{"status":"available","doknr":"OLD309796","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1998:0330.16WX56.98.01","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1998-03-30","aktenzeichen":"16 Wx 56/98","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGRÜNDE:\n\n2\n\nDer Beteiligte zu 1) ist ein Teileigentümer und der frühere\nVerwalter der eingangs genannten Wohnanlage. Der Beteiligte zu 2)\nist seit dem 1.1.96 der Verwalter der Eigentümergemeinschaft, der\nin Verfahrensstandschaft der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer\ndas Verfahren betreibt.\n\n3\n\nDurch Teilungserklärung (TE) vom 18.1.1984 hatte der damalige\nEigentümer das vorbezeichnete Grundstück, auf dem ein\nMehrfamilienhaus mit 1o Wohnungen und 6 Gewerbeeinheiten steht, in\nWohnungseigentums- bzw. Teileigentumsrechte gleicher Anzahl\naufgeteilt. In § 14 Nr. 2 der TE wurde festgelegt, daß die Kosten\nder Wasserversorgung einschließlich der zentralen\nWarmwasseraufbereitung, der Müllabfuhr und der Abwasserbeseitigung\naufgrund der durch den Verwalter jährlich festzustellenden Zahl der\nHausbewohner aufgeteilt und auf die Wohnungseigentümer entsprechend\nder jeweiligen Personenzahl umgelegt werden sollen. In der\nFolgezeit wurden mit Ausnahme einer Gewerbeeinheit, die erst 1994\numgerüstet wurde, die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten mit\nWasseruhren zur Messung des Frischwasserbezuges ausgestattet. Die\nEigentümergemeinschaft entstand 1985. Von diesem Zeitpunkt an\nwurden vom Beteiligten zu 1), der bis zu seiner Abwahl im Jahr 1995\nzugleich Verwalter der Eigentümergemeinschaft war, die Kosten des\nFrischwassers ebenso wie die des Abwassers unter Berücksichtigung\ndes jeweils gemessenen Verbrauchs umgelegt. Im Objekt befinden sich\nfolgende Gewerbebetriebe: eine Arztpraxis, ein Supermarkt, eine\nKampfsportschule, ein Blumenladen und die Volksbank. Der Beteiligte\nzu 1) ist Eigentümer der Räumlichkeiten, in denen die 3 letzteren\nBetriebe untergebracht sind. Entsprechend dieser Praxis hatte auch\nder Beteiligte zu 2) als derzeitiger Verwalter im Rahmen der\nAbrechnung für das Wirtschaftsjahr 1995 die Wasserkosten aufgrund\nder jeweiligen Verbrauchsmessungen umgelegt.\n\n4\n\nAuf den Antrag des Beteiligten zu 1) wurde indes der\nentsprechende Beschluß der Eigentümergemeinschaft durch das\nAmtsgericht bestandskräftig für ungültig erklärt (2o2 II 191/96 AG\nKöln). Daraufhin hat der Beteiligte zu 2) sämtliche Eigentümer der\nGemeinschaft gebeten, einer Änderung des Verteilungsschlüssels\nhinsichtlich der Wasserkosten nach den Zählerständen der\nWasseruhren zuzustimmen, was auch alle Eigentümer bis auf den\nBeteiligten zu 1) schriftlich getan haben. Durch einstimmigen\nBeschluß der Eigentümergemeinschaft vom 5.5.97 wurde daraufhin der\nBeteiligte zu 2) ermächtigt, im eigenen Namen den Beteiligten zu 1)\ngerichtlich auf Zustimmung zur Änderung des\nKostenverteilungsschlüsssels in Anspruch zu nehmen.\n\n5\n\nDurch Beschluß vom 28.8.97 verpflichtete das Amtsgericht auf den\nAntrag des Beteiligten zu 2) den Beteiligten zu 1) antragsgemäß,\neiner Änderung des Verteilungschlüssels hinsichtlich der\nWasserkosten im Rahmen der Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft\nnach den Zählerständen der Wasseruhren zuzustimmen. Die dagegen\neingelegte sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) hat das\nLandgericht durch den angefochtenen Beschluß zurückgewiesen.\n\n6\n\nDie hiergegen form- und fristgerecht eingelegte weitere\nsofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist zulässig (§§ 43\nAbs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache\nhat sie keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung des\nLandgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes, was\nallein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren ist\n(§ 27 FGG).