{"status":"available","doknr":"OLD309794","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1998:0330.16WX20.98.01","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1998-03-30","aktenzeichen":"16 Wx 20/98","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG R Ü N D E :\n\n2\n\nDie Beteiligten zu 1) bis 13) sind die Wohnungs- bzw.\nTeileigentümer der eingangs bezeichneten und aus zwei Gebäuden\nbestehenden Eigentumswohnanlage. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind\ndie Eigentümer der jeweils im Kellergeschoß gelegenen \"Hobbyräume\",\ndie mit einer Fußbodenheizung ausgestattet sind. Im Zusammenhang\nmit der wegen Undichtig-keit erforderlich gewordenen Sanierung der\nKellerbodenplatte faßten die Eigentümer in der Versammlung vom\n31.1o.94 zu TOP 2 Nr.2 folgenden Beschluß:\n\n3\n\n\"Die Heizungserneuerung in den\nHobbyräumen \"Hohwalter und Niemeyer\" steht in der Entscheidung der\nbetroffenen Sondereigentümer (Fußboden- oder\nRadiatoren-Heizung).\n\n4\n\nDie anfallenden Kosten sind von den\nbetroffenen Sondereigentümern der Hobbyräume zu tragen.\"\n\n5\n\nDie Beteiligten zu 1) und 2) sind der Ansicht, daß sich die\nGemeinschaft an den Kosten zu beteiligen habe, da ihre\nFußbodenheizung durch einen Defekt der im Gemeinschaftseigentum\nstehenden Bodenplatte zerstört worden sei, und haben deshalb den\nzweiten Teil des Beschlusses angefochten. Das Amtsgericht hat\ndaraufhin den Satz 2 des vorgenannten Eigentümerbeschlusses\nantragsgemäß für ungültig erklärt. Die hiergegen eingelegte\nsofortige Beschwerde hat das Landgericht durch Beschluß vom\n27.12.97 zurückgewiesen. Gegen diesen ihnen am 6.1.98 zugestellten\nBeschluß haben die Beteiligten zu 3) bis 7) sowie die Beteiligten\nzu 8) und 9) jeweils am 2o.1.98 weitere sofortige Beschwerde\neingelegt.\n\n6\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige\nBeschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr.4, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22\nAbs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.\n\n7\n\nDie Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus Rechtsgründen (§§\n27 FGG, 55o ZPO) nicht zu beanstanden.\n\n8\n\nDas Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu\n3) bis 9) gegen den Beschluß des Amtsgerichts vom 2.9.96, das den\nEigentümerbeschluß vom 31.1o.94 zu TOP 2 Nr.2 insoweit für ungültig\nerklärt hat, als darin die Kosten der Erneuerung der\nFußbodenheizung den betroffenen Sondereigentümern - den Beteiligten\nzu 1) und 2) - auferlegt wird, zurückgewiesen und zur Begründung\nseiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt: Die\nEigentümergemeinschaft sei auch ohne ein ihr an der Zerstörung der\nFußbodenheizung anzulastendes Verschulden zur Tragung der Kosten\nfür deren Erneuerung aus dem Gesichtspunkt der Aufopferung\nverpflichtet. Der Umstand, daß die Fußbodenheizung infolge\nirreparabler Schädigung ohnehin hätte erneuert werden müssen, stehe\ndem Ausgleichsanspruch nicht entgegen, weil ein Entstehen des\nvollumfänglichen Schadens bereits durch den erstmaligen\nFeuchtigkeitseintritt infolge mangelhafter Bauausführung und mithin\neine von Anfang an bestehende Funktionslosigkeit oder irreparable\nZerstörung der Heizung nicht feststellbar sei. Ebensowenig\nbestünden genügende Anhaltspunkte