{"status":"available","doknr":"OLD308227","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1999:0122.16WX218.98.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1999-01-22","aktenzeichen":"16 Wx 218/98","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e:\n\n2\n\nUnter dem 23. Juni 1982 lud die Antragstellerin zu 1) als\ndamalige Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer\nEigentümerversammlung auf den 2. Juli 1982 ein. Die Einladung\nnannte als Tagesordnungspunkt 3 a: \"Abberufung des Verwalters und\nKündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund.\" Zu diesem\nTagesordnungspunkt wurde in der Versammlung folgender Antrag\ngestellt:\n\n3\n\n \n\n4\n\n\"Sollte der jetzige Verwalter, die\nFirma V. Verwaltungsgesellschaft für Wohnungseigentum mbH vorm. R.\nund Partner GmbH, ordnungsgemäß zum Verwalter bestellt sein, so\nwird dieser abberufen; der Verwaltervertrag soll aus wichtigem\nGrunde gekündigt werden.\n\n5\n\nDie Kündigungsgründe sind insbesondere folgende:\n\n6\n\n \n\n7\n\n \n\n8\n\n1. Von dem Konto auf das die Eigentümer\ndie Instandhaltungsrücklage gezahlt haben, wurde im Jahre 1981 nach\nden eigenen Angaben des Verwalters ein Betrag von mindestens\n128.000,00 DM für die Bezahlung von Kosten verwendet, die die Firma\nB. R. GmbH als gewerblicher Pächter zu tragen hat.\n\n9\n\n \n\n10\n\n \n\n11\n\n2. Der Verwalter hat nicht für die\nBezahlung der Heizungskosten an die Fa. D. Sorge getragen, bzw.,\nsoweit er die Zahlung der Firma B. R. GmbH überließ, überwacht. Die\nFirma D. berühmt sich nun einer Forderung gegenüber der\nEigentümergemeinschaft in Höhe von mehr als 600.000,00 DM.\n\n12\n\n \n\n13\n\n \n\n14\n\n3. Während der gesamten Dauer der\nVerwaltung hat der Verwalter keine oder nicht ordnungsgemäße\nAbrechnungen vorgelegt.\n\n15\n\n \n\n16\n\n \n\n17\n\n4. Forderungen der\nEigentümergemeinschaft wurden nicht mit dem nötigen Nachdruck\ngeltend gemacht, das gilt insbesondere gegen die Firma J. und B.,\ndie mit Zahlungen in Höhe von ca. 47.000,00 DM in Rückstand sein\nsoll.\"\n\n18\n\nDer Antrag wurde von den Eigentümern einstimmig angenommen.\n\n19\n\nMit am 26. Juli 1982 beim Amtsgericht Köln eingegangenem\nSchriftsatz hat die Antragstellerin zu 1) neben weiteren am\nRechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr beteiligten Antragstellern\nunter anderem beantragt, den vorgenannten Beschluss zu TOP 3 a der\nWohnungseigentümerversammlung vom 2. Juli 1982 für ungültig zu\nerklären. Durch Beschluss vom 27. August 1997 hat das Amtsgericht\nKöln diesen Antrag zurückgewiesen. Auf die Beschwerde der\nAntragstellerin zu 1) hin hat das Landgericht Köln durch Beschluss\nvom 13. Juli 1998 die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und\nden Beschluss der Eigentümerversammlung vom 2. Juli 1982 zu TOP 3 a\nfür ungültig erklärt. Dieser Beschluss ist den\nVerfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner erst am 3. Dezember\n1998 zugestellt worden. Mit am 9. Dezember 1998 beim Landgericht\neingegangenem Schriftsatz haben die Antragsgegner gegen die\nEntscheidung des Landgerichts sofortige weitere Beschwerde erhoben\nmit dem Antrag,\n\n20\n\n \n\n21\n\nden Beschluss des Landgerichts\naufzuheben und den Antragstellern die Kosten des Verfahrens\neinschließlich der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner\naufzuerlegen.\n\n22\n\nDie Antragstellerin, der Gelegenheit zur Stellungnahme zu diesem\nRechtsmittel bis zum 19. Januar 1999 gegeben worden war, hat sich\nnicht geäußert.\n\n23\n\nDie sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig\n(§§ 45 WEG, 27, 29 FGG). Sie ist auch in der Sache begründet. Die\nfristlose Kündigung des Verwaltervertrages mit der Antragstellerin\nzu 1) gemäß dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung am 2.\nJuli 1982 zu TOP 3 a der Einladung (= 1 der Tagesordnung auf der\nVersammlung selbst) ist berechtigt (§§ 26 Abs. 1, 21, Abs. 4 WEG).