\n\n7\n\nDas Landgericht hat - wie schon zuvor das Amtsgericht -\nangenommen, daß das Festhalten des Beteiligten zu 1) an dem in der\nTeilungserklärung für den Wasser- und Abwasserverbrauch\nfestgelegten Kostenverteilungschlüssel einen Verstoß gegen Treu und\nGlauben darstellt, und zur Begründung seiner Entscheidung im\nwesentlichen ausgeführt: Eine Kostenverteilung nach Personenzahl\nsei unpraktikabel und deshalb von Anfang an verfehlt und\nunzweckmäßig gewesen im Hinblick auf die in der Anlage befindlichen\nGewerbeeinheiten und insbesondere die Kampfsportschule des\nBeteiligten zu 1), in der über 1oo Mitglieder organisiert sind.\nAngemessen sei die Umlegung der Wasserkosten nach dem tatsächlichen\nVerbrauch, was umso mehr gelte, als die dafür erforderlichen\nMeßeinrichtungen bereits vorhanden sind. Außerdem sei auch der\nBeteiligte zu 1) als ehemaliger Verwalter selbst jahrelang so\nverfahren. Warum schließlich eine verbrauchsabhängige\nKostenverteilung zu Ungerechtigkeiten führe, sei weder vom\nBeteiligten zu 1) dargelegt noch ersichtlich.\n\n8\n\nDie Erwägungen sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.\n\n9\n\nInsbesondere ist der rechtliche Ausgangspunkt zutreffend.\nHinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten ist in der\nTeilungserklärung der Verteilungsschlüssel abweichend von ~ 16\nAbs.2 WEG (= Umlegung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile)\nund mithin durch eine Vereinbarung festgelegt (§§ 8 Abs. 2 S.1, 1o\nAbs.1 S.2 WEG). Eine Abänderung dieser Vereinbarung kann daher, da\nin der Teilungserklärung eine Abänderung durch Mehrheitsbeschluß\nnicht vorgesehen ist, nur wiederum durch eine Vereinbarung\nerfolgen, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen (vgl. BGH\nNJW 95, 2791; Senat in NJW-RR 93, 844). Da hier (nur) der\nBeteiligte zu 1) seine Zustimmung zur begehrten Abänderung\nverweigert, können die übrigen Wohnungseigentümer diesen im\nVerfahren gemäß § 43 WEG auf Erteilung der Zustimmung in Anspruch\nnehmen. Zur Zustimmung ist der Beteiligte zu 1) aus dem unter den\nWohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis nach allgemeiner\nMeinung in Rechtsprechung und Schrifttum dann verpflichtet, wenn\ndie Versagung der Zustimmung wegen außergewöhnlicher Umstände grob\nunbillig wäre, und damit ein Festhalten an der Vereinbarung gegen\nTreu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße (vgl. BGH aaO; Senat in\nFGPrax 95, 1o5 = NJW-RR 95, 973 und WuM 96, 446 mwN; BayObLG WuM\n96, 486 und NJW-RR 95, 529; KG NJW-RR 94, 525 = ZMR 94, 168; OLG\nSchleswig WuM 96, 785; OLG Hamburg FGPrax 95, 31; Weitnauer/Lüke\nWEG, 8. Aufl., § 1o Rdnr. 52; Pick in Bärmann/Pick/Merle WEG,\n7.Aufl., Rdnr. 42; Palandt/Bassenge, 56. Aufl., WEG § 1o Rdnr. 2o).\nDie Voraussetzungen können insbesondere vorliegen, wenn sich eine\ngetroffene Regelung als von Anfang an verfehlt oder unzweckmäßig\nerweist, etwa weil sie zu wenig auf die Besonderheiten der\njeweiligen Eigentümergemeinschaft abgestimmt ist (BGH NJW 85, 2832\n= WuM 85, 354; KG NJW-RR 91, 1169 = WuM 91, 366; BayObLGZ 91, 396,\n398 = WuM 92, 83; OLG Hamburg aaO; Palandt aaO).\n\n10\n\nDas haben die Vorinstanzen zutreffend bejaht. Zum Zeitpunkt der\nErstellung der TE waren in der Anlage keine Meßgeräte zur Erfassung\ndes Wasserverbrauchs installiert, ebensowenig war zu diesem\nZeitpunkt eine Ausstattung der Einheiten mit Wasseruhren geplant\ngewesen. Die Meßgeräte sind erst mit Beginn der\nEigentümergemeinschaft im Jahre 1985 angeschafft und installiert\nworden. Offensichtlich hatte sich die Eigentümergemeinschaft\nentschlossen, die Wasserkosten anhand des jeweiligen exakten\nVerbrauchs umzulegen und dadurch den in der TE festgelegten\nKostenverteilungsschlüssel nicht anzuwenden. Die Gründe für die\nauch jahrelang so praktizierte Abrechnung lagen auf der Hand: Die\nKostenverteilung nach Personenzahl ist ungenau und im übrigen in\nder Anlage wegen der darin untergebrachten Gewerbeeinheiten\nverfehlt und unzweckmäßig. Nicht einfach zu beurteilen ist bereits\ndie Frage, wer bei diesen Einheiten jeweils zu den \"Hausbewohnern\"\nzählen soll. Sodann wären die jeweiligen Angaben der Eigentümer zu\ndieser