dafür, daß die Heizung jedenfalls\nbeim Erwerb durch den Beteiligten zu 1) im Jahre 1989 irreparabel\ndefekt gewesen sei. Schließlich könne nicht festgestellt werden,\ndaß die Antragsteller bereits anderweitigen Ausgleich für ihren\nSchaden erhalten haben. Beim Teileigentum des Antragstellers zu 1)\nsei nicht erkennbar, daß die defekte Fußbodenheizung sich auf den\nVersteigerungserlös mindernd ausgewirkt hat. Die Einbehalte der\nAntragsteller zu 2) gegenüber dem Bauträger ließen sich nicht mehr\nexakt zuordnen, weil einerseits davon mehrere Wohneinheiten\nbetroffen waren und andererseits die Höhe des noch ausstehenden\nWerklohns streitig war.\n\n9\n\nDie Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.\nZutreffend ist die Annahme der Vorinstanzen, daß die Kosten für die\nErneuerung der Fußbodenheizung in den \"Hobbyräumen\" nicht allein\ndie betroffenen Beteiligten zu 1) und 2) zu tragen haben, und\nmithin die Gemeinschaft sich daran zu beteiligen hat.\n\n10\n\nRechtsirrtumsfrei hat das Landgericht die Eigentümergemeinschaft\ngemäß § 14 Nr.4 S. 2 WEG für ersatzpflichtig angesehen.\n\n11\n\n1) Die Bodenplatte, aber auch ihre Isolierung stehen, da sie das\nGebäude gegen Durchfeuchtung schützen soll und daher für den\nBestand des Gebäudes erforderlich ist, zwingend im\nGemeinschaftseigentum (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle WEG § 5 Rdnr.27\naE; OLG Köln OLGZ 76, 142). Deshalb können die Antragsteller nach\ndem dem § 9o4 S.2 BGB nachgebildeten § 14 Nr.4 WEG einen\nverschuldensunabhängigen Anspruch auf Schadensersatz haben, wenn\nsie aus Anlaß von Sanierungsarbeiten der Bodenplatte die\nBeschädigung der - nach der Teilungserklärung in ihrem\nSondereigentum stehenden - Fußbodenheizung hinnehmen mußten (vgl.\nSenat WE 97,199; OLG Hamm DWE 95, 127; BayObLG NJW-RR 94, 11o4; OLG\nFrankfurt OLGZ 89, 423 mwN; Weitnauer/Lüke WEG § 13 Rdnr. 6 mwN;\nPick in Bärmann/ Pick/Merle WEG § 14 Rdnr. 69). So ist es\nvorliegend. Unstreitig war mit der Sanierung der Bodenplatte des\nKellers die Entfernung der auf ihrer Isolierung im oder unter dem\nEstrich gelegenen Fußbodenheizungen verbunden.\n\n12\n\n2) Ferner hat das Landgericht mit Recht angenommen, daß der\nUmstand nichts an der Ersatzpflicht der Eigentümergemeinschaft\nändert, daß im Zeitpunkt der Aufnahme der Sanierungsarbeiten die\nFußbodenheizungen bereits irreparabel zerstört waren und deshalb\nohnehin hätten erneuert werden müssen.\n\n13\n\nZunächst einmal ist die Annahme des Landgerichts nicht zu\nbeanstanden, die Fußbodenheizung sei nicht von Anfang an,\ninsbesondere nicht bei der Abnahme im Juni 78 bereits defekt\ngewesen. Ein Ausfall oder Defekt auch der Fußbodenheizungen ist im\nAbnahmeprotokoll (Bl. 285 ff GA) nicht aufgeführt. Ebensowenig ist\nvorgetragen, daß ein solcher Fehler gerügt´, aber bewußt oder\nversehentlich im Protokoll nicht eingetragen worden ist, so daß dem\nLandgericht darin zu folgen ist, daß diese jedenfalls zu diesem\nZeitpunkt ordnungsgemäß funktionierte. Dagegen wird auch nichts\neingewendet. Zum Zeitpunkt der Abnahme war aber die Bodenplatte\nbzw. ihre Feuchtigkeitsisolierung bereits defekt, was durch die im\nKellerbereich aufgetretene Feuchtigkeit und die entsprechende\nAufnahme von Feuchtigkeitsschäden im Abnahmeprotokoll (Bl. 285 GA)\nbelegt ist. Damit ist die Annahme des Landgerichts berechtigt, die\nFußbodenheizungen seien erst im Laufe der Zeit durch immer wieder\neingedrungene Feuchtigkeit zerstört worden.