{"status":"available","doknr":"OLD309843","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1998:0320.16WX27.98.01","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1998-03-20","aktenzeichen":"16 Wx 27/98","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\n \n\n3\n\nDie weitere Beschwerde nach § 45 WEG,\n§§ 27, 29 FGG ist zulässig, insbesondere rechtzeitig eingelegt.\nZwar fehlt der übliche durch Vorlage des Empfangsbekenntnisses zu\nerbringende Nachweis über das Zustellungsdatum des angefochtenen\nBeschlusses, indes hat der Verfahrensbevollmächtigte der\nAntragstellerin anwaltlich versichert, daß die Entscheidung des\nLandgerichts ihm am 5.1.1998 zugestellt worden sei, so daß dieses\nDatum als Zustellungszeitpunkt zugrundezulegen ist. Mithin ist\ndurch das am 19. 1.1998 eingelegte Rechtsmittel die 2-Wochen-Frist\ngewahrt, § 45 Abs. 1 WEG, § 577 Abs. 2 ZPO.\n\n4\n\nDie weitere Beschwerde hat in der Sache\nErfolg und führt zu der beantragten Ungültigkeitserklärung des\nBeschlusses; der Antrag zu TOP 2 ist inzwischen für erledigt\nerklärt worden, so daß es hierzu nur noch einer Kostenentscheidung\nbedürfte.\n\n5\n\nDie Entscheidung des Landgerichts ist\nnicht rechtsfehlerfrei, denn sie verkennt, daß die zunächst\nangefochtenen Beschlüsse an einem Einberufungsmangel leiden,der\nnicht geheilt werden kann, § 27 Abs. 1 FGG, § 550 ZPO. Zu der\nVersammlung vom 12.2.1996 hat nämlich der Beteiligte zu 6. durch\nSchreiben vom 31.1.1996 eingeladen, obgleich er zu diesem Zeitpunkt\nals Verwalter der Wohnungseigentumsanlage nicht mehr im Amt war,\nwovon auch das Landgericht zu Recht ausgegangen ist.\n\n6\n\nMit Schreiben vom 30.6.1995, das an\nalle übrigen Eigentümer gerichtet war und auf das die\namtsgerichtliche Entscheidung vom 30.8.1996 unter Verweis auf das\nVerfahren 35 II 57/95 AG Bergisch Gladbach Bezug nimmt, hat der\nBeteiligte zu 6. unzweifelhaft sowohl den Verwaltervertrag fristlos\ngekündigt, als auch sein Amt niedergelegt. Dies ergibt sich aus der\nvon ihm gewählten Formulierung: \"... bei der Tagesordnung der\nEigentümerversammlung am 27.6.1995 lautete der Tagesordnungspunkt:\nNiederlegung der Hausverwaltung, was ich hiermit mit sofortiger\nWirkung vollziehe.\" Der Wille zur sofortigen Kündigung und\nAmtsniederlegung wird durch den weiteren Inhalt des Schreibens\nunterstrichen, indem er eine Abrechnung des Rücklagenkontos\nbeifügt, die Abrechnung für den Zeitraum 1993 und 1994 erstellt\nsowie mit dem Bemerken \"da ich die Verwaltung nicht mehr\nweiterführe ...\" die Absicht zeigt, Guthabensbeträge an die\nEigentümer auszuzahlen (vgl. Bl. 15 d. A. 35 II 57 /95 AG Bergisch\nGladbach, die in 1. Instanz vorgelegen haben und auf die die\nParteien in 2. Instanz Bezug genommen haben). Mit dieser Erklärung\nhat der Beteiligte zu 6. wirksam den Verwaltervertrag aus wichtigem\nGrund (entsprechend § 626 Abs. 1 BGB) gekündigt (vgl. hierzu\nBärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 26, Rz. 193). Vorangegangen\nwar nämlich eine Eigentümerversammlung vom 27.6.1995, bei der es zu\nheftigen Auseinandersetzungen zwischen der Beteiligten zu 1. und\ndem Beteiligten zu 6. sowie weiteren Eigentümern gekommen und die\nletztlich ohne Beschlußfassung und - im übrigen - auch ohne\nProtokollerstellung abgebrochen worden war. Nach dem Verlauf dieser\nEigentümerversammlung ist davon auszugehen, daß zumindest zwischen\nden Beteiligten zu 1. und zu 6. das Vertrauensverhältnis nachhaltig\ngestört war, so daß dem damaligen Verwalter unter Bezug auf diesen\nVorfall ein außerordentliches Kündigungsrecht zuzubilligen ist.