Personenzahl der Teileigentumseinheiten vom Verwalter - wenn\nüberhaupt - nur sehr schwer kontrollierbar. Schließlich aber ist\nauch die Höhe des Wassserverbrauchs in den verschiedenen\nGewerbebetrieben nicht abhängig von der maßgeblichen Personenzahl,\nwas unschwer der Vergleich etwa der Kampfsportschule mit der\nArztpraxis zeigt: Der Wasserverbrauch ist in der Kampfsportschule\npro Person wegen der Duschgelegenheit nach dem Training ungleich\nhöher als etwa der in der Arztpraxis. Mit der Personenzahl ist\ndeshalb in der Anlage eine auch nur annähernd angemessene Erfassung\nund Verteilung der Wasserkosten nicht zu erreichen. Angemessen ist\ndemgegenüber - wie das Landgericht zutreffend angenommen hat -\ngerade die verbrauchsabhängige Abrechnung, die zudem geeignet ist,\nden sparsamen Umgang mit Frischwasser zu fördern.\n\n11\n\nDarüberhinaus war der angestrebte Verteilungsschlüssel bereits\nüber 9 Jahre unbeanstandet praktiziert worden, wobei der Beteiligte\nzu 1) nicht etwa nur als einer der Mitglieder der\nEigentümergemeinschaft die Abrechnung der Wasserkosten nach dem\ntatsächlichen Verbrauch jahrelang hingenommen sondern selbst auch\ndie jeweiligen Abrechnungen als damaliger Verwalter und damit\nbewußt abweichend von der TE erstellt hatte. Weil schließlich die\nMeßgeräte bereits installiert sind, hat es das Landgericht\nrechtsfehlerfrei als grob treuwidrig angesehen, wenn sich der\nBeteiligte zu 1) nunmehr nach seiner Abwahl als Verwalter dem\nVerlangen aller übriger Eigentümer widersetzt, zumal dafür ein\nnachvollziehbarer und verständiger Grund nicht dargelegt oder\nersichtlich ist. Dabei kann zu seinen Gunsten unterstellt werden,\ndaß ihn die nach dem tatsächlichen Verbrauch erfolgende Abrechnung\nder Frischwasser- und Abwasserkosten mit höheren Kosten belastet.\nGleichwohl könnte nicht davon gesprochen werden, daß der Beteiligte\nzu 1) dadurch bei der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung - wie\nerforderlich (BGH NJW 85, 2833 mwN) -\"unbillig\" benachteiligt\nwürde. Solche Unbilligkeit läge nur dann vor, wenn die auf den\nBeteiligten zu 1) entfallenden Kosten nicht in einem vertretbaren\nVerhältnis zu den durch sein Wohnungseigentum verursachten Kosten\nstehen (vgl. BayObLG WuM 92,83). Das ist indes ersichtlich nicht\nder Fall. Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) brauchte es\ndeshalb keiner Darlegung einer - wenn überhaupt möglichen -\nvergleichsweisen detaillierten Kostenaufstellung, in welchem Umfang\ndurch die begehrte Änderung eine \"gerechtere\" Verteilung der Kosten\nermöglicht und eine Benachteiligung des Beteiligten zu 1) vermieden\nwird.\n\n12\n\nDer Senat ist sonach mit den Vorinstanzen der Meinung, daß\nangesichts der besonderen Umstände in der Eigentumsanlage eine\nÄnderung der Teilungserklärung hinsichtlich des Abrechnungsmodus\nder Wasser- und Abwasserkosten dringend geboten und deshalb der\nBeteiligte zu 1) verpflichtet ist, der begehrten Abänderung des\nVerteilungsschlüssels zuzustimmen.\n\n13\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, dem unterlegenen Beteiligten zu 1) die\nGerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S.\n1 WEG). Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten\nbestand hingegen deshalb kein Anlaß, weil der Senat den Beteiligten\nzu 2) wegen der von vorneherein fehlenden Erfolgsaussicht des\nRechtsmittels am Rechtsbeschwerdeverfahren gar nicht erst beteiligt\nhat.\n\n14\n\nDie Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und\nentspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Festsetzung\nder Vorinstanzen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309796","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-03-30/16-wx-56-98","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/309796","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309796","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-03-30/16-wx-56-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/309796","retrieved":"2026-07-09 03:39:33.272295+00:00"}}