\n\n14\n\nWar indes die Fußbodenheizung nicht bereits durch die ersten\nFeuchtigkeitseinwirkungen defekt geworden, muß der Umstand\nunberücksichtigt bleiben, daß grundsätzlich für Schäden am\nSondereigentum eines Wohnungseigentümers, die wie hier ihre Ursache\nim gemeinschaftlichen Eigentum (insbesondere einem nicht\nbaumängelfrei errichteten, d.h. schadhaften Gebäudeteil) haben, die\nübrigen Wohnungseigentümer grundsätzlich nur haften, wenn sie an\ndem Auftreten der schadensursächlichen Mängel ein Verschulden\ntrifft oder sie es schuldhaft unterlassen haben, für die\nrechtzeitige Behebung dieser Mängel Sorge zu tragen (vgl. BayObLG\nNJW 86, 345; OLG Düsseldorf NJW-RR 95, 587; Weitnauer/Lüke WEG § 21\nRdnr. 48). Eine verschuldensunabhängige Haftung kraft Gesetzes für\nsolche Schäden besteht nicht (vgl. KG NJW-RR 86, 1o78; Bärmann aaO\n§ 21 Rdnr. 176 aE; Weitnauer aaO § 13 Rdnr. 6). Darauf, ob die\nGemeinschaft an dem Schadenseintritt auch ein Verschulden - was die\nBeschwerdeführer verneinen - belastet, weil sie es unterlassen hat,\nfür die sofortige Sanierung der Bodenplatte Sorge zu tragen, kommt\nes hier nämlich nicht an. Der Senat teilt die Ansicht des\nLandgerichts, daß sich die Eigentümergemeinschaft so behandeln\nlassen muß, als hätte sie die Sanierung der Bodenplatte bereits\nnach dem Auftreten der Feuchtigkeitsschäden im Jahre 1978 und nicht\nerst zu einem Zeitpunkt durchgeführt, als die Fußbodenheizungen\ninzwischen funktionsuntüchtig und irreparabel schadhaft waren. In\ndiesem Fall wären die zusätzlichen Kosten für die Wiederherstellung\nder - noch nicht schadhaft gewesenen - Fußbodenheizungen den\nSanierungskosten der Bodenplatte, d.h. den Kosten der\ngemeinschaftlichen Instandhaltung und Instandsetzung zuzurechnen\ngewesen. Der Umstand, daß die Eigentümergemeinschaft - selbst wenn\nschuldlos - die an sich erforderliche Sanierung der Bodenplatte\nindes durchzuführen unterlassen hatte, kann sie nicht besser\nstellen, zumal da selbst die Zerstörung auf das schadhafte\nGemeinschaftseigentum zurückgeht.\n\n15\n\n3) Schließlich ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden,\ndaß es das Landgericht nicht für bewiesen angesehen hat, daß die\nAntragsteller wie behauptet vom Voreigentümer bzw. dem Bauträger\nfür die funktionsunfähigen Fußbodenheizungen bereits einen\nWertausgleich erhalten haben.\n\n16\n\na) Es kann als richtig unterstellt werden, daß der Antragsteller\nzu 1) sein Teileigentum im Jahre 1989 entsprechend der Behauptung\nder Beschwerdeführer \"weit unter Preis\" erworben hatte, und daß zu\ndiesem Zeitpunkt die Fußbodenheizung bereits irreparabel beschädigt\nwar. Das könnte noch kein hinreichendes Indiz dafür sein, daß im\nVersteigerungserlös und mithin im letztlich gezahlten Kaufpreis ein\nirgendwie gearteter Abzug für eine funktionsunfähige\nFußbodenheizung enthalten ist. Zutreffend führt das Landgericht an,\ndaß in das im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens eingeholte\nWertgutachten L. vom 12.11.87 über das Teileigentum der\nAntragsteller (Bl. 325 ff GA) ein Defekt der Fußbodenheizung nicht\neingeflossen war, was auch die Beschwerdeführer nicht verkennen.