{"status":"available","doknr":"OLD309090","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1998:0907.16WX108.98.01","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1998-09-07","aktenzeichen":"16 Wx 108/98","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nDie Eigentümer der eingangs genannten und aus 127\nEigentumswohnungen bestehenden Wohnanlage haben auf ihrer\nVersammlung am 17.03.1997 zum TOP 7 b) mehrheitlich (dafür\n392,555/1.000 Miteigentumsanteile - MEA - bei anwesenden\n642,146/1.000 MEA - alternativ für einen Kauf: 104,653/1.000 MEA)\ndie Anmietung einer gemeinsamen Satelliten-Anlage auf die Dauer von\nzehn Jahren beschlossen. Vorausgegangen war der Bericht des\nVerwalters, in dem dieser zwei Möglichkeiten aufgezeigt hatte (Bl.\n43 GA):\n\n3\n\na)\n\n4\n\nEinmalige Kosten der Anschaffung: 60.000,00 DM; Kosten der\nInstandhaltung gehen zu Lasten der Gemeinschaft.\n\n5\n\nb)\n\n6\n\nMietkosten der Anlage: monatlich 33,00 DM je Nutzer/Eigentümer.\nInstandhaltungskosten gehen zu Lasten des Betreibers.\n\n7\n\nDer Grund für die beabsichtigte Anschaffung einer gemeinsamen\nSAT-Anlage war, daß sich die Eigentümer in der Mehrheit darüber\neinig gewesen waren, daß der zur Zeit herrschende Zustand von weit\nüber 50 an Balkongeländern und Fassadenteilen montierten\nSAT-Schüsseln wegen der erheblichen Beeinträchtigung des äußeren\nErscheinungsbilds der Anlage beseitigt werden müsse. Bei dem\nEntschluß zur Anmietung und nicht zum Kauf spielte eine Rolle, daß\ndie Gemeinschaft über keinerlei Rücklagen verfügt und bereits\nfolgende unbedingt notwendige Reparaturmaßnahmen anstanden, für die\nteilweise entsprechende Beschlüsse schon vorliegen und die\nzwangsläufig nur durch Sonderumlagen der Wohnungseigentümer\nfinanziert werden können:\n\n8\n\n1.\n\n9\n\nDurchführung der bereits beschlossenen zweiten Bauphase der\nBalkonsanierung. Kosten: 222.748,00 DM.\n\n10\n\n2.\n\n11\n\nBeseitigung der Schallübertragung der Aufzugsmaschinenräume gem.\nTÜV-Gutachten. Kosten: 18.000,00 DM.\n\n12\n\n3.\n\n13\n\nSpülen des Heizungssystems inkl. Heizkörper, Erneuerung div.\nAbsperrventile und/oder deren Oberteile für die einzelne\nStrangabsperrung im Bereich des Kellers. Kosten: ca. 60.000,00\nDM.\n\n14\n\n4.\n\n15\n\nErneuerung bzw. Errichtung von Absperrgittern zu den\nKellerabgängen der Häuser H.platz als notwendigen\nEinbruch-/Diebstahlschutz. Kosten: ca. 15.000,00 DM.\n\n16\n\n5.\n\n17\n\nReparieren der Ziegeldachflächen und Zinkanschlüssen an den\nHäusern W.str. Kosten ca. 55.000,00 DM.\n\n18\n\nAuf den Antrag der Antragsteller hat das Amtsgericht den\nBeschluß für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete sofortige\nBeschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht zurückgewiesen und\ndabei zur Begründung auf die seiner Ansicht nach zutreffenden\nAusführungen in der angefochtenen Entscheidung verwiesen.\n\n19\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige\nBeschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22\nAbs. 1, 27, 29 FGG) und begründet.\n\n20\n\nDer vom Landgericht bestätigte Beschluß des Amtsgerichts führt\nim wesentlichen aus: Die beschlossene langfristige Anmietung sei\nwirtschaftlich unvernünftig und widerspreche den Grundsätzen\nordnungsgemäßer Verwaltung. Selbst bei Mietkosten gemäß dem nunmehr\nergänzend vorgelegten Angebot der Fa. M. für die 127 Wohnungen von\nmonatlich nur 19,90 DM (= Bl. 81/2 GA) ergebe sich bei der Laufzeit\nvon 10 Jahren ein Gesamtaufwand von 303.276,00 DM, dem beim Kauf\nein einmaliger Aufwand von nur 60.000,00 DM gegenüberstehe. Damit\nwäre, auch wenn beim Kauf Wartungskosten von bis zu 60.000,00 DM\nhinzugerechnet werden, die Anmietung als Alternative zum Kauf noch\nmehr als doppelt so teuer. Soweit die Gemeinschaft über keine\nRücklagen verfüge und den Kauf deshalb über eine Sonderumlage\nfinanzieren müsse, ändere das nichts. Die Anmietung werde\nschließlich auch nicht vernünftiger allein dadurch, daß die\nMehrheit sie will.\n\n21\n\nDie Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.\nRechtsfehlerhaft ist die Auffassung der Vorinstanzen, die mit\nMehrheit beschlossene Anmietung einer SAT-Anlage widerspreche den\nGrundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG).\n\n22\n\nDer Senat vermag der Ansicht der Vorinstanzen nicht\nbeizupflichten, unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des\nEinzelfalls, insbesondere der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit\nder Gemeinschaft sei bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise\nder Kauf als Alternative zur Anmietung ein Gebot wirtschaftlicher\nVernunft.\n\n23\n\nSowohl die Anmietung als auch der in Frage kommende Kauf der\nAnlage wären für sich betrachtet Maßnahmen im Rahmen\nordnungsgemäßer Verwaltung. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer\nVerwaltung aber mehrere Maßnahmen in Betracht, so ist es Sache der\nWohnungseigentümer, durch Stimmenmehrheit eine Auswahl zu treffen,\nd. h. ihnen verbleibt ein Beurteilungsspielraum. Die sodann mit\nMehrheit beschlossene Entscheidung müssen die überstimmten\nWohnungseigentümer akzeptieren, es sei denn, die andere Maßnahme\nist im Vergleich - aus welchen Gründen auch immer - so viel\nvorteilhafter, daß jeder vernünftige und wirtschaftlich denkende\nWohnungseigentümer sich für diese Maßnahme entschieden hätte, mit\nder Folge, daß deshalb die getroffene Wahl ordnungsgemäßer\nVerwaltung widerspricht.\n\n24\n\nSo ist es vorliegend aber nicht. Entgegen der Ansicht der\nAntragsteller läuft die Anmietung als Alternative zum Kauf\nkeinesfalls dem wirtschaftlichen Interesse der Gemeinschaft so\ndeutlich zuwider, daß die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung\nwiderspricht. Die Anmietung mag zwar in Berücksichtigung der langen\nLaufzeit letztlich finanziell mehr als doppelt so teuer sein, sie\nkann deshalb aber nicht als unvernünftig angesehen werden.\nKeineswegs entspricht zwangsläufig immer nur die kostengünstigere\nAlternative ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG\n§ 21 Rdnr. 61 m. w. N.). So hat das KG (WE 89, 136) mit Recht\nentschieden, daß zwar eine aufwendigere, aber wirtschaftlich\nvernünftige, technisch modernere Reparatur ordnungsgemäßer\nVerwaltung entsprechen kann. Deshalb sind vielmehr stets alle Vor-\nund Nachteile der anstehenden Maßnahme gegeneinander abzuwägen,\nwobei u. U. auch der von einer deutlichen Mehrheit der\nWohnungseigentümer geäußerte Wille nicht unbeachtet bleiben\nkann.\n\n25\n\nFür den vorliegenden Fall ist es zwar allgemein bekannt, daß die\nAnmietung einer Sache im Vergleich zum Kauf, gerechnet auf eine\nLaufzeit von 10 Jahren, in aller Regel finanziell wesentlich\naufwendiger sein kann. Hier mag auch die Anmietung der Anlage auf\ndie Dauer von 10 Jahren im Ergebnis doppelt so teuer sein. Dem\nNachteil stehen indes beachtliche und nicht zu vernachlässigende\nVorteile gegenüber. Bei der Anmietung erfolgt insbesondere keine\nBindung von für den Kauf erforderlichen Kapitals (keine etwaige\nZinseinbuße) und steht den Wohnungseigentümern immer eine intakte\nAnlage zur Verfügung, weil jegliche Reparaturkostenlast für etwaig\nauftretende Defekte der Anlage auf den Vermieter abgewälzt ist. Es\nerübrigen sich auch etwaige Debatten, ob die Anlage (noch)\nrepariert werden kann und muß, sowie über die Finanzierung der\nMaßnahme, worüber letztlich die Gemeinschaft erst entscheiden\nmüßte.\n\n26\n\nDarüberhinaus ist - wie aufgezeigt - die Eigentümergemeinschaft\nmit Sondrumlagen wegen dringenderer Reparaturmaßnahmen bereits\nüberlastet. Bei der Entscheidung der Frage, ob die Maßnahme\nordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, muß auch berücksichtigt\nwerden, ob der durch die Maßnahme verursachte finanzielle Aufwand\nim Hinblick auf die finanziellen Verhältnisse der\nWohnungseigentümer vertretbar ist und diese mit weiteren\nSonderumlagen belastbar sind (vgl. Bärmann a. a. O.).\n\n27\n\nSchließlich waren im Streitfall nur knapp 1/6 der Eigentümer in\nder Versammlung für den Kauf, während knapp 2/3, also eine mehr als\ndeutliche Mehrheit, für die Anmietung stimmten. Die Motivation der\nWohnungseigentümer für die Entscheidung zu einer Anmietung statt zu\neinem Kauf kann vielfältiger Art sein, so etwa, daß ein Eigentümer\nseine Wohnung in absehbarer Zeit veräußern will oder könnte und\ndeshalb nur mit zeitanteiligen Mietkosten belastet sein will, daß\ner mit der Kapitalbindung nicht einverstanden ist, oder daß er sich\nzur Aufbringung der entsprechenden Sonderumlage nicht in der Lage\nsieht. Deshalb ist letztlich auch dem Mehrheitswillen Rechnung zu\ntragen, zumal wenn er wie hier ein so deutliches Übergewicht\nhat.\n\n28\n\nSonach liegt ein Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vor,\nder nicht den Grundsätzen ordnunsgemäßer Verwaltung widerspricht\nund den mithin die überstimmten Wohnungseigentümer hinzunehmen\nhaben. Die Vorentscheidungen waren danach aufzuheben und der\nAnfechtungsantrag der Beteiligten zu 1) abzuweisen.\n\n29\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, den unterlegenden Beteiligten zu 1) die\nGerichtskosten aller drei Instanzen aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG).\nIm übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten\nKostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die\nihnen entstandenen außgerichtlichen Kosten selbst zu tragen\nhaben.\n\n30\n\nDie Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht\nder unbeanstandeten Wertfestsetzung der Vorinstanzen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309090","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-09-07/16-wx-108-98","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/309090","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309090","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-09-07/16-wx-108-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/309090","retrieved":"2026-07-09 03:38:29.424520+00:00"}}