{"status":"available","doknr":"OLD309418","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1998:0622.16WX99.98.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1998-06-22","aktenzeichen":"16 Wx   99/98","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere\nBeschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§§ 45 Abs. 1 WEG, 20, 22\nAbs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie aber keinen Erfolg. Der\nangefochtene Beschluß des Landgerichts beruht nicht auf einer\nVerletzung des Gesetzes (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).\n\n3\n\nSoweit das Landgericht den Beschluß der Eigentümerversammlung\nvom 15. April 1996 zu TOP 8 bezüglich der Gestattung der bisherigen\nNutzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartens der\nWohnungseigentumsanlage durch die Eigentümer A. und M. K. und P. B.\nfür ungültig erklärt hat, ist diese Entscheidung aus Rechtsgründen\nnicht zu beanstanden. Der Beschluß der Eigentümerversammlung\nbeinhaltete die Genehmigung eines bisher bereits faktisch\nausgeübten Sondernutzungsrechts an Teilen des Gartens. Da ein\nsolches Sondernutzungsrecht nach der Behauptung keiner der Parteien\nin der Teilungserklärung vorgesehen war, konnte es auch als\nschuldrechtliche Berechtigung nur durch einstimmige Vereinbarung\naller Wohnungseigentümer begründet werden. Denn auch die Begründung\neiner rein schuldrechtlichen Berechtigung zur Sondernutzung von\nTeilen des gemeinschaftlichen Gartengrundstücks stellt nicht eine\neinfache Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung des\nGemeinschaftseigentums dar, sondern greift in den Kernbereich des\nGemeinschaftseigentums ein (vgl. die Entscheidung des Senats in\nNJW-RR 1992, 598). Ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht kann\nnach der Rechtsprechung des Senats zwar auch durch langjährige\neinverständliche Übung begründet werden (vgl. die Entscheidung des\nSenats in OLG-Report 1996, 185), eine solche langjährige\neinverständliche Übung konnte aber vorliegend nicht festgestellt\nwerden, da die Sondernutzung von Teilen des Gartens durch die\nEigentümer A. und M. K. und die Eigentümerin P. B. bzw. durch deren\nRechtsvorgänger, von denen diese das Wohnungseigentum erworben\nhaben, frühestens im Jahre 1988 begonnen haben kann, als das\nWohnungseigentum im Rechtssinne errichtet wurde. Denn erst von\ndiesem Zeitpunkt an konnte hinsichtlich der Nutzung des Grundstücks\nund aller Gebäudeteile zwischen Wohnungs- bzw. Sondereigentum und\nGemeinschaftseigentum, zwischen gemeinschaftlicher Nutzung und\nSondernutzung unterschieden werden. Bereits auf der\nEigentümerversammlung vom 22. April 1993 ist, wie das Protokoll\nausweist, ausdrücklich darüber gesprochen worden, daß der Garten in\nseiner Gesamtheit grundsätzlich allen Eigentümern zur\ngemeinschaftlichen Nutzung zusteht. Die Antragsgegner Eheleute\nKlapperich haben auch in ihren persönlichen Stellungnahmen\ngegenüber dem Amtsgericht eingeräumt, daß die Antragstellerin von\nAnfang an, als sie die Eigentumswohnung erworben hatte, also seit\n1993, mit der Sondernutzung des Gartens durch einzelne\nMiteigentümer nicht einverstanden war.\n\n4\n\nDie Entscheidung des Landgerichts ist auch nicht zu beanstanden,\nsoweit es die Antragsgegner verurteilt hat, das im hinteren\nrechten, zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Gartenbereich der\nEigentumsanlage gelegene, von den Wohnungseigentümern A. und M. K.\nerrichtete Gartenhaus sowie die den Gartenbereich abtrennende\nZaunanlage mit Tor zu beseitigen. Die Errichtung eines\nGartenhäuschens auf dem Gemeinschaftseigentum stellt ohne Zweifel\neine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar (vgl.\ndie Entscheidung des Senats in OLG-Report 1997, 205; ferner:\nBayObLG, NJW-RR 1988, 591 und BayObLG-Report 1992, 9; OLG\nFrankfurt, OLGZ 1985, 50). Da derartige bauliche Veränderungen der\nZustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, kann jeder einzelne\nbetroffene Wohnungseigentümer die Beseitigung einer unzulässigen\nbaulichen Veränderung, die nicht von allen Wohnungseigentümern\ngebilligt worden war, verlangen. Das Gartenhäuschen der Eheleute\nKlapperich ist frühestens 1993 errichtet worden, wie die vom Amts-\nund Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme ergeben haben. Da die\nAntragstellerin von Anfang an zu erkennen gegeben hatte, daß sie\nmit diesen baulichen Veränderungen nicht einverstanden war, hat sie\nihren Beseitigungsanspruch auch nicht verwirkt. Auch die Errichtung\neines Zaunes ist eine bauliche Veränderung des\nGemeinschaftseigentums (vgl. OLG Düsseldorf, NJWE-MietR 1997, 111,\nKG, NJW-RR 1997, 713). Dies gilt auch dann, wenn sich an der\ngenannten Stelle bereits ein Zaun aus der Zeit, als die Häuser noch\nnicht im Wohnungseigentum standen, befunden haben sollte, der in\neinem so heruntergekommenen Zustand war, daß die Antragsgegner ihn\nnur erneuerten. Einen neuen Zaun anstelle des hinfällig gewordenen\nauf dem Gemeinschaftseigentum zu errichten, um durch diesen Zaun\nTeile des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartens zur\nSondernutzung für einzelne Wohnungseigentümer abzutrennen, stellt,\nda der neue Zaun nun eine Funktion erhält, die der ursprüngliche\nZaun nicht gehabt haben konnte, da es noch keine\nWohnungseigentumsanlage gab, schon aus diesem Grunde eine bauliche\nVeränderung dar. Daß die Wohnungseigentümergemeinschaft mit diesem\nZaun nicht zufrieden war, zeigt der Beschluß auf der\nMiteigentümerversammlung vom 22. April 1993 (Bl. 91 ff. d.A.).\n\n5\n\nDie Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht\nauf § 47 WEG. Es besteht auch unter Billigkeitsgesichtspunkten\n\n6\n\nkeine Veranlassung, die außergerichtlichen Kosten eines der\nBeteiligten einem der anderen Beteiligten aufzuerlegen.\n\n7\n\nDer Beschwerdewert für das Beschwerdeverfahren beträgt:\n\n8\n\n3.000,00 DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309418","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-06-22/16-wx-99-98","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/309418","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309418","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-06-22/16-wx-99-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/309418","retrieved":"2026-07-09 03:38:59.641295+00:00"}}