\n\n7\n\nDa der Verwalter mit Kündigung des\nVerwaltervertrages zugleich seine Organstellung verliert - das\nVorhandensein eines wirksamen Verwaltervertrages ist konstitutive\nVoraussetzung zur Erlangung diese Organstellung (so die\nherrschende, zutreffende Meinung, beipielsweise Bärmann/Pick/Merle,\na.a.O., § 26, Rz. 25 und 192 m.w.N.) -, beinhaltet mithin die\nKündigung des Vertrages stets auch eine Niederlegung des Amtes. Im\nvorliegenden Fall entpricht dies auch dem im Schreiben vom\n30.6.1995 zum Ausdruck gebrachten Willen des Beteiligten zu 6., der\nselbst die \"Niederlegung der Hausverwaltung\" erklärt.\n\n8\n\nSoweit der Beteilige zu 6. im Juli\ndesselben Jahres mit vier weiteren Eigentümern überein gekommen\nwar, die Verwaltung weiterzuführen, bleibt diese Abmachung\nfolgenlos, weil sie nicht auf einem wirksamen Eigentümerbeschluß\nberuht; eine eventuell denkbare schriftliche Beschlußfassung\nscheitert schon an der gem. § 23 Abs. 3 WEG geforderten\nEinstimmigkeit, da die Antragstellerin im Gegensatz zu den anderen\nEigentümern ihr schriftliches Einverständnis mit einer weiteren\nVerwaltungstätigkeit des Beteiligten zu 6. nicht erklärt hat.\n\n9\n\nDie Einberufung der Versammlung vom\n12.2.1996 durch den Beteiligten zu 6. verstößt somit gegen § 24\nAbs. 3 WEG. Die Versammlung hätte von dem Vorsitzenden des\nVerwaltungsbeirates einberufen werden müssen, sofern ein solcher\ngewählt worden ist; nach Aktenlage ist dies hier allerdings nicht\nder Fall. Ansonsten ist bis zur rechtswirksamen Neubestellung ein\nNotverwalter durch das Gericht zu bestimmen, § 26 Abs. 3 WEG, der\nggfs. zur Wohnungseigentümerversammlung einzuladen hat.\n\n10\n\nDieser Fehler hat die Anfechtbarkeit\nder in dieser Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse zur Folge.\nIn Fortführung seiner Rechtsprechung (vgl. Beschluß d. Senats vom\n9.1.1996, WE 96, 311) folgt der Senat der überwiegend vertretenen\nMeinung, daß auf diese Weise zustande gekommene Beschlüsse zwar\nrechtswidrig, jedoch nicht nichtig sind (vgl. z.B. BayObLG MDR 82,\n323; OLG Frankfurt OLGE 85, 142; KG OLGE 90, 421 sowie weitere\nNachweise bei OLG Köln WE 96, 311).\n\n11\n\nEine Heilung des Einberufungsmangels\nkommt nicht in Betracht.\n\n12\n\nWeder kann die im Fall einer\nnachträglichen Ungültigkeitserklärung einer Verwalterbestellung\neingreifende Rechtsprechung zur Wirksamkeit vorangegangener\nEinladungen zur Anwendung kommen, noch kann der Verfahrensfehler\nmangels Kausalität unberücksichtigt bleiben, wie das Landgericht zu\nUnrecht meint.