\nDie fristlose Kündigung eines Verwaltervertrages ist grundsätzlich\nzulässig, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und\nder Wohnungseigentümergemeinschaft nachhaltig gestört ist (vgl. die\nBeschlüsse des Senats vom 21. September 1998 - 16 Wx 126/98 - und\nvom 25. November 1998 - 16 Wx 156/98 -). Das Vertrauensverhältnis\nkann nicht nur durch einzelne, schwerwiegende Verfehlungen\nzerrüttet werden, sondern auch durch eine Vielzahl von\nVerfehlungen, die einzeln die Wohnungseigentümergemeinschaft\nmöglicherweise zu einer Kündigung des Vertrages nicht veranlassen\nwürden, die aber in ihrer Gesamtheit, insbesondere im Hinblick auf\nihre Dauer das Vertrauensverhältnis zerstören. Bereits die\nRechtsvorgängerin der Antragstellerin zu 1) hatte der\nEigentümerversammlung am 29. September 1981 eine Jahresabrechnung\nfür die Jahre 1979 und 1980 vorgelegt, die von der\nEigentümerversammlung zurückgewiesen worden war. Als die\nAntragstellerin am 1. Januar 1982 als Rechtsnachfolgerin der Firma\nR. und Partner GmbH das Amt als Verwalterin antrat, war ihr dieser\nUmstand bekannt. Dennoch lag in der Eigentümerversammlung am 14.\nJuni 1982 immer noch keine Jahresabrechnung für die beiden Jahre\nvor. In ihrer Einladung vom 23. Juni 1982 zur Versammlung am 2.\nJuli 1982 kündigte die Antragstellerin zu 1) die Vorlage einer\nJahresabrechnung im Termin vom 2. Juli 1982 an. Der\nVerwaltungsbeirat erhalte bereits vor dem Termin die Möglichkeit\nder Prüfung dieser Jahresabrechnung. Trotz dieser Ankündigung legte\ndie Antragstellerin zu 1) in der Versammlung am 2. Juli 1982 keine\nJahresabrechnung vor. Sie hat dem Verwaltungsbeirat auch nicht vor\ndiesem Termin einen Entwurf zur Vorabprüfung zugeleitet. Daß in der\nVersammlung vom 2. Juli 1982 keine Jahresabrechnung vorgelegt\nworden war, ergibt das Protokoll. Dort ist nur von einer Diskussion\nüber den Abberufungsantrag die Rede, nicht jedoch davon, dass die\nAntragstellerin zu 1) im Rahmen dieser Diskussion eine\nordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt habe. Zudem ergibt bereits das\nEinladungsschreiben vom 23. Juni 1982, daß das, was die\nAntragstellerin zu 1) in der Versammlung vorzulegen versprach,\nnicht den Anforderungen des Gesetzes entsprechen würde, selbst\ndann, wenn der Verwaltungsbeirat diese Form der Abrechnung\ngenehmigt haben sollte. Denn es wurde in diesem Schreiben eine\neinheitliche Gesamtabrechnung für die Jahre 1979 und 1980\nangekündigt. Ein solches Verfahren widerspricht den Regeln des WEG.\nEntgegen der Ansicht des Amts- und Landgerichts handelte die\nVersammlung nicht treuwidrig, als sie die Kündigung auf die\nfehlenden Abrechnung stützte. Wenn die Antragstellerin zu 1) in der\nVersammlung vom 14. Juni 1982 auch keine Ausschlussfrist für die\nErstellung der Abrechnung gestellt wurde, so wusste sie doch aus\nder Vorgeschichte, dass die alsbaldige ordnungsgemäße Abrechnung\nfür die Wohnungseigentümergemeinschaft ein mehr als dringendes\nProblem war. Unter diesen Umständen hätte die Antragstellerin zu 1)\nfür die Versammlung am 2. Juli 1982 nicht einfach die Erstellung\neiner Abrechnung ankündigen dürfen, um diese dann nicht vorzulegen,\nsondern sie hätte zumindest eine detaillierte und nachvollziehbare\nBegründung im Einzelnen dafür geben müssen, warum und wie lange die\nAbrechnung sich verzögert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft\ndurfte aus dem Verhalten der Antragstellerin zu 1) den Schluss\nziehen, dass die Abrechnung weiter dilatorisch behandelt werde. Ein\nsolches Verhalten musste das Vertrauen der\nWohnungseigentümergemeinschaft zur Verwaltung zerstören (vgl. den\nBeschluss des Senats vom 21. September 1998 - 16 Wx 126/98 -).\n\n24\n\nDa die Antragstellerin zu 1) im Verfahren unterlegen ist, hat\nsie gemäß § 47 WEG die Gerichtskosten des Verfahrens zu tragen. Es\nentspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats, dass eine\nErstattung außergerichtlicher Kosten in Wohnungseigentumsverfahren\nregelmäßig nicht stattfindet. Es besteht keine Veranlassung, von\ndieser Regel vorliegend abzuweichen.\n\n25\n\nDer Beschwerdewert wird auf 111.327,60 DM festgesetzt.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/308227","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-01-22/16-wx-218-98","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/308227","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/308227","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1999-01-22/16-wx-218-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/308227","retrieved":"2026-07-09 03:37:13.157864+00:00"}}