{"status":"available","doknr":"OLD308515","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1998:1207.16WX177.98.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1998-12-07","aktenzeichen":"16 Wx 177/98","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGründe\n\n2\n\nDie sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig,\n§§ 45 Abs.1 WEG, 20, 22, 27, 29 FGG; sie hat indes in der Sache\nkeinen Erfolg.\n\n3\n\n1. Das Landgericht hat ausgeführt, der Beschluß zur Genehmigung\nder Gesamtjahresabrechnung 1995 sei insgesamt für ungültig zu\nerklären, da die Abrechnung sowohl auf der Einnahmen- wie auf der\nAusgabenseite fehlerhaft sei. Der Verwalter habe nämlich nicht\nsämtliche Einnahmen, die der WEG 1995 zugeflossen seien, in die\nJahresabrechnung eingestellt. Hierbei spiele es keine Rolle, ob es\nsich um Wohngeldzahlungen für das laufende oder um Nachzahlungen\nfür das vergangene Jahr gehandelt habe. Bei den Ausgaben sei für\nHausmeisterarbeiten ein nicht in vollem Umfang ausgezahlter Betrag\nals Ausgabe verbucht worden. Der Beschluß zur Entlastung des\nVerwalters sei schon deshalb fehlerhaft, da diesem ein Anspruch auf\nEntlastung nicht zustehe.\n\n4\n\n2. Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat\nobliegenden rechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand, §§ 27 Abs. 1\nFGG, 550 ZPO. Zu Recht hat das Landgericht die in der\nEigentümerversammlung vom 5.6.1996 unter Tagesordnungspunkten 2 und\n4 zustande gekommenen Beschlüsse für ungültig erklärt,\n\n5\n\n§§ 43 Abs. 1 Nr.4, Abs. 2; 23 Abs.4; 28 Abs. 3, Abs.5 WEG. Die\nvom Verwalter erstellte Jahresabrechnung 1995 entspricht nicht den\nGrundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Regelungen des § 28\nAbs. 3 iVm. Abs.1 Satz 2 WEG nicht beachtet worden sind.\nDementsprechend sowie in Anbetracht weiterer Umstände entsprach die\nbeschlossene Entlastung des Verwalters ebensowenig ordnungsgemäßer\nVerwaltung.\n\n6\n\nZu TOP 2 :\n\n7\n\nDie Jahresabrechnung muß eine geordnete und übersichtliche,\ninhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und\nAusgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Daneben\nsind in der Jahresabrechnung die Höhe der gebildeten Rücklagen und\ndie Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende\ndes Abrechnungszeitraumes anzugeben. Diese Aufstellung muß für\neinen Wohungseigentümer auch ohne Unterstützung durch einen\nBuchprüfer oder sonstigen Sachkundigen verständlich sein\n(Bärmann/Pick/Merle , WEG, 7. Aufl., § 28 Rz. 62, 63;\nWeitnauer/Hauger, WEG, 8.Aufl., § 28 Rz. 24; BayObLG, NJW-RR\n90,1107; BayObLG, WE 90, 360; BayObLG WE 95, 30,31; OLG Hamm, NZM\n98,923). Bei den Einnahmen und Ausgaben sind die tatsächlichen\nBeträge einander gegenüberzustellen, wobei es hier keine Rolle\nspielt, ob der Rechtsgrund für Zahlungen in der betreffenden\nRechnungsperiode gelegt wurde und ob eingestellte Ausgaben\nmöglicherweise zu Unrecht getätigt worden sind (\nBärmann/Pick/Merle, aaO., m.w.N.; BayObLG WuM 93, 92 ).\n\n8\n\nWie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, fehlt auf der\nEinnahmenseite ein Betrag von ca. 2.500,- DM, der der WEG 1995\ntatsächlich zugeflossen, vom Verwalter nicht als Wohngeld 1995\ngebucht und nicht in die Abrechnung eingestellt worden ist. Dass\nein Betrag in dieser Größenordnung (zusammengesetzt aus den\nDifferenzen zwischen 2.900,- DM ./. 2.743,85 DM und 2.442,29 ./.\n82,74 DM ) zwar auf das Konto der WEG gezahlt, in den\nBuchungslisten des Verwalters, die nach Darstellung der\nAntragsgegner Grundlage der Jahresabrechnung waren, hingegen nicht\nerscheint, wird auch von den Antragsgegnern nicht in Abrede\ngestellt. Nach den oben dargelegten Grundsätzen hätten die diesem\nGesamtbetrag zugrundeliegenden Einzahlungen in voller Höhe in der\nAbrechnung Berücksichtigung finden müssen. Gggfs. wären Beträge,\ndie abweichende Zeiträume als den Abrechnungszeitraum betreffen,\ngesondert auszuweisen; in jedem Fall sind sie jedoch als Einnahme\nin die Abrechnung einzustellen (vgl. zur Möglichkeit des\ngesonderten Ausweises dieser Einnahmen: Bub, Finanz- und\nRechnungswesen, III,6a ). Dieser Fehler in der Abrechnung wird mit\ndem Vorbringen in der Rechtsbeschwerde nicht entkräftet. Entgegen\ndem dortigen Vortrag läßt die vorgelegte Abrechnung 1995, die eine\nauch für Laien übersichtliche und verständliche Übersicht geben\nsoll, nicht erkennen, dass ein entsprechender Betrag als Einnahme -\n-- wohl als Zahlung für Rückstände aus 1994 ( ? ) - eingegangen ist\n(vgl. Bl. 8 GA).\n\n9\n\nAuch das Zahlenwerk zur Ausgabenseite ist nicht mängelfrei.