\n\n13\n\nSoweit die überwiegende Rechtsprechung\ndem Verwalter, dessen Wahl später im Beschlußanfechtungsverfahren\ngem. § 23 Abs. 4 WEG für ungültig erklärt wird, noch ein\nEinberufungsrecht zuspricht (so z.B. OLG Hamm, NJW-RR 92, 722;\nBayObLG, NJW-RR 91, 531), kann diese Rechtsprechung nicht auf den\nvorliegenden Fall angewandt werden. Denn im Gegensatz zu den\nerwähnten Fällen hat hier der Verwalter selbst in deutlicher Form\ndas Amt niedergelegt, während bei einer Beschlußanfechtung durch\n(einen) Eigentümer für die anderen Miteigentümer oftmals während\nder Verfahrensdauer nicht hinreichend klar ist, ob es bei der\nBestellung des Verwalters bleibt. Um die Auswirkungen dieses\nunerfreulichen Schwebezustandes möglichst gering zu halten, wird\nvon der Rechtsprechung unter Heranziehung der Regeln der\nAnscheinsvollmacht jedenfalls das Einberufungsrecht des Verwalters\nfür wirksam erachtet. Ein solcher Schwebezustand fehlt hingegen im\nvorliegenden Fall, auch wenn die Beteiligten nachträglich über die\nWirksamkeit der Kündigung bzw. der Amtsniederlegung gestritten\nhaben. Anders als in den erwähnten Fällen ist hier für alle\nBeteiligten bei einer Einladung durch den \"ehemaligen\" Verwalter\ndie Problematik der Wirksamkeit dieser \"Verwaltungsmaßnahmen\" ohne\nweiteres erkennbar.\n\n14\n\nDie Ursächlichkeit des\nEinberufungsmangels für das Abstimmungsergebnis wird vermutet. Eine\nAnfechtung bliebe lediglich dann erfolglos, wenn der Beschluß ohne\nden Fehler ebenso zustandege kommen wäre. Die Vermutung wäre zu\nwiderlegen; bei vernünftiger Betrachtung dürfte ein Einfluß des\nFehlers auf das Abstimmungsergebnis unter keinen Umständen in\nBetracht kommen (BGH NJW 72, 1320; Senat vom 9.1.1996, WE 96, 311 ;\nOLG Hamm WE 96, 33 je m.w.N.). Hierbei sind strenge Maßstäbe\nanzulegen.\n\n15\n\nDie Vermutung einer Kausalität des\nFehlers für das Beschlußergebnis ist im vorliegenden Fall nicht\nausgeräumt. Allein das deutliche Abstimmungsergebnis zugunsten des\nBeteiligten zu 6. (5 : 1) reicht zur Widerlegung nicht aus.\nSonstige konkrete Umstände, die für eine mangelnde Kausalität\nsprechen, sind nicht ersichtlich. Vielmehr kann nicht\nausgeschlossen werden, daß bei einer Einladung zur\nEigentümerversammlung durch einen Dritten bereits andere\nTagesordnungspunkte angesetzt bzw. die vorgesehenen Punkte anders\ndargestellt worden wären, was ohne weiteres Einfluß auf das\nAbstimmungsverhalten haben kann.\n\n16\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47\nWEG. Da auch die Anfechtung des inzwischen für erledigt erklärten\nTOP 2 erfolgreich gewesen wäre, haben die Antragsgegner auch\ninsoweit eine Kostentragungspflicht. Gründe, von dem Grundsatz des\n§ 47 S. 2 WEG abzuweichen, lagen nicht vor.\n\n17\n\nGeschäftswert des\nRechtsbeschwerdeverfahrens: 3.000,- DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309843","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-03-20/16-wx-27-98","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 626","ref_norm":"626","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 577","ref_norm":"577","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/309843","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309843","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-03-20/16-wx-27-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/309843","retrieved":"2026-07-09 03:39:37.834193+00:00"}}