\nDamit aber fehlt für eine Annahme, daß sich eine\nFunktionsuntüchtigkeit der Fußbodenheizung bei der Ermittlung des\nVerkehrswerts des Objekts oder in der Folgezeit wertmindernd\nausgewirkt hat, die Grundlage.\n\n17\n\nb) In der Sache zutreffend ist das Landgericht auch zu dem\nErgebnis gelangt, daß nicht feststellbar sei, daß die Antragsteller\nzu 2) für die defekte Fußbodenheizung einen Ausgleich bereits durch\ndie Regelung im Anwaltsvergleich vom 19.6.92 (Bl. 395 ff GA)\nerhalten haben. Die dazu angeführten Kriterien, die die\nBeschwerdeführer nicht bestreiten, tragen die Entscheidung. Die\nEinwände der Beschwerdeführer lassen einen Rechtsfehler nicht\nerkennen. Richtig ist zwar, daß die Antragsteller, soweit sie vom\nBauträger bereits einen Ausgleich erhalten hätten dadurch, daß der\nBauträger auf die vereinbarte Vergütung für die Lieferung und\nMontage der Fußbodenheizung ganz oder teilweise verzichtet hat,\nsich diesen Betrag im Wege des Vorteilsausgleichs zurechnen müßten.\nDer Umstand, daß der Antragsteller zu 2) im Anwaltsvergleich auf\nseine Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger und dieser im\nGegenzug auf den geltend gemachten Restwerklohn verzichtet haben,\nbelegt indes entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer den\nbehaupteten Ausgleich nicht, auch wenn der Antragsteller zu 2) im\nProzeß bereits im Jahre 198o wegen der defekt gewordenen\nFußbodenheizung wie behauptet einen \"erheblichen oder\nbeträchtlichen\" Einbehalt gemacht hat. Selbst eine auch nur grobe\nGrößenordnung des etwaigen Einbehalts ist nach wie vor nicht\ndargelegt noch belegt, so daß im Hinblick auf den Streit auch über\ndie Höhe des berechtigten Restwerklohns und mithin den Verzicht des\nBauträgers jeder Anhaltspunkt dafür fehlt, daß durch den Vergleich\nein etwaiger Einbehalt zum Zuge gekommen sein könnte. Nur der\nVerzicht auf die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger\nbedeutet ersichtlich nicht zugleich den Ausgleich des\nfortbestehenden Anspruchs der Antragsteller zu 2) gegen die\nGemeinschaft auf Ersatz ihres gesamten Schadens, d.h. Entfernung\nder zerstörten und Installation einer neuen Fußbodenheizung.\n\n18\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 3) bis 9) die\nGerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S.\n1 WEG). Für eine Anordnung der Erstattung im\nRechtsbeschwerdeverfahren entstandener außergerichtlicher Kosten (§\n47 S.2 WEG) bestand keine Veranlassung, zumal da der Senat die\nAntragsteller am Rechtsbeschwerdeverfahren mangels Erfolgsaussicht\ndes Rechtsmittels nicht beteiligt hat.\n\n19\n\nDie Geschäftswertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren\nberuht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten\nnicht beanstandeten Wertfestsetzung des Landgerichts.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309794","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-03-30/16-wx-20-98","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/309794","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309794","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-03-30/16-wx-20-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/309794","retrieved":"2026-07-09 03:39:33.184819+00:00"}}