\nHierbei sind, worauf das Landgericht zu Recht hinweist, die\nAusgaben für den Hausmeister mit 2.039,54 DM statt mit den\ntatsächlich ausgezahlten 1.514,54 DM angesetzt, ohne dass die\nDifferenz zumindest als gesonderte Rücklage - deren Zulässigkeit\nmag dahinstehen - eingebracht worden wäre. Dem hat auch die\nRechtsbeschwerdebegründung nichts entgegengesetzt.\n\n10\n\nSchließlich sind die Zahlenangaben zum Kontostand des WEG-Kontos\nEnde 1995 nicht korrekt, was bereits in der amtsgerichtlichen\nEntscheidung festgestellt und nicht angegriffen worden ist. Der\nKontoendstand des Gemeinschaftskontos ist nämlich ebenfalls\nGegenstand der Jahresabrechnung (vgl.Bärmann/Pick/Merle, aaO., §\n28, Rz. 63 ).\n\n11\n\nIn Anbetracht dieser verschiedenen Mängel, die sowohl das\nErgebnis der Gesamtabrechnung beeinflussen, als auch unmittelbar\nauf die Einzelabrechnungen durchschlagen, ist die gesamte\nAbrechnung 1995 für ungültig zu erklären. Dies folgt aus der\nRegelung des § 139 BGB, der hier Anwendung findet (BayObLG, WE 91,\n251; WE 95, 245 247 ). Es fehlen konkrete Anhaltspunkte,\ndass die Wohnungseigentümer im Rahmen einer ordnungsgemäßen\nVerwaltung bei dem Vorliegen verschiedener fehlerhafter Buchungen\ndie Jahresabrechnung im übrigen gebilligt hätten statt\nNeuerstellung der Abrechnung zu verlangen. Mithin ist hier vom\nRegelfall des § 139 BGB auszugehen.\n\n12\n\nZu TOP 4 :\n\n13\n\nIm Ergebnis zu Recht hat das Landgericht den Beschluß zur\nEntlastung des Verwalters für unwirksam erklärt. Solange der\nVerwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine vollständige\nund ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG für das\nabgeschlossene Wirtschaftsjahr noch nicht erstellt hat,\nwiderspricht es dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die\nEigentümerversammlung ihm mehrheitlich Entlastung erteilt (vgl. OLG\nDüsseldorf, WE 91,251 m.w.N.). Dies ist hier der Fall. Hinzu kommen\nBedenken gegen eine ordnungsmäße Verwaltung im Wirtschaftsjahr 1995\naus folgenden weiteren Umständen. So hat der Verwalter - nach\neigenem Vorbringen - nicht die gesamte Summe der für die\nInstandhaltungsrücklage gesammelten Gelder, das sind 10.730,- DM,\nsondern 10.000,- DM auf das Instandhaltungskonto überwiesen, das\nals verzinsliches Festgeldkonto geführt wird. Mit dem Einwand, auf\ndiese Weise sei die Liquidität der Eigentümergemeinschaft erhöht\nworden, können die Antragsgegner nicht gehört werden. Denn die\nAntragstellerin hat zu Recht darauf verwiesen - was im übrigen von\nden anderen Beteiligten nicht in Frage gestellt worden ist -, dass\nder Wohnungseigentümer Mertes, der zugleich die Verwalteraufgaben\nwahrnimmt, für die 10 in seinem Eigentum befindlichen Wohnungen\nnicht das ab Beschlußfassung des Wirtschaftsplanes 1995 ab April\ngeschuldete erhöhte Wohngeld, sondern bis auf eine Nachzahlung\nweiterhin lediglich 2.900,- DM monatl. als Wohngeld für seine\nWohnungen entrichtet hat (statt 3.312,50 DM). Es hätte\nordnungsmäßer Verwaltung entsprochen, wenn der Verwalter für die\nvollständige und rechtzeitige Einzahlung des Wohngeldes, auch\nsoweit es ihn als Eigentümer betrifft, Sorge getragen hätte.\nSchließlich sind auch die Vorgänge um die Begleichung der Rechnung\nDohmen vom 26.8.1994 bisher nicht vollständig geklärt, da nach wie\nvor die behauptete Bezahlung dieser Rechnung gegenüber dem\nUnternehmer bereits im Jahre 1994 durch die Verwaltung nicht belegt\nist. Auch in Hinblick auf diese Umstände kommt derzeit eine\nEntlastung des Verwalters nicht in Betracht, um der\nEigentümergemeinschaft die Möglichkeit etwaiger Schadensersatz-\noder Rückgriffsforderungen gegen den Verwalter offen zu halten. Auf\ndie vom Landgericht aufgeworfene Frage des Anspruchs auf Entlastung\nkommt es somit nicht an.\n\n14\n\nSoweit die Antragstellerin in ihren Schriftsatz vom 03.12.1998\nweitergehende Anträge bezüglich der Jahresabrechnungen 1993/1994\nund 1996 stellt, können diese nicht berücksichtigt werden, da\nGegenstand dieses Verfahrens und damit der Rechtsbeschwerde\nlediglich die Beschlüsse zu TOP 2 und 4 der Eigentümerversammlung\nvom 05.06.1996 sind, mithin nur die Jahresabrechnung 1995.\n\n15\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Für eine Erstattung\naußergerichtlicher Kosten in Abweichung von dem Regelfall bestand\nhier keine Veranlassung.\n\n16\n\nDie Entscheidung über den Geschäftswert folgt aus § 48 Abs.3 WEG\nund entspricht der nicht angegriffenen Festsetzung im Verfahren der\nErstbeschwerde.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/308515","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-12-07/16-wx-177-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/308515","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/308515","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-12-07/16-wx-177-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/308515","retrieved":"2026-07-09 03:37:40.820353+00:00"}}