bestrittenen angeblich rückläufigen\nUmsatzzahlen in die Billigkeitserwägungen nicht mehr.\n\n10\n\nSoweit die Kläger die erstinstanzlich getroffene\nKostenentscheidung angegriffen haben, sieht der Senat keinen\nAnlass, die Quote zu ändern. Allerdings besteht keine\nGesamtschuldnerhaftung, sondern eine Haftung nach Kopfteilen, § 100\nAbs. 1 ZPO. Neben dem Betrag von 4.089,68 DM ist zu\nberücksichtigen, dass mit der Umstellung des ersten\nKlageerweiterungsantrages auch eine teilweise Klagerücknahme\nverbunden war, für die die Kläger zugleich anteilig Kostenersatz\ni.H.v. 859,60 DM beansprucht und zugesprochen bekommen haben. Bei\nder Berechnung des Streitwerts folgt der Senat der zutreffenden\nAnsicht, wonach bei einseitiger Erledigungserklärung durch den\nKläger der bisherige Wert der Hauptsache bestehen bleibt (OLG Köln\nMDR 1995, 103; OLG Düsseldorf NJW-RR 1993, 510; OLG München NJW-RR\n1996, 957).\n\n11\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO,\ndiejenige hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708\nNr. 10, 713 ZPO.\n\n12\n\nStreitwert und Beschwer für die Kläger: 4.089,68","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/307774","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-04-09/3-u-84-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 100","ref_norm":"100","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 317","ref_norm":"317","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/307774","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/307774","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-04-09/3-u-84-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/307774","retrieved":"2026-07-09 03:36:33.